دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

دعوای الزام به اخذ پایان کار یکی از دعاوی ملکی حقوقی است که این دعوا خود مقدمه و سر منشا دعاوی ملکی حقوقی دیگر، یعنی اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ سند رسمی است؛ این دعوا زمانی مطرح می شود که سازنده ای ساختمانی نخواهد یا نتواند کار ساخت بنا را به اتمام و نتیجه برساند و در اینجاست که نماینده قانونی وی یا مالکِ ملک تکمیل نشده و پایان کار گرفته نشده، به دادگاه مراجعه می کند و دادخواست حقوقی الزام به تنظیم پایان کار را به مرجع قضایی (دفتر خدمات الکترونیک قضایی) ارائه می کند؛ به عبارت دیگر باید گفت: ساختمانی که موفق به اخذ پایان کار می شود، از نظر رعایت مقررات فنی، ضوابط شهرسازی و سایر سازمان های مربوطه مورد تایید می باشد و در عین حال عوارض و مالیات آن پرداخت شده است. در این مقاله به بررسی دعوای الزام به اخذ پایان کار می‌پردازیم. با ما همراه باشید.

پایان کار ساختمان چیست؟

بعد از اتمام فرآیند ساخت‌وساز و با توجه به شناسنامه قبلی ملک، مدرکی صادر می‌شود که آن را پایان کار ساختمان می‌نامند. صدور این مجوز یا مدرک به این معنا خواهد بود که تمام موارد زیر انجام شده‌اند.

• ساختمان مورد نظر به تایید شهرداری و سایر سازمان‌های ذی‌ربط ازجمله مسکن و شهرسازی رسیده است.
• اصول و مقررات تعیین شده توسط شهرداری در ساخت‌وساز ملک رعایت شده‌اند.
• تمامی عوارض و مالیات‌های مربوط به ساختمان نیز تمام و کمال پرداخت شده‌اند.

ماموران و کارشناسان فنی شهرداری پس از ساخت‌وساز به بازدید از ساختمان می‌پردازند. آن‌ها پس از بازدید مشخص خواهند کرد که آیا ساخت‌وساز انجام شده با قوانین و مقررات مطابقت دارد یا خیر. اگر مطابقت ساختمان از هر لحاظ تایید شود، کارشناسان شهرداری نسبت به ارائه گواهی پایان کار به سازنده یا مالک اقدام خواهند کرد.

دلایل اخذ پایان کار برای یک ساختمان چیست؟

صدور پایان کار ساختمان نشان دهنده آن است که مقررات فنی و ضوابط شهرسازیِ سایر سازمان‌ها، رعایت شده، تمامی مالیات و عوارض آن پرداخت شده است؛ با اخذ پایان کار ساختمان می توان نسبت به صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل وقوع ملک اقدام نموده و می توان با اخذ دو مورد بالا نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام کرد.

نکته: البته می توان هر سه مورد بالا را (الزام به اخذ پایان کار ساختمان، صورت مجلس تفکیکی و سند شش دانگ به تفکیک‌) را در ضمن یک دادخواست مطرح کرد.

صدور و اخذ پایان کار پیش نیاز برای صدور سند ساختمان است و امکان صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان، تنها با گواهی پایان کار وجود دارد؛ تا وقتی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد، انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و اگر ساختمانی پایان کار نداشته باشد، ناچاراً بایستی با توافق طرفین به صورت وکالتی معامله شود و برای استفاده از تسهیلاتی مانند وام مسکن و یا هر نوع وام رهنی دیگر، بدون اخذ پایان کار ساختمان امکان پذیر نیست.

زمانی می توان فروشنده ساختمان را به حضور در دفاتر اسناد رسمی ملزم کنیم که گواهی پایان کار ساختمان صادر شده باشد و گرنه می توانیم با اقدامات قضایی و طرح دعوای  الزام فروشنده به اخذ پایان کار از شهرداری (حسب مورد دهیاری، بخشداری، فرمانداری و...) همراه با الزام وی به تنظیم سند رسمی را خواست. برای دریافت مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان  به وبسایت موسسه حقوقی وکیل تلفنی مراجعه نمایید.

مهلت اخذ پایان کار ساختمان

مهلت اخذ اتمام کار ساختمان بدون محدودیت است، اما باید هر چه زودتر برای این کار اقدام کنید، زیرا بدون این مجوز با دردسرهای زیادی روبه‌رو خواهید شد.

