«مبایعه ­نامه» دلالت بر بیع و فروش دارد و در نتیجه به محض امضاء و انعقاد قرارداد، مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل می­ شود، ولو هیچ مبلغی به عنوان ثمن به فروشنده پرداخت نشده باشد (ماده 241 قانون مدنی) و پس از انعقاد بیع، دیگر فروشنده یا خریدار حق فسخ مبایعه­ نامه را اصولاً ندارند؛ به ویژه این­که معمولاً در مبایعه­ نامه های چاپی عبارت «اسقاط کافه خیارات» نیز ذکر می­ شود که منظور از آن، این است که طرفین اختیار منحل کردن معامله را از خود سلب و ساقط می ­کنند و از این مهم­تر اگر فروشنده پس از امضای مبایعه­ نامه، ملک را مجدداً به شخص دیگری بفروشد عمل وی مصداق فروش مال غیر بوده و جرم محسوب می­ شود؛ در مقابل «قولنامه» در معاملات املاک، به معنای تعهد به فروش است؛ بنابراین به صرف امضای قولنامه، مالکیت به خریدار منتقل نمی­ شود، زیرا هنوز فروشی صورت نگرفته است.

با وجود این، قولنامه هم به مانند مبایعه­ نامه الزام ­آور است و هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند و در صورتی که مالک به تعهد خویش عمل نکند یا نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نکند، خریدار می­ تواند مالک را به تنظیم سند رسمی محکوم نموده و در صورت امتناع مالک، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و سند را به جای مالک امضاء خواهد نمود؛ در مجموع برای خریدار مبایعه ­نامه بهتر از قولنامه است؛ ملاک تشخیص مبایعه­ نامه از قولنامه، صرف تیتر قرارداد نیست؛ بلکه اگر در موضوع قرارداد ذکر شده باشد که موضوع قرارداد عبارت است از فروش و انتقال ملک، قرارداد مبایعه ­نامه است و اگر ذکر شده باشد که موضوع قرارداد عبارت است از تعهد به فروش و انتقال ملک، قرارداد قولنامه است (ماده 463 قانون مدنی).

اصل حاکمیت اراده در تعیین محتوای قرارداد

اورژانس وکالت 24 ساعته امور قراردادها

تعیین محتوای قرارداد اصولاً در اختیار طرفین است مانند این­که مالک، خانه خویش را به چه قیمتی بفروشد، نقد بفروشد یا اقساطی، برای تأخیر در پرداخت، خسارت تأخیر یا حق فسخ بگذارد یا خیر، تماماً تابع اراده طرفین قرارداد است و تنظیم­کننده سند (نظیر سردفتر اسناد رسمی یا مشاور بنگاه املاک) باید اراده طرفین را در سند بنویسد ولو این­که در سند چاپی، پیش­فرض دیگری ذکر شده باشد؛ به عنوان مثال ممکن است در مبایعه­ نامه چاپی ذکر شده باشد که برگشت خوردن چک­های خریدار تأثیری در معامله ندارد؛ در مورد اخیر، فروشنده و خریدار می­توانند توافق کنند که بند اخیر حذف شده و به جای آن نوشته شود که در صورت برگشت خوردن چک خریدار، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد؛ هم­چنین ممکن است به قرارداد چاپی شرطی را اضافه نمود مانند این­که فروشنده بر خریدار شرط کند که تا تمام بهای معامله را نپرداخته است حق فروش و انتقال ملک را نداشته باشد.

