مشاوره حقوقی ابطال سند

مشاوره حقوقي  بطلان سند مالكيت يا هر سندي لازمه و مقدمه طرح دعوي و دادخواست بطلان سند مي باشد كسي كه مدعي بطلان سندي مي باشد بايد قبل از اقامه دعوي از وكلاي دادگستري در اين خصوص مشاوره حقوقي بطلان سند و  چگونگي بطلان سند مشاوره بگيرد؛ چرا كه طرح چنين دعوي اثار و هزينه زيادي دارد . غالب پرونده هاي بطلان سند سال هاي متمادي زمان ميبرد چرا كه اين دعوي خصوصا دعوي بطلان سند رسمي داري پيچيدگي خاصي مي باشد مشاوره حقوقي  در اين خصوص خيلي مفيد فايده مي باشد چرا كه مشاور حقوقي بطلان سند گاها به شما پيشنهاد مي دهد كه طرح اين دعوي با توجه به صورت مساله شما بنفع شما نخواهد بود و يا اصلا لازم نيست چنين دعوي از سوي شما مطرح گردد؛ مثلاً در دعوي اشتباهات ثبتي از جمله بارز ان ملكي داري سند قديمي مي باشد و متصرف ان ملك مياد روي ملك شما سند مي گيرد در اينجا بنظر ما اصلا شما نبايد دعوي بطلان اين سند مالكيت را مطرح نماييد، چرا كه نفع شما اين اقتضا را دارد كه ان شخصي كه سند موخر دارد بايد دعوي بطلان سند شما را مطرح نمايد و شما بهتر است در اينخصوص صرفا در ان پرونده دفاع نماييد.  ابطال سند پروسه‌ای پیچیده و زمان‌بر است. بنابراین لازم است به یک وکیل سپرده شود. در این مقاله دلیل اهمیت مشاوره گرفتن از وکیل در اینگونه دعاوی آورده‌شده است.

منظور از ابطال سند چیست؟

منظور از دعوای ابطال اسناد این است که یک شخص به هدف بی‌اثر و بی‌اعتبار کردن یک یا چند سند در دادگاه اقدام نماید. دلایل بسیار زیادی برای ارائه این دعوی وجود دارند. برای ثابت نمودن آنها و دریافت رای مثبت دادگاه، خواهان باید بتواند مدارک موثق و قابل قبولی به محضر دادگاه تقدیم کند. خوانده هم در این نوع دعوی، چنانچه بتواند مدارکی صحیح دال بر معتبر بودن سند مورد نظر ارائه نماید، می‌تواند حکم نهایی را به نفع خود تغییر دهد. لازم به ذکر است که پس از صدور حکم و رای نهایی دادگاه، امکان تجدیدنظر درباره دعوی هم برای خواهان و هم برای خوانده وجود دارد.

نکته مهم این است که دعوای ابطال یک سند، صرفا  در صلاحیت دادگاه است. بنابراین هیچ دفتر اسناد رسمی اجازه ندارد سرخود سندی را ابطال کند، حتی اگر هر دو طرف معامله خواهان ابطال سند باشند. سردفتری که به منظور ابطال اسناد اقدام کند، مرتکب تخلف شده است و مورد تعقیب انتظامی قرار خواهد گرفت.

چند دلیل برای اقامه دعوی ابطال سند

• فروش یک ملک به چند نفر صورت گرفته باشد.
• سند مزبور مطابق با مقررات و قوانین مربوط به آن صادر نشده باشد.
• یک معامله که سند برای آن تنظیم شده است، به هر دلیلی فسخ یا باطل شده باشد.
• در صورتی که تعهد موضوع سند منتفی شده باشد، سند هم از اعتبار ساقط می‌شود. مثلا اگر موضوع سند، پرداخت وجه باشد، پس از پرداخت، سند هم از اعتبار ساقط و باید باطل شود.
• ابطال شناسنامه، در صورتی که برای یک نفر چندین شناسنامه صادر شده باشد.
• برای یک مال مجهول، سند تنظیم شده باشد.
• سندی جعل شده باشد.
• سندی به اجبار توسط فردی امضا شده باشد.
• سندی با حیله و نیرنگ تنظیم شده باشد یا امضاکننده سند در شرایط و تعادل روحی و روانی قرار نداشته باشد.

در هر کدام از موارد فوق یا شبیه به آنها، افراد می‌توانند برای بازپس گرفتن حق و حقوق از دست رفته خود یا تغییر شرایط، به اقامه این نوع دعوی اقدام نمایند. اما قبل از هرچیزی، دریافت مشاوره حقوقی از وکلای حرفه‌ای و باتجربه می‌تواند مسیر پیچیده این نوع دعوی را کوتاه‌تر کند. 

