مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند
مشاوره حقوقی الزام به تنظيم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی یکی از موضوعاتی است که مراجعات زیاد به مراجع قضایی را در پی دارد. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی بر مبنای قولنامه یا فروشنامه مطرح می شود. بنابراین قولنامه و انواع فروشنامه عادی بسیار مهم هستند. صرف اینکه قولنامه ایی وجود دارد نمی توان تصمیم گرفت که دعوی الزام سند رسمی را شروع کرد، بلکه باید محتوی قولنامه را بررسی نمود، برخی قولنامه ها تعهد به بیع وجود دارد و در برخی دیگر بیع واقع شده است و مفاد قرارداد این دو مورد را از هم تفکیک می کند. در این مطلب به ارائه مطالبی مفید در این باره می‌پردازیم.
نکات طلایی الزام به تنظیم سند رسمی
قبل از ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه، باید اطمینان حاصل کرد که ملک مورد معامله، پایان کار و گواهی عدم خلاف از سوی شهرداری داشته باشد. اگر هم خریدار گمان می‌کند که فروشنده می‌خواهد ملک را به دیگری هم بفروشد، باید درخواست اخذ دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک توسط دادگاه داشته باشد.
البته اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری بفروشد نیز انتقال مال غیر محسوب میشود و امکان ابطال معامله دوم وجود خواهد داشت. چنانچه تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده با دیرکرد صورت گیرد، خریدار می‌تواند مبلغی مشخص و ذکر شده در قرارداد فروش را به عنوان دیرکرد از فروشنده طلب کند. البته خریدار فقط می‌تواند مبلغی را که به عنوان وجه التزام در مبایعه‌نامه آمده است، طلب نماید.
در چه صورت نمی توان برای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کرد؟
در صورتی که هر یک از شروط قرارداد دچار مشکل باشند، نمی‌توان برای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کرد. مثلا اگر مالک یا خوانده اقدام به فروش مال غیر کرده باشد یا اهلیت فروش آن ملک را نداشته است. همچنین خواهان یا خریدار نیز باید به تمامی تعهدات خود در قرارداد فروش عمل کرده باشد. در واقع خریداری که کل مبلغ خرید را پرداخت نکرده باشد، نمی‌تواند دعوای خود را به محاکم قضایی ببرد.
خواهان فقط در صورتی می‌تواند چنین دعوایی را در محاکم قضایی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی، عینی و ملموس ارائه نماید. فردی که مبایعه‌نامه کتبی و رسمی نداشته باشد، در این دعوا به جایی نمی‌رسد. چرا که محاکم قضایی، دعوای الزام به تنظیم سند و اثبات مالکیت را بدون داشتن دلایل و شواهد قابل استناد در حد رسیدگی نمی‌دانند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مرجع صالح برای رسیدگی به پرونده دعاوی عقود و معاملات براساس موضوع معامله تعیین میشود. مثلا ، اگر موضوع معامله خرید و فروش مالی باشد، ابتدا باید نوع مال مذکور مشخص گردد. اگر مورد معامله منقول و قابل حمل باشد، آنگاه خواهان باید طبق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی به دادگاه حوزه انجام معامله مراجعه کند. یعنی جایی که معامله در آن حوزه واقع شده است یا تعهدات قرارداد باید در آنجا انجام بگیرد. اگر این موضوع واضح و مشخص نباشد هم باید به حوزه دادگاه محل اقامت خوانده مراجعه کرد.
اگر مورد معامله مثل ماشین، منقول و قابل حمل و نقل باشد، باید به دادگاه محلی که قرارداد در آنجا منعقد شده است مراجعه کرد. اگر هم موضوع مورد معامله غیرمنقول باشد، دادگاه محل ملک برای الزام به تنظیم سند رسمی مرجع صالحه خواهد بود. مثلا خانه‌ای در شیراز واقع شده است، پس نباید دعوای آن را به دادگاههای اصفهان برد. این امر از لحاظ منطقی نیز کاملا توجیه‌پذیر است، چرا که مراجعه کارشناسان دادگستری به محل ملک نیز با مشکل روبه‌رو نمی‌شود.
دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی چه کارهایی انجام می دهد؟
خواهان از دادگاه می‌خواهد که خوانده را بر مبنای سند عادی، به تنظیم سند رسمی ملزم کند. بنابراین دادگاه باید صحت و تحقق انتقال مالکیت را احراز نماید. به همین منظور دادگاه احراز می‌کند که خوانده، مالک رسمی ملک میباشد و اهلیت انتقال آن را هم داشته است. سپس به انجام تعهدات کامل از طرف خواهان مثل پرداخت کامل وجه‌المعامله میپردازد. همچنین مشخص خواهد شد که هزینه تنظیم سند رسمی بر عهده کیست و آیا پرداخت شده است یا خیر.
