مشاوره حقوقي قرارداد اجاره

اجاره عقدی می باشد که در آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود.

• موجر: اجره دهنده

• مستاجره: اجاره کننده

• عین مستاجره: مورد اجاره

اقسام اجاره در قانون مدنی شامل

1. اشیا

2. حیوانات

3. اشخاص

4. اجاره به شرط تملیک (یکی از عقوذ بانکداری اسلامی)

سوالات حقوقی در خصوص قرارداد اجاره

• طريقه تخلیه اماکن آموزش و پرورش در نظام حقوقی ایران چگونه است؟

• نحوه تخلیه و تعدیل اجاره بهای اماکن آموزش و پرورش به چه صورتی است؟

اتفاق نظر روش تخلیه اماکن آموزش و پرورش در نظام حقوقی ایران

تعديل و افزایش اجاره بها و تخلیه اماکن آموزشی که در اختیار آموزش و پرورش است وفق قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزش و پرورش مصوب 9/6/1372 و قانون تمدید مدت ممنوعیت تخلیه مقرر در قانون فوق قابل طرح و رسیدگی و اصدار حکم می باشد اما در حال حاضر با توجه به انقضای اعتبار قانون مذکور که تا پایان سال ۱۳۸۵ تمدید شده بود و تاکنون نیز در خصوص وضع مواد جديد قانونی یا تمدید مدت اعتبار آن مصوبه جدیدی واصل نشده است قانون مدنی در خصوص افزایش اجاره بها و مطالبه اجرت المثل و تخلیه اماکن آموزشی حاکم است و دادگاه حسب مقررات آن اقدام به رسیدگی می نماید.

نظر کمیسیون در روش تخلیه اماکن آموزش و پرورش در نظام حقوقی ایران

نشست قضایی (1): تخلیه اماکن آموزشی و پرورشی با توجه به انقضای مدت اعتبار و قدرت اجرایی قانون تمدید مدت ممنوعیت تخلیه مقرر در قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی از اول سال ۱۳۸۱ تابع قانون مدنی تخلیه اماکن مزبور در تعطیلات تابستان امکان پذیر خواهد بود و نسبت به مقررات واحدهای آموزشی و پرورشی در محدوده زمانی قانون مزبور به استناد همان قانون مالک می تواند بر مبنای تقویم اجاره بها به قیمت کارشناسی روز، اجور را مطالبه کند.

نحوه تخلیه در قرارداد اجاره در صورتی که مالک منافع خوانده است و مالک عرصه اداره اوقاف

خواهان تقاضای تخلیه ملک تجاری را که اجاره داده است به لحاظ انتقال به غیر نموده، عرصه، پلاک موقوفه است و قسمتی از اعیان آن نیز در اثر باران تخریب شده و توسط خوانده مجددا احداث بنا شده است. مالکیت منافع عرصه متعلق به خوانده است و تاکنون نیز مال الاجاره را به متولیان موقوفه «وقف خاص» می پرداخته است اجاره خواهان تنها نسبت به اعیان بوده است، حال صدور حکم تخلیه مستلزم تخلیه نسبت به عرصه نیز می باشد که مالکیت منافع آن با خود خوانده است و نسبت به قرارداد با متولیان موقوفه، نحوه صدور حکم و اجرای آن چگونه خواهد بود؟

پاسخ حقوقی نحوه تخلیه در قرارداد اجاره در صورتی که مالک منافع خوانده است و مالک عرصه اداره اوقاف

• نظر اکثریت: در اماکن تجاری چنان چه ورثه خواستار اتخليه مستأجره باشند باید کلیه ورثه خواستار تخلیه باشند و الا دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت. در مورد سؤال نیز از باب وحدت ملاک و اینکه حق هیچ یک از مالک اعیانی و متولی عرصه ترجیح بر دیگری ندارد، درخواست تخلیه باید توسط مالک اعیانی و متولی عرصه توأمان اقامه شود والا قابلیت استماع ندارد و مفاد ماده ۵۰۴ قانون مدنی نیز حکایت از این امر دارد که نمی توان حقوق هر یک از مالک اعیانی و متولی موقوفه را بر دیگری ترجیح داد.