البته مهلت اتمام عملیات ساختمانی نیز وجود دارد که عملیات ساختمانی باید پیش از اتمام این مهلت به اتمام رسیده باشد. این مهلت در بالای پروانه ساختمانی درج می‌شود. تمام کردن عملیات ساختمانی در مدت زمان تعیین شده، بسیار اهمیت دارد، زیرا اگر یک پروژه ساختمانی در مدت زمان مقرر به پایان نرسد، مشمول پرداخت هزینه افزایش مهلت اتمام عملیات ساختمانی می‌شود که به عوارض تطویل نیز معروف است.

پس از ثبت تقاضای مالک در خصوص دریافت گواهی پایان کار و ارائه مدارک مورد نظر به شهرداری، کارشناسان شهرداری به محل وقوع ملک مراجعه می‌کنند. اگر اجرای قوانین مندرج در پروانه ساخت در ساخت‌وساز رعایت نشده باشد، امکان دریافت گواهی پایان کار وجود ندارد. بنابراین تایید کارشناسان شهرداری جهت اخذ این گواهی کاملا ضروری خواهد بود.

مدارک لازم برای اخذ پایان کار ساختمان

مالک ساختمان پس از اتمام مراحل ساخت‌وساز باید همراه با مدارک زیر به شهرداری مراجعه کند و خواستار صدور گواهی اتمام کار ساختمان شود.

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی جدید
• اصل و کپی سند مالکیت ملک
• لزوم ارائه اصل و تصویر برگه انحصار وراثت و همچنین تصویر شناسنامه ورثه در صورت فوت مالک اصلی
• اصل و تصویر قبض عوارض نوسازی سالانه
• اصل و تصویر قبض تلفن، برق، آب، و گاز
• ارائه کارت سازه، کلیه گزارش‌های مرحله‌ای و برگه اتمام عملیات ساختمانی
• ساختمان‌های نوساز باید به ارائه تاییدیه استاندارد برای آسانسور بپردازند.
• اصل و کپی پروانه ساختمان
• نقشه معماری ملک همراه با مهر شهرداری منطقه به همراه فایل آن در قالب سی دی

چگونه پایان کار بگیریم؟

مراحل اخذ پایان کار به ترتیب ذیل می باشد:

1. تهیه و تکمیل درخواست پایان کار.

2. اقدام برای دریافت رسید پرداخت عوارض نوسازی.

3. تحویل سند مالکیت رسمی، درخواست به شهردار برای اخذ دستور بازدید کارشناس، ثبت شماره، تاریخ و زمان بازدید کارشناس ثبت در دبیرخانه.

4. بازدید، تایید و تحویل تنظیم گزارش وضعیت موجود توسط کارشناس فنی شهرداری از ساختمان تمام شده، تکمیل فرم گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر.

5. ادامه با ارائه مدارک نظر کارشناسان مبنی بر عدم خلافی (مشرف بودن اضافه ارتفاع اضافه قد پا) رفتن به قسمت محاسبات و بررسی از جهت اضافه یا کاهش متراژ، ارائه رسید عوارض گزارش مهندس ناظر در مرحله اتمام بنا و برگه اتمام بنا (که شامل پیش نویس پایان کار ساختمان و تایید رئیس بازرسی است) است.

6. در صورتی که تخلف داشته باشد بررسی در کمیسیون فنی کمیسیون ماده ۱۰۰

7. پس از پایان مهلت ۱۰ روزه کمیسیون مالک برای ادای توضیح (در صورتی که باید رفع خلافی کند ممکن است با این تصمیمات مواجه شود: تعیین جریمه یا صدور رای خلافی و تخریب آن اضافات تا بتواند پایان کار صادر شود) پس از صدور تایید رئیس بازرسی، معاون شهرسازی و شهرداری) در آخر صدور پایان کار با رفتن به دبیرخانه منطقه شهرداری.

علل طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار چیست؟

هرگاه هر کدام از مالک یا سازنده به وظیفه قانونی خود عمل نکند، اقدامی برای پایان کار انجام ندهد یا اقدامات او لازم و کافی برای صدور اخذ پایان کار از شهرداری نباشد یا نهاد شهرداری علیرغم انجام وظیفه مالک یا سازنده و اتمام عملیات احداث ساختمان، به بهانه‌های واهی از صدور گواهی پایان کار سرباز زند، خواهان می تواند اقدام به طرح این دعوا در دادگاه واقع در حوزه قضایی محل وقوع ملک و ساختمان و دادخواهی بکند.