اگر دادگاه به این نتیجه رسید که خواهان محق است، به صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده، به تنظیم سند رسمی میپردازد. سپس خوانده ده روز زمان دارد تا به دفترخانه تنظیم اسناد رسمی مراجعه و انتقال مال را تکمیل کند.
در صورت امتناع مالک از این کار، دادورز در مرحله اجرای حکم به جای انتقال‌دهنده سند در دفتر اسناد رسمی حاضر میشود. او نسبت به تنظیم سند به نام خریدار ملک اقدام خواهد کرد. این روش دادگاه بر اساس ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی جاری و ساری میشود. بنابراین اگر مالک یا فروشنده ملک حاضر به امضا و انتقال سند به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی را از سوی فروشنده انجام دهد.
آنچه در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید بدانیم
این دادخواست بدون وجود قراردادی که تعهد انتقال مال غیرمنقول مورد معامله به صراحت در آن قید شده باشد، امکان‌پذیر نیست. همچنین گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی برای انتقال رسمی ملک باید از دفترخانه اخذ شود. گواهی عدم حضور فروشنده به عنوان یک مدرک و نه حتمی بودن تنظیم سند رسمی شناخته میشود. چراکه تصمیم در این باره بر عهده دادگاه صالحه خواهد بود. فروشنده نیز باید به صراحت در قرارداد فروش تعهد کرده باشد که جهت امضای انتقال سند در تاریخ معین شده در دفتر اسناد رسمی حاضر خواهد شد.
گاهی اوقات نیز گواهی پایان کار ساختمان از سوی شهرداری برای ملک مورد نظر صادر نشده است. در این صورت، صرف تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی برای خواهان فایده‌ای در بر نخواهد داشت. زیرا اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از الزامات تنظیم سند رسمی به شمار می‌روند. بنابراین، این خواسته‌ها را باید قبل از مطرح کردن خواسته اصلی از محاکم قضایی دنبال نمود.
خواهان می‌تواند در کنار درخواست برای الزام به صدور سند رسمی نسبت به دیگر خواسته‌های مهم نظیر صدور گواهی پایان کار، تسویه مالیات و صورتمجلس تفکیکی نیز اقدام کند. استفاده از مشاوره حقوقی قبل از خرید ملک بدون سند رسمی یا در هنگام طرح دعوی برای دریافت سند رسمی، می‌تواند تا حدود زیادی از مشکلات شما بکاهد. برای نگارش فوری و تضمینی دادخواست الرام به تنظیم سند رسمی توسط برترین وکلای ایران، کافیست با شماره 09212242670 تماس گرفته و هماهنگی لازم را انجام دهید. نگارش دادخواست شما با کمترین هزینه و در کمتر از 48 ساعت بعد برای شما ارسال خواهد شد.
مقدم بودن مرتهن بر سایر طلبکاران در استیفای طلب در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش: یک واحد شرکت تعاونی تولید گوساله با مشارکت بانک کشاورزی مبادرت به تأسیس واحد تولید کرده و در نهایت منجر به ورشکستگی شرکت شده است، حکم ورشکستگی صادر گردیده و مدیرعامل شرکت (مدير تصفیه) طی دادخواستی از دادگاه تقاضای فک رهن‌های متعلق به وام‌ها و استرداد سفته و چک‌های تضمین را خواستار و اعلام کرده که شرکت ورشکست شده است و دارایی آن کفاف پرداخت بدهی‌ها را نمی‌کند و وثیقه و اسناد ضمانت باید مسترد شود. دادگاه چه تصمیمی اتخاذ می‌کند؟
در مورد پرسش فوق اتفاق نظر وجود دارد
با توجه به ابهام موجود در پرسش، سه فرض قابل تصور است:
-
فرض اول: اینکه افرادی از شرکت در قبال دریافت وام ضمانت کرده‌اند که در فرض ورشکستگی تولید شرکت دلیلی برای فک رهن و استرداد اسناد ضمانت وجود ندارد.
-
فرض دوم: اینکه شرکت در قبال دریافت وام اسناد و اموالی را به عنوان ضمانت سپرده است که در این فرض با رعایت مواد ۵۱۵ و ۵۱۶ قانون تجارت اسناد رهنی فک است.
-
فرض سوم: اینکه مابین اعضای شرکت ضمانتی شده باشد که در این حالت نیز تابع قرارداد فیمابین طرفین است و ورشکستگی سبب فک رهن و استرداد اسناد نیست.
