موسسه وکیل تلفنی

  • ارمان ارمان زاده گرامی : سوال حقوقی شما با موفقیت توسط اپراتور تائید شد ساعت ۲۱:۲:۳۹ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل ریحانه کشاورزیان گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۲۰:۵۶:۳۸ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل ریحانه کشاورزیان گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۲۰:۵۵:۱۲ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل ریحانه کشاورزیان گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۲۰:۵۳:۵ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل ریحانه کشاورزیان گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۱۸:۳۳:۴۶ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل ریحانه کشاورزیان گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۱۶:۲۷:۳۱ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • قاسم عبداله زاده گرامی : سوال حقوقی شما با موفقیت توسط اپراتور تائید شد ساعت ۱۵:۴:۱۷ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل ریحانه کشاورزیان گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۱۳:۱۶:۵۱ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل ریحانه کشاورزیان گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۱۲:۱۷:۳۰ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
  • وکیل نیوشا شاهین گرامی : پاسخ حقوقی شما ارسال شد ساعت ۱۱:۵۸:۵ تاریخ ۱۳۹۹/۷/۹
انجمن وکیل تلفنی

مشاوره حقوقی اجاره

مشاوره حقوقي قرارداد اجاره

 اجاره عقدی می باشد که در آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود.

  • موجر: اجره دهنده
  • مستاجره: اجاره کننده
  • عین مستاجره: مورد اجاره

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)      ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

هزینه مشاوره حقوقی
هزینه ۱۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۲۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۴۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۶۰ هزار تومان
هزینه ۶۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۱۰۰ هزار تومان

برای مشاوره با وکیل یکی ازمبالغ فوق را به کارت    ۶۰۳۷۹۹۷۳۸۲۲۸۴۵۳۸  به نام هادی توکلی واریز نموده و اطلاعات واریز را به ۰۹۲۱۲۲۴۲۶۷۰ پیامک یا واتساپ کنید تا در کمتر از ۵ دقیقه وکیل به شما زنگ بزند.

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

اقسام اجاره در قانون مدنی شامل:

  1. اشیا
  2. حیوانات
  3. اشخاص
  4. اجاره به شرط تملیک (یکی از عقوذ بانکداری اسلامی)

سوالات حقوقی در خصوص قرارداد اجاره

طريقه تخلیه اماکن آموزش و پرورش

نحوه تخلیه و تعدیل اجاره بهای اماکن آموزش و پرورش به چه صورتی است؟

 

اتفاق نظر

تعديل و افزایش اجاره بها و تخلیه اماکن آموزشی که در اختیار آموزش و پرورش است وفق قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزش و پرورش مصوب 9/6/1372 و قانون تمدید مدت ممنوعیت تخلیه مقرر در قانون فوق قابل طرح و رسیدگی و اصدار حکم می باشد اما در حال حاضر با توجه به انقضای اعتبار قانون مذکور که تا پایان سال ۱۳۸۵ تمدید شده بود و تاکنون نیز در خصوص وضع مواد جديد قانونی یا تمدید مدت اعتبار آن مصوبه جدیدی واصل نشده است قانون مدنی در خصوص افزایش اجاره بها و مطالبه اجرت المثل و تخلیه اماکن آموزشی حاکم است و دادگاه حسب مقررات آن اقدام به رسیدگی می نماید.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (1): تخلیه اماکن آموزشی و پرورشی با توجه به انقضای مدت اعتبار و قدرت اجرایی قانون تمدید مدت ممنوعیت تخلیه مقرر در قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی از اول سال ۱۳۸۱ تابع قانون مدنی تخلیه اماکن مزبور در تعطیلات تابستان امکان پذیر خواهد بود و نسبت به مقررات واحدهای آموزشی و پرورشی در محدوده زمانی قانون مزبور به استناد همان قانون مالک می تواند بر مبنای تقویم اجاره بها به قیمت کارشناسی روز، اجور را مطالبه کند.

نحوه تخلیه در صورتی که مالک منافع خوانده است و مالک عرصه اداره اوقاف

خواهان تقاضای تخلیه ملک تجاری را که اجاره داده است به لحاظ انتقال به غیر نموده، عرصه، پلاک موقوفه است و قسمتی از اعیان آن نیز در اثر باران تخریب شده و توسط خوانده مجددا احداث بنا شده است. مالکیت منافع عرصه متعلق به خوانده است و تاکنون نیز مال الاجاره را به متولیان موقوفه «وقف خاص» می پرداخته است اجاره خواهان تنها نسبت به اعیان بوده است، حال صدور حکم تخلیه مستلزم تخلیه نسبت به عرصه نیز می باشد که مالکیت منافع آن با خود خوانده است و نسبت به قرارداد با متولیان موقوفه، نحوه صدور حکم و اجرای آن چگونه خواهد بود؟

پاسخ حقوقی

نظر اکثریت

در اماکن تجاری چنان چه ورثه خواستار اتخليه مستأجره باشند باید کلیه ورثه خواستار تخلیه باشند و الا دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت. در مورد سؤال نیز از باب وحدت ملاک و اینکه حق هیچ یک از مالک اعیانی و متولی عرصه ترجیح بر دیگری ندارد، درخواست تخلیه باید توسط مالک اعیانی و متولی عرصه توأمان اقامه شود والا قابلیت استماع ندارد و مفاد ماده ۵۰۴ قانون مدنی نیز حکایت از این امر دارد که نمی توان حقوق هر یک از مالک اعیانی و متولی موقوفه را بر دیگری ترجیح داد.

