مشاوره حقوقی سند شورایی در خرید ملک

نقل و انتقال ملک، جدا از مسائل مالی آن چالش های حقوقی خاصی را به دنبال دارد؛ نوع سندی که برای املاک و اراضی در نظر گرفته می شود، بر پیچیده شدن روابط حقوقی نیز تاثیر دارد؛ یکی از انواع این سند ها، سند شورایی است که مشکلات حقوقی زیادی را به خود اختصاص می دهد؛ سند شورایی یک نوع مدرک برای تعیین مالکیت املاک دورافتاده است که خرید آن‌ها بدون مشاوره حقوقی  دردسرساز خواهد بود. در این مقاله با این نوع از سند آشنا می‌شوید.

منظور از سند شورایی چیست؟

سند شورایی به یک برگه یا یک قولنامه اشاره دارد که تمام اطلاعات مندرج در آن به امضای گروهی از افراد محلی رسیده باشد. در عین حال، رئیس شورای محلی نیز باید آن را امضا، مهر و تایید کند. این سند با توجه به ماهیت آن، نمی‌تواند به عنوان یک سند قطعی و رسمی به حساب آید. بنابراین چنانچه زمین یا ملک شما از چنین سندی برخوردار باشد، نشان می‌دهد که صرفا توسط شورای همان محله به رسمیت شناخته می‌شود. اما ابهاماتی در مناسب بودن کاربری آن سند و ارتباط آن با ملک مورد نظر وجود خواهد داشت.

سندهای شورایی معمولا در روستاها و شهرهای کوچک و دارای شورای محلی یافت می‌شوند. چنین سندهایی در شهرهای کوچک و دورافتاده ممکن است به تایید شورای اسلامی آنجا هم رسیده باشند. در عین حال، هر ملکی که سند آن شورایی باشد، مورد تایید کارشناسی سازمان اتحادیه املاک، شهرداری و سایر مراجع مربوطه نیست و در آینده با مشکلاتی روبه‌رو خواهد شد. بنابراین اگر زمینی را بخرید که کاربری آن درست تعیین نشده باشد، هنگام ارتقای آن به سند قطعی دچار مشکل خواهید شد. این دسته از سندها معمولا برای ویلاهای موجود در شمال کشور صادر می‌شوند، البته در مناطق روستایی و دورافتاده نیز متداول هستند.

مشکلات رایج خرید ملک با سند شورایی

خرید املاک با سندهای شورایی در مواقعی می‌تواند دردسرساز شود که در اینجا به چند مورد از این دردسرها اشاره خواهیم کرد. اولا اوقافی بودن ملک در سندهای شورایی ثبت نمی‌شود. به همین دلیل، قبل از انجام معامله باید نسبت به استعلام اوقافی بودن یا نبودن ملک مورد نظر از اداره اوقاف یا دهیاری اقدام کنید.

همچنین در سندهای شورایی به نوع کاربری املاک نیز اشاره‌ای نمی‌شود. به عنوان مثال، شما با هدف ساخت و ساز نسبت به خرید یک زمین بزرگ با سند شورایی اقدام می‌نمایید. پس از خرید و بدون مجوز ساخت شروع به ساخت و ساز در این زمین می‌کنید یا برای کسب مجوز به شهرداری مراجعه خواهید کرد. اما متوجه می‌شوید که کاربری زمین شما در واقع کشاورزی است و اجازه ساخت و ساز مسکونی را در آن نخواهید داشت. از چنین مشکلی می‌توان با یک استعلام ساده قبل از خرید زمین شورایی جلوگیری نمود.

همچنین ارتباط قطعی بین سند و ملک فروخته شده حتما باید به صورت شفاف مشخص گردد. زیرا گاهی سندهایی ارائه می‌شوند که به ازای آن‌ها ملکی وجود ندارد یا مربوط به ملک دیگری است و خریدار را دچار دردسرهای فراوانی می‌کند. همچنین برخی املاک به صورت ارثی فروخته می‌شوند، در حالی که وضعیت ورثه مشخص نیست و خریدار دچار مشکل می‌شود.

سند شورایی املاک چه تفاوتی با یک سند عادی املاک دارد؟ 

شباهت این دو با توجه به ماده 1286 قانون مدنی، در این است که هر دوی این اسناد جزو سند غیر رسمی محسوب می شوند؛ اما از آنجایی که سند شورایی می بایست به تایید رئیس شورای محل وقوع ملک برسد، می توان گفت نسبت به سند عادی یا همان قولنامه از ارزش بالاتری برخوردار است.