اجرای حکم در صورت استنکاف محکوم علیه از تنظیم سند انتقال ملک در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش: در صورتی که محکوم علیه حاضر نشود در دفتراسناد رسمی حضور یابد و محکوم به غیر منقول را به محکوم له انتقال دهد و اخصار دفتر خانه هم موثر واقع نشود راه اجرای حکم چگونه است؟
پاسخ: مطابق قاعده حاکم ولی ممتنع است که ضمن مواد 622و620 قانون محاکمات حقوقی شناخته شده در صورت امتناع محکوم علیه از انتقال ملک موضوع حکم رئیس دادگاه که ناظر بر اجرای حکم است مامور اجرا برای تنظیم سند انتقال به قائم مقامی محکوم علیه تعیین می نماید.
فروش ملک به سه نفر با سند عادی و تقاضای تنظیم سند
پرسش: در مورد ملکی که سند رسمی دارد طبق قول نامه عادی معامله ای انجام می شود. پس از آن در دفتر اسناد رسمی به نام کس دیگر سند تنظیم می شود و از طرفی در دفاتر نیز مقررات قانونی مبنی بر استعلام و ثبت انجام نشده برای فرد سوم نیز در دفتر دیگر سند دیگری تنظیم می شود. فرد اول که دارای مبایعه نامه عادی است دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت و الزام خوانده به تنظیم سند به دادگاه تقدیم داشته ،هر کدام از سه نفر مدعی مالکیت هستند و فروشنده ملک به نوعی هرسه سند را امضا کرده لیکن در دادگاه مدعی است که بیش از یکبار ملک را نفروخته و قیمت یکبار بیشتر نیز به او تعلق نگرفته است و هیچ یک از خوانده های سه گانه را به شخصه نمی شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملاتی در دفاتر حضور یافته و نوشته ای مربوط به سند و قول نامه را امضا کرده است به تصور این که این خواهان سند همان مشتری سند دیگر است . به تصور این که معامله اولی فسخ شده چون پولی نگرفته بوده هر سه را امضا نموده است چون مبلغ وجه چک پرداخت نشده بوده و بعد برای قاضی معلوم می شود که معامله به درستی انجام نگرفته و فروشنده اصلی به حساب ترس از وضعیت موجود بدون مقاومت سند را امضا کرده تا اموال دیگری مورد مصادره قرار نگیرد و در لوایح ارسالی به دادگاه و جلسات دادگاه نیز به هریک از سه نفر اقرار یا اعترافی نموده است . حال با توجه به این که هیچ کدام از آن ها وجهی پرداخت نکرده اند و عقد معامله نیز جاری نشده است فقط حسب ظاهر معامله صوری بوده، تکلیف موضوع چیست؟
پاسخ: متن پرسش به کافی روشن نیست در متن پرسش تصریح شده (در مورد ملکی که سند رسمی دارد) ظاهراً منوط به این است که دارای سند مالکیت والا با توجه به قسمت اخیر ماده 22 قانون ثبت صرف داشتن سند رسمی مادام که بر مبنای همین سند رسمی ملک در دفتر املاک به نام دارنده سند رسمی ثبت نشده باشد، کافی نخواهد بود براینکه دولت این شخص را به عنوان مالک بشناسد، بنا براین، ثبت ملک در دفتر املاک به نام دارنده اولین سند رسمی مفروغ عنه است.
