مدارک لازم برای اثبات مالکیت

برای اینکه مالکیت یک زمین یا ملک را اثبات کنیم لازم است مدارکی را ارائه دهیم. این مدارک علاوه بر سند رسمی و استماع شاهد یا شاهدان شامل موارد دیگری هم می‌شود. برخی از خانه‌هایی که اجاره داده می‌شوند قبل از ثبت سند رسمی، اقدام به نگارش مبایعه نامه می‌کنند.

در دست داشتن مبایعه نامه می‌تواند یکی از مدارک لازم برای اثبات مالکیت بر یک ملک یا زمین باشد. همچنین اگر یک نسخه رسمی از مبلغ پرداخت شده هم در اختیار داشته باشید، می‌توانید ثابت کنید که مالک یک ملک یا زمین هستید. دلیل اینکه رسید پرداخت هم در این فقره حائز اهمیت بوده؛ بالا بودن رقم قرارداد در خرید و فروش ملک است. در صورتی که در مورد مدارک لازم ابهامی دارید یا نمی‌دانید باید این مدارک را چگونه تهیه کنید کافی است تا با مشاوره حقوقی تلفنی، اقدام کرده و پاسخ خود را به سرعت دریافت کنید.

شرایط لازم برای طرح دعوی اثبات مالکیت

همانطور که گفتیم یکی از مهم‌ترین انواع دعوی که در امور ملکی مطرح می‌شود؛ همین مساله اثبات مالکیت است. این اثبات کردن مالکیت تعدادی شرط و شروط دارد که باید با توجه به آن‌ها برای طرح دعوی اقدام کنید؛ این موارد عبارتند از:

• ارائه یک قرارداد
• اثبات معتبر بودن قرارداد
• ملزم بودن به تنظیم سند

ارائه یک قرارداد

شرط اول برای اینکه بتوانید دعوی مالکیت را مطرح کنید این است که یک قرارداد رسمی ارائه دهید. این روشن است که وقتی یک فرد قرار باشد خواهان تصرف ملکی شود؛ حداقل یک سند عادی دارد. با این حال، اگر شما سند رسمی کتبی داشته باشید،  برای مالکیت زمین یا ساختمان خواهید داشت.

اثبات معتبر بودن قرارداد

مساله مهم بعدی این است که باید بتوانید ثابت کنید قرارداد مورد نظر شما معتبر است. ممکن است زمانی در گذشته، قراردادی عادی تنظیم شده باشد اما بعدتر به هر دلیلی این قرارداد فسخ شده باشد. در این صورت نمی‌توان به چنین قراردادی استناد کرد. پس فراموش نکنید که حتما تاریخ اعتبار قرارداد را چک کرده و آن را به مراجع قضایی ثابت کنید.

ملزم بودن به تنظیم سند

یک شرط مهم دیگر که در چنین دعوایی مطرح می‌شود این است که سند رسمی تنظیم شود. در صورتی که یک طرف دارای سند عادی و دیگری دارای سند رسمی باشد؛ این دعوی از سوی دادگاه رد خواهد شد.

اتفاق نظرفروش اقساطی مبیع تحت عنوان عقد بيع در دعاوی اثبات مالکیت

عقد یا قراردادی تحت عنوان فروش اقساطی در قانون پیش بینی شده است که ماده 55 قانون عملیات بانکی بدون ربا که برابر موضوع ماده ۱۳ همان قانون و نیز ماده 1 دستورالعمل اجرایی فروش اقساطی مسکن است، به یک شرط به فروش اقساطی اعتبار بخشیده و این در صورتی است که مسبب انتقال و ملک به وجود آمده باشد و در چنین صورتی که مبیع عین معین بوده و اراده طرفین مبتنی بر عقد بیع باشد از مصادیق ماه ۳۶۲ قانون مدنی بوده و برابر ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع صورت گرفته، اگرچه مالی به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری واگذار شده باشد، در اینجا در پایان مدت و پرداخت اقساط، ملک خود به خود به مالکیت متصرف در می‌آید؛ اما اگر سبب انتقال به وجود نیامده باشد و نیاز به تراضی دوباره با تصمیم یکی از دو طرف باشد به منزله اجاره بوده و یا قراردادی است که وفق ماده ۱۰ قانون مدنی، برحسب مفاد قرارداد فروش اقساطی، تعهد به الزام تنظیم سند را صحه قید شده باشد ملزم به ایفای قرارداد خواهد بود؛ بنابراین، در خصوص تنفيذ ابطال فروش نامه با توجه به اینکه حکم صادره از سوی مرجع تجدیدنظر و شعبه دیوان عالی کشور که فروش اقساطی را بیع ندانسته به منزله ابطال، قرارداد منعقده نیست؛ لذا قراردادی ابطال نشده، تنفيذ ابطال قرارداد مذکور قابل پذیرش نیست و عندالاقتضا نیاز به اخذ توضیح از خواهان است.