نظر اقلیت

اباحه تصرف داده شده به بنا، عینی، غیر از اباحه تصرف زمین برای تصرفات موقتی است. بنابراین، متولی موقوفه با قرار دادن أذن اباحه تصرف به جهت ایجاد بنادر واقع منافع این قسمت از عرصه را کلا در اختیار مالک اعیانی قرار داده است و اساساً تنظیم اجاره با شخص ثالث نسبت به عرصه با توجه به تعلق منافع عرصه به مالک اعیانی فاقد وجاهت قانونی می باشد. بنابراین، مالک اعیانی، هم مالک عین و هم منافع عرصه مورد نظر است، در نهایت حق درخواست تخلیه را به تنهایی دارد و چنانچه متولی موقوفه بابت منافع عرصه، عوضی را مطالبه کند می تواند به شخص اول که منافع را برای او اباحه تصرف نموده بود مراجعه و در خواست عوض نماید.

نظر کمیسیون

نشست قضایی : تعارضی که در فرض سؤال وجود دارد این است که مالکیت منافع عرصه را جدا از مالکیت اعیانی انگاشته اند در صورتی که همان گونه که در نظر اقلیت استدلال شده، دارنده منافع عرصه موقوفه، پس از احداث اعیانی با مجوز قانونی، مالک اعیانی در عرصه موقوفه می گردد. در این حالت فرض اینکه مالک منافع جدا از مالک اعیانی باشد متصور و محقق نیست. با این ترتیب از حيث نتیجه نظر اقلیت تأیید می شود

پرسش:مستأجری که طبق ماده الحاق شده به قانون روابط موجر و مستاجر محلی را برای کسب اجاره کرده در خلال مدت یک فقره چک به موجر داده و سپس مدعی شده که از بابت سرقفلی بوده است تا قضیه از شمول ماده الحاق شده خارج گردد،ایا این پرداخت باتوجه به ماده ۳۱۰قانون تجارت مربوط به دین حال تاریخ چک است یا ادعای مستاجر قابل رسیدگی است؟
پاسخ. صرف چک ولو اینکه از جانب مستاجر به موجر تسلیم شده باشد دلیل بر سرقفلی بودن آن و موجب خروج از دایره شمول قانون الحاقی یک ماده به روابط موجر و مستاجر نیست ،مگر آنکه دلایل و قراین و امارات دیگر مثلا شهادت شهود یا رقم مندرج در چک این معنی را تایید کند که وجه چک بابت سرقفلی بوده است به هر تقدیر اثبات امربه عهده مستاجر است اعم از اینکه وی خوانده دعوی و یا متقاضی توقیف  ابطال اجراییه ثبتی باشد و اگر برای ثبوت این ادعا خود استدلال نماید قابل رسیدگی است.

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)      ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

هزینه مشاوره حقوقی
هزینه ۱۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۲۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۴۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۶۰ هزار تومان
هزینه ۶۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۱۰۰ هزار تومان

برای مشاوره با وکیل یکی ازمبالغ فوق را به کارت    ۶۰۳۷۹۹۷۳۸۲۲۸۴۵۳۸  به نام هادی توکلی واریز نموده و اطلاعات واریز را به ۰۹۲۱۲۲۴۲۶۷۰ پیامک یا واتساپ کنید تا در کمتر از ۵ دقیقه وکیل به شما زنگ بزند.

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

تأثیر مشابه بودن شغل جدید مستأجر با شغل تعیین شده  در قرارداد اجاره بر دعوای تخلیه

طبق دادنامه شماره .... مورخ .... در خصوص دعوی خواهان ف به طرفیت غ به خواسته فسخ قرارداد اجاره عادی مورخ 02/11/1354 و تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر و تغییر شغل از تعویض روغنی به جلوبندی سازی و عدم پرداخت اجاره بها، دادگاه در خصوص خواسته تخلیه به علت اجور معوقه با توجه به لایحه خواهان که دعوی را در این بخش مسترد نموده است، قرار رد دعوی صادر نموده است اما در خصوص سایر خواسته‌ها، دادگاه با توجه به گواهی شهود و تحقیق و معاینه محل که حکایت از عدم انتقال عین مستأجره به ثالث را دارد و مضافاً اینکه شغل جدید مستأجر بر فرض تغییر، عرفاً مشابه شغل سابق تلقی می‌گردد، مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 و بند ب ماده 332 قانون آئین دادرسی مدنی، دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص و حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. در پی تجدید نظرخواهی از این رأی، دادگاه تجدید نظر رأی تجدیدنظرخواسته را تأیید نمود.

نظریه وکیل تلفنی

ادعای انتقال به غیر عین مستأجره باید به طرفیت انتقال گیرنده وفق تبصره ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 اقامه گردد و طبق بند 7 ماده 14 آن قانون، تغییر شغل مستأجر زمانی از موجبات فسخ اجاره و تخلیه است که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد لذا شغل تعویض روغنی در سند اجاره فوق به عنوان شغل مستأجر قید شده که با شغل جلوبندی سازی در یک رسته می‌باشد بنابراین از موارد تغییر شغل نبوده و موجد حق تخلیه عین مستأجره نیست.

