الزام به تخلیه (مسکونی)

در دعوای تخلیه و یا تخلیه ی ید از الزام به تخلیه (مسکونی) استفاده می کنیم؛ الزام به تخلیه (مسکونی) پس از پایان یک دعوا بر سر یک مسکن صورت می پذیرد. 

در این مقاله، درباره طرح دعوی الزام به تخلیه واحد مسکونی، مدارک مربوطه، مرجع ذی‌صلاح برای گرفتن حکم تخلیه و همچنین لزوم استفاده از وکیل توضیحاتی ارائه‌ شده است.

دعوی تخلیه نوعی از دعاوی غیرمالی است که در آن مستاجر را به تخلیه ی ملک ملزم می کنند؛ این عنوان برای دعوایی به کار رفته می شود که طی آن فرد را ملزم به تخلیه عین مستاجره می نمایند، همانطور که مشخص است ما در این دعوا با مستاجر و عقد اجاره و عین مستاجره روبرو هستیم.

توجه: در این دعوا موجر که صاحب ملک اصلی و منافع آن است از دادگاه تقاضای تخلیه مستاجر را می نمایند و این دادخواست به این جهت است که مستاجر پس از پایان قرارداد حاضر به تخلیه ملک نمی شود.

پس به طور کلی دعوای تخلیه زمانی رخ می دهد که قرارداد اجاره پایان یافته است و مستاجر از تخلیه ملک مسکونی خودداری می نماید؛ در این شرایط مالک چاره ای به جز طرح دعوای تخلیه ندارد.

برای دادخواست و انجام دستور الزام به تخلیه (مسکونی) چند شرط متعدد لازم است، مثل کتبی بودن قرارداد اجاره، یعنی قرارداد اجاره به صورت شفاهی بین افراد نباید منعقد شده باشد، در قرارداد باید مدت و مبلغ اجاره نگاشته شده باشد، برای دادخواست تخلیه مدت اجاره باید پایان یافته و در این مدت نباید مستاجر ملک را در ید مالک قرار داده باشد.

در چه صورت می‌توان برای الزام به تخلیه اقدام کرد؟

در مواقعی که شرایط زیر وجود داشته باشند، صاحب ملک می‌تواند برای اخذ دستور تخلیه واحد مسکونی اقدام نماید:

• در صورتی که مستاجر حق واگذاری ملک را نداشته باشد، اما آن را به فرد دیگری واگذار کند. برای مثال، فردی خانه‌ای را از شما اجاره می‌کند و بدون داشتن اجازه، آن را به فرد دیگری اجاره می‌دهد.
• اگر صاحب ملک در اجاره نامه کتبی ذکر کرده باشد: در صورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری واگذار کند، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
• در شرایطی که مستاجر از ملک مسکونی برای انجام کاری به جز آن‌چه که در قرارداد آمده است، استفاده کند. برای مثال، مستاجر ملک را برای سکونت خود و خانواده خود اجاره کرده باشد، اما از آن ملک به ‌عنوان کارگاه استفاده کند.
• در مواقعی که مستاجر تعهد داده باشد که اجاره بها خود را در زمان‌ مقرری پرداخت کند ولی این کار را انجام ندهد.
• زمانی که صاحب ملک بخواهد از ملک برای سکونت خود و خانواده خود استفاده کند، می‌تواند برای دستور الزام به تخلیه اقدام نماید.

در صورتی که درباره شرایط اخذ دستور حکم تخلیه نیاز به مشورت و صحبت با یک مشاور حقوقی دارید، می‌توانید از مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان کمک بگیرید.

مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تخلیه

طبق قوانینی که وجود دارند، برای رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه به غیر از دعاوی مربوط به سرقفلی، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد. اما دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی می‌بایست در دادگاه عمومی مطرح شوند.

به علت آن‌که مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه واحد مسکونی، شورای حل اختلاف است، مراحل پیچیده‌ای برای فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه وجود ندارد. همچنین دعوای تخلیه یک دعوا غیرمالی است که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی می‌باشد و نیاز به هزینه دادرسی زیادی نیست.