آیا ابطال سند همان ابطال قرارداد است؟

قبل از پاسخ به این سوال باید گفت که رابطه بین قرارداد و سند، از جهت منطقی و نسب اربعه، عموم و خصوص من وجه است. بدین معنی که برخی اسناد، قرارداد هستند، حال آنکه برخی اسناد، قرارداد نیستند. برای اسنادی که قرارداد نیستند، می‌توان سند ایقاع یا سند اقرارنامه را مثال زد که در عین سند بودن، قرارداد نیستند. از طرف دیگر هم برخی قراردادها سند هستند و برخی قراردادها سند نیستند، مثل قراردادهای شفاهی و نظایر آنها. بنابراین باید گفت که در برخی موارد، ابطال یک سند می‌تواند به منزله ابطال قرارداد باشد و در پاره‌ای موارد هم چنین چیزی نخواهد بود.

استماع دعوای ابطال سند مالکیت 

پرسش: آیا دعوای ابطال سند مالکیت قابل استماع است؟ آیا دادگاه می تواند اقدام به صدور رای بر ابطال سند مالکیت نماید؟

پاسخ: از آنجایی که مطابق ماده 22 قانون ثبت که مقرر می دارد: ( همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد ،دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبوراز مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت....)، در صورتی که ملک مغایر قانون به ثبت رسیده ویا برخلاف قانون انتقال یافته باشد، ذی نفع نسبت به آن می تواند دعوای ابطال سند را در محاکم عمومی مطرح نماید،در نتیجه نظر اکثریت تایید می شود.

حکم معامله و محاسبه قیمت در صورت مستحق للغیر بودن مبیع در دعاوی ابطال سند

پرسش: چنانچه قسمتی از مبیع مستحق للغیر واقع شود ایا بایع باید قیمت روز ملک را پرداخت کند یا قیمت روز وقوع عقد را؟ ایا کل معامله فسخ می شود یا فقط قسمتی که متعلق حق غیر است؟
 

پاسخ: چنانچه بعد از قبض ثمن مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر در اید مطابق ماده 390 قانون مدنی بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد و مطابق ماده 391 همان قانون در صورت مستحق للغیر بر امدن کل یا بعض ایا مبیع، بایع  ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری وجود فساد، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز بر آید. مطالبه غرامات و خسارت وارده ناظر به کلیه هزینه هایی است که به طور مستقیم در اثر انجام معامله صرف وانجام شده باشد و مراد از ثمن مبیع، بهای ملک در عقد است. درمورد که تنها بخشی از مبیع از ان دیگری بوده باشد، در صورت جهل خریدار به فساد بخشی از مبیع، او می تواند بیع را نسبت به بخش صحیح ان نیز به استناد خیار تبعّض صفقه فسخ کند.

تبعات مستحق للغیر بودن مبیع و ضمان درک در دعاوی ابطال سند

موضوع پرسش: چنانچه مستحق للغیر در امدن مبیع وضمان درک محزر شود:
 

• پرسش (1): مشتری باید دادخواست اعلام بطلان بیع دهد یا فسخ بیع؟

• پرسش (2): ایا در صورت جهل مشتری وجود فساد موجب ماده 391قانون مدنی باید از عهده غرامات وارد شده به مشتری نیز بر اید، چنانچه مشتری در قطعه زمینی که خریده است، اقدام به احداث مستحد ثاث نیز کرده باشد و در عین حال چندین برابر به بهای زمین نیز افزوده ملک را نیز از بایع مطالبه کند؟

   

• پرسش (3): اگر مالک اصلی در زمان فروش ملک از سوی بایع به مشتری اذن نداده باشد ولی پس از ان رضایت دهد ایا حق اعمال ضمان درک کماکان برای مشتری باقی است؟

   

• پرسش (4): وضعیت حقوقی تشدید مسئولیت با تخفیف برائت بایع از ضمان درک در ضمن عقد بیع به چه صورت است؟

پاسخ: در صورتی که بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر در اید، بایع ضامن است و بایع ثمن معامله را مسترد دارد. لذا مشتری باید داد خواست ابطال معامله (بطلان، بیع) و استرداد ثمن را به دادگاه تقدیم کند و در صورت جهل مشتری به فساد مبیع، می تواند غرامات وارده از جمله بهای مستحد ثات را مطابق مواد 390 و 391 و 393 قانون مدنی و در حدود ان مطالبه کند.
هر گاه بخشی از مبیع مستحق للغیر در اید بیع تنها نسبت به همان بخش باطل خواهد بود و در صورت جهل خریدار به فساد بخشی از مبیع، او می تواند بیع را نسبت له بخش درست ان نیز به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند. رضایت مالک اصلی بعد از وقوع عقد و تنفیذ بیع،مسقط حق اعمال ضمان درک مشتری خواهد بود. در نتیجه اتفاق نظر تأیید می شود.

 چرا يك سند رسمي يا عادي قابليت بطلان را دارد؟

1. عدم تطابق سند با قوانین ثبت و قانون مدنی.

2. صادر شدن سند مالکیت معارض.

3.  صدور اشتباهی سند مالکیت.

4.  ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سود جو از موارد بطلان سند مالکیت هست که نیاز می‌باشد از مشاوره حقوقی و افراد متخصص در این حوزه بهره ببرید.

بطلان سند مالکیت بدون حکم دادگاه هم صورت می‌پذیرد که عبارتند از:

1. بطلان سند مالکیت به حکم قانون.

2. بطلان سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت.