ادعای محکوم علیه بر تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت حکم به تخلیه
پرسش :
حکمی به تخلیه محل مسکونی صادر و قطعی ولازم الاجرا شده است محکوم علیه مدعی تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت رأی با خواهان سابق گردیده وبه منظور اثبات ادعا به نوشته عادی منتسب به امضای محکوم له استناد نموده وبا تقدیم داد خواست تو قیف وابطال اجراییه صدور حکم به الزاموجر به تنظیم اجاره نامه رسمی را به عنوان محل کسب تقاضا کرده است. ایا در این صورت تو قیف ویا تأخیر و ابطال اجراییه مجوز قانونی دارد یا نه؟ وایا دادگاه باید به ماهیت ادعای جدید و اصالت سند ابرازی رسیدگی کند و حکم به تنظیم سند اجاره صادر نماید یا خیر؟
در تاریخ 63/12/9 موضوع مطرح و سه نظر ابراز گردیده است.
پاسخ :مورد از مصادق مواد 29و30 قانون اجرای احکام مدنی نیست چون مواد مذکور ناظر به اختلافاتی است که از اجمال و ابهام رأی حاصل می شود در حالی که موضوع مورد بحث مربوط به اجمال و ابهام دادنامه نیست بلکه ادعای منتفی شدن موضوع اجراییه مطرح است. استناد به مواد 770وبعد قانون ایین دادرسی مدنی و استفاده از دستور موقت هم وقتی جایز است که معطوف به ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی باشد.به عبارت دیگر. مستند قانونی دعوای یاد شده ماده اخیر الذکر است و دادگاه به تجویز ماده 24 قانون مرقوم می تواند با توقیف و یا تأخیر ویا قطع ویا تعطیل اجراییه نسبت به دعاوی محکوم علیه رسیدگی فوری وخارج از نوبت نماید و چنانچه با اثبات اصالت سند صحت ادعای مبنی بر تحقق عقد جدید محرز گردید حسب مورد یا دستور صدور اجراییه علت انتفاءموضوع و اینکه دیگر موجبی برای عملیات اجرایی نیست ان را سالب به انتفاء موضوع اعلام و دستور به ایانی پرونده را بدهد و اگر محکوم علیه معترض ضمن داد خواست خواهان دعوای دیگری فر ضاً الزام به تنظیم سند رسمی شد با احراز مراتب فوق نسبت به آن خواسته نیز به صدور حکم مبادرت نماید.

درخواست توقف اجرای دستور تخلیه

از ناحیه دادگاه بدوی دستور تخلیه یک باب منزل حسب محتویات پرونده صادر و در مرحله اجرای دستور، مستأجر با ادعای مدارکی درخواست توقف کرده و بیان داشته که دادگاه در صدور دستور تخلیه اشتباه کرده و موجبی برای چنین دستوری نبوده است. اینک با بررسی ادعای مستأجر در صورت صحت آن دادگاه چه تصمیمی می تواند اتخاذ کند؟

پاسخ حقوقی

نظر اکثریت

 با توجه به اینکه رسیدگی در دادگاه با صدور دستور اداری بوده، به عنوان یک تصمیم اداری است نه حکم تا مشمول قاعده فراغ گردد، چنان چه دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد دادگاه صادر کننده دستور، می تواند رأسا آن را لغو و دستور تخلیه را صادر نکند چون دستور تخلیه تصمیم قضایی نیست و قابل عدول است و نظریه مشورتی اداره كل حقوقی قوه قضاییه به شماره 3836/7 – 9/8/78 مؤید همین مطلب است.

نظر اقلیت

چنانچه دادگاه اصالت قرارداد اجاره را مجددا با درخواست مستأجر بررسی کند و مشخص شود که به نحوی از انحا در رسیدگی قبلی خود اشتباه کرده باید قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند و پس از رسیدگی لازم در این خصوص دستور صادره مبنی بر تخلیه را لغو می کند.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۴) مدنی: اگرچه سؤال مطروحه نارسا و مجمل است چنانچه به نظر میرسد که مقصود دستور تخلیه از طرف حاکم بر حسب مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است که در آنجا مقرر است در صورتی که اجاره با سند عادی و با گواهی دو نفر تنظیم شده باشد پس از انقضای مدت اجاره، با مراجعه موجر حاکم دستور تخلیه میدهد.

در اینجا چون حاکم در خصوص تخلیه حکمی صادر نکرده، فقط برای اجرای مقررات قانونی دستور می دهد. اگر مستأجر دلیل کافی بر استحقاق خود به تصرف در ملک اقامه نماید مثلا سند مالکیتی در خصوص ملک مورد دعوا ابراز دارد، حاکم می تواند با رسیدگی به این ادعا از دستور خود منصرف و مستأجر را هدایت به تقدیم دادخواست نزد محاکم عمومی کند در واقع به این وسیله دستور تخلیه متوقف میشود. لیکن در صورتی که دستور حاکم برای تخلیه در اجرای حکم صادره از دادگاه باشد حق دستور جلوگیری از حکم را ندارد.

برای مشاوره حقوقی در مورد اجاره کافی است در وب سایت ثبت نام نموده و ثبت سوال حقوقی بفرمایید تا بلافاصله ارتباط آنلاین مستقیم با وکیل پایه یک دادگستری به صورت رایگان برایتان مهیا شود.

درخواست مشاوره حقوقی اجاره

مشاوره  حقوقی  تلفنی در  زمان  تنظیم  اجاره

مشاوره  حقوقی در خصوص سرقفلی 

مشاوره  حقوقی درخصوص اماکن  تجاری

مشاوره  حقوقی با  وکیل  موجر و مستاجر

مشاوره حقوقی

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)      ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

هزینه مشاوره حقوقی
هزینه ۱۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۲۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۴۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۶۰ هزار تومان
هزینه ۶۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۱۰۰ هزار تومان

برای مشاوره با وکیل یکی ازمبالغ فوق را به کارت    ۶۰۳۷۹۹۷۳۸۲۲۸۴۵۳۸  به نام هادی توکلی واریز نموده و اطلاعات واریز را به ۰۹۲۱۲۲۴۲۶۷۰ پیامک یا واتساپ کنید تا در کمتر از ۵ دقیقه وکیل به شما زنگ بزند.