قوانین امری و تکمیلی در قراردادها

قوانین حاکم بر قراردادها بر دو قسم قوانین امری و قوانین تکمیلی می باشند:

قوانین امری چه قوانینی هستند

• قوانینی هستند که چهارچوب و قلمرو آزادی اراده طرفین عقد را تعیین می­ کنند و به نوعی خطوط قرمز حاکمیت هستند؛ به همین دلیل، طرفین عقد نمی­ توانند خلاف آن توافق کنند؛ به عنوان مثال، قانون کار در جهت حمایت از کارگر، حداقل حقوق و مزایایی را برای وی در نظر گرفته و هرگونه توافق کمتر از حقوق اخیر را باطل می­ داند (ماده 8 قانون کار)؛ بنابراین اگر در قرارداد کار ذکر شود که کارفرما تعهدی به بیمه کردن کارگر ندارد و کارگر هم آن را پذیرفته و امضاء کند چنین شرطی فاقد اعتبار است، حتی اگر سند اخیر در دفترخانه تنظیم شده و رسمی باشد؛ از این­رو اگر کارگر به مراجع حل اختلاف کار مراجعه کند، کارفرما به پرداخت حق بیمه محکوم خواهد شد و شرط مندرج در قرارداد کمکی به کارفرما نخواهد کرد.

 

قوانین تکمیلی چه قوانینی هستند

• قانون تکمیلی، قانونی است که طرفین قرارداد می ­توانند آن را تغییر داده و خلاف آن توافق کنند، البته در صورت سکوت طرفین و عدم ذکر مطلبی در قرارداد، قانون اخیر خلاء قرارداد را تکمیل خواهد کرد؛ به عنوان مثال اگر در قرارداد ذکر نشود که برگشت خوردن چک خریدار، به فروشنده حق فسخ می­دهد یا نمی­ دهد، اصل بر این است که فروشنده حق فسخ ندارد (ماده 457 قانون مدنی)؛ یا در صورت یکه در خصوص محل تحویل کالا در قبرارداد سکوت شود و بین طرفین اختلاف شود که محل تحویل کالا، در انبار فروشنده است یا خریدار، طبق ماده 375 قانون مدنی، محل تحویل کالا، محل انعقاد عقد است مگر ا ین­که عرف یا توافق خلافی وجود داشته باشد.

سلسله­ مراتب قواعد حقوقی

تعیین سلسله مراتب آنلاین قواعد حقوقی

سلسله­ مراتب قواعد حقوقی در رابطه با قراردادها به این نحو است که در صورت وجود قانون آمره، همان ملاک است (ماده 975 قانون مدنی) و در صورت فقدان آن، توافق طرفین ملاک است (ماده 10 قانون مدنی) و در صورت سکوت قرارداد، عرف حاکم است (مواد 220 و 225 قانون مدنی) و در صورت نبود عرف خاصی، قانون تکمیلی اعمال خواهد شد (ماده 220 قانون مدنی)؛ در صورت نبود هیچ یک از منابع اخیر، قاضی باید براساس اصول کلی حقوقی و نظریات علمای برجسته حقوق، حکم قضیه را استنباط نموده و دعوی را فیصله دهد (اصل 167 قانون اساسی).

تقدم محتوای قرارداد بر عنوان آن

در تعارض عنوان قرارداد با محتوای قرارداد، اصولاً محتوا مقدم است، زیرا بیانگر قصد مشترک و واقعی طرفین است (ماده 463 قانون مدنی)؛ به عنوان مثال اگر کارفرمایی، شخصی را استخدام کند ولی برای خروج از مقررات قانون کار، عنوان قرارداد را شراکت ذکر نماید ولی محتوای قرارداد یا سایر قراین و شواهد حاکی از رابطه کارگری و کارفرمایی باشد، قرارداد اخیر، قرارداد کار محسوب شده و تابع قانون کار است ولو عنوان آن شراکت باشد؛ البته ممکن است بار اثبات موضوع اخیر به عهده کارگر قرار گیرد؛ به عبارت دیگر چون عنوان قرارداد شراکت است برعهده کارگر است که با ارائه دلایل و مدارک، خلاف ظاهر قرارداد را اثبات کند؛ بار اثبات دعوی (آوردن دلیل) با مدعی است و مدعی شخصی است که اظهار او خلاف اصل یا ظاهر است؛ برای دریافت مشاوره حقوقی با کیفیت تضمینی در این مورد و بسیاری از موارد دیگر می توانید با وکلای متخصص ما در این امر مشورت کرده و بهترین مشاوره ها را دریافت نمایید.