مراحل گرفتن دستور الزام به تخلیه

برای گرفتن دستور الزام به تخلیه واحد مسکونی در مرحله اول لازم است مساله را با دقت بررسی نمود. در صورتی که با انقضا مدت اجاره و عدم تمدید آن، طرفین برای ادامه قرارداد به توافق با یکدیگر نرسند و از سوی دیگر مستاجر، ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند به صورت قانونی نسبت به حل این مشکل اقدام نماید. برای انجام این کار دو راه وجود دارد که در ادامه آن‌ها را توضیح خواهیم داد.

1. راه اول، استمداد از صدور دستور تخلیه فوری است. این راه در صورتی قابل اجرا خواهد بود که در قرارداد، شرایط قانون مالک و مستاجر مصوب 1376 رعایت شده باشند.
2. راه دوم، استمداد از صدور حکم تخلیه است. این راه در صورتی قابل استفاده خواهد بود که طبق قرارداد، شرایط قانون مالک و مستاجر مصوب 1376 رعایت نشده باشند.

شرایط قانون مالک و مستاجر بر اساس مصوب 1376 در قرارداد، شامل دو مورد است: 1- مدت‌دار بودن قرارداد 2- امضا حداقل دو شاهد.

در صورتی که در قرارداد، دو مورد بالا ذکر شده باشند، برای تخلیه نیازی به انجام مراحل پیچیده و تشریفات  نیست. تنها می‌توان با ارائه یک درخواست با عنوان دستور تخلیه از شورای حل اختلاف، تقاضای تخلیه ملک را نمود. درباره دستور تخلیه لازم است گفته شود که این دستور نیازی به اجراییه ندارد و همچنین قابلیت تجدید نظر برای این دستور وجود ندارد. مستاجر می‌بایست به مدت 3 روز پس از ابلاغ، ملک را تخلیه کند. چنانچه شما برای انجام مراحل دستور تخلیه نیاز به مشورت و کمک داشته باشید، می‌توانید از مشاوره حقوقی کمک بگیرید.

مدارک لازم برای دادخواست الزام به تخلیه

برای آن‌که صاحب‌خانه بتواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و دستور تخلیه واحد مسکونی را بگیرد، نیاز به دو مدرک می‌باشد که عبارت است از اجاره‌نامه کتبی و سند مالکیت یا هر سندی که به موجب آن موجر اختیار واگذاری عین مستاجره را به غیر داشته باشد. اجاره نامه قراردادی است که میان صاحب واحد مسکونی و مستاجر نوشته می‌شود و صاحب خانه برای دستور تخلیه به این حکم نیاز دارد.

در صورتی که قرارداد یا همان اجاره نامه به صورت کتبی نباشد، صاحب ملک مدارک کافی برای اثبات گفته خود ندارد. نداشتن قرارداد کتبی، یکی از مسائلی می‌باشد که امروزه برای بسیاری از افراد مشکل ساز شده است. پس برای جلوگیری از هرگونه مشکل حتماً میان خودتان و مستاجرتان یک اجاره نامه کتبی بنویسید.

هزینه دادرسی دعوی الزام به تخلیه مسکونی چقدر می باشد؟

برای حل دعاوی بین مستاجر و موجر از قانون مدنی و قانون روابط مستاجر و موجر می توان استفاده کرد؛ هزینه ی دادرسی دعوی الزام به تخلیه مسکونی به طور کلی طبق قانون 150 هزار تومان است، این هزینه هزینه ی دعاوی غیرمالی در نظر گرفته شده است.

نکته: فرد برای شروع دعوای تخلیه ی ملک باید ابتدا 150 هزار تومان هزینه ی دادرسی تقبل نماید.

شورای حل اختلاف صالح ترین مرجع برای رسیدگی به الزام به تخلیه (مسکونی) است؛ یعنی این شورا مرجعی برای تخلیه اماکن تجاری نخواهد بود. تقاضای الزام به تخلیه (مسکونی) می تواند از طریق دفتر خدمات قضایی صورت بگیرد و این دعوا یکی از دعواهای غیر مالی در نظر گرفته شده است؛ در دادخواست الزام به تخلیه (مسکونی) باید اسم خواهان و خوانده و مشخصات آن ها به طور کامل ذکر گردد.