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

ادعای جعل در اجاره نامه و تأثیر آن بر تخلیه

 

اگر مستأجر، مدعی (جعل) در قرارداد اجاره باشد، آیا مورد، مشمول مقررات ماده ۵ قانون مارالذکر خواهد بود، یا اینکه از شمول آن خارج است؟

پاسخ حقوقی

نظر اکثریت

اکثریت مسأله را شامل در شمول این ماده (ماده ۵) میدانند و به زعم آنان مستأجر، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم خواهد نمود.

نظر اقلیت

با استدلال به اینکه ماده ۵ در خصوص حقوق مادی مستأجر در مفاد قرارداد بوده و ارتباطی با موضوع جعل ندارد، معتقد است: چون در ادعای جعل، صحت و اصالت سند به عنوان منشأ رابطه حقوقی طرفین محل خدشه و ایراد و تردید قرار می گیرد، چنانچه این ادعا در موضوع تخليه مؤثر تشخیص داده شود (مثلا جعل در مدت زمان اجاره)، می باید تخلیه منوط به رسیدگی به موضوع جعل باشد. اما چنانچه ادعای جعل تأثیری در موضوع تخلیه نداشته باشد، تخلیه انجام خواهد پذیرفت.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۵): با توجه به مقررات ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۸، موضوع سؤال مشمول مقررات ماده ۴ قانون مزبور بوده، در صورتی که دستور تخلیه صادر شده و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد چه رسمی و چه عادی شکایتی داشته باشد، دستور تخلیه  اجرا و شکایت مستأجر مانع از اجرای دستور نخواهد بود، مگر اینکه متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه، تا تعیین تکلیف نهایی موضوع صادر شود.

تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز

با عنایت به تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ که اشعار می دارد: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» آیا در این صورت، تخلیه منوط و موکول به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی است؟

پاسخ حقوقی

نظر اکثریت

چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون مورد بحث، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در اختیار مستأجر قرار می گیرد و پس از انقضای مدت، ادامه ی تصرفات مستأجر مجوز شرعی و قانونی نخواهد داشت و بنا بر صراحت ماده ۳ قانون مذکور، مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته تخلیه گردد. از طرف دیگر منطوق ماده ۴ قانون مرقوم که تخلیه را موکول به استرداد ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه نموده، از موضوع بحث کاملا متفاوت و ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملا مشخص و مبلغ، معین باشد که در این صورت هیچ گونه نیازی به رسیدگی نیست. در حالی که مطالبه سرقفلی ممکن است در حد یک ادعا مطرح و در نهایت  به اثبات نرسد، در عین حالی که مبلغ و میزان آن ابتداء مشخص نیست. به علاوه قانونگذار در فرض سؤال، تخلیه را منوط به پرداخت قیمت ادله ی روز سرقفلی نکرده است، تخلیه موکول به پرداخت این حق نمی باشد و تنها مستأجر حق مطالبه آن را خواهد داشت، هم چنان که ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، کاملا در این خصوص تعیین تکلیف نموده است.

نظر اقلیت

گروه اول: موضوع را شامل در موارد ماده ۴ قانون مزبور دانسته، مستفاد از این ماده تخلیه را منوط به پرداخت عادله روز می دانند.

گروه دوم: چون نوع کسب، وجود مستأجر در مورد اجاره و وضعیت مورد اجاره در  تعیین قیمت عادله ی روز مؤثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله ی روز سرقفلی را متعسر و حقوق مستأجر را تضییع می کند، از  طرف دیگر رعایت عدالت و انصاف، اقتضای آن دارد که مستأجر بتواند با دریافت حق سرقفلی محل دیگری را تهیه کند، تخلیه منوط و موکول به پرداخت چنین حقی خواهد بود.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۵): با توجه به سیاق عبارت تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و به کار بردن عدالت «... هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد» چنین استنباط می شود که وجود دو حق «تخلیه» و «سرقفلی» لازم و ملزوم و به طور پیوسته باید مورد لحوق اظهارنظر قضایی واقع شود، و هدف قانونگذار در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر یاد شده  دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه باشد، و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده ۶ قانون مذکور، اگر اولویت و ترجیحی بر سایر حقوق مندرج در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نداشته باشد، باید اذعان داشت که از آن کمتر نیست، با این ترتیب نظر دوم اقلیت مورد تأیید است.