نظر کمیسیون نشست قضائی فروش اقساطی مبیع تحت عنوان عقد بيع در دعاوی اثبات مالکیت

نظر به اینکه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی از سوی خریدار در مراحل تجدیدنظر و دیوان عالی کشور مردود اعلام شده است، معلوم نیست اخذ سند رسمی موضوع درخواست ابطال از سوی وکیل خواهان بنا به چه مجوزی صورت گرفته است و مادام که مراتب و چگونگی و نحوه اخذ سند رسمی به وسیله خریدار معلوم نگردد.

نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفا تعهد فروشنده در انتفال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر

پرسش: چنانچه در قرار داد بیع، فروشنده متعهد گردد تا تاریخ معین (مثلاً دوماه دیگر) در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر شود و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند در غیر این صورت علاوه بر استرداد ثمن مبلغ ده میلیون ریال بابت خلف وعده بپردازد:

1. در صورت عدم انجام تعهد، ایا دادگاه می تواند فروشنده را به این پرداخت وجه التزام و انتقال سند رسمی را الزام کند؟ (با فرض اینکه تاریخ معین سپری شده و موارد فوق در خواست شده).

2. آیا بایع می تواند با تمسک به خیار شرط موضوع مواد 399 الی 401 قانون مدنی، دفاع کند که با توجه به شرط مندرج در قرارداد بیع، خریدار فقط حق دریافت ثمن پرداخت و وجه خلف وعده را دارد و حق درخواست انتقال سند مورد معامله را ندارد و اضافه کند عدم حضور وی در موعد معین در دفتر خانه و انتقال سند در حقیقت، اعلام اراده اوبه فسخ معامله بوده که انجام پذریرفته در نتیجه مشتری فقط باید ثمن و وجه را در یافت دارد و لا غیر؟

پاسخ: با توجه به فرض پرسش، در معامله جعل خیار شده و در صورت عدم انجام تعهد چنانچه خریدار بخواهد، دادگاه در این فروشنده را نمی توان ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال نمود.

اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی بر اساس سند عادی در دعاوی اثبات مالکیت

طبق دادنامه شماره 9209970221000223 مورخ 25/02/1392 در خصوص دعوی آقای م.س به طرفیت آقایان م.پ و م.ن مبنی بر اعتراض ثالث اجرایی نسبت به پرونده کلاسه دایر بر ابطال عمیات اجرایی و رفع توقیف نسبت به بخشی از یک قطعه زمین، بدین شرح که خوانده ردیف اول در اجرای قرار تأمین خواسته مطرح شده در پرونده کلاسه فوق، پلاک ثبتی متعلق به خواهان را بنام خوانده ردیف دوم معرفی و توقیف نموده است و خواهان به عنوان معترض ثالث با ارائه تصویر مبایعه نامه عادی، ادعای مالکیت زمین توقیف شده را نموده و بیان داشته که زمین را از آقای م.ش که سند مالکیت اصلی بنام وی می‌باشد را طی مبایعه نامه عادی خریداری و مالک آن می‌باشد که دادگاه بدوی پس از بررسی محتویات پرونده، نظر به اینکه ادعای خواهان مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه نمی‌باشد، به استناد مواد 147 و 148 قانون اجرای احکام مدنی، حکم به رد دعوا را صادر نموده است.

طبق تجدید نظر خواهی خواهان، دادگاه تجدید نظر با ملاحظه محتویات پرونده، به این دلیل که اگر اعتراض ثالث مستند به سند رسمی یا حکم قطعی باشد، ضرورتی به اقامه دعوی حقوقی نبوده و رأساً توقیف رفع می‌شود ولیکن هرگاه اعتراض تابع ماده 146 قانون اخیرالذکر نباشد، طبق ماده 147 همان قانون دادگاه تکلیف دارد که در ماهیت ادعا، رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید، دادنامه معترض عنه را نقض نموده است.