3. بطلان سند مالکیت معامله نسبت به ملک با مساحت معین.

اصلاح یا بطلان سند مالکیت توسط هیأت نظارت می‌باشد که می‌توانید از مشاوره حقوقی وکیل تلفنی که تسلط کامل به قوانین موضوعه و مقررات عاریه و آیین‌نامه‌ها و بخش‌نامه‌های ثبتی دارد بهره‌مند گردید و در خصوص مرجع صالح به رسیدگی نیز می‌توانید از مشاوره حقوقی وکیل تلفنی اطلاعاتی کسب نمایید که در خصوص اموال غیر منقول که سابقه ثبت دارند دعوای بطلان سند مالکیت در محل وقوع مال غیر منقول و ملک طرح می‌شود و شورای حل اختلاف، هیچ صلاحیتی در بطلان سند مالکیت منقول و بطلان سند غیر منقول ندارد و ضمناً با مشورت حقوقی تلفنی با وکیل با تجربه می‌توانید از آگاهی کافی نسبت به رویه‌های اداره ثبت اسناد و املاک کشور و نیز رویه‌های دادگاه بدوی، تجدید نظر و دیوان عالی کشور از مهم‌ترین موضوعات در خصوص نحوه صحیح اقامه دعوای مربوط به بطلان سند مالکیت برخوردار گردید به طوری که با وجود تعارض آرای برخی دادگاه‌ها در خصوص دعاوی مربوط به انواع بطلان سند رسمی و دعاوی اطلاع و آگاهی از آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور لازم است.

صحت معامله در صورتی که تعیین ثمن به وسیله کارشناسی مقرر شده باشد

پرسش: با توجه به متن قرارداد مبایعه نامه پیوست ،خصوصا بند 1و 2 این مبایعه نامه،آیا بیع موضوع این مبایعه نامه به لحاظ جهل به مقدار ثمن و عدم تعیین آن به صورت منجز باطل است یا صحیح؟
 

پاسخ: با توجه به اینکه مبیع مشخص و معین بوده و در مبایعه نامه مقرر شده که قیمت آن بر اساس نظر کارشناس تعیین شود با توجه به مواد 342 و 343 قانون مدنی این امر جهل به ثمن معامله محسوب نمیشود.

چگونگی رفع تعارض مادتین 212 و 213 قانون مدنی در مورد وضعیت حقوقی معامله محجورین
 

پرسش: آیا بین ماده 212 قانون مدنی که مقرر می دارد: معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت باطل است با ماده 213 این قانون که مقرر می دارد:معامله محجورین نافذ نیست تعارضی وجود دارد؟و آیا با هم قابل جمع اند؟

پاسخ: با توجه به مقررات ماده 1208قانون مدنی و نیز ماده 1214 این قانون و تلفیق این مواد با ماده 213 قانون مدنی به نظر می رسد که مقررات ماده اخیر ناظر به تنفیذ می باشد که با فرض تنفیذ ولی یا قیم ،آن معامله نافذ خواهد بود.

ابطال اسناد رسمی و ابطال عملیات ثبتی در دعاوی ابطال سند رسمی

پرسش: در فرضی که حکم دادگاه بدوی بر اثبات مالکیت متعرض بر ثبت و ابطال عملیات ثبتی و خلع ید صادر و پس از نقض آن در دادگاه تجدیدنظر و صدور سند مالکیت به نام متقاضی ثبت ملک ،متعاقباً حکم نهایی شعبه تشخیص دیوان عالی کشور، رای دادگاه تجدید نظر را نقض و حکم دادگاه بدوی را تایید کرده است ، آیا اعاده عملیات اجرایی شامل خلع ید، ابطال سند مالکیت متقاضی ثبت هم می شود یا نیازمند تقدیم دادخواست جداگانه است؟

پاسخ: با توجه به این که حکم دادگاه بدوی مشعر بر (اثبات مالکیت معترض، ابطال عملیات ثبتی و خلع ید متقاضی ثبت) بوده و نهایتاً شعبه تشخیص دیوان عالی کشور همین حکم را تایید کرده است ، لذا کلیه عملیات ثبتی در خصوص ملک مورد نزاع باید ابطال شود.عملیات ثبتی عبارت است از :تقاضای ثبت ملک با تکمیل اظهارنامه ثبتی و جریان آن از جمله نشر آگهی های نوبتی و تحدید حدود موضوع مواد 10 و 11 و 14 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 26/12/1310 با اصطلاحات بعدی ...تا صدور سند مالکیت مالک پس از ثبت در دفتر املاک ،بنابراین با وصف وارد بودن اعتراض معترض به ثبت ملک و احراز مالکیت وی به موجب حکم قطعی و صدور حکم بر ابطال عملیات ثبتی (که نتیجه ابطال عملیات ثبتی ،ابطال اسناد رسمی صادره بر اساس این عملیات ،می باشد) کلیه اقدامات مذکور از جمله سند صادره باید ابطال شودو این امر برابر ماده 39 قانئن اجرای احکام مدنی مصوب 1365 مستلزم تقدیم دادخواست و طرح دعوی دیگر نیست.