 آیا الزام به تخلیه مسکونی به دلیل انقضای مدت اجاره امکان پذیر است؟

شرایط ثبت دادخواست الزام به تخلیه در مطالب بالا ذکر شد؛ اما به طور کلی یکی از ارکانی که سبب می شود تا فرد محق باشد این است که مدت اجاره منقضی شده و مستاجر عین مستاجره را باز نمی گرداند.

الزام به تخلیه مسکونی به دلیل انقضای مدت اجاره ممکن می شود؛ یعنی مالک اصلی تا زمانی که قرارداد پایان نیافته نمی تواند تقاضای الزام به تخلیه کند، البته با وجود یک سری شرایط شاید مالک بتواند مستاجر را الزام به تخلیه نماید که آن تشریفات خاصی دارد.

پس از پایان و اتمام قرارداد اجاره اگر مستاجر از بازپس دادن ملک به مالک خودداری نماید، مالک اصلی می تواند از دادگاه تقاضای الزام به تخلیه را درخواست کند.

آیا الزام به تخلیه مسکونی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها امکان پذیر می باشد؟

الزام به تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در ارتباط با قرارداد اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی ممکن است؛ مستاجر طی قرارداد مکلف است تا اجاره بها را در مدت زمان معینی پرداخت نماید، اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید موجر می تواند طبق تشریفاتی خاص او را ملزم به تخلیه ملک نماید؛ دادگاه نیز با بررسی مدارک و اسناد موجود و شرایط تصمیمی را اتخاذ خواهد نمود. این نوع دعوا چون مربوط به حق کسب و پیشه است الزاماً باید در دادگاه وقوع ملک بررسی شود.

توجه: پس با توجه به مباحثی که گفته الزام به تخلیه مسکونی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها ممکن نیست.

در ادامه خدمتتان عارضیم که در دعوای الزام به تخلیه (مسکونی) مالک با اختیار خود ملکی مسکونی را در اختیار مستاجر قرار داده است؛ یعنی فرد با رضایت طرف مقابل خود به تصرف در ملکی می پردازد و از بارز ترین مصداق های بارز این می توان از عقد اجاره نام برد.

آیا در ایام کرونا دستور الزام به تخلیه مسکونی صادر می شود؟

طی مصوبه ای مقررات جدیدی در شرایط کرونا برای الزام به تخلیه (مسکونی) در نظر گرفته شده است. البته این شرایط نیز در صورتی است که مالک برای خود و یا اقوام درجه یک ملک را نیاز نداشته باشد؛ اما طی این مصوبه بهتر است تا قرارداد های اجاره تمدید شوند و این شرایط در صورت عدم توافق نیز ممکن خواهد بود، اگر مستاجر تمایل داشته باشد.

ولی می توان گفت که در ایام کرونا دستور الزام به تخلیه مسکونی صادر می شود اما این دستور طبق شرایط و تشریفاتی دیگر صادر می گردد که برای آگاهی بیشتر در مورد این موضوع لازم است تا با یک وکیل و مشاور آگاه به مسائل جدید مشورت کنید. برای شروع یک مشاوره حقوقی می توانید از مشاوره حقوقی آنلاین و مشاوره حقوقی تلفنی بهره مند شوید.

مشاوره حقوقی تلفنی الزام به تخلیه

عدم تخلیه واحد مسکونی از موضوعات رایجی است که معمولا باعث ایجاد درگیری و دعوا میان مستاجر و صاحب خانه می‌شود. همچنین این موضوع می‌تواند صاحب خانه را با مشکلات مختلفی درگیر کند. در چنین شرایطی لازم است صاحبین واحدهای مسکونی  برای حل مشکل و گرفتن دستور حکم تخلیه، اقداماتی را انجام دهند. اما در بسیاری از موارد صاحب‌خانه به علت آگاه نبودن از قوانین حقوقی، دچار سردرگمی می‌شود. در چنین شرایطی، آن‌ها می‌توانند از طریق مشاوره حقوقی تلفنی سوالات و مشکلات خود را مطرح نمایند.