تجدید بنای جزیی و تخلیه عین مستأجره

ملکی با مساحت دویست متر مربع اجاره داده شده است، اکنون مالک با اخذ پروانه ساختماتی برای مساحت سی متر مربع به علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است آیا مورد از موارد تخلیه محسوب می شود؟

پاسخ حقوقی

اتفاق نظر

حاضرین وفق نظریه اداره حقوقی اظهار داشتند، اگر مورد اجاره محل کار بوده و حدود سی متر مربع باشد، چنانچه پروانه برای همین مقدار باشد تخلیه بلامانع است ولی اگر مورد اجاره دویست متر مربع باشد، اخذ پروانه سی متر، با بند (یک) ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ منطبق نیست.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۵): در صورتی که ملکی به منظور محل کسب و پیشه و تجارت با مساحت دویست متر مربع در حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، به اجاره واگذار شده باشد، درخواست تخلیه این محل به منظور احداث ساختمان جدید، باید مشروط به ارایه پروانه ای باشد که متضمن منظور احداث ساختمان جدید، متناسب با مساحت مورد اجاره پس از رعایت موارد اصلاحی (در صورت وجود اصلاحی) باشد و چون در فرض سؤال پروانه مأخوذه دلالتی بر قصد موجر در احداث ساختمان در مورد اجاره متناسب با مساحت آن ندارد، موضوع انطباقی با بند (۱) ماده ۱۵ قانون یاد شده نداشته و اتفاق آرا، که متضمن این معناست، تأیید می شود.

اشتباه دستور قضایی در تخلیه عین مستأجره

در صورتی که به استناد ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، دستور تخلیه عین مستأجره صادر شود اما دستور دادگاه، مبنی بر اشتباه باشد تکلیف دادگاه صادر کننده دستور چیست؟

پاسخ حقوقی

اتفاق نظر

مطابق ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/2/78 هیأت وزیران، چنان چه مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد و ادعای وی مدلل باشد دادگاه پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نموده و پس از رسیدگی چنان چه قرارداد اجاره فاقد اصالت باشد یا قرارداد مذکور تمدید شده باشد، دستور تخلیه را لغو می کند این تصمیم قطعی است. با استفاده از ملاک همین ماده در موردی هم که دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد چون دستور یاد شده یک تصمیم اداری است، دادگاه صادر کننده رأی می تواند آن را لغو و دستور عدم تخلیه را صادر  نماید، یعنی که در این جا قاعده فراغ دادرس حاکم نیست، چون دستور تخلیه تصمیمی قضایی نیست، نظریه شماره 3836/7 – 9/8/78  اداره حقوقی هم مؤید این امر است در این نظریه می خوانیم: (چنانچه مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ نباشد، مرجع قضایی دستور تخلیه صادر نخواهد کرد و چنان چه دستور تخلیه صادر کند و متوجه شود که مورد مشمول قانون جدید نیست، دستور خود را لغو و از اجرای آن خودداری می کند و نیازی به صدور قرار نیست زیرا این یک دستور اداری است و قابل تجدیدنظر نخواهد بود.)

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۵): تصمیم دادگاه در صدور دستور تخلیه، با توجه به رسیدگی اجمالی که در باب احراز ذینفع بودن متقاضی و وجود رابطه استیجاری بین طرفین و انطباق رابطه حقوقی آنان با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ صورت می پذیرد تصمیمی قضایی اداری است و ليكن با این وصف و در صورت وقوع اشتباه در آن قابل عدول بوده و لغو آن از سوی صادر کننده تصمیم و دستور امکان پذیر است. بنابراین، از حيث نتیجه اتفاق نظر تأیید میشود.

عدم جواز تأخیر در اجرای دستور تخلیه مورد اجاره

اگر مستأجری که با دستور تخلیه مواجه شده نسبت به مفاد قرارداد برای خویش مدعی حقی باشد، آیا باید دستور تخلیه را اجرا کرده و بعد دادخواست بدهد، یا اینکه با اقامه دعوا می تواند تأخیر اجرای حکم را بخواهد؟

پاسخ حقوقی

اتفاق نظر

با عنایت به عبارات مصرح در مواد ۴ و ۵ قانون روابط موجر و مستأجر نمی توان از مقررات مربوط به دستور موقت، بطلان اجراییه و موارد مانند آن را استفاده کرد. به عبارت دیگر، در عقد اجاره، مدت، رکن اصلی قرارداد است و مدت هم منقضی شده است، قانونگذار در اینجا معتقد است اجاره، موقتی است و باید دستور تخلیه را اجرا کرد و این تأکید به این معناست که مقنن خواسته جلوی هرگونه بهانه تراشی را برای تخلیه بگیرد و در هر حالت مستأجر، محل را تخلیه کند و به عبات دیگر رکن قانون، این است که تخلیه اماکن استیجاری، تحت هیچ شرایطی در خطر قرار نگیرد، تا مالكين رغبت و علاقه بیشتری جهت اجاره دادن اماکن مسکونی خویش نشان بدهند تا به قدر قابل توجهی مشکلات کمبود مسکن حل گردد.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۸): با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و فلسفه وضع آن، اصل تخلیه محل اجاره با انقضای مدت است، به این ترتیب، منازل و محلهای سکنا که آماده برای اجاره می باشد بدون دغدغه خاطر از عدم تخلیه آن در موعد مقرر به اجاره واگذار می شود. بنابراین، پس از انقضای مدت اجاره با سایر موارد فسخ اجاره که موجر درخواست تخلیه می کند، اگر مستأجر مدعی حقی است، باید در مراحل رسیدگی ادعا کند یا به وسیله دادخواست تقابل حقوق فرضی خود را مطالبه نماید پس از صدور حکم تخلیه دیگر ادعای مستأجر پذیرفته نمی شود و موجب تأخير اجرای حکم نبوده و حکم تخلیه باید اجرا شود.