طرح مستقل دعوای ابطال سند

پرسش: اگر در مرحله اجرای حکم ، ملک مجاور به جای ملک محکوم علیه مصادره و سند مالکیت به نام محکوم له (ستاد اجرایی فرمان امام (ره) ) صادر شود آیا مالک ملک مجاور باید دادخواست مستقل ابطال سند تنظیم کند یا اعتراض به اجرای حکم؟

پاسخ: در فرض سوال ،اعتراض شخص ثالثی که مالک ملک مجاوربوده و ملک او اشتباهاً به جای ملک محکوم علیه در جریان اجرای حکم مصادره به نام ستاد اجرایی فرمان امام (ره) شده طبق مقررات ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی قابل طرح و استماع بوده و بدون رعایت تشریفات دادرسی و پرداخت هزینه دادرسی، دادگاه در صورت احراز حقانیت معترض ثالث اجرایی و اشتباه اجرا،نسبت به ابطال اسناد، حکم مقتضی صادر می کند. نتیجتاً طرح دعوی مستقل ابطال سند ضرورتی ندارد.

خرید و فروش سلاح شکاری در دعاوی ابطال سند رسمی

پرسش: شخصی به نام الف از آقای ب یک قبضه سلاح شکاری خریداری می کند بعداز دوسال فسخ معامله را بر این اساس که اسلحه فاقد جواز است در خواست می کند پرسش این است که آیا این معامله باطل است یا صحیح و تصمیم دادگاه چیست ؟

پاسخ: مطابق مقررات ماده 348 قانون مدنی: (بیع چیزی که خرید وفروش آن قانونا ممنوع است ...باطل است) با توجه به این که طبق مقررات ماده 2 قانون تشدید مجازات قاچاق اسلحه و مهمات و قاچاقچیان مسلح ... مصوب 1350 خرید و فروش یا نگهداری یا حمل و نقل یا مخفی کردن هر نوع اسلحه مجاز ممنوع است مگر با اجازه وزارت جنگ (وزارت دفاع) و طبق قسمت اخیر جواز حمل اسلحه به نام اشخاص جنبه اختصاصی دارد نه عمومی ،خریدار می تواند تقاضای ابطال معامله و یا با توجه به قرار داد تنظیمی دعوای فسخ آن را حسب مورد اقامه کند.

شرط مبنی بر این که تا تاریخ وصول چک پرداخت ثمن مورد معامله نزد خریدار امانت باشد 

پرسش: در صورتی که در معامله یک دستگاه خوردو شرط شده باشد که تا وصول چک خودرو نزد خریدار امانت باشد و در تاریخ سر رسید چک نیز پرداخت نشد، آیا به استناد شرط مذکور فروشنده می تواند در خواست فسخ معامله نماید؟و ایا در این فرض می توان چنین تلقی نمود که شرط موصوف شرط خلاف مقتضای عقد می باشد و باعث بطلان معامله است یا خیر؟

پاسخ: چنانچه در معامله یک دستگاه خودرو شرط شود که تا وصول چک مربوط به ثمن معامله خودرو مبیع نزد خریدار امانت باشد و پس از آن چک مورد بحث هم وصول نشود، در فرض مذکور با توجه به این که در عقد بیع که از یک طرف طبق بند 1 ماده 362 قانون مدنی ، مقتضای عقد بیع مالکیت خریدار نسبت به مبیع بوده و از طرف دیگر نامبرده امانت دار دانسته شده است؛ بنابراین، شرط مزبور خلاف مقتضای عقد بوده و طبق بند 1 ماده 233 قانون صدر الاشاره شرط مذکور باطل و موجب بطلان عقد است.

بطلان معامله به علت عدم رعایت شرایط چهارگانه معامله 

پرسش: شخصی به نام (الف) از آقای (ب)یک قبضه سلاح شکاری خریداری می کند بعد از دوسال فسخ معامله را بر این اساس که اسلحه فاقد جواز است ،در خواست می کند پرسش این است که آیا این معامله باطل است یا صحیح و تصمیم دادگاه چیست؟

پاسخ: مطابق مقررات ماده 348 قانون مدنی، (بیع چیزی که خرید وفروش آن قانونا ممنوع است ... باطل است) با توجه با اینکه طبق مقررات ماده 2 قانون تشدید مجازات قاچاق اسحله و مهمات و قاچاقچیان مسلح ... مصوب 1350 خرید و فروش یا نگهداری یا حمل و نقل یا مخفی کردن هرنوع اسحله مجاز ممنوع است مگر با اجازه وزارت جنگ (وزارت دفاع) و طبق قسمت اخیر جواز حمل اسلحه به نام اشخاص جنبه اختصاصی دارد نخ عمومی،  خریدار می تواند تقاضای ابطال معامله و یا با توجه به قرارداد تنظیمی دعوای فسخ آن را حسب مورد اقامه کند.