• نظر اقلیت: اباحه تصرف داده شده به بنا، عینی، غیر از اباحه تصرف زمین برای تصرفات موقتی است. بنابراین، متولی موقوفه با قرار دادن أذن اباحه تصرف به جهت ایجاد بنادر واقع منافع این قسمت از عرصه را کلا در اختیار مالک اعیانی قرار داده است و اساساً تنظیم اجاره با شخص ثالث نسبت به عرصه با توجه به تعلق منافع عرصه به مالک اعیانی فاقد وجاهت قانونی می باشد. بنابراین، مالک اعیانی، هم مالک عین و هم منافع عرصه مورد نظر است، در نهایت حق درخواست تخلیه را به تنهایی دارد و چنانچه متولی موقوفه بابت منافع عرصه، عوضی را مطالبه کند می تواند به شخص اول که منافع را برای او اباحه تصرف نموده بود مراجعه و در خواست عوض نماید.

• نظر کمیسیون نشست قضایی در این مورد:  تعارضی که در فرض سؤال وجود دارد این است که مالکیت منافع عرصه را جدا از مالکیت اعیانی انگاشته اند در صورتی که همان گونه که در نظر اقلیت استدلال شده، دارنده منافع عرصه موقوفه، پس از احداث اعیانی با مجوز قانونی، مالک اعیانی در عرصه موقوفه می گردد. در این حالت فرض اینکه مالک منافع جدا از مالک اعیانی باشد متصور و محقق نیست. با این ترتیب از حيث نتیجه نظر اقلیت تأیید می شود

پرسش: مستأجری که طبق ماده الحاق شده به قانون روابط موجر و مستاجر محلی را برای کسب اجاره کرده در خلال مدت یک فقره چک به موجر داده و سپس مدعی شده که از بابت سرقفلی بوده است تا قضیه از شمول ماده الحاق شده خارج گردد، آیا این پرداخت باتوجه به ماده ۳۱۰ قانون تجارت مربوط به دین حال تاریخ چک است یا ادعای مستاجر قابل رسیدگی است؟

پاسخ: صرف چک ولو اینکه از جانب مستاجر به موجر تسلیم شده باشد دلیل بر سرقفلی بودن آن و موجب خروج از دایره شمول قانون الحاقی یک ماده به روابط موجر و مستاجر نیست، مگر آنکه دلایل و قراین و امارات دیگر مثلا شهادت شهود یا رقم مندرج در چک این معنی را تایید کند که وجه چک بابت سرقفلی بوده است به هر تقدیر اثبات امربه عهده مستاجر است اعم از اینکه وی خوانده دعوی و یا متقاضی توقیف  ابطال اجراییه ثبتی باشد و اگر برای ثبوت این ادعا خود استدلال نماید قابل رسیدگی است.

تأثیر مشابه بودن شغل جدید مستأجر با شغل تعیین شده  در قرارداد اجاره بر دعوای تخلیه

طبق دادنامه شماره ...

مورخ ...

در خصوص دعوی خواهان ف به طرفیت غ به خواسته فسخ قرارداد اجاره عادی مورخ 02/11/1354 و تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر و تغییر شغل از تعویض روغنی به جلوبندی سازی و عدم پرداخت اجاره بها، دادگاه در خصوص خواسته تخلیه به علت اجور معوقه با توجه به لایحه خواهان که دعوی را در این بخش مسترد نموده است، قرار رد دعوی صادر نموده است اما در خصوص سایر خواسته‌ها، دادگاه با توجه به گواهی شهود و تحقیق و معاینه محل که حکایت از عدم انتقال عین مستأجره به ثالث را دارد و مضافاً اینکه شغل جدید مستأجر بر فرض تغییر، عرفاً مشابه شغل سابق تلقی می‌گردد، مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 و بند ب ماده 332 قانون آئین دادرسی مدنی، دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص و حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. در پی تجدید نظرخواهی از این رأی، دادگاه تجدید نظر رأی تجدیدنظرخواسته را تأیید نمود.