بهترین دلایل اثباتی برای دعوای اخذ پایان کار چیست؟

برای دست یافتن به بهترین دلیل اثباتی برای دعاوی اخذ پایان کار، باید ببینیم که خوانده دعوا چه کسی است؛ سپس نسبت به آن اقدام مناسب را انجام دهیم، تمامی ارگان ها و نهاد هایی که می توانند خوانده دعوای اخذ پایان کار باشند به شرح زیر هستند:

• اگر خوانده دعوا غیر از نهاد شهرداری (حسب مورد: دهیاری، بخشداری و فرمانداری ...) باشد؛ هرگاه عملیات احداث ساختمان که با پروانه ساخت شهرداری شروع شده است، به پایان برسد، طبق نظر کارشناس پروژه،  مهندس ناظر و کارشناسان فنی شهرداری، کلیه مقررات فنی، ضوابط شهرسازی و سایر سازمان های مربوطه باید رعایت، اجرا شده و به تایید آنها رسیده باشد، کلیه عوارض و مالیات ها نیز پرداخت شده باشد و تخلفی نیز موجود نباشد؛ مطابق ماده ۱۰ و ماده ۲۲۰ قانون مدنی که اشعار می دارد: "عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف، عادت و یا بموجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند" پس اخذ پایان کار هم که نتیجه قانونی بیع ملک است باید توسط مالک یا سازنده انجام گردد.

هرگاه حکم دادگاه که خوانده مالک یا سازنده را محکوم و ملزم به اخذ پایان کار می کند و وی استنکاف می کند، این عدم انجام تعهد در قرارداد فی مابین به وجه ملتزم مشروط شده و به جبران خسارت و یا خود تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد (کما اینکه قاعدتاً در قراردادها و عقود بیع املاکی که منعقد می گردد، این شرط در آن گنجانده شده است) شخص متعهد به اخذ پایان کار، مسئول جبران خسارت وجه التزام خواهد شد و شخص مالک یا سازنده همچنان به اخذ پایان کار ملزم خواهد بود.

مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، همچنین اگر خودِ خواهان هم با اجازه حاکم و مجوز دادگاه راساً اقدام به اخذ پایان کار کند، می تواند به استناد ماده ۲۲۲ قانون مدنی، این پروسه را انجام دهد و مالک یا سازنده محکوم به تادیه مخارج آن وفق ماده ۲۲۲ قانون مدنی و ۵۱۵ و ۵۱۹ ماده قانون آیین دادرسی مدنی خواهد شد؛ النهایه در صورت عدم امکان انجام هر یک از موارد در اخذ پایان کار، مطابق ماده  ۲۱۹ که مقرر می دارد: "عقودی که طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا بعلت قانونی فسخ شود" منجر به فسخ قرارداد بیع و یا مشارکت در ساخت خواهد شد.

• اگر خوانده دعوا شهرداری باشد؛ یعنی اگر شهرداری به دلایل غیرموجه از صدور پایان کار امتناع ورزد، خواهان دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار، می تواند این نهاد را مکلف و ملزم به اخذ پایان کار با طرح دعوا الزام به اخذ پایان کار در دادگاه صالحه محل قرارداد کند و مورد دادخواهی قرار دهد.

• علاوه بر موارد فوق الذکر، ارجاع امر به نظر کارشناس رسمی دادگستری، قوه قضاییه، نظر مهندسین ناظر و مفاد قرارداد فی مابین، می تواند از دلایل استنادی اثباتی باشد. 

شرایط لازم برای اقامه دعوای الزام به اخذ پایان کار

دعوای الزام به اخذ پایان کار تنها در شرایطی خاص اقامه می‌شود. مثلا سازنده ملک در قراردادهای مشارکت در ساخت یا فروشنده ملک در قرارداد بیع، از انجام اقدامات لازم در خصوص دریافت این گواهی امتناع کرده باشند. این افراد، مکلف به اخذ گواهی پایان کار هستند. اما برخی از آن‌ها به دلایل مختلفی نظیر وقوع تخلفات در روند ساخت‌وساز یا بدهی به شهرداری از این کار سر باز می‌زنند.