ابطال سند اجرایی و ابطال اسناد انتقال 

پرسش: اگر هنگام اعاده وضع به حال سابق معلوم شود که پس از انتقال رسمی ملک به موجب اجرائیه حکم سابق عین ملک و منافع آن با اسناد بعدی به ایادی دیگر انتقال یافته آیا اعاده وضع شامل این اسناد هم می شود یا اقدامات قانونی دیگری لازم است؟ 

پاسخ: با توجه به اطلاق ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 که در هر حال اجازه اعاده به وضع سابق را داده و نظر به عام بودن این اجازه ،کلیه اقداماتی که در جهت اجرای حکم صورت گرفته را زایل می سازد،لذا با صدور دستور اجرای ماده 39 قانون مذکور ابطال اسناد بعدی انتقال علاوه بر سند انتقال سند اجرایی فاقد اشکال قانونی است و این امر صرفا با دستور دادگاه صادر کننده اجرائیه صورت می گیرد.

تکلیف در صورت انتقال سند مالکیت متعاقب  

پرسش: هرگاه در دعوای (ابطال سند مالکیت) خوانده پس از اقامه دعوا و در جریان دادرسی مالکیت خویش را به دیگری انتقال رسمی دهد آیا می توان جریان دادرسی را با طرفیت منتقل الیه ادامه داد یا باید جریان دادرسی را توقیف کرد؟

پاسخ: مستفاد از مواد 105 و 72 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب سال 79 چنانچه محل اقامت منتقل الیه بر دادگاه معین باشد، لزومی به توقیف دادرسی نبوده و رسیدگی ادامه می یابد. در غیر این صورت دعوا موقتاً متوقف و مراتب به طرف دیگر دعوا اعلام می شود تا پس از تعیین و اعلام نشانی منتقل الیه (جانشین خوانده) رسیدگی ادامه یابد.

دعوای ابطال تقسیم نامه به جهت صغر سن وراث 

پرسش: آیا دعوای ابطال تقسیم نامه با وجود صغر سن بعضی از وراث در زمان تقسیم ،الزاما باید به طرفیت کلیه وراث اقامه شود یا صرف اقامه دعوا به طرفیت مسجلین در تقسیم نامه که وراث به طور کلی جزء مذکورین نباشد نیز کافی خواهد بود؟

پاسخ: دعوای ابطال تقسیم نامه به جهت صغر سن بعضی از وراث، در زمان تقسیم، با توجه به آثار مترتب بر آن علی الاصول باید به طرفیت کلیه وراث اقامه شود؛ زیرا تقسیم ماترک بین بعضی از وراث بدون مداخله وراث دیگر از موارد بطلان آن است. با این ترتیب نظر اقلیت تایید می شود.

ابطال سند لازم الاجرایی که متعهد آن صغیر است 

پرسش: آیا بر اساس سندی که متعهد آن صغیر است می توان اجراییه صادر کرد و در صورتی که اجراییه صادر شده باشد برای ابطال آن به کدام مرجع باید شکایت نمود؟
 

پاسخ: شرایط اساسی صحت هر معامله به شرح ماده 109 قانون مدنی پیش بینی شده که از آن جمله اهلیت طرفین معامله می باشد و بر طبق ماده 213 قانون مزبور معامله با محجورین نافذ نیست بنابراین سندی هم که به وسیله صغیر تنظیم گردد غیر نافذ می باشد و صدور اجرائیه بر اساس چنین سندی صحیح نیست و چنانچه نسبت به سندی که با دخالت صغیر تنظیم گردیده اجرائیه صادر شود رسیدگی به دعوی بطلان اجرائیه مزبور بر حسب مورد و با توجه به مبلغ سند یا بهای مال با رعایت قانون شهریور 22 درصلاحیت دادگاه بخش یا دادگاه شهرستان محلی است که دستور اجرای سند در حوزه آن صادر شده است.

استماع دعوای ابطال سند مالکیت 

پرسش: آیا دعوی ابطال سند مالکیت قابل استماع می باشد،یا خیر و دادگاه می تواند اقدام به صدور رای بر ابطال سند مالکیت نماید؟
 

پاسخ: از انجایی که مطابق ماده 22 قانون ثبت: (همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت فقط کسی در که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مذبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده، یا اینکه ملک مذبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت) بنابراین،در صورتی که ملک مغایر قانون به ثبت رسیده و یا بر خلاف قانون انتقال یافته باشد، ذی نفع نسبت به آن می تواند دعوی ابطال سند را در محاکم عمومی مطرح نماید، نتیجتاً نظر اکثریت تایید می شود.

کفایت اقامه دعوای استرداد وجه در صورت مستحق للغیر بودن مبیع 

پرسش: در پرونده ای خواهان دادخواست مطالبه وجه را بدین شرح که از خوانده یک دستگاه موتور سیکلت به صورت قول نامه ای خریداری نموده و سپس مشخص شده که موتور سیکلت سرقتی است. حال تقاضای استرداد وجه پرداختی را نموده است. خوانده نیز مراتب را قبول کرده و در دفاع خود اظهار داشته، از شخص دیگری خریداری نموده، آیا دعوا به کیفیت مطروحه قابل استماع است یا اینکه خواهان باید بدوا ابطال معامله و سپس استرداد وجه را تقاضا نماید؟

پاسخ: با توجه به مسروقه بودن موتور سیکلت مورد معامله و مستحق للغیر در آمدن مبیع و مفاد ماده 390 قانون مدنی دادخواست تسلیمی خواهان کفایت بر محکومیت خوانده با استرداد وجه دریافتی داد و نیاز به طرح دعوی دیگری نمی باشد.