نظریه وکیل تلفنی در این مورد

ادعای انتقال به غیر عین مستأجره باید به طرفیت انتقال گیرنده وفق تبصره ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 اقامه گردد و طبق بند 7 ماده 14 آن قانون، تغییر شغل مستأجر زمانی از موجبات فسخ اجاره و تخلیه است که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد لذا شغل تعویض روغنی در سند اجاره فوق به عنوان شغل مستأجر قید شده که با شغل جلوبندی سازی در یک رسته می‌باشد بنابراین از موارد تغییر شغل نبوده و موجد حق تخلیه عین مستأجره نیست.

ادعای محکوم علیه بر تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت حکم به تخلیه
 

پرسش: حکمی به تخلیه محل مسکونی صادر و قطعی ولازم الاجرا شده است محکوم علیه مدعی تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت رأی با خواهان سابق گردیده وبه منظور اثبات ادعا به نوشته عادی منتسب به امضای محکوم له استناد نموده وبا تقدیم داد خواست تو قیف وابطال اجراییه صدور حکم به الزاموجر به تنظیم اجاره نامه رسمی را به عنوان محل کسب تقاضا کرده است. ایا در این صورت تو قیف ویا تأخیر و ابطال اجراییه مجوز قانونی دارد یا نه؟ وایا دادگاه باید به ماهیت ادعای جدید و اصالت سند ابرازی رسیدگی کند و حکم به تنظیم سند اجاره صادر نماید یا خیر؟

"در تاریخ 63/12/9 موضوع مطرح و سه نظر ابراز گردیده است"

پاسخ: مورد از مصادق مواد 29 و 30 قانون اجرای احکام مدنی نیست چون مواد مذکور ناظر به اختلافاتی است که از اجمال و ابهام رأی حاصل می شود در حالی که موضوع مورد بحث مربوط به اجمال و ابهام دادنامه نیست بلکه ادعای منتفی شدن موضوع اجراییه مطرح است. استناد به مواد 770 وبعد قانون آیین دادرسی مدنی و استفاده از دستور موقت هم وقتی جایز است که معطوف به ماده 24  قانون اجرای احکام مدنی باشد؛ به عبارت دیگر، مستند قانونی دعوای یاد شده ماده اخیر الذکر است و دادگاه به تجویز ماده 24 قانون مرقوم می تواند با توقیف و یا تأخیر و یا قطع یا تعطیل اجراییه نسبت به دعاوی محکوم علیه رسیدگی فوری وخارج از نوبت نماید و چنانچه با اثبات اصالت سند صحت ادعای مبنی بر تحقق عقد جدید محرز گردید حسب مورد یا دستور صدور اجراییه علت انتفاءموضوع و اینکه دیگر موجبی برای عملیات اجرایی نیست آن را سالب به انتفاء موضوع اعلام و دستور به ایانی پرونده را بدهد و اگر محکوم علیه معترض ضمن داد خواست خواهان دعوای دیگری فرضاً الزام به تنظیم سند رسمی شد با احراز مراتب فوق نسبت به آن خواسته نیز به صدور حکم مبادرت نماید.

درخواست توقف اجرای دستور تخلیه در قرارداد اجاره اماکن مسکونی

از ناحیه دادگاه بدوی دستور تخلیه یک باب منزل حسب محتویات پرونده صادر و در مرحله اجرای دستور، مستأجر با ادعای مدارکی درخواست توقف کرده و بیان داشته که دادگاه در صدور دستور تخلیه اشتباه کرده و موجبی برای چنین دستوری نبوده است. اینک با بررسی ادعای مستأجر در صورت صحت آن دادگاه چه تصمیمی می تواند اتخاذ کند؟

پاسخ حقوقی توقف اجرای دستور تخلیه در قرارداد اجاره اماکن مسکونی

• نظر اکثریت در این مورد: با توجه به اینکه رسیدگی در دادگاه با صدور دستور اداری بوده، به عنوان یک تصمیم اداری است نه حکم تا مشمول قاعده فراغ گردد، چنان چه دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد دادگاه صادر کننده دستور، می تواند رأسا آن را لغو و دستور تخلیه را صادر نکند چون دستور تخلیه تصمیم قضایی نیست و قابل عدول است و نظریه مشورتی اداره كل حقوقی قوه قضاییه به شماره 3836/7 – 9/8/78 مؤید همین مطلب است.