لزوم توجه به هدف از انعقاد قرارداد

نحوه نگارش قرارداد، معمولاً تابع هدف ما از انعقاد عقد است؛ اگرچه معمولاً در یک قرارداد تمایل طبیعی خریدار بر این است که در کوتاه ­ترین زمان و کم­ترین قیمت با کیفیت ­ترین کالای ممکن را خریداری کند، ولی جمع هر سه مطلوب اخیر دشوار بوده و باید براساس اولویت­ بندی عمل کرد؛ زیرا هر سه عامل اخیر بر روی هم مؤثر هستند؛ به عنوان مثال، با کاهش قیمت، معمولاً کیفیت کم می شود و زمان تحویل کالا طولانی ­تر.

جمع ­آوری اطلاعات لازم جهت تهیه پیش ­نویس قرارداد

جمع آوری آنلاین اطلاعات قرارداد ها به صورت 24 ساعته و آنلاین

در صورت امکان، بهتر است پیش از مذاکره، اطلاعات لازم جمع ­آوری شود تا در جلسه مذاکره نسبت به پیشنهاد های احتمالی طرف مقابل، واکنش مناسبی داشته باشیم؛ علاوه بر این، لازم است در مذاکرات، گزینه ­ها و جایگزین­ های (Alternative) متعددداشته باشیم؛ هم­چنین پس از جمع ­آوری اطلاعات لازم جهت تنظیم قرارداد، بهتر است پیش­ نویسی از قرارداد تهیه کرده و در جلسه حضوری جهت انعقاد عقد یا پیش­نویس حاضر شویم؛ لازمه تنظیم پیش­نویس این است که:

• اولاً: از اهداف اصلی طرفین از انعقاد قرارداد، قدرت اقتصادی و چانه ­زنی هر یک از طرفین و انتظارات متقابل، به ویژه خطوط قرمز آن­ها تا حدودی اطلاع داشته باشیم.

• ثانیاً: بدانیم برای تنظیم هر ماده از قرارداد به چه اطلاعاتی نیاز داریم و آن­ها را جمع ­آوری نماییم.

پنج ویژگی مهم در تنظیم تعهدنامه

برای تنظیم یک قرارداد، تعهدنامه یا صورت­ جلسه خوب، حداقل باید پنج مطلب زیر مشخص شود:

• اول: متعهد کیست؟

• دوم: ذینفع تعهد کیست؟

• سوم: موضوع تعهد چیست و با چه کیفیتی باید اجرا شود؟

• چهارم: مدت تعهد چقدر است؟

•  پنجم: ضمانت اجرای نقض تعهد چیست؟

طرف قرارداد را گم نکنید

کارآگاه خصوصی برای پیدا کردن طرف قرارداد مفقود شده

گاه براساس اعتبار شخصی (نظیر مذاکره­کننده یا نماینده) وارد قرارداد با شخص دیگری می ­شویم به تصور این­که آن شخص مذاکره­ کننده طرف حساب ماست، در حالی که به لحاظ حقوقی، وی تعهدی ندارد؛ به عنوان مثال، اگر شرکتی از شما کالایی می ­خرد، اصولاً شرکت مسئول است و سهام­داران (ولو سهامدار عمده) و یا مدیران مسئولیتی ندارند و فروشنده تنها می­ تواند علیه شرکت طرح دعوی کرده و صرفاً اموال متعلق به شرکت را توقیف کند؛ بنابراین اگر ساختمان شرکت متعلق به سهامداران است و شرکت صرفاً مستاجر محسوب می­ شود، ملک اخیر بابت بدهی شرکت قابل توقیف نیست؛ راه­ حل چالش اخیر، درج شرط تضامنی در قرارداد است؛ به این معنا که مدیر یا سهامدار عمده با امضای قرارداد، کلیه تعهدات و مسئولیت­های خریدار (شرکت) را به نحو تضامنی ضمانت کند؛ در این صورت فروشنده می­تواند بابت کلیه مطالبات خود به هر یک از خریدار یا ضامن­ها مراجعه کند.