دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

دعوای الزام به اخذ پایان کار یکی از دعاوی ملکی حقوقی است که این دعوا خود مقدمه و سر منشا دعاوی ملکی حقوقی دیگر، یعنی اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ سند رسمی است؛ این دعوا زمانی مطرح می شود که سازنده ای ساختمانی نخواهد یا نتواند کار ساخت بنا را به اتمام و نتیجه برساند و در اینجاست که نماینده قانونی وی یا مالکِ ملک تکمیل نشده و پایان کار گرفته نشده، به دادگاه مراجعه می کند و دادخواست حقوقی الزام به تنظیم پایان کار رابه مرجع قضایی (دفتر خدمات الکترونیک قضایی) ارائه می کند؛ به عبارت دیگر باید گفت: ساختمانی که موفق به اخذ پایان کار می شود، از نظر رعایت مقررات فنی، ضوابط شهرسازی و سایر سازمان های مربوطه مورد تایید می باشد و در عین حال عوارض و مالیات آن پرداخت شده است.

توصیه های یکی از وکلای خانم در خصوص امور اسناد

"در جدول زیر چارت های اقتصادی ویژه شرایط کرونا برای ملاقات تلفنی با وکیل در اختیار شما عزیزان قرار گرفته است تا به جای مراجعه به وکیل با او تماس بگیرید و به علت کرونا از احقاق حقوق خود باز نمانید"

تا چه زمانی می توانیم دعاوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان را مطرح نماییم؟

وکیل 24 ساعته اخذ فوری پایان کار ساختمان

به نظر می رسد زمان طرح این دعوا بدین صورت است که چون معمولاً اعتبار پروانه ساخت دو سال می باشد و سازنده می بایست در مهلت قانونی کار احداث ساختمان را به پایان برساند؛ مهلت شروع اقامه دعوا الزام به اخذ پایان کار پایان مهلت دو سال باشد بشرطی که پروانه ساختمان تمدید نشده باشد.

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار چه کسانی هستند و چند نفر می توانند باشند؟

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار مانند دیگر دعاوی حقوقی مشتمل بر ۲ طرف خواهان و خوانده است:

• خواهان: به طور معمول خریدار ملک و خریدار پیش فروش ملکی که با سازنده قرارداد مشارکت ساخت منعقد کرده است می باشد.

• خوانده: کسی است که وظیفه اخذ پایان کار ساختمان با اوست، اعم از سازنده ملک، فروشنده ملک پیش فروش (کسی که ملک را از مالک اصلی خریداری نموده است)، کسی که با خریدار قرارداد مشارکت معرفی کرده است و یا نهاد شهرداری (حسب مورد دهیاری و یا بخشداری و ...).

 

روال رسیدگی به پرونده دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان در دادگاه چگونه پیش می رود و چقدر طول می کشد؟

اورژانس حقوقی-ملکی 24 ساعته اخذ پایان کار

دادگاه و مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار؛ دادگاهی است که ملک مشار الیه در حوزه قضایی آن قرار دارد؛ نهایتاً زمانی که دادگاه صالح حکم بر محکومیت خوانده دعوای الزام اخذ پایان کار صادر می کند و این حکم قطعیت می یابد، خواهان می تواند به اجرای احکام، مراجعه و تقاضای اجرای حکم کند.

با صدور اجراییه و ابلاغ آن به خوانده، وی فرصت دارند ده روز نسبت به اخذ پایان کار اقدام مقتضی بنمایند؛ در غیر این صورت خواهان باید از دادگاه مجوز اخذ پایان کار دریافت و اقدام به اخذ پایان کارکند.

نکته: گفتنی است این اقدامات مستلزم ارائه دادخواست جدید نمی باشد و در دادخواست اولیه ذکر می گردد؛ در صورتی که ساختمان شرایط اخذ پایان کار را نداشته باشد خواهان این اختیار را دارد که قرار داد معامله را فسخ کند‌.

چگونه پایان کار بگیریم؟

مراحل اخذ پایان کار به ترتیب ذیل می باشد:

1. تهیه و تکمیل درخواست پایان کار.