• نظر اقلیت در این مورد: چنانچه دادگاه اصالت قرارداد اجاره را مجددا با درخواست مستأجر بررسی کند و مشخص شود که به نحوی از انحا در رسیدگی قبلی خود اشتباه کرده باید قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند و پس از رسیدگی لازم در این خصوص دستور صادره مبنی بر تخلیه را لغو می کند.

• نظر کمیسیون نشست قضایی (۴) مدنی: اگرچه سؤال مطروحه نارسا و مجمل است چنانچه به نظر میرسد که مقصود دستور تخلیه از طرف حاکم بر حسب مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است که در آنجا مقرر است در صورتی که اجاره با سند عادی و با گواهی دو نفر تنظیم شده باشد پس از انقضای مدت اجاره، با مراجعه موجر حاکم دستور تخلیه می دهد.

در اینجا چون حاکم در خصوص تخلیه حکمی صادر نکرده، فقط برای اجرای مقررات قانونی دستور می دهد. اگر مستأجر دلیل کافی بر استحقاق خود به تصرف در ملک اقامه نماید مثلا سند مالکیتی در خصوص ملک مورد دعوا ابراز دارد، حاکم می تواند با رسیدگی به این ادعا از دستور خود منصرف و مستأجر را هدایت به تقدیم دادخواست نزد محاکم عمومی کند در واقع به این وسیله دستور تخلیه متوقف میشود. لیکن در صورتی که دستور حاکم برای تخلیه در اجرای حکم صادره از دادگاه باشد حق دستور جلوگیری از حکم را ندارد.

ادعای جعل در اجاره نامه و تأثیر آن بر تخلیه در قرارداد اجاره

مطمئنا سوالات زیر ذهن شما را هم به خود مشغول کرده است با ما همراه باشید تا پاسخ آنها را دریافت نماییم.

• شرایط اجاره چگونه باید باشد؟
• تکالیف موجر چیست؟
• حقوق مستاجر و موجر چه می باشند؟
• در صورت خسارت به مال مورد اجاره، چگونه بررسی می شود؟
• سرقفلی چه فرقی با اجاره میکند؟
• تضمین تخلیه چگونه باید باشد؟
• مباحث فسخ در قرارداد چگونه باید باشد؟

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه در قرارداد های اجاره

پرسش: در صورت فوت موجری که ملک خود را به منظور کسب و پیشه و تجارت اجاره داده و مقررات قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که بر قرارداد اجاره حاکم است، آیا احد از ورثه می تواند، با استفاده از یکی از موارد مندرج در ماده ۱۴ و ۱۵ قانون مذکور به دلیل نیاز شخصی یا تخلفات مستأجر از مفاد قرارداد تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید؟

• نظر اکثریت در این مورد: احد از ورثه می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام کند، ولی چنانچه حکم تخلیه صادر شد، تصرف هر یک از ورثه، تابع قاعده تصرفات در ملک مشاعی است.

• نظر اقلیت در این مورد: ورثه، دارای حقى واحد است و استفاده از این حق نیز باید توسط همه ورثه مجموعا صورت پذیرد، در مواردی نظر خویش را چنین تکمیل کردند که خیار فسخ به ارث می رسد، ولی اعمال فسخ به هیأت ورثه میرسد.

