ایجاد مطب در قانون شهرداری 

تعیین جریمه در شهرداری

مبنای محاسبه جرایم کمیسیون ماده صد شهرسازی بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به موجب آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان صورت می پذیرد و بعضأ رأی کمیسیون بابت تعیین جریمه و یا میزان آن مورد ایران واقع و رسیدگی مجدد تجویز می شود.

عدم تعیین جریمه به مأخذ و ارزش معاملاتی ساختمان و تاریخ وقوع تخلف در قانون شهرداری

نظر به اینکه صدور رأی به اخذ جریمه استثنایی بر اصل بوده و وقتی ممکن است که موجبات دیگر برای صدور رأی تغییر و اصلاح و یا تخریب وجود نداشته باشد وگرنه کمیسیون نمی تواند رأی به پرداخت جریمه و ابقاء تخلف صادر نماید و از آنجایی که در بسیاری از موارد در آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ نوع تخلف و زمان وقوع تخلف و حصول شرایط قانونی جهت تعیین جریمه در رأی کمیسیون به نحو مستدل و مستند و با جلب نظر کارشناس احصاء نگردیده امکان نقض رأی مورد اعتراض با اتکاء به نظر کارشناس رسمی دادگستری و لحاظ عمر ساختمان موضوع دعوی، عدم بررسی اسناد ارائه شده از ناحیه شاکی، عدم وقوع کارشناسی را بر تقدیر ثبوت می دارد با توجه به عطف به ماسبق نشدن قوانین و مقررات به گذشته برابر ماده ۴ قانون مدنی و عطف عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ 3/6/ ۸۷ و شماره ۲۱۰ مورخ 2/4/ 87 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر لزوم تعیین جریمه تخلفاتی ساختمانی به مأخذ ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف از ناحیه کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری امکان نقض رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری از ناحیه شعب دیوان وجود دارد.

لزوم تعیین جریمه به جای تخریب

نظر به اینکه او تعیین جریمه از سوی کمیسیون های ماده ۱۰۰ شهرداری بابت تخلف ساختمانی استثنایی بر اصل بوده و زمانی حایز است که امکان تعییر یا اصلاح و رفع خلاف ممکن نباشد و چنانچه کمیسیون تجدید نظر در مقام رسیدگی به اعتراض تجدید نظر خواه نسبت به رأی کمیسیون بدوی تشخیص دهد که اصول شهرسازی بهداشتی و فنی رعایت شده مجاز به تبدیل رأی کمیسیون بدوی که حکایت از تخریب و قلع بنا را داشته به جریمه را دارد و این اختیار بدان مفهوم نیست که کمیسیون تجدید نظر بتواند بنا به سلیقه بدون رعایت اصول و قواعد حاکم بر تعیین جریمه مبادرت به صدور رأی به جریمه نماید از جمله این اصول اتکا به کارشناس رسمی دادگستری به منظور تعیین عمر ساختمان و ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف بوده و بدون رجوع به کارشناسی نمی تواند این جهات را رأسا به تشخیص خود احراز نماید و آراء وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ 2/6/ 87 و شماره ۲۱۰ مورخ 2/4/ 87 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری لزوم تعیین جریمه تخلفاتی ساختمانی را به ماخذ ارزش معاملاتی ساختمان بر اساس تاریخ وقوع تخلف مورد تصریح قرار داده که این آراء نیز برگرفته از این اصل قانونی است که مجازات باید بر اساس مقررات زمان حاکم بر وقوع تخلف باشد.