2. اقدام برای دریافت رسید پرداخت عوارض نوسازی.

3. تحویل سند مالکیت رسمی، درخواست به شهردار برای اخذ دستور بازدید کارشناس، ثبت شماره، تاریخ و زمان بازدید کارشناس ثبت در دبیرخانه.

4. بازدید، تایید و تحویل تنظیم گزارش وضعیت موجود توسط کارشناس فنی شهرداری از ساختمان تمام شده، تکمیل فرم گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر.

5. ادامه با ارائه مدارک نظر کارشناسان مبنی بر عدم خلافی (مشرف بودن اضافه ارتفاع اضافه قد پا) رفتن به قسمت محاسبات و بررسی از جهت اضافه یا کاهش متراژ، ارائه رسید عوارض گزارش مهندس ناظر در مرحله اتمام بنا و برگه اتمام بنا (که شامل پیش نویس پایان کار ساختمان و تایید رئیس بازرسی است) است.

6. در صورتی که تخلف داشته باشد بررسی در کمیسیون فنی کمیسیون ماده ۱۰۰

7. پس از پایان مهلت ۱۰ روزه کمیسیون مالک برای ادای توضیح (در صورتی که باید رفع خلافی کند ممکن است با این تصمیمات مواجه شود: تعیین جریمه یا صدور رای خلافی و تخریب آن اضافات تا بتواند پایان کار صادر شود) پس از صدور تایید رئیس بازرسی، معاون شهرسازی و شهرداری) در آخر صدور پایان کار با رفتن به دبیرخانه منطقه شهرداری.

دلایل اخذ پایان کار برای یک ساختمان چیست؟

بهترین راهکار های عملی برای اخذ فوری پایان کار

صدور پایان کار ساختمان نشان دهنده آن است که مقررات فنی و ضوابط شهرسازیِ سایر سازمان‌ها، رعایت شده، تمامی مالیات و عوارض آن پرداخت شده است؛ با اخذ پایان کار ساختمان می توان نسبت به صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل وقوع ملک اقدام نموده و می توان با اخذ دو مورد بالا نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام کرد.

نکته: البته می توان هر سه مورد بالا را (الزام به اخذ پایان کار ساختمان، صورت مجلس تفکیکی و سند شش دانگ به تفکیک‌) را در ضمن یک دادخواست مطرح کرد.

صدور و اخذ پایان کار پیش نیاز برای صدور سند ساختمان است و امکان صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان، تنها با گواهی پایان کار وجود دارد؛ تا وقتی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد، انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و اگر ساختمانی پایان کار نداشته باشد، ناچاراً بایستی با توافق طرفین به صورت وکالتی معامله شود و برای استفاده از تسهیلاتی مانند وام مسکن و یا هر نوع وام رهنی دیگر، بدون اخذ پایان کار ساختمان امکان پذیر نیست.

زمانی می توان فروشنده ساختمان را به حضور در دفاتر اسناد رسمی ملزم کنیم که گواهی پایان کار ساختمان صادر شده باشد و گرنه می توانیم با اقدامات قضایی و طرح دعوای  الزام فروشنده به اخذ پایان کار از شهرداری (حسب مورد دهیاری، بخشداری، فرمانداری و...) همراه با الزام وی به تنظیم سند رسمی را خواست.

علل طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار چیست؟

هرگاه هر کدام از مالک یا سازنده به وظیفه قانونی خود عمل نکند، اقدامی برای پایان کار انجام ندهد یا اقدامات او لازم و کافی برای صدور اخذ پایان کار از شهرداری نباشد یا نهاد شهرداری علیرغم انجام وظیفه مالک یا سازنده و اتمام عملیات احداث ساختمان، به بهانه‌های واهی از صدور گواهی پایان کار سرباز زند، خواهان می تواند اقدام به طرح این دعوا در دادگاه واقع در حوزه قضایی محل وقوع ملک و ساختمان و دادخواهی بکند.