• نظر کمیسیون نشست قضایی (۱): بندهای (۳) و (۴) ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، ناظر به مواردی است که خریدار واحد مسکونی استیجاری یا مالک آن (موجر) به مورد اجاره برای سکونت شخصی یا سکونت اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود نیاز داشته باشد و سایر بندها و تبصره های آن ماده نیز به محل کسب و پیشه مربوط نیست و فرض مسأله از شمول مقررات این ماده خروج موضوعی دارد و مضافا اینکه در مورد اماکن مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ حکومت دارد. اما بند (۲) ماده ۱۵ قانون صدرالذکر به درخواست تخلیه محل کسب و پیشه، به لحاظ نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب در آن محل، ناظر است، که با عنایت به اینکه قانونگذار احتیاج شخص موجر را به محل کسب، شرط لازم برای درخواست تخلیه، پس از انقضای مدت اجاره قرار داده و در فرض مسأله، هر چند وراث قائم مقام قانونی مالک (موجر) هستند، اما نیاز شخصی یکی از آنان، برای کسب یا تجارت در محل استیجاری برای تخلیه، شش دانگ ملک، یعنی در صورت موافقت سایر وراث، نمی تواند موجب صدور حکم تخلیه شود و ظاهرا این بند در حالی موقعیت اجرا دارد که ملک شش دانگ بوده و احتیاج شخص مالک به محل کسب احراز شود. در مورد سایر تخلفات قانونی و قراردادی، صدور حکم تخلیه، به درخواست وراث موجه به نظر نمی رسد.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء در قراردادهای اجاره

پرسش: در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، سه نفر که مالک یک مغازه می باشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، ليكن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد؟

• پاسخ حقوقی که به صورت اتفاق نظر به این موضوع داده شده است: با توجه به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستأجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت، در این صورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستأجر یا متصرف حسب مورد بپردازد. اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکوم له در عین مستأجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است. نظریه شماره ۴۵۹۳/7 – 12/12/1362 اداره حقوقی قوه قضاییه به این شرح «به طور کلی وقتی محل کسب دارای مالکين متعدد بوده که مشاعا در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستأجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می نمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) که به طور عام جاری است، در مورد بحث قابل اعمال بوده و می توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر نمود» مؤید این معناست.

• نظر کمیسیون نشست قضایی (۱): در پاسخ مسأله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده بوجود می آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالكین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می آید و منتقل اليه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستأجر شناخته می شود. از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شد بین حقوق این مالک و حقوق مستأجر جدید معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفا به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، متافی حقوق مستأجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسبه یا پیشه یا تجارت آن چنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده می شود؛ قانونگذار بیشتری در مقام تحکیم حقوق مستأجر است، کما اینکه حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است، اولی آن است که در این مورد دعوا تخليه احد از مالکین، غير مسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه اینکه از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأديه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.

نحوه تخلیه مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره

موضوع: اگر در قرارداد (مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره باشد:

• پرسش (1): پس از انقضای موعد اجاره، نحوه تخلیه عین مستأجره، در هر یک از صوری که مورد اجاره مسکونی یا تجاری باشد، چگونه است؟

• پرسش (2): چنانچه موجر در ضمن عقد اجاره، ملزم به تمدید اجاره (پس از انقضای مدت) شود، شرط مرقوم در صورتی که محل تجاری باشد، چه موقعیت حقوقی دارد؟

پاسخ حقوقی که به صورت اتفاق نظر به این موضوع داده شده است

• برابر ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عين مستأجره می شود. این نوع مالکیت موقتی و محدود به مدت اجاره است. بنابراین در طول مدت اجاره باید عین باقی و قابل استفاده برای مستأجر باشد. به عبارت دیگر در عقد اجاره ضروری است تا عین مورد اجاره به قبض مستأجر داده شود. اگر از فرض سؤال چنین استفاده شود که قطعه زمین با کاربری تجاری به شخص اجاره داده میشود تا او در آن ایجاد اعیانی نموده و آن گاه به عنوان مستأجر در آن ملک باقی بماند. روشن است که این قرارداد مشمول رابطه استیجاری نبوده و نیست. لزوما انطباق آن با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هم موجه نیست چرا که اساسا در زمان انعقاد عقد اجاره، عین مورد نظر، اعم از محل کسب یا سکونت وجود خارجی نداشته و برقراری رابطه مذکور میسر نیست و اگر فرض شود در هنگام تنظیم عقد، عین مستأجره وجود داشته و مستأجر مأذون در تخریب بنا و ایجاد بنای دیگر برای خود بوده باشد با تخریب عین مستأجره قرارداد اجاره منتفی خواهد شد. بدیهی است اگر همین شخص با اذن مالک، در عرصه اعم از تجاری یا مسکونی ایجاد نماید، به حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی، اگر بنا در تصرف مستأجر باقی بماند (حتی بعد از انقضای مدت اجاره) موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و امکان تخلیه وجود ندارد. در پاسخ به بند (ب) نیز گفته خواهد شد هر چند در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ آن هم در مورد اجاره محل کسب به استناد انقضای مدت اجاره به موجر اجازه تخلیه داده نشده است، با لحاظ توضیحات بند اول اساسا موضوع بر قانون مذکور اشتمال نداشته و تخلیه نیز مقدور نخواهد بود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (۴) مدنی