لزوم تخریب بجای جریمه در قانون شهرداری

مطابق مقررات مندرج در ماده صده و عناصر ذیل آن در احداث بنا رعایت اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی لازم است و علاوه بر تجاوز به معبر عمومی و تغییر کاربری بنا با کسر پارکینگ نیز نباید وجود داشته باشد و عدم رعایت ضوابط و مقررات مورد نظر قلع بنا را ایجاب می نماید و کمیسیون باید مبادرت به صدور رأی تخریب نماید و رأی به پرداخت جریمه استثنایی بر اصل بوده و وقتی کمیسیون مجاز است اقدام به تعیین جریمه نماید که شرایط قانونی جهت تعیین جریمه ایجاد شود و به عنوان مثال در موردی که مغایر کاربری مصوب با تجاوز به معبر عمومی بنای تجاری فاقد پارکینگ احداث شده باشد، تعیین جریمه مغایر حکم صریح تبصره ۱ و ۶ ماده صد قانون شهرداری بوده و نه تنها موجبی برای تشویق مالکین به احداث بنا و بدین نحو بوده بلکه موجب تجری مالکین به تخلف از ضوابط و مقررات ساخت و ساز می گردد و لذا تعيين جریمه بابت تخلف شاکی به جای قلع بنا در این موارد صحیح نبوده و رأی کمیسیون می تواند از این حیث واجد ایراد باشد.

لزوم تخریب به دلیل استنکاف از پرداخت جریمه

• اولاً: در هر مورد که ذینفع از پرداخت جريمة قطعی شده امتناع نماید شهرداری مکلف است پرونده را مجدد به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ارجاع نماید و خواستار صدور رأی تخریب شود.

• ثانياً: به صراحت تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون مذکور و به دلالت اقتضاء و وحدت ملاک تبصره های ۴ و ۵ همان مأخذ قانونی و بر اساس سیاق عبارات این تبصره ها و اصل بودن حکم تخریب برای ساختمان های خلاقی کمیسیون ملكف به صدور رأی تخریب خواهد بود.

• ثالثاً: ارجاع مجدد پرونده به کمیسیون و درخواست صدور رأی قلع بنا علاوه بر رجوع به اصل و قاعده مربوط به وصف «داشتن جنبه اجبار کنندگی» این اقدام است تا مانع استکاف از پرداخت جریمه از ناحیه ذی نفع شود؛ بنابراین در این موارد ایرادی به رأی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری نمی تواند وارد باشد.

• رابعاً: کمیسیون بایستی از ذی نفع دعوت به عمل ۔ آورده و دلایل وی را مورد بررسی قرار دهد تا چنانچه دلايل وی مقرون به صحت تشخیص ۔ داده شده از صدور رای تخریب امتناع و با لحاظ ضوابط و شرایط قانونی در میزان جریمه تعیین شده بازنگری و چنان چه ذینفع از پرداخت جریمه منطبق با اصول و موازین قانونی استنکاف نمود با رجوع به اصل و قاعده مربوط به وصف داشتن جنبه الزام آور بودن آرا کمیسیون ماده صد شهرداری و با استناد به تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون مذکور بها دلالت اقتضاء و وحدت ملاک تبصره های ۴ و ۵ همان قانون و بر اساس سیاق عبارت این تبصره ها و اصل بودن حکم تخریب برای ساختمان های خلاقی اقدام به صدور رأی تخریب۔ نماید؛ اما در فرضی که نسبت به رأی اصلی که در آن برای مالک جریمه مقرر شده است در دیوان عدالت اداری اعتراض شده است. دستور موقت نیز صادر نشده است و اعتراص در شعب دیوان بدوی یا تجدید نظر دیوان در حال رسیدگی است در این حین شهرداری به دليل امتناع از اجرای رأی و عدم تمکین از رأی کمسیون و پرداخت جریمه مجددا با طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم تخریب به دلیل عدم تبعیت و پرداخت جریمه صادر می نماید در این صورت تکلیف شعب رسیدگی کننده چیست؟ به نظر می رسد شهرداری اختیار قانونی برای ارجاع امر به کمیسیون ماده ۱۰۰ برای صدور رأی تخریب دارد؛ اما تجویز تخریب و رفع خلاف از ناحیه این کمیسیون و اجرای چنین رایی نیز قبل از رسیدگی قطعی در دیوان عدالت اداری می تواند در صورت صدور حكم له مالک در دیوان عدالت اداری برای وی منجر به ورود خسارت غیر قابل جبران که در آتیه جبران آن متعسر می باشد گردد بنابراین بهتر است در این موارد در صورتی که نسبت به این گونه آراء اعتراض می گردد شعب دیوان باصدور دستور موقت از بروز و ظهور چنین خساراتی جلوگیری نمایند.