دلیل امر فوق به مهر و امضای اعضا شورا وابسته است که این افراد جزو کارمندان رسمی دولت محسوب می شوند و امضای آنها به سند اعتبار خاصی می بخشد؛ نمی توان گفت که این سند تنها قول و قراری بسته شده میان خریدار و فروشنده است و تنها اعتبار سند قولنامه ای و عادی را دارد.

وکیل متخصص به امور شورایی می تواند این گونه اسناد را به خوبی تشخیص داده و با بررسی صحت مهر و امضا و تایید شورا آن را از سند عادی تمیز دهد.

سند شورایی چقدر اعتبار دارد و آیا خریدن یک ملک شورایی ریسک محسوب می شود؟

همانطور که گفته شد، سند شورایی با داشتن مهر و امضا رئیس شورای محل، نسبت به سند عادی از اعتبار بالاتری برخوردار است؛ اما معایب اسناد شورایی هم غیر قابل انکار است و لازم است که با مشاوره حقوقی و همراهی وکیل متخصص سند شورایی به معامله درباره این گونه اسناد پرداخت. 

خرید ملک با سند شورایی ریسک مخصوص به خود را دارد، این گونه اسناد ویژگی هایی دارند که با کمک گرفتن از وکیل دعاوی شورایی می توان بهتر آنها را شناخت و از هدر رفتن سرمایه جلوگیری کرد.

در چه شرایطی برای یک ملک سند شورایی صادر می گردد

در صورتی که یک ملک مراحل قانونی را جهت ثبت اسناد طی نکرده باشد و در مراجعی مانند سازمان اتحادیه املاک و شهرداری به تایید نهایی نرسیده باشد، می توان با کمک سند شورایی آن را معامله کرد.

 اما این نکته را نیز باید در نظر داشت که حکم سند شورایی مانند سند عادی است و در واقع قولنامه ای است که به تایید شورای اسلامی محل نیز رسیده است، اما همچنان نمی توان آن را سند رسمی محسوب کرد. 

درباره تبدیل شدن سند شورایی به سند عادی نگرانی وجود ندارد، چون این سند خود نوعی سند عادی است، اما می توان در آینده با صرف هزینه هایی سند شورایی را به سند رسمی تبدیل کرد. 

مراحل تبدیل سند شورایی به سند رسمی

در زمان خرید املاک شورایی باید به یک سری از نکات توجه کرد. زیرا گهگاه وقفی بودن ملک در سند آن درج نمی‌شود و این امر می‌تواند مشکلاتی را برای خریدار در هنگام درخواست سند رسمی به وجود آورد. معمولا کاربری املاک نیز در سندهای شورایی ذکر نمی‌شود، پس استعلام تعیین کاربری از ادارات مربوطه قبل از خرید ملک ضروری خواهد بود. نقشه GIS زمین‌ها در دهیاری‌های هر منطقه موجود است. بررسی این نقشه می‌تواند کاربری زمین ملک مورد نظر را برای شما مسجل کند.

از سوی دیگر، هر خریدار یا مالک ملک شورایی با این سوال روبه‌رو است که آیا چنین سندهایی را می‌توان به سند رسمی و تک‌برگ تبدلی نمود یا خیر. پاسخ به این سوال مثبت است و قابلیت تبدیل سندهای شورایی به سند رسمی وجود خواهد داشت. برای پیگیری چنین اقدامی باید مراحل زیر را دنبال کنید.

• ارائه درخواست تبدیل سند رسمی به اداره ثبت‌اسناد.
• ارائه اسناد هویتی خریدار و فروشنده به اداره ثبت‌اسناد در صورت خرید ملک.
• ارائه سند شورایی و دارای مهر شورا یا دهیاری محل.

پس از ارائه این اسناد به شهرداری، کارشناسان به محل ملک مراجعه خواهند کرد و تمامی موارد را مطابقت خواهند داد. اگر سند شما مشکلی نداشته باشد، نسبت به ارائه سند رسمی به شما اقدام خواهد شد.

هشدارهای خریدن یک ملک با سند شورایی

همانطور که گفته شد خرید و فروش با سند شورایی شفاف نبوده، و نیاز است تا از یک شخص کاردان در این زمینه راهکار جویی شود؛ از این رو چه کسی را می توان جز وکیلی انتخاب کرد که هم ارزان می گیرد و هم راهکار هایی تضمینی را به صورت 24 ساعته ارائه می دهد؟

هشداراول: فراموش نکنید که تفاوت سند شورایی با بقیه اسناد، آنست که درباره کاربری زمین ابهاماتی وجود دارد؛ زیرا در این گونه اسناد نوع کاربری زمین مشخص نمی شود و این می تواند در آینده مشکلاتی را برای افراد به وجود بیاورد؛ چه بسا افراد در زمین زراعی بدون اطلاع ساختمان مسکونی بسازند که در این صورت ضمن تخریب کردن بنا محکوم به پرداخت جریمه نیز می شوند. 