نظریه وکلای وکیل تلفنی

باتوجه به متن ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی، چنانچه شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده اظهار حقی نماید، شکایت وی بدون رعایت تشرفات قانون آئین دادرسی مدنی و بدون پرداخت هزینه مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. منظور از تعیین و تکلیف شکایت در ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی، رسیدگی به اعتراض شخص ثالث و صدور رأی در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش اعتراض است، با این توضیح که اگر ادعای وی مستند به حکم قطعی و یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، درخواست وی نیازی به رسیدگی ندارد و با احراز این موضوع، توسط دادگاه دستور اداری مبنی بر رفع توقیف صادر می‌شود ولی اگر ادعا مستند به سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه نباشد (مانند بیع نامه عادی) در این صورت دادگاه طبق ماده 147 قانون مذکور باید به ادعای مطروحه رسیدگی ماهیتی نموده و با توجه به قرائن و دلایل دیگر، از جمله اماره تصرف، حکم مقتضی صادر نماید.

ماده 146 صراحتاً از رأی دادگاه یا سند رسمی صحبت کرده است بنابراین هر مدرک و مستند به غیر از این دو باشد، مانند رأی داور، نظریه کارشناس، گزارش اصلاحی و ... که به دستور دادگاه و به تاریخ قبل از توقیف ملک صادر شده باشد، مورد مشمول ماده 147 بوده و دادگاه وارد ماهیت آن خواهد شد.

طرح دعوی علیه متصرف پس از اثبات مالکیت

پرسش: اگر محکوم به، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال اپارتمان و تحویل مبیع مزبور باشد آیا اجرای رای علیه متصرف آپارتمان –ولو غیر از خوانده –صحیح است؟

پاسخ: اجرای رای بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان و تحویل مبیع به خواهان ، چنانچه متصرف آپارتمان در زمان تقدیم دادخواست ،خوانده دعوی باشد در هردو قسمت نیاز به صدور اجراییه خواهد بود و باصدور اجراییه علاوه بر الزام محکوم علیه به تنظیم سند رسمی از مشارالیه خلع ید نیز به عمل آمده و مبیع تحویل محکوم له می شود اما اگر متصرف در زمان تقدیم دادخواست غیر از خوانده دعوی باشد ،خواهان بعد از اثبات مالکیت خود مجبور به طرح دعوی علیه متصرف نیز خواهد بود.

برای اثبات مالکیت به کجا مراجعه کنیم؟

برای اثبات مالکیت خود بر یک زمین باید در قدم اول به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در سطح شهر مراجعه کنید. درخواست خود را به صورت اینترنتی ثبت کرده و حتما مدارک لازم را نیز ارائه دهید. این مدارک شامل استشهادیه کتبی، درخواست استماع شهادت شهود، درخواست استعلام قانونی، رسید وجه پرداخت شده و تصویر قرارداد به صورت کتبی می‌شود.

بعد از اینکه دادخواست خود را ثبت کردید، با توجه به اینکه ملک مورد اثبات در کدام شهر و منطقه قرارداد؛ پرونده به شعبه همان دادگاه ارسال می‌شود. در اینجا قاضی براساس مدارک موجود، رای خود را ثابت می‌کند. در صورتی که در هریک از مراحل قانونی، نیازمند ارائه مدارک مختلفی باشد؛ دادگاه از شما درخواست مدرک می‌کند. اگر بتوانید مدرک مورد نظر را ارائه دهید؛ روند پرونده به نفع شما می‌شود.

مدارک لازم برای نگارش لایحه اثبات مالکیت

نگارش لایحه اثبات کردن مالکیت، کار سختی بوده و پیشنهاد می‌شود تا خودتان آن را انجام ندهید. بهترین روش برای نگارش لایحه این است که در قدم اول به سراغ مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان بروید. با استفاده از این کار می‌توانید سوالات خود را در مورد روش صحیح نوشتن بپرسید. البته موسسه حقوقی وکیل تلفنی این امکان را برای شما فراهم کرده تا نگارش لایحه را به دست وکلای باتجربه بسپارید.

برای ثبت درخواست نگارش لایحه اثبات مالکیت می‌توانید با شماره تلفن 02147625900 یا 09212242670  تماس بگیرید. در سریع‌ترین زمان ممکن درخواست شما ثبت شده و لایحه نگارش می‌شود. در صورتی هم که سوالی داشته باشید به صورت 24 ساعته پاسخگوی شما خواهند بود.