اعتراض به مصوبه شورای موضوع ماده ۲ و مصوبه کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

به منظور ایجاد محیط زیست مناسب با در نظر گرفتن روشهای نوین علمی و فنی در ساخت و ساز قانونگذار با تصویب قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران سیاست گذاری در آمد شهرداری و تدوین مقررات مربوط به طرح های جامع شهری به این شورا محول نمود که طرح شهری عبارتند از:

طرح جامع سرزمین

قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب سال ۱۳۵۳ در بند ۱ از ماده ۱، طرح جامع سرزمین را به این صورت تعریف نموده است «طرح جامع سرزمین، طرحی است که شامل استفاده از سرزمین در قالب هدف ها و خط مشی ملی و اقتصادی از طریق بررسی امکانات و منابع مراکز جمعیت شهری و روستایی کشور و حدود توسعه و گسترش شهرها و شهرک های فعلی و آینده و قطب های صنعتی و کشاورزی و مراکز جهانگردی و خدماتی بوده و در اجرای برنامه های عمرانی بخش های عمومی و خصوصی ایجاد نظم و هماهنگی نماید».

تهیه طرح جامع سرزمین یا طرح آمایش سرزمین یا طرح کالبدی سرزمین و هر عنوان دیگری به این معنی، به دنبال اجرای برنامه های عمرانی مختلف که از سال ۱۳۲۷ تاکنون ادامه داشته، با هدف اصلی توزیع عادلانه ثروت کشور در مناطق مختلف سرزمین با برنامه ریزی توسعه به منظور تمرکز زدایی و اسکان جمعیت در حال رشد کشور در مکان های مناسب سرزمین می باشد.

طرح جامع شهری

طرح جامع شهر عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت های مربوط به آنها تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد.

در طرح جامع هر شهر کدا حداقل برای ۱۰ سال آتی آن شهر از لحاظ شهرسازی به تصویب می رسد، ضوابط کلی منطقه بندی و نوع کاربری اراضی و نوع استفاده از فضا و تراکم های ساختمانی و تعیین شبکه گذربندی اصلی و فرعی شهر تعیین و به اطلاع عموم می رسد.

بررسی و اظهارنظر و تصویب نهایی طرح های جامع شهری نظیر طرح جامع سرزمین از وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که قانون تأسیس آن در سال ۱۳۵۱ به تصویب رسیده و مرکب از ۱۰ نفر وزیر و رئیس سازمان ها مملکتی و ریاست آن با وزیر راه و شهر سازی است.

نظارت در تهیه طرح های جامع که معمولا وسيله مهندسین مشاور تهیه می شود نیز با شورای مزبور است. در تهیه طرح های جامع و تفصیلی شهرها از مقررات مصوب طرح جامع سرزمین باید متابعت شود و رابطه آن دو از نظر اصل و فرع بودن، شبیه قانون اساسی با قوانین عادی است. تجدید نظر در طرح های جامع شهری و نیز تغییرات در آن چنانچه اساسی باشد، باید به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.