درخواست تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه موجر پس از استرداد وجه

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶ مقرر داشته که هرگاه موجر مبلغی به عنوان قرض الحسنه یا مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد وجه مذکور است هرگاه موجر پس از انعقاد قرارداد اجاره فوت کند و مدت اجاره منقضی و یکی از ورثه موجر تقاضای تخلیه ملک را نماید اولا؛ باید تمام مبلغ مذکور را به مستأجر بپردازد یا فقط به میزان سهم خویش؟ ثانيا: در صورت استرداد تمامی مبلغ، حق رجوع به سایر ورثه را دارد؟

پاسخ حقوقی

نظر اکثریت

اولاً، بله باید تمام مبلغ مذکور به مستأجر پرداخت شود، تا حق تقاضای تخلیه برای وی ایجاد شود، ثانياً، در مورد استرداد، حق مراجعه به سایر وراث را دارد.

نظر اقلیت

گروه اول: تمام حقوق مستأجر را (احد از ورثه) می پردازد، لكن چون بدون اذن آنان وجه را پرداخته است، حق مراجعه به سایر ورثه جهت دریافت سهم آنان را و همچنین خودش نیز بدون اذن سایر ورثه، حق تصرف در پلاک را ندارد.

گروه دوم: اصلاً ورثه چیزی نمی پردازند لیکن از ماترک متوفا اخذ می شود و تا زمانی که حقوق مستأجر پرداخت نشده، حق استفاده از مورد اجاره را دارد.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (1):

1. هرگاه موجر، پس از انعقاد قرارداد اجاره که در زمان حکومت مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376، تنظیم شده فوت کند، با توجه به عمومات قانونی در باب ارث و مندرجات تبصره ۲ ذیل ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 19/2/1378، وراث موجر قائم مقام قانونی او هستند و پس از انقضای مدت اجاره، ولو یک نفر از وراث تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند، باید تمامی مبلغی را که مورث او از مستأجر به عنوان قرض الحسنه دریافت کرده بوده، به مستأجر بپردازد و یا در صورت رسمی بودن سند اجاره به دایره اجرای ثبت تودیع کند؛ چه آنکه مطابق ماده ۴ قانون فوق الذكر، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر یا قائم مقام او موکول به استرداد تمامی وجه مورد نظر است.

٢. در صورتی که یکی از وراث، وجه قرض الحسنه را تأدیه کند در صورتی که اقدام به پرداخت مأذون به اذن سایر وراثت باشد، به میزان سهم هر یک حق رجوع به آنان را دارد والا وفق ماده ۲۶۷ قانون مدنی، حق رجوع نخواهد داشت.

مطمئنا مطالب زیادی در موضوعات زیر وجود دارد:

  • شرایط اجاره چگونه باید باشد؟
  • تکالیف موجر چیست؟
  • حقوق مستاجر و موجر چه می باشند؟
  • در صورت خسارت به مال مورد اجاره، چگونه بررسی می شود؟
  • سرقفلی چه فرقی با اجاره میکند؟
  • تضمین تخلیه چگونه باید باشد؟
  • مباحث فسخ در قرارداد چگونه باید باشد؟

مشاوره  حقوقی درخواست  تخلیه

مشاوره  حقوقی تلفنی اجاره 

مشاوره  حقوقی دادخواست  فسخ  اجاره 

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه

در صورت فوت موجری که ملک خود را به منظور کسب و پیشه و تجارت اجاره داده و مقررات قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که بر قرارداد اجاره حاکم است، آیا احد از ورثه می تواند، با استفاده از یکی از موارد مندرج در ماده ۱۴ و ۱۵ قانون مذکور به دلیل نیاز شخصی یا تخلفات مستأجر از مفاد قرارداد تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید؟

پاسخ حقوقی

نظر اکثریت

احد از ورثه می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام کند، ولی چنانچه حکم تخلیه صادر شد، تصرف هر یک از ورثه، تابع قاعده تصرفات در ملک مشاعی است.

نظر اقلیت

ورثه، دارای حقى واحد است و استفاده از این حق نیز باید توسط همه ورثه مجموعا صورت پذیرد، در مواردی نظر خویش را چنین تکمیل کردند که خیار فسخ به ارث می رسد، ولی اعمال فسخ به هیأت ورثه میرسد.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۱): بندهای (۳) و (۴) ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، ناظر به مواردی است که خریدار واحد مسکونی استیجاری یا مالک آن (موجر) به مورد اجاره برای سکونت شخصی یا سکونت اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود نیاز داشته باشد و سایر بندها و تبصره های آن ماده نیز به محل کسب و پیشه مربوط نیست و فرض مسأله از شمول مقررات این ماده خروج موضوعی دارد و مضافا اینکه در مورد اماکن مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ حکومت دارد. اما بند (۲) ماده ۱۵ قانون صدرالذکر به درخواست تخلیه محل کسب و پیشه، به لحاظ نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب در آن محل، ناظر است، که با عنایت به اینکه قانونگذار احتیاج شخص موجر را به محل کسب، شرط لازم برای درخواست تخلیه، پس از انقضای مدت اجاره قرار داده و در فرض مسأله، هر چند وراث قائم مقام قانونی مالک (موجر) هستند، اما نیاز شخصی یکی از آنان، برای کسب یا تجارت در محل استیجاری برای تخلیه، شش دانگ ملک، یعنی در صورت موافقت سایر وراث، نمی تواند موجب صدور حکم تخلیه شود و ظاهرا این بند در حالی موقعیت اجرا دارد که ملک شش دانگ بوده و احتیاج شخص مالک به محل کسب احراز شود. در مورد سایر تخلفات قانونی و قراردادی، صدور حکم تخلیه، به درخواست وراث موجه به نظر نمی رسد.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، سه نفر که مالک یک مغازه می باشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، ليكن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد؟

پاسخ حقوقی

اتفاق نظر

با توجه به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستأجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت، در این صورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستأجر یا متصرف حسب مورد بپردازد. اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکوم له در عین مستأجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است. نظریه شماره ۴۵۹۳/7 – 12/12/1362 اداره حقوقی قوه قضاییه به این شرح «به طور کلی وقتی محل کسب دارای مالکين متعدد بوده که مشاعا در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستأجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می نمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) که به طور عام جاری است، در مورد بحث قابل اعمال بوده و می توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر نمود» مؤید این معناست.