اگر سند عادی که با شخص دوم تنظیم گردیده صرفاً قول نامه و تعهد به انتقال باشد که در چنین صورتی قول نامه مزبور دلیل بر مالکیت نخواهد بود. اگر مندرجات قول نامه که صحت صدور اصالت آن مورد تایید فروشنده قرار گرفته است دلالت برتحقق عقد بیع داشته باشد چون با تنظیم سه فقره سند رسمی انتقال ،نهایتاًملک در دفتر املاک به نام آخرین خریدار ثبت شده است در این صورت اقامه دعوا به طرفیت مالک اولیه به منظور تنظیم سند رسمی انتقال مسیر نخواهد بود. اقامه دعوا به طرفیت سه نفر دیگر هم موثر نیست، زیرا این سه نفر در قبال دارنده قول نامه تعهدی ندارند و با او معامله نکرده اند.در مورد قسمت دوم پرسش خاطرنشان می شود اظهارات فروشنده اصلی در دادگاه مشعر بر این که بیش از یکبار ملک را فروخته وقیمت یکبار بیشتر به او تعلق نگرفته و سه نفر از خواندگان را نمی شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملات ملکی در دفاتر حضور یافته و به تصور اینکه خواهان سند همان مشتری سند دیگر است و بدون گرفتن وجهی به حساب ترس از وضعیت موجود اسناد را امضا کرده تا اموال دیگرش مصادره نشود ... صرف ادعاست و از آنجا که عملاً تهدیدی صورت نگرفته که بتوان او را مکروه در معامله تلقی نمود قسمت اخیر اظهارات در حد اضطرار است نه اکراه و به موجب ماده 206 قانون مدنی معامله اضطراری معتبر خواهد بود. الا اینکه شخص مورد نظر می تواند به اعتبار این که قاصد در انجام معامله واقعی نبوده و معاملات موضوع سه فقره اسناد رسمی را به طور صوری انجام داده به خواسته اعلام بطلان این معاملات اقامه دعوا کند و مراتب ادعایی و صوری بودن معاملات را هم وفق مقررات اثبات کند که در این صورت دادگاه با احراز صحت مراتب ادعایی مشارالیه حکم به اعلان بطلان معاملات صادر خواهد کرد. اضافه می شودصرف ادعای نگرفتن ثمن معامله موجب بطلان معامله نخواهد بود. مگر این که ضمن عقد شرط شده باشد فروشنده بتواند وفق مقررات قانون مدنی از اختیارات تاخیر ثمن استفاده کند و فسخ معامله را با استفاده از اختیارات تاخیر ثمن مورد لحوق دعوا قرار دهد.
ورود در ماهیت دعوا جهت الزام خوانده به تنظیم سند رسمی
پرسش: خواهان به استناد مبایعه نامه عادی، داد خواست الزام به تنظیم سند علیه خوانده می دهد ادعا می کند که تمام ثمن را پرداخت نموده و مبیع را تصرف کرده است. در پاسخ استعلام ثبتی، اعلام می شود که ملک موصوف به استناد چک های طلبکاران خوانده توقیف شده است، خواهان با اطلاع از پاسخ ثبت، در خواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی می نماید، اگر دادگاه تقدم بیع وانتقال ملک وتأخرعملیات اجرایی را احراز کند، می تواند با ورود در ماهیت دعوا در مقام تشخیص حق، ضمن الزام خوانده به تنظیم سند، حکم توقیف وابطال عملیات اجرایی را نیز صادر کند؟
پاسخ: در فرض سوال چنانچه خواهان با اطلاع از پاسخ ثبت، دادخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی نسبت به ملک توقیف شده اقامه و در نهایت رفع توقیف از ملک متنازع فیه را خواستار شوده واین دعوا با دعوای الزام به تنظیم سند تو أماً مورد رسیدگی واقع شود، دادگاه در صورت احراز تحقق بیع و تقدم ان ونیز تأخر تاریخ صدور اجراییه و توقیف ملک ضمن صدرو حکم بر ابطال عملیات اجرای ورفع تو قیف از ملک، خوانده را به تنظیم سند رسمی انتقال محکوم می نماید. استناد اکثریت به ماده 222 قانون مدنی ارتباطی به موضوع نداشته راجع به عدم ایفای تعهد از ناحیه متعهد و اجازه حاکم بر انجام عمل از سوی متعهدله است ودر ماده 104 قانون ثبت بند(8)وجود نداشته و ماده مذکور نیز مربوط به موضوع سوال نیست.