طرح هادی

شهرهایی که فاقد طرح جامع می باشند، از طرحی به نسبت ابتدایی و ناقص به منظور جلوگیری از ایجاد بی نظمی در نحوه کاربری زمین و تفکیک آن و شبکه هایی مواصلاتی، استفاده می نمایند این گونه طرح ها به طرح های هادی معروف است قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به مسکن و شهرسازی در بند ۴ ماده ۱ (تعاریف) طرح هادی را به این صورت تعریف نموده است: « طرح هادی عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین های شهری برای عملکرد های مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حل های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی باشند، تهیه می شود»، با ابلاغ طرح جامع مصوب هر شهر که به نسبت کامل تر می باشد، طرح هادی آن شهر قابلیت اجرایی خود را از دست می دهد. طرح های هادی بر خلاف طرح های جامع شهری فاقد طرح تفصیلی می باشد. قابل ذکر است که به مرور ایام از تعداد شهر هایی که قبلا دارای طرح هادی بوده اند با تصویب طرح های جامع، کاسته و به آمار شهرهای دارای طرح جامع شهری افزوده می شود. تهیه طرح های هادی با وزارت کشور است.

طرح تفصیلی

طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر و نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقيق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحد های شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد. بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان یا فرمانداری کل، به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و با عضویت رئیس شورای اسلامی شهرستان و شهردار و نمایندگان سازمان میراث فرهنگی و مسکن و شهرسازی و نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح، انجام می شود. آن قسمت از نقشه های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر (شورای اسلامی شهر) برسد برای شهرداری لازم الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر در اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد، باید به تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری برسد. در مورد ابهام و اشکال و اختلاف نظر در نحوه اجرای طرح های جامع و تفصیلی شهری، باید مراتب در شورای عالی شهرسازی و معماری مطرح شود. نظر شورا در این مورد قطعی و لازم الاجرا می باشد.

اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری ایران عبارتند از :

1. وزیر مسکن و شهرسازی.

2. وزیر کشور.

3. وزیر اقتصاد.

4. وزیر فرهنگ و هنر.

5. وزير آب و برق.

6. وزیر کشاورزی و منابع طبیعی.

7. وزیر جنگ.

8. رئیس سازمان برنامه و بودجه.

9. وزیر راه و ترابری (الحاقی 17/11/ 1376)، این شورا دارای یک دبیرخانه بوده که عهده دار وظایف ذیل است:

• تهیه اطلاعات مورد نیاز طرح های شهرسازی به صورت مکانیزه و تبادل نرم افزاری موجود.

• اعلام نظر کارشناسی در زمینه های مختلف نرم افزاری و سخت افزاری

• دریافت و اعلام اعتبارات مورد نیاز در دفاتر حوزه معاونت شهرسازی و معماری جهت تهیه طرح های شهرسازی و مطالعاتی و اولویت ها.

• پیگیری امور مربوط به تأمین اعتبار مورد نیاز از طریق سازمان های مالی مربوط، تنظیم موافقت نامه های مالی و به روز نگهداشتن وضعیت اعتبار طرح ها و انجام سایر اقدامات اجرایی مربوط به امور ذکر شده.

• ایجاد بانک اطلاعات مربوط به ظرفیت کیفیت کار، توان، نوع تخصصی، سابقه کار و محل ارائه خدمات مهندسی.

• ارزیابی کار مهندسین مشاور.

• تشکیل کمیته امور مشاوران و همکاری با سازمان های مسکن و شهرسازی استان ها در زمینه کتاب انتخاب مهندسین مشاور با صلاحیت.

• تشکیل کمیته های فنی و تخصصی مشورتی در زمینه های مرتبط با وظایف.

• انجام امور مربوط به هماهنگی استان ها.

• تهیه نظام ارزیابی عملکرد واحدهای شهرسازی و معماری استان ها و مکانیزه نمودن آن

• اخذ گزارش ادواری عملکرد واحدهای شهرسازی و معماری استان ها و ارزیابی آن از طريق نظام ارزیابی مربوط

• برنامه ریزی و برگزاری گردهمای تخصصی منطقه ای و سراسری.

نکته: یک نفر از اعضای کمیسیون مسکن و شهرسازی راه و ترابری مجلس شورای اسلامی به پیشنهاد کمیسیون و انتخاب مجلس به عنوان ناظر در جلسات شورای عالی شهرسازی و معماری شرکت خواهد کرد.