بهترین دلایل اثباتی برای دعوای اخذ پایان کار چیست؟

تماس فوری با وکیل پایان کار ساختمان

برای دست یافتن به بهترین دلیل اثباتی برای دعاوی اخذ پایان کار، باید ببینیم که خوانده دعوا چه کسی است؛ سپس نسبت به آن اقدام مناسب را انجام دهیم، تمامی ارگان ها و نهاد هایی که می توانند خوانده دعوای اخذ پایان کار باشند به شرح زیر هستند:

• اگر خوانده دعوا غیر از نهاد شهرداری (حسب مورد: دهیاری، بخشداری و فرمانداری ...) باشد؛ هرگاه عملیات احداث ساختمان که با پروانه ساخت شهرداری شروع شده است، به پایان برسد، طبق نظر کارشناس پروژه،  مهندس ناظر و کارشناسان فنی شهرداری، کلیه مقررات فنی، ضوابط شهرسازی و سایر سازمان های مربوطه باید رعایت، اجرا شده و به تایید آنها رسیده باشد، کلیه عوارض و مالیات ها نیز پرداخت شده باشد و تخلفی نیز موجود نباشد؛ مطابق ماده ۱۰ و ماده ۲۲۰ قانون مدنی که اشعار می دارد: "عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف، عادت و یا بموجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند" پس اخذ پایان کار هم که نتیجه قانونی بیع ملک است باید توسط مالک یا سازنده انجام گردد.

هرگاه حکم دادگاه که خوانده مالک یا سازنده را محکوم و ملزم به اخذ پایان کار می کند و وی استنکاف می کند، این عدم انجام تعهد در قرارداد فی مابین به وجه ملتزم مشروط شده و به جبران خسارت و یا خود تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد (کما اینکه قاعدتاً در قراردادها و عقود بیع املاکی که منعقد می گردد، این شرط در آن گنجانده شده است) شخص متعهد به اخذ پایان کار، مسئول جبران خسارت وجه التزام خواهد شد و شخص مالک یا سازنده همچنان به اخذ پایان کار ملزم خواهد بود.

مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، همچنین اگر خودِ خواهان هم با اجازه حاکم و مجوز دادگاه راساً اقدام به اخذ پایان کار کند، می تواند به استناد ماده ۲۲۲ قانون مدنی، این پروسه را انجام دهد و مالک یا سازنده محکوم به تادیه مخارج آن وفق ماده ۲۲۲ قانون مدنی و ۵۱۵ و ۵۱۹ ماده قانون آیین دادرسی مدنی خواهد شد؛ النهایه در صورت عدم امکان انجام هر یک از موارد در اخذ پایان کار، مطابق ماده  ۲۱۹ که مقرر می دارد: "عقودی که طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا بعلت قانونی فسخ شود" منجر به فسخ قرارداد بیع و یا مشارکت در ساخت خواهد شد.

• اگر خوانده دعوا شهرداری باشد؛ یعنی اگر شهرداری به دلایل غیرموجه از صدور پایان کار امتناع ورزد، خواهان دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار، می تواند این نهاد را مکلف و ملزم به اخذ پایان کار با طرح دعوا الزام به اخذ پایان کار در دادگاه صالحه محل قرارداد کند و مورد دادخواهی قرار دهد.

• علاوه بر موارد فوق الذکر، ارجاع امر به نظر کارشناس رسمی دادگستری، قوه قضاییه، نظر مهندسین ناظر و مفاد قرارداد فی مابین، می تواند از دلایل استنادی اثباتی باشد. 

در موسسه وکیل تلفنی برای مشاوره حقوقی آنلاین، کافی است در وب سایت ثبت نام نموده و ثبت سوال حقوقی بفرمایید تا بلافاصله ارتباط آنلاین مستقیم با وکیل پایه یک دادگستری به صورت رایگان برایتان مهیا شود؛ البته می توانید با مطالعه مطالب مشابه زیر، اطلاعات حقوقی خود را افزایش داده تا در روز مبادا از این اطلاعات استفاده نمایید.