شرط بطلان معامله در صورت عدم پرداخت ثمن 

پرسش: در صورتی که در معامله شرطی قرار داده شود،بدین نحو که در صورت عدم پرداخت وجه چک (ثمن معامله) و در موعد مقرر معامله باطل باشد، آیا چنین شرطی صحیح است یا خیر؟

پاسخ: نظر به اینکه موجب ماده 223 قانون مدنی، معامله واقع شده، محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود و شرط عدم پرداخت ثمن معامله شرط خیار فسخ بوده و از جمله شروط مبطل عقد نمی باشد؛ بنابراین، شرط معنونه صحیح بوده و مبطل عقد نمی باشد.

 موکول بودن صدور رای در مورد ابطال سند مالکیت به وقفیت ملک 

پرسش: در دعوی وقفیت پلاک ملکی که به ثبت رسیده و مالک ملک فوت شده و فاقد ورثه می باشد باید به طرفیت چه کسی اقامه شود و آیا بدون طرح دعوی وبه صرف در خواست سازمان، یا انجام اقدامات دیگر ،اداره ثبت مکلف به قبول در خواست سازمان و تبدیل وضعیت پلاک به موقوفه و صدور سند به نام سازمان حج و اوقاف و امور خیریه می باشد یا خیر؟
 

پاسخ: دعوی وقفیت باید به طرفیت مالک اقامه شود و اگر ارث بلا وارث است علیه مدیر ترکه اقامه گرددو اما در مورد صدور سند مالکیت به نام اوقاف تا زمانی که رای نهایی دادگاه بر وقفیت صادر نشود،اداره ثبت مجوزی برای ابطال سند مالکیت قبلی و صدور سند مالکیت جدید به نام سازمان حج و اوقاف و امور خیریه ندارد.

بهای خواسته در دعوی ابطال سند 

پرسش: در دعوی ابطال سند اجاره بهای خواسته چه مبلغ است و آیا ارزش ملک یا میزان سرقفلی در تعیین آن موثر است ؟
 

پاسخ اداره حقوقی وزارت دادگستری در مورد استعلام فوق بر مبنای نظر کمیسیون مشورتی حقوق مدنی در تاریخ 1354/8/10 به صورت زیر است:

چون ملک یا سرقفلی ، خواسته دعوی نیست ،لذا نمی تواند ملک تعیین بهای خواسته قرار گیرد و نظر به اینکه خواسته دعوی ،ابطال سنداجاره مقوم به بیست و هشت هزار ریال اجاره بهای یک ساله میباشد،همین مبلغ بهای خواسته دعوی محسوب می شود و سرقفلی یابهای ملک تاثیری در آن ندارد.

فاقد جواز قانونی بودن دعوی ابطال سند یا بی اعتباری آن علیه اداره ثبت اسناد و املاک 

پرسش: در پرونده هایی که اشخاص علیه افراد دیگر به خواسته ابطال سند و یا ابطال عملیات اجرایی اقدام به تقدیم دادخواست می نمایند،با توجه به اینکه در صورت وارد بودن دعوی ، اجرای رای به عهده اداره ثبت اسناد است، آیا اداره ثبت نیز باید به عنوان خوانده طرف دعوی قرار گیرد . یا اصولا دعوی قابلیت طرح علیه اداره ثبت را ندارد؟
 

پاسخ: در دعاوی مربوط به ابطال سند یا اعلام بی اعتباری اسناد و یا در خواست ابطال اجرائیه موضوع ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322،طرح دعوی به طرفیت اداره ثبت توجیه قانونی ندارد ؛زیرا وظیفه اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنها ثبت واقعه ابطال سند یا ابطال اجرائیه است که پس از صدور حکم از طرف دادگاه و قطعیت آن مطابق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی باید به دستور دادگاه عمل نماید.

در خواست ابطال سند رسمی به مغازه 

پرسش: مالک ثبتی یک باب از مغازه های خود را اعم از ملک و سرقفلی به مستاجر خود فروخته و در قولنامه قید کرده است که مبیع شامل طبقه فوقانی و زیر زمین نیست و مالک در آینده حق مطالبه اجاره ندارد.پس از ده سال ،مالک شش دانگ ملک را اعم از مسکونی و تجاری به غیر منتقل کرده است. آیا مالک جدید مطالبه اجاره از مستاجر مغازه مذکور را دارد ؟ آیا فروش ملک اول با قید بدون طبقه فوقانی و زیر زمین صحیح است؟

پاسخ: در فرض مسئله با توجه به این که مالک ثبتی یک  باب از مغازه های خود را به استثنای زیر زمین طبقه فوقانی به مستاجر همان مغازه فروخته است،  مستاجر مالک عین و منافع مغازه است چنانچه مالک با سند رسمی شش دانگ ملک را اعم از مسکونی و تجاری و کلیه طبقات به غیر منتقل کرده باشد، مستاجر می تواند از دادگاه در خواست ابطال سند رسمی را نسبت به مغازه ملکی خود کند و یا شکایت کیفری تحت عنوان فروش مال غیر اقامه کند .مالک جدید چنانچه اجاره مغازه را مطالبه بکند دعوای وی در صورت احراز و اثبات مالکیت مقدم مستاجر محکوم به رد خواهد شد و خریدار می تواند به ید قبلی خود رجوع کند. ماده 38 قانون مدنی ناظر به مالکیت فضا و قرار زمین است و فروش عین و منافع مغازه، بدون فروش اعیانی مستحدثه در طبقات منعی ندارد.