نظر کمیسیون

 نشست قضایی (۱): در پاسخ مسأله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده بوجود می آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالكین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می آید و منتقل اليه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستأجر شناخته می شود. از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شد بین حقوق این مالک و حقوق مستأجر جدید معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفا به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، متافی حقوق مستأجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسبه یا پیشه یا تجارت آن چنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده میشود قانونگذار بیشتری در مقام تحکیم حقوق مستأجر است، کما اینکه حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است، اولی آن است که در این مورد دعوا تخليه احد از مالکین، غير مسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه اینکه از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأديه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.

نحوه تخلیه مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره

اگر در قرارداد (مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره باشد:

الف) پس از انقضای موعد اجاره، نحوه تخلیه عین مستأجره، در هر یک از صوری که مورد اجاره مسکونی یا تجاری باشد، چگونه است؟

 ب) چنانچه موجر در ضمن عقد اجاره، ملزم به تمدید اجاره (پس از انقضای مدت) شود، شرط مرقوم در صورتی که محل تجاری باشد، چه موقعیت حقوقی دارد؟

پاسخ حقوقی

اتفاق نظر

برابر ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عين مستأجره می شود. این نوع مالکیت موقتی و محدود به مدت اجاره است. بنابراین در طول مدت اجاره باید عین باقی و قابل استفاده برای مستأجر باشد. به عبارت دیگر در عقد اجاره ضروری است تا عین مورد اجاره به قبض مستأجر داده شود. اگر از فرض سؤال چنین استفاده شود که قطعه زمین با کاربری تجاری به شخص اجاره داده میشود تا او در آن ایجاد اعیانی نموده و آن گاه به عنوان مستأجر در آن ملک باقی بماند. روشن است که این قرارداد مشمول رابطه استیجاری نبوده و نیست. لزوما انطباق آن با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هم موجه نیست چرا که اساسا در زمان انعقاد عقد اجاره، عین مورد نظر، اعم از محل کسب یا سکونت وجود خارجی نداشته و برقراری رابطه مذکور میسر نیست و اگر فرض شود در هنگام تنظیم عقد، عین مستأجره وجود داشته و مستأجر مأذون در تخریب بنا و ایجاد بنای دیگر برای خود بوده باشد با تخریب عین مستأجره قرارداد اجاره منتفی خواهد شد. بدیهی است اگر همین شخص با اذن مالک، در عرصه اعم از تجاری یا مسکونی ایجاد نماید، به حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی، اگر بنا در تصرف مستأجر باقی بماند (حتی بعد از انقضای مدت اجاره) موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و امکان تخلیه وجود ندارد. در پاسخ به بند (ب) نیز گفته خواهد شد هر چند در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ آن هم در مورد اجاره محل کسب به استناد انقضای مدت اجاره به موجر اجازه تخلیه داده نشده است، با لحاظ توضیحات بند اول اساسا موضوع بر قانون مذکور اشتمال نداشته و تخلیه نیز مقدور نخواهد بود.

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۴) مدنی: در سؤال مطروحه مستأجر با اجازه مالک در زمین متعلق به وی حق احداث بنا را تحصیل کرده است. زمین مورد اجاره دارای کاربری تجاری یا مسکونی است که برای مدت معینی به اجاره واگذار شده است. سؤال این است اولا پس از انقضای مدت اجاره تکلیف مستأجر چیست؟ ثانيا: اگر موجر در ضمن عقد اجاره تعهد به تمدید مدت اجاره کرده باشد اگر ملک در منطقه تجاری واقع شده باشد موقعیت قانونی آن چیست؟

برای روشن شدن قضیه به مقررات ماده ۵۰۴ قانون مدنی مراجعه می شود چون مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده است پس از انقضای مدت اجاره اگر بنا در تصرف مستأجر باشد موجر فقط حق مطالبه اجرت المثل را دارد که مفهوم مخالف ماده این است موجر حق تخلیه مستأجره را ندارد اعم از اینکه محل دارای کاربری تجاری باشد یا مسکونی. مقررات ماده قانونی مرقوم با مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ منافاتی ندارد و در فرض قانونی که موجر تعهد به تمدید اجاره پس از انقضای مدت اجاره کرده ملزم به ایفای تعهد خود است و در هر صورت تخليه مستأجره محل قانونی ندارد.