فروش ملک به سه نفر با سند عادی و تقاضای تنظیم سند
پرسش: در مورد ملکی که سند رسمی دارد طبق قول نامه عادی معامله ای انجام می شود. پس از ان در دفتر اسناد رسمی به نام کس دیگر سند تنظیم می شود واز طرف در دفاتر نیز مقرات قانونی مبنی بر استعلام و ثبت انجام نشده برای فرد سوم نیز در دفتر دیگر سند دیگری تنظیم می شود. فرد اول که دارای مبایعه نامه عادی است داد خواستی مبنی بر اثبات مالکیت و الزام خوانده به تنظیم سند بر دادگاه تقدیم داشته،هر کدام از سه نفر مدعی مالکیت هستند و فروشنده ملک به نوعی هر سه سند را امضا کرده لیکن در دادگاه مدعی است که بیش از یک بار ملک را نفر وخته وقیمت یک بار بیشتر نیز به او تعلق نگرفته است وهیچ یک از خوانده های سه گانه را به شخصه نمی شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملاتی در دفاتر حضوریافته ونوشته ای مربوط به سند وقول نامه را امضا کرده است به تصور این که این خواهان سند همان مشتری سند دیگر است. به تصور این که معامله اولی فسخ شده چون پولی نگرفته بوده هر یه امضا نموده است چون مبلغ وجه چک پرداخت نشده بوده وبعد برای قاضی معلوم می شود که معامله به درستی انجام نگرفته و فروشنده اصلی به حساب ترس از وضعیت موجود بدون مقاومت سند را امضا کرده تا اموال دیگری مورد مصادره قرار نگیرد و در لوایح ارسالی به دادگاه و جلسات داد گاه نیز به هر یک از سه نفر اقرار یا اعترافی نموده است. حال با توجه به این که هیچ کدام از ان ها وجهی پرداخت نکرده اند وعقد معامله نیز جاری نشده است فقط حسب ظاهر معامله صوری بوده، تکلیف موضوع چیست؟
پاسخ: متن پرسش به اندازه کافی روشن نیست در متن پرسش تصریح شده (درمورد ملکی که سند رسمی دارد) ظاهراً منوط به این است که دارای سند مالکیت والا با توجه به قسمت اخیر ماده 22 قانون ثبت صرف داشتن سند رسمی مادام که بر مبنای همین سند رسمی ملک در دفتر املاک به نام دارند سند رسمی ثبت نشده باشد، کافی نخواهد بود بر اینکه دولت این شخص را به عنوان مالک بشناسد، بنابراین، ثبت ملک در دفتر املاک به نام دارنده اولین سند رسمی مفروغ عنه است. اگر سند عادی که با شخص دوم تنظیم گردیده صرفاً قول نامه و تعهد بر انتقال باشد که در چنین صورتی قول نامه مزبور دلیل بر مالکیت نخواهد بود. اگر مندر جات قول نامه که صحت صدور اصالت ان مورد تأیید فروشنده قرار گرفته است دلالت بر تحقق عقد بیع داشته باشد چون با تنظیم سه فقره سند رسمی انتقال، نهایتأملک در دفتر املاک به نام اخرین خریدار ثبت شده است در این صورت اقامه دعوا به طرفیت مالک اولیه به منظور تنظیم سند رسمی انتقال مسیر نخواهدبود. اقامه دعوا به طرفیت سه نفر دیگر هم موثر نیست، زیر این سه نفر در قبال دارنده قول نامه تعهدی ندارند و با او معامله نکرده اند.
در مورد قسمت دوم پرسش خاطر نشان می شود اظهارات فروشنده اصلی در داد گاه مشعر بر این که بیش از یک بار ملک را فروخته و قیمت یک بار بیشتر به اون تعلق نگرفته وسه نفر از خواندگان را نمی شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملات ملکی در فاتر حضوری یافته وبه تصور اینه خواهان سند همان مشتری سند دیگری است وبدون گرفتن وجهی به حساب ترس و از وضعیت موجود اسناد را امضا کرده تا اموال دیگرش مصادره نشود... صرف ادعاست و از انجام که عملاً تهدیدی صورت نگرفته که بتوان او را مکره در معامله تلقی نمود قسمت اخیر اظهارات در حد اضطرار است نه اکراه وبه موجب ماه 206 قانون مدنی معامله اضطراری معتبر خواهد بود. الان اینکه شخص مورد نظر می تواند به اعتبار این که قاصد در انجام معامله واقعی نبوده و معاملات موضوع سه فقره اسناد رسمی را به طور صوری انجام داده به خواستا اعلام بطلان این معاملات اقامه دعوا کند و مراتب ادعایی و صوری بودن معاملات را هم وفق مقررات اثبات کند که در این صورت دادگاه با احزار صحت مراتب ادعایی مشارالیه حکم به اعلان بطلان معاملات صادر خواهد کرد. اضافه می شود صرف ادعای نگرفتن ثمن معامله موجب بطلان معامله نخواهد بود. مگر این که ضمن عقد شرط شده باشد فروشنده بتواند وفق مقرات قانون مدنی از اختیارات تأخیر ثمن استفاده کند و فسخ معامله را با استفاده از اختیار تأخیر ثمن مورد لحوق دعوا قرار دهد.
نمونه راي الزام به تنظيم سند رسمي
به تاریخ: 1390/09/27
دادنامه شماره: ۹۰۰۹۹۷۰۲۲44۰۰۷۵6
پرونده کلاسه: 8809982164200689 مرجع رسیدگی شعبه چهل و چهارم دادگاه تجدیدنظر استان تهران.
تجدیدنظرخواه: آقای منوچهر ... با وکالت آقای غلامرضا ... به نشانی ...
تجدیدنظرخواندگان:
-
آقای جواد .... به نشانی ... .
-
قرارگاه مسکن نیرو هوایی سپاه به نشانی ... .