ابطال سند اول موجب بلا اثر شدن سند دوم نمی شود 

پرسش: یک سازمان دولتی قطعه زمینی را بدون رعایت ضوابط به شخصی منتقل کرده و منتقل الیه نیز بعداز مدتی آن را به شخص دوم واگذار نموده است ،سپس سازمان دولتی مذکور متوجه عدم رعایت ضوابط شده و در خواست ابطال سند انتقاا اولیه را کرده و حکم قطعی بر ابطال سند رسمی مذکور صادر شده است. با توجه به اینکخ طبق قانون مدنی چنانچه معامله باطل باشد کلیه تصرفات و نقل وانتقالات بعدی نیز باطل می شود، آیا طبق قانون ابطال سند اولیه، خود به خود موجب ابطال سند دوم خواهد بود یا خیر؟

پاسخ: مادام که طبق حکم قطعی لازم الاجرا، سند رسمی انتقال دوم ابطال نشده باشد اداره ثبت نمی تواند به سند رسمی دوم ترتیب اثر ندهد.

در خواست ابطال سند مالکیت 

پرسش: آیا دادگاه مدنی خاص می تواند به دعوی ابطال سند مالکیت ملکی به ادعا موقوفه بودن آن رسیدگی نماید؟
 

پاسخ: با توجه به ماده 22 قانون ثبت که مقرر می دارد ،همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که مال مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده ... مالک خواهد شناخت و با التفات به ماده 1292 قانون مدنی که تصریح دارد به این که در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار رسمی دارد ،انکار و تردید مسموع نیست و طرع می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانون از اعتبار افتاده است، دعوای مطروحه ماهیتا در خواست ابطال سند مالکیت است و از حدود صلاحیت دادگاه مدنی خارج می باشد.

دعوای ابطال سند یا بی اعتباری آن علیه اداره ثبت اسناد و املاک 

پرسش: در پرونده هایی که اشخاص علیه افراد دیگر به خواسته ابطال سند و یا ابطال عملیات اجرایی اقدام به تقدیم دادخواست می نمایند،با توجه به اینکه در صورت وارد بودن دعوا ،اجرای رای به عهده اداره ثبت اسناد است ،آیا اداره ثبت نیز باید به عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرد .یا اصولا دعوا قابلیت طرح علیه اداره ثبت را ندارد؟

پاسخ : در دعاوی مربوط به ابطال سند یا اعلام بی اعتباری اسناد و یا در خواست ابطال اجراییه موضوع ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322،طرح دعوا به طرفیت اداره ثبت توجیه قانونی ندارد ؛زیرا وظیفه اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنها ثبت واقعه ابطال سند یا ابطال اجراییه است که پس از صدور حکم از طرف دادگاه و قطعیت آن مطابق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی باید به دستور دادگاه عمل نماید.

اعمال ماده 2 با توجه به متفاوت بودن دو نوع عملیات اجرایی 

پرسش: اگر شخصی به استناد سند لازم الاجرایی از طریق اجرای ثبت اقدام به صدور اجراییه می کند چون ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در اجراییه های ثبتی قابلیت اجرا ندارد. خواهان به همان سند به محاکم  حقوقی مراجعه و طرح دعوا می کند چنانچه دعوای مطروحه منتهی به صدور حکم و نهایتا اجراییه گردد محکوم علیه کدام مورد را باید اجرا کند رای دادگاه یا اجراییه ثبتی؟

پاسخ: در اینکه خواهان می تواند به مرجع قضائی مراجعه کند شکی نیست و مراجعه به اجرای ثبت مانع شکایت در محاکم حقوقی نیست اگر اجراییه قبلی اجرا نشده باشد و در دادگاه رای صادر شده و مراحل قانونی خود را طی کرده باشد ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی می توان اعمال نمود.