در سؤال مطروحه مستأجر با اجازه مالک در زمین متعلق به وی حق احداث بنا را تحصیل کرده است. زمین مورد اجاره دارای کاربری تجاری یا مسکونی است که برای مدت معینی به اجاره واگذار شده است. سؤال این است: 

• اولاً: پس از انقضای مدت اجاره تکلیف مستأجر چیست؟ 

• ثانياً: اگر موجر در ضمن عقد اجاره تعهد به تمدید مدت اجاره کرده باشد اگر ملک در منطقه تجاری واقع شده باشد موقعیت قانونی آن چیست؟

پاسخ کمیسیون به هر دو سوال مطروحه: برای روشن شدن قضیه به مقررات ماده ۵۰۴ قانون مدنی مراجعه می شود چون مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده است پس از انقضای مدت اجاره اگر بنا در تصرف مستأجر باشد موجر فقط حق مطالبه اجرت المثل را دارد که مفهوم مخالف ماده این است موجر حق تخلیه مستأجره را ندارد اعم از اینکه محل دارای کاربری تجاری باشد یا مسکونی. مقررات ماده قانونی مرقوم با مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ منافاتی ندارد و در فرض قانونی که موجر تعهد به تمدید اجاره پس از انقضای مدت اجاره کرده ملزم به ایفای تعهد خود است و در هر صورت تخليه مستأجره محل قانونی ندارد.

اثبات جهت وجه چک قرارداد اجاره در دعاوی قرارداد اجاره

پرسش: مستاجری که طبق ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر محلی را برای کسب اجاره کرده  در خلال مدت یک فقره چک به موجر داده و سپس مدعی شده که از بابت سر قفلی بوده است تا قضیه از شمول ماده الحاقی خارج گردد ، آیا این پرداخت با توجه به ماده 310 قانون تجارت مربوط به دین حال تاریخ چک است و یا ادعای مستاجر قابل رسیدگی است؟

نظریه که در تاریخ 25/12/1367 به اتفاق آرا اعلام گردید

• صرف چک ولو اینکه از جانب مستاجر به موجر تسلیم شده باشد دلیل بر سر قفلی بودن آن و موجب خروج از دایره شمول قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر نیست ، مگر آنکه دلایل و قراین و امارات دیگر مثلاً شهادت شهود و یا رقم مندرج در چک این معنی را تایید کند که  وجه چک بابت سرقفلی بوده است به هر تقدیر اثبات امر به عهده مستاجر است اعم از اینکه وی خوانده دعوی و یا متقاضی توقیف و ابطال اجرائیه ثبتی باشد و اگر برای ثبوت این ادعای خود استدلال نماید قابل رسیدگی است.

قانون اجرای احکام مدنی و دامنه شمول ماده 39 قانون مذکور  در دعاوی قرار داد اجاره

پرسش: خواهان تقاضای تخلیه یک باب مغازه را کرده است و دادگاه حکم به تخلیه علیه خوانده که متصرف مغازه بود صادر می کند با توجه به اینکه حکم نسبت به محکوم علیه غیابی بوده پرونده با صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال و حکم تخلیه اجرا می شود لکن متعاقباً خوانده از حکم غیابی تجدید نظر خواهی کرده و دادگاه تجدید نظر استان حکم بدوی را نقص و حکم به باقی ماندن مغازه در تصرف خوانده صادر می کند وبر اساس ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی اعاده به وضع سابق لازم است اما خواهان پس از صدور حکم اولیه و تحویل مغازه به وی مغازه را به فرد دیگری اجاره می دهد. آیا با توجه به وضعیت جدید که مغازه در تصرف شخص ثالثی به عنوان مستاجر قرار گرفته است اجرای  احکام راسا می تواند مغازه را از او گرفته و به خوانده که حکم دادگاه تجدید نظر به نفع وی صادر شده ، تحویل دهد یا خوانده به طرفیت مستاجر و و متصرف جدید مغازه باید دادخواست تخلیه جدید بدهد؟