 

هشدار دوم: از حتماً ارتباط قطعی بین سند و ملک فروخته شده را مشخص کنید؛ گاهی سندی امضا می شود که به ازای آن ملکی وجود ندارد و یا اینکه ملک جزو اموال ارثیه، یا توقیفی و یا مال موقوفه است که خریدار را به دردسر خواهد انداخت؛ بنابراین دست از پرسیدن سوال های تخصصی از افراد غیر متخصص بردارید و به جای بازی کردن با سرنوشت ملکتان با وکیل متخصص املاک ما تماس بگیرید؛ به دنبال توضیحات بیشتر نیز نباشید، چراکه ما برای تمامی خدمات حقوقی خود ضمانت کیفیت و قیمت را برقرار ساخته ایم؛ اما خالی از لطف نیست که از بعضی از مزایای این مشاوره مطلع شوید ...

مشاوره حقوقی در خصوص خرید یک ملک با سند شورایی چه مزیتی دارد؟ 

مشاوره حقوقی اسناد شورایی به شما کمک می کند که از اصالت ملک و سند اطلاع کافی را به دست آورید؛ لازم است که شما قبل از انجام معامله به دفاتر املاکی که در محل وجود دارد مراجعه کنید و از افراد مطلع و بومی درباره ملک پرس و جو نمایید. 

وکیل سند شورایی با استعلام از مراجع قانونی کاربری ملک را مشخص خواهد کرد و شما با آگاهی از نوع ملکی که قصد خرید آن را دارید سند را امضا می کنید؛ بررسی سند، اعتبار آن و مطالعه جزئیات آن برای وکلای متخصص اسناد و املاک ما موردی سهل است؛ چراکه این عزیزان، گلچینی از برترین وکلا در سطح کشور هستند.

از چه کسی می توان در خصوص مشکلات و دعاوی سند شورایی کمک گرفت؟ 

سایت بزرگ وکیل تلفنی با داشتن وکلای مجرب و کارکشته در زمینه دعاوی سند شورایی می تواند خدمات مورد نیاز شما را ارائه نماید؛ اورژانس 24 ساعته دعاوی شورایی به خوبی می تواند سند قولنامه ای و سند شورایی را تفکیک نماید و با اخد هزینه ای ناچیز به شما کمک کند که معامله امنی را انجام دهید.

ممکن است شما با عدم رجوع به کارشناس وارد معاملاتی شده باشید که خسارت های مالی برای شما به بار آورده باشد، در این صورت تیم بزرگ وصول مطالبات (دریافت طلب) وکیل تلفنی برای احقاق حق در اختیار شما می باشد و با مشاوره حقوقی سند شورایی در خرید ملک به شما کمک می کند، اصول حقوقی را در نقل و انتقال املاک به خوبی رعایت نمایید. برای کسب اطلاعات بیشتر با شماره 09212242670 تماس بگیرید.

راه های دریافت مشاوره حقوقی سند شورایی

قبل از خرید املاک و زمین‌های بدون سند رسمی باید بسیار محتاط عمل کرد، زیرا قوانین متفاوتی بر انواع سندهای مختلف ازجمله شورایی جاری و مرتب هستند. یک مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات پیش‌بینی‌نشده جلوگیری کند. همچنین برای کسانی که امکان دسترسی به فضای آنلاین ندارند نیز مشاوره حقوقی تلفنی میسر خواهد بود. افراد به صورت حضوری نیز می‌توانند به دفاتر حقوقی فعال در حوزه املاک مراجعه و درباره سندهای شورایی اطلاعات کسب کنند. به طور کلی یک مشاوره حقوقی با افراد آگاه و دارای تجربه در این زمینه، بسیار راهگشا و مفید خواهد بود.

توصیه ما این است که در زمینه خرید ملک‌های بدون سند رسمی هرگز بی‌گدار به آب نزنید. بنابراین قبل از خریدن چنین ملک‌هایی همیشه باید اقداماتی احتیاطی نظیر مشاوره حقوقی و استعلام از سازمان‌های مربوطه در دستور کار شما قرار بگیرد.