تجدیدنظرخواسته: از دادنامه شماره ۸۹۰۹۹۷۲۱۶۴۲۰۰۱۵۳ مورخ 1389/03/19 صادره از شعبه ۲۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران.
گردش کار: دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده و مشاوره و احراز کفایت رسیدگی با استعانت از درگاه خداوند متعال ختم دادرسی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رأی می نماید.
رأی دادگاه در این مورد
تجدیدنظرخواهی آقای منوچهر ... با وکالت آقای غلامرضا ... عليه 1. آقای جواد ... ۲. قرارگاه مسکن نیرو هوایی سپاه نسبت به دادنامه شماره ۰۰۱۵۳ مورخ 1389/3/19 صادره از شعبه ۲۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس آن در مورد دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته الزام به تحویل و تنظیم سند رسمی مبیع قرار رد دعوی صادر و اعلام شده است وارد و موجه میباشد زیرا نامه رسمی شماره 62-200 مورخه 88/2/6 قرارگاه نیروی هوایی سپاه قطعه مورد نظر از ناحیه مراجع اخیر به آقای جواد طاهرآبادی و هفت نفر دیگر واگذار شده است که با احراز این نامه رابطه صدور قرار رد دعوی فاقد وجاهت قانونی است. بر این اساس تجدیدنظرخواهی قابل انطباق با بند ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص و به استناد ذیل ماده ۳۵۳ همان قانون با نقض قرار صادره پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه محترم صادر کننده قرار عودت داده می شود ،رأی صادره قطعی است.
مستشاران شعبه چهل و چهارم دادگاه تجدیدنظر استان تهران احمد شيخ عليا لواسانی - مجتبی توحیدی
الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به در رهن بودن مورد معامله
در این مورد دو پرسش مطرح گردیده است:
-
در دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال با فرض تحقق بيع چنانچه مورد معامله در رهن بانک باشد دادگاه چه تصمیمی باید بگیرد؟
-
در صورتی که مرتهن و مالک هر دو طرف دعوا قرار گیرند آیا امکان الزام مالک و بانک به انتقال بیع وجود دارد؟
نظر اکثریت در این مورد
پاسخ به پرسش (1): چون مبیع در رهن بوده، معامله غیرنافذ است و دعوا به کیفیت طرح شده قابلیت استماع ندارد قرار عدم استماع صادر میشود.
پاسخ به پرسش (2): در صورتی که بانک اجازه انتقال را داد، عقد بایع نافذ و دعوا قابلیت استماع دارد و دادگاه حکم به الزام تنظیم سند رسمی را صادر و اعلام می‌کند.
معامله ملک مرهونه در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
موضوع پرسش: خانم (الف) با سند عادی ملک خود را به آقای (ب) فروخته است و با سند رسمی وکالت نامه تمام اختیارات قانونی از قبیل انتقال سند اقدام جهت رهن ملک را به وی تفویض کرده است. آقای (ب) ملک را به رهن بانک گذاشته و تمام اختیارات قانونی خود را با وکالت نامه جدید به آقای (ج) واگذار و در واقع ملک را به وی فروخته است؛ ولی هنوز سند رسمی به نام خانم (الف) است و ملک در قبال بدهی (ب) در رهن بانک است.
- پرسش (1): وضعیت معامله (ب) و (ج) به لحاظ اینکه ملک در رهن بانک بوده و آن را فروخته چیست؟
- پرسش (2): چون (ب) در برابر (ج) تعهد به انتقال سند و فک رهن نموده در حال حاضر از پرداخت بدهی‌های خود به بانک امتناع می‌کند (ج) دعوای خود را با چه خواسته‌ای باید طرح کند؟
- پرسش (3): اگر دعوا صرفاً به طرفیت (ب) از سوی (ج) به (الف) خواسته انتقال سند رسمی (ب) فک رهن طرح شده باشد دادگاه چه تصمیمی اتخاذ می‌کند؟
- پرسش (4): در صورتی که دعوای فک رهن را دادگاه بپذیرد آیا صدور حکم کلی به محکومیت (ب) به فک رهن کافی است یا دادگاه باید شیوه فک رهن از قبیل تعیین میزان بدهی‌ها به بانک را مورد لحوق حکم قرار دهد؟
در مورد موضوع فوق اتفاق نظر وجود دارد
پاسخ به پرسش (1): در صورت رعایت مفاد ماده ۷۹۳ قانون مدنی معامله انجام شده صحیح است.
پاسخ به پرسش (2): تعیین خواسته و طرح عنوان دعوا به تشخیص خواهان بستگی دارد.
پاسخ به پرسش (3): دعوای انتقال سند رسمی و فک رهن با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد قابلیت استماع ندارد.