در عین حال، باید توجه داشت که طبق قرارداد، گهگاه خریدار مکلف به رعایت یک شرط بوده است تا سازنده یا فروشنده بتواند اقدامات لازم برای اخذ گواهی پایان کار را انجام دهد. مثلا در قرارداد آمده است که اقدام فروشنده برای اخذ پایان کار ساختمان به پس از پرداخت وجه‌المعامله از طرف خریدار موکول می‌شود. بنابراین عدم رعایت این شرط از طرف خریدار موجب خواهد شد تا عدم مراجعه فروشنده برای اخذ گواهی پایان کار قانونی باشد.

اخذ پایان کار برای ساختمان از مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و دریافت صورت مجلس تفکیکی است. بنابراین شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بدون اقامه دعوای الزام به اخذ پایان کار ممکن نخواهد بود. در صورت وجود ابهام یا هر گونه سوال در این زمینه می‌توانید نسبت به مشاوره حقوقی اقدام فرمایید.

تا چه زمانی می توانیم دعاوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان را مطرح نماییم؟

به نظر می رسد زمان طرح این دعوا بدین صورت است که چون معمولاً اعتبار پروانه ساخت دو سال می باشد و سازنده می بایست در مهلت قانونی کار احداث ساختمان را به پایان برساند؛ مهلت شروع اقامه دعوا الزام به اخذ پایان کار پایان مهلت دو سال باشد بشرطی که پروانه ساختمان تمدید نشده باشد.

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار چه کسانی هستند و چند نفر می توانند باشند؟

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار مانند دیگر دعاوی حقوقی مشتمل بر ۲ طرف خواهان و خوانده است:

• خواهان: به طور معمول خریدار ملک و خریدار پیش فروش ملکی که با سازنده قرارداد مشارکت ساخت منعقد کرده است می باشد.

 

• خوانده: کسی است که وظیفه اخذ پایان کار ساختمان با اوست، اعم از سازنده ملک، فروشنده ملک پیش فروش (کسی که ملک را از مالک اصلی خریداری نموده است)، کسی که با خریدار قرارداد مشارکت معرفی کرده است و یا نهاد شهرداری (حسب مورد دهیاری و یا بخشداری و ...).

 

روال رسیدگی به پرونده دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان در دادگاه

دادگاه و مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار؛ دادگاهی است که ملک مشار الیه در حوزه قضایی آن قرار دارد؛ نهایتاً زمانی که دادگاه صالح حکم بر محکومیت خوانده دعوای الزام اخذ پایان کار صادر می کند و این حکم قطعیت می یابد، خواهان می تواند به اجرای احکام، مراجعه و تقاضای اجرای حکم کند.

با صدور اجراییه و ابلاغ آن به خوانده، وی فرصت دارند ده روز نسبت به اخذ پایان کار اقدام مقتضی بنمایند؛ در غیر این صورت خواهان باید از دادگاه مجوز اخذ پایان کار دریافت و اقدام به اخذ پایان کارکند.

نکته: گفتنی است این اقدامات مستلزم ارائه دادخواست جدید نمی باشد و در دادخواست اولیه ذکر می گردد؛ در صورتی که ساختمان شرایط اخذ پایان کار را نداشته باشد خواهان این اختیار را دارد که قرار داد معامله را فسخ کند‌.

مرجع صالح برای رسیدگی به الزام به اخذ پایان کار

خواهان باید خواسته خود را هنگام طرح یک دعوای حقوقی با یک دادخواست و روی فرم چاپی از پیش آماده شده بنویسد. سپس آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای دادگاه ذیصلاح ارسال کند. تشخیص مرجع صالح برای رسیدگی به الزام به اخذ پایان کار بر عهد دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. مشاوره حقوقی تلفنی در این زمینه می‌تواند بسیار مفید باشد تا بتوانید بهترین دادخواست ممکن را تنظیم کنید.

نگارش انلاین دادخواست الزام به اخذ پایان کار

گهگاه دیده می‌شود که فروشنده بدون اخذ پایان کار، اقدام به فروش ملک مورد نظر به خریداران می‌کند. از آنجایی که تنظیم سند رسمی ملک ملزم به داشتن گواهی پایان کار و تفکیک ملک است، خریدار برای دریافت سند رسمی ملک خود دچار مشکل خواهد شد. فرد خواهان سند رسمی در چنین شرایطی باید دادخواست الزام به اخذ پایان کار را از دادگاه بخواهد. جهت انجام هماهنگی برای نگارش دادخواست الزام به اخذ پایان کار در کمتر از 24 ساعت و با پرداخت هزینه ای مناسب با شماره 09212242670 و یا 02147625900 تماس بگیرید.