• پاسخ: پدر فرض سوال در خلال اجرای حکم تخلیه محکوم علیه غایب می توانست به حکم صادره اعتراض و واخواهی کند تا اجرای حکم متوقف شود. به هر تقدیر ظاهراً با انقضای مدت واخواهی ، محکوم علیه در مهلت قانونی تجدید نظرخواهی کرده که دادگاه تجدید نظر با نقض حکم بودی ، آن را بلا اثر نموده است. در این صورت چنانچه موجر با سند عادی مغازه را به غیر اجاره داده باشد به دستور دادگاه مطابق ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1365 عملیات اجرایی به حالت قبل از اجرا بر می گردد. هرگاه مورد اجاره با سند رسمی به غیر واگذار شده باشد ،با توجه به مقررات مواد 73،72،70 قانون ثبت اسناد و مدارک مصوب سال 1310 و اعتبار اسناد رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث، برای اعاده وضع به حالت اولیه و تخلیه ید از مستاجر و متصرف فعلی ، محکوم له باید به استناد حکم قطعی صادر شده تقاضای ابطال سند رسمی و تخلیه ید از مغازه را به طرفیت اطراف سند اقامه کند.

خوانده دعوی تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر

در دعوی فسخ و تخلیه مورد اجاره محل تجاری، به علت انتقال غیر مجاز به غیر، علاوه بر مستأجر، متصرف نیز طرف دعوی قرار می‌گیرد، والا دعوی قابلیت استماع ندارد.

طبق دادنامه شماره 9209970224300011 مورخ 27/1/92 در خصوص دعوی م.پ به طرفیت ذ.ک به خواسته فسخ قرارداد اجاره رسمی و تخلیه عین مستأجره به علت انتقال به غیر، صرف نظر از اینکه: 

• اولاً: دعاوی خلع یَد و تخلیه باید علیه متصرف اقامه شود و نمی‌تواند بدون حق دفاع خوانده دادنامه علیه مستأجر صادر شود ولی اجرای آن علیه متصرف که در دعوی مداخله‌ای ندارد اجرا گردد، مغایر با قواعد مُسَلّم دادرسی می‌باشد.

• ثانیاً: موضوع نصف سرقفلی که بعد از احراز و اثبات مبلغ مذکور معلوم نسیت به کدامیک از افراد مستأجر یا منتقلٌ الیه تعلق می‌گیرد و در صورت عدم طرف بودن متصرف، دادگاه الزاماً مبلغ مذکور را باید به مستأجر پرداخت نماید که مغایر با حقوق منتقلٌ الیه است.

• ثالثاً: بیم تبانی فی مابین مستأجر و مؤجر با طرح دعوی مذکور، با التفات به اینکه عدم تقدیم دادخواست به طرفیت منتقلٌ الیه مغایر قواعد و اصول دادرسی و مغایر با حق دفاع خوانده و تضییع حقوق مشارالیه تلقی می‌گردد، قابلیت استماع نداشته و دادگاه به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید و دادگاه تجدید نظر رأی تجدید نظر خواسته را تأیید نموده است.

نظریه وکیل تلفنی در باره این موضوع

طبق تبصره 1 ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356، در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقرارت این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، مؤجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

از ماده مرقوم مشخص است که منتقل الیه هم باید خوانده دعوی قرار گیرد تا بتواند از حقوق خود دفاع نماید، همانگونه که دادگاه محترم در دادنامه آورده‌اند که خوانده مورد اجاره را به غیر انتقال داده است و خواهان ابتداً یکی از جهات فسخ را انتقال به غیر عنوان نموده است، با این وصف لازم بود خواهان دعوی خود را به طرفیت منتقل الیه نیز مطرح می‌نمود که بدین ترتیب عمل ننموده لذا دعوی به کیفیت مطروح، قابلیت استماع و رسیدگی نداشته است.