پاسخ به پرسش (4): در فرض پذیرش دعوای فک رهن تعیین میزان بدهی موضوعیت ندارد مگر آنکه از دادگاه خواسته شود و در قرارداد هم قید شده باشد.
جواز انتقال عين مرهونه توسط راهن بدون رضایت مرتهن در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش: ملکی در رهن دیگری است مالک عین، بدون تحصیل رضایت مرتهن با انعقاد عقد دیگری آن را به غیر انتقال می‌دهد در این فرض، آیا راهن مرتکب بزه گردیده است یا خیر؟ در صورت مثبت بودن مواد استنادی چیست؟
اتفاق آراء موجود در مورد زیر به حالت زیر است
در رابطه با موضوع مورد بحث، از جنبه کیفری اگر شخصی مال مرهونه را بدون تحصیل رضایت مرتهن و با قصد اغفال و فریب، توأم با سوءنیت با انعقاد عقد، به غیر انتقال دهد و عمل وی به ضرر مالک یا متصرف باشد و عناصر متشکله جرم احراز گردد، در چنین صورتی موضوع از مصادیق ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) بوده و قابل مجازات خواهد بود؛ اما از نظر تحلیل حقوقی در صورتی که خریدار از مال مرهونه که در رهن بوده اطلاع داشته در اینجا عمل فروشنده جرم نیست؛ البته با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰- 20/8/76 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، معاملات راهن نباید منافي حق مرتهن باشد و الا نافذ نخواهد بود ممکن است راهن در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد على حده مرتهن را در صورت عدم ادای فرض وکیل در فروش مال مرهونه (مورد وثیقه) بنماید، به هر حال با عنایت به مقررات قانون ثبت، از جمله ماده ۳۴ قانون ثبت، مرتهن می‌تواند برای استیفای طلب و فروش مال مرهونه در مورد سند رسمی، به اجرای ثبت و در مورد سند عادی، به دادگاه مراجعه نماید؛ بنابراین، اگر راهن مالکیت مورد رهن را منتقل نماید منافی با حق مرتهن است و مستفاد از مفاد ماده ۳۴ مقرر قانون ثبت و ماده ۲۲۹ قانون امور حسبی منع حقوقی دارد؛ اگرچه انتقال عین مرهون به حق مرتهن صدمه نمی‌زند.
بهای خواسته در دعوا فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش: در موردی که مقاطعه کار به منظور حسن انجام کار ملک خود را وثیقه گذاشته و با وجودی که عمل مقاطعه کاری خاتمه یافته کارفرما از فک وثیقه خودداری می‌نماید و یا اینکه بدهکار ملک خود را در مقابل بدهی به رهن گذاشته، ولی طلبکار با اخذ طلب خود از فک رهن امتناع می‌نماید، آیا طرح چنین دعوایی به منظور اعلام فک رهن دعوای مالی است یا غیرمالی؟
اظهار نظر کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ 21/1/1344 (مورد تأیید کمیسیون حقوقی مدنی):
در دعوایی که خواسته آن اعلام فک رهن است یا خواهان به ادعای پرداخت دینی که عین مرهونه در قبال آن به رهن گذارده شده درخواست فک رهن را می‌نماید و یا اینکه برای انجام کاری مال غیرمنقول نزد کارفرما وثیقه گذارده شده و خواهان مدعی است که کار مورد قرارداد را انجام داده و الزام طرف را به فک رهن از دادگاه تقاضا می‌نماید.
چون در هر حال فک رهن از مال غیرمنقول آزاد کردن مالی است که قابل تقویم به وسیله پول است و رسیدگی به این دعوا مستلزم رسیدگی به اختلاف طرفین در پرداخت دین و یا انجام کاری است که مال غیرمنقول در قبال آنها وثیقه گذارده شده، بنابراین، دعوا مالی بوده است.
اعتبار اسناد رسمی مالکیت در مقابل ارائه اسناد عادی دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش: شخصی ملکی را با سند رسمی می خرد ،شخص دیگر مثلا با سند عادی خریده است کدام شخص می تواند مالک ملک باشد؟
پاسخ: با توجه به ماده 1305 قانون مدنی، اسناد عادی چه از حیث تاریخ و چه از نظر مفاد آن نسبت به اشخاص ثالث اعتبار و اثری ندارد؛ ولیکن در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است، حتی علیه اشخاص ثالث، بنابراین در فرض پرسش، در صورت احراز تقدیم تاریخ انجام معامله و نیز احراز صحت معامله با جمیع شرایط قانونی آن دارنده سند مقدم می تواند جهت احقاق حقوق قانونی خود اقامه دعوا نماید، در این فرض ، نظر اکثریت در حدودی که متضمن مراتب فوق باشد قابل تایید است.