صدور حکم فاسد بودن معامله و بی اعتباری سند رسمی 

پرسش: چنانچه معامله باطل با سند رسمی انجام شده باشد،دادگاه صادر کننده حکم بطلان معامله آیا مکلف است سند رسمی را ابطال نماید؟
 

پاسخ: نظریه همانطور که از مقررات ماده 391 قانون مدنی هم استنباط می شود، اگر مبیع مستحق للغیر در آید،آن معامله فاسد است و طبق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد و لذا چنین معامله ای باطل است مع ذلک نظر به اینکه اثبات بطلان معامله فاسد ،مستلزم اثبات فساد آن معامله است بخصوص در مواردی که مستند انجام چنین معامله ای سند رسمی باشد دادگاه باید به درخواست ذی نفع ضمن اصدار حکم ثبوت فساد معامله ،بطلان آن و بی اعتباری سند رسمی انجام معامله موصوف را مورد حکم قرارداده مقرر دارد مراتب بی اعتباری سند رسمی  در اجرای ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران  مصوب 1354 به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام شود .مع ذلک اگر حکم اعلام فساد و بطلان معامله دلالت صریح بر بی اعتباری مفاد سند رسمی کند می توان نسبت به اعمال ماده 71 قانون مزبور اقدام نمود تا بی اعتباری سند در دفتر املاک ثبت شود و در این صورت نیازی به اصدار حکم جداگانه ابطال سند نیست.

ابطال سند مالکیت به علت عدم تطبیق ثبت ملک با قانون 

پرسش: ماده 22 قانون ثبت، فقط کسی را مالک می شناسد که سند مالکیت به نام وی باشد با این وصف آیا دعاوی مربوط به ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود یا خیر؟

پاسخ: دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی اگر براین اساس باشد که ثبت ملک موافق با مقررات قانون انجام نشده است، استماع آن ها مخالف ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک نیست، همچنین در صورتی که سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون ... مصوب 1370 و اصلاحیه سال 1376 به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در دادگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاکی را احراز کند، می تواند ان را ابطال نماید بدیهی است رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه های دادگستری است. 

رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی 

پرسش: آیا رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی و مخالفت اجراییه مفاد سند یا قانون در صلاحیت رئیس ثبت محل است ؟
 

پاسخ: شکایت از عملیات اجرایی، مطابق ماده 169 آیین نامه اجرا مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 رئیس قوه قضا ئیه در صلاحیت رسیدگی رئیس ثبت محل است .ولی اگر شکایت به ادعای مخالفت اجراییه ثبتی با مفاد سند یا قانون یا از جهت دیگری از دستور اجرای ثبت باشد مطابق ماده یک قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322/6/27 دادگاه عمومی محل صدور اجراییه ثبتی است که مرجع ذی صلاح جهت رسیدگی است و اقامه دعوا در این مورد مستلزم تقدیم دادخواست است.

اهمیت داشتن وکیل در دعاوی ابطال سند

دعاوی ابطال اسناد نوعی دعاوی غیرمالی هستند و باید در دادگاه حل و فصل شوند‌. به دلیل پیچیدگی‌هایی که در روند انجام این دعاوی وجود دارند، برای افراد ناآگاه به مسائل و موارد حقوقی، سخت و دشوار خواهد بود که به تنهایی به آنها بپردازند. کمک نگرفتن از وکیل مجرب نه‌تنها باعث طولانی شدن روند دعوی می‌شود، بلکه ممکن است دادگاه نیز برخلاف خواسته فرد رای بدهد.

بنابراین استفاده از یک وکیل پایه یک دادگستری که دارای تجربه در زمینه دعوی ابطال سند باشد، بسیار حائز اهمیت است. چراکه این وکیل کمک می‌کند تمامی فرآیندها و مراحل پرونده به درستی پیش روند و منافع و حقوق موکل حفظ گردد. در صورت داشتن هر گونه سوال یا ابهام در مورد ابطال اسناد اعم از انکار، تردید، جعل و غیره می‌توانید از مشاوره حقوقی تلفنی وکلای باتجربه بهره‌مند شوید.

نمونه دادخواست ابطال سند

اگر در رابطه با نحوه نگارش دادخواست به کمک وکلای رسمی و معتبر نیاز داشته باشید، بی‌شک مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان با این وکلا شما را در مسیر صحیح قرار خواهد داد. نمونه دادخواست ابطال اسناد که می‌تواند توسط خود شخص یا وکیل وی به دادگاه تقدیم شود در ادامه آورده شده است:

ریاست محترم دادگاه

با سلام و درود، موکل اینجانب آقای الف به حکایت مدارک پیوست شده، مالک رسمی یک باب ویلا به پلاک .... از ..... بوده است. خوانده محترم با توسل به حیله و نیرنگ و با تبانی سردفتر اسناد رسمی شماره.‌...، اقدام به اخذ وکالت انتقال اموال از خواهان و پس از آن انتقال رسمی سند مالکیت نموده است. بر طبق دادنامه شماره..... دادگاه کیفری که طی دادنامه شماره .... دادگاه تجدیدنظر قطعیت یافته، خوانده به تحمل سه سال حبس تعزیری و رد مال به جرم کلاهبرداری محکوم شده است‌.

با توجه به انتقال سند مالکیت، بازگشت سند ملک به خواهان جز با تقدیم دادخواست ابطال سند میسر نخواهد بود. لذا از دادگاه محترم تقاضا می‌شود نسبت به رسیدگی و ابطال سند، اعاده به وضع سابق، صدور سند مالکیت به نام موکل، پرداخت حق‌الوکاله و هزینه‌های دادرسی از خوانده اقدامات لازم را مبذول بفرمایید.