رفع توقیف در صورت مقدم بودن تاریخ صدور حکم بر بازداشت در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش: حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر شده در مقام اجرا معلوم می شود که مورد حکم در قبال مهریه همسر فروشنده از طرف اجرای ثبت بازداشت قبل از تنظیم قول نامه و یا دادخواست ویا صدور حکم بوده و یا بعد از تاریخ های مذکور تکلیف چیست ؟
پاسخ: با توجه به ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی اگر تاریخ صدور حکم مقدم بر بازداشت باشد توقیف رفع می شودو عملیات اجرایی ادامه پیدا می کند و رای صادره اجرا می گردد در غیر این صورت چنانچه حکم صادره موخر بر توقیف باشد باز داشت به قوت خود باقی است و محکوم له می تواند برای جلوگیری از عملیات اجرایی مبنی بر توقیف و ابطال اجراییه به دادگاه صالح شکایت کند.
مشاوره حقوقی تلفنی الزام به تنظیم سند رسمی
استفاده از مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان در باب چگونگی تنظیم و ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بسیار مفید و راهگشا خواهد بود. شما می‌توانید حتی با یک مشاوره حقوقی تلفنی از وقوع بسیاری از مشکلات احتمالی در روند دادرسی جلوگیری نمایید. مدارکی که باید به دادگاه ارائه شوند، باید به صورت کامل و جامع تهیه شده باشند تا امکان صدور حکم به نفع شما در اسرع وقت میسر شود. همچنین قوانین از آنچه که شما فکر می‌کنید، پیچیده‌تر هستند و بسیاری از قوانین ریز و درشت می‌توانند در مسیر شما سنگ اندازی کنند. در عین حال، انجام مشاوره حقوقی قبل از خرید هر گونه ملکی که دارای سند رسمی نیست هم بسیار ضروری و مفید خواهد بود. برای دریافت مشاوره حقوقی تلفنی در هر ساعت از شبانه روز با شماره 09212242670 و یا 02147625900 تماس بگیرید.
| مشاوره حقوقی سند شورایی در خرید ملک |
| هزینه نگارش دادخواست |
| دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان |
| نگارش انواع دادخواست |
| درباره ما |
سوالات متداول
لطفا نظر خود را ثبت نمایید:
نظرات کاربران:
لیست هزینه مشاوره تلفنی با برترین وکلای دادگستری
((بعد از پرداخت، وکیل پایه یک دادگستری زیر 5 دقیقه جهت مشاوره با شما تماس میگیرند))
جدول مشاوره حقوقی فوق تخصصی شبانه روزی
| مدت زمان مشاوره حقوقی | اجرت (تومان) | پرداخت آنلاین |
|---|---|---|
| 5 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 80,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 5 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) |
| 10دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 150,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 10دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) |
| 20دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 250,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 20دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) |
| 30دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 300,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 30دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) |
| 60 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری | 350,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: 60 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) |
| مشاوره حقوقی تلفنی با دکتر هادی توکلی وکیل پایه یک دادگستری | 950,000 هزار تومان |
پرداخت آنلاین
درخواست جهت: مشاوره حقوقی تلفنی با دکتر هادی توکلی وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) |
لیست هزینه مشاوره تلفنی با برترین وکلای دادگستری
((بعد از پرداخت، وکیل پایه یک دادگستری زیر 5 دقیقه جهت مشاوره با شما تماس میگیرند))
جدول مشاوره حقوقی تخصصی شبانه روزی
| مدت زمان مشاوره حقوقی | اجرت (تومان) | پرداخت آنلاین |
|---|
لطفاً پس از پرداخت، لوگوی واتساپ زیر را لمس نموده و تصویر فیش واریزی را به آن ارسال نمایید تا وکیل در کمتر از ۵ دقیقه با شما تماس بگیرد.
روش پرداخت بعدی به این صورت می باشد که یکی از مبالغ فوق را به شماره کارت ۶۰۳۷۹۹۷۳۸۲۲۸۴۵۳۸ به نام هادی توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را به شماره ۰۹۲۱۲۲۴۲۶۷۰ پیامک یا واتساپ نمایید تا وکیل در کمترین زمان به خط شما تماس حاصل کند.
درخواست مشاوره تلفنی با وکیل: 02147625900
مشاوره فوری با وکیل: 09212242670
طراحی سایت
و
سئو
توسط رایا مارکتینگ
تولید محتوا
توسط رایا مارکتینگ
نقشه سایت