اثبات جهت وجه چک قرارداد اجاره

پرسش :مستاجری که طبق ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر محلی را برای کسب اجاره کرده  در خلال مدت یک فقره چک به موجر داده و سپس مدعی شده که از بابت سر قفلی بوده است تا قضیه از شمول ماده الحاقی خارج گردد ، آیا این پرداخت با توجه به ماده 310 قانون تجارت مربوط به دین حال تاریخ چک است و یا ادعای مستاجر قابل رسیدگی است ؟

نظریه که در تاریخ 25/12/1367 به اتفاق آرا اعلام گردید

صرف چک ولو اینکه از جانب مستاجر به موجر تسلیم شده باشد دلیل بر سر قفلی بودن آن و موجب خروج از دایره شمول قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر نیست ، مگر آنکه دلایل و قراین و امارات دیگر مثلاً شهادت شهود و یا رقم مندرج در چک این معنی را تایید کند که  وجه چک بابت سرقفلی بوده است به هر تقدیر اثبات امر به عهده مستاجر است اعم از اینکه وی خوانده دعوی و یا متقاضی توقیف و ابطال اجرائیه ثبتی باشد و اگر برای ثبوت این ادعای خود استدلال نماید قابل رسیدگی است .

قانون اجرای احکام مدنی و دامنه شمول ماده 39 قانون مذکور

پرسش:

خواهان تقاضای تخلیه یک باب مغازه را کرده است و دادگاه حکم به تخلیه علیه خوانده که متصرف مغازه بود صادر می کند با توجه به اینکه حکم نسبت به محکوم علیه غیابی بوده پرونده با صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال و حکم تخلیه اجرا می شود لکن متعاقباً خوانده از حکم غیابی تجدید نظر خواهی کرده و دادگاه تجدید نظر استان حکم بدوی را نقص و حکم به باقی ماندن مغازه در تصرف خوانده صادر می کند وبر اساس ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی اعاده به وضع سابق لازم است اما خواهان پس از صدور حکم اولیه و تحویل مغازه به وی مغازه را به فرد دیگری اجاره می دهد. آیا با توجه به وضعیت جدید که مغازه در تصرف شخص ثالثی به عنوان مستاجر قرار گرفته است اجرای  احکام راسا می تواند مغازه را از او گرفته و به خوانده که حکم دادگاه تجدید نظر به نفع وی صادر شده ، تحویل دهد یا خوانده به طرفیت مستاجر و و متصرف جدید مغازه باید دادخواست تخلیه جدید بدهد؟

پاسخ:

پدر فرض سوال در خلال اجرای حکم تخلیه محکوم علیه غایب می توانست به حکم صادره اعتراض و واخواهی کند تا اجرای حکم متوقف شود. به هر تقدیر ظاهراً با انقضای مدت واخواهی ، محکوم علیه در مهلت قانونی تجدید نظرخواهی کرده که دادگاه تجدید نظر با نقض حکم بودی ، آن را بلا اثر نموده است. در این صورت چنانچه موجر با سند عادی مغازه را به غیر اجاره داده باشد به دستور دادگاه مطابق ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1365 عملیات اجرایی به حالت قبل از اجرا بر می گردد. هرگاه مورد اجاره با سند رسمی به غیر واگذار شده باشد ،با توجه به مقررات مواد 73،72،70 قانون ثبت اسناد و مدارک مصوب سال 1310 و اعتبار اسناد رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث، برای اعاده وضع به حالت اولیه و تخلیه ید از مستاجر و متصرف فعلی ، محکوم له باید به استناد حکم قطعی صادر شده تقاضای ابطال سند رسمی و تخلیه ید از مغازه را به طرفیت اطراف سند اقامه کند .

خوانده دعوی تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر

در دعوی فسخ و تخلیه مورد اجاره محل تجاری، به علت انتقال غیر مجاز به غیر، علاوه بر مستأجر، متصرف نیز طرف دعوی قرار می‌گیرد، والا دعوی قابلیت استماع ندارد.

طبق دادنامه شماره 9209970224300011 مورخ 27/1/92 در خصوص دعوی م.پ به طرفیت ذ.ک به خواسته فسخ قرارداد اجاره رسمی و تخلیه عین مستأجره به علت انتقال به غیر، صرف نظر از اینکه اولاً دعاوی خلع یَد و تخلیه باید علیه متصرف اقامه شود و نمی‌تواند بدون حق دفاع خوانده دادنامه علیه مستأجر صادر شود ولی اجرای آن علیه متصرف که در دعوی مداخله‌ای ندارد اجرا گردد، مغایر با قواعد مُسَلّم دادرسی می‌باشد. ثانیاً موضوع نصف سرقفلی که بعد از احراز و اثبات مبلغ مذکور معلوم نسیت به کدامیک از افراد مستأجر یا منتقلٌ الیه تعلق می‌گیرد و در صورت عدم طرف بودن متصرف، دادگاه الزاماً مبلغ مذکور را باید به مستأجر پرداخت نماید که مغایر با حقوق منتقلٌ الیه است. ثالثاً بیم تبانی فی مابین مستأجر و مؤجر با طرح دعوی مذکور، با التفات به اینکه عدم تقدیم دادخواست به طرفیت منتقلٌ الیه مغایر قواعد و اصول دادرسی و مغایر با حق دفاع خوانده و تضییع حقوق مشارالیه تلقی می‌گردد، قابلیت استماع نداشته و دادگاه به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید و دادگاه تجدید نظر رأی تجدید نظر خواسته را تأیید نموده است.

نظریه وکیل تلفنی

طبق تبصره 1 ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356، در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقرارت این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، مؤجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

از ماده مرقوم مشخص است که منتقل الیه هم باید خوانده دعوی قرار گیرد تا بتواند از حقوق خود دفاع نماید، همانگونه که دادگاه محترم در دادنامه آورده‌اند که خوانده مورد اجاره را به غیر انتقال داده است و خواهان ابتداً یکی از جهات فسخ را انتقال به غیر عنوان نموده است، با این وصف لازم بود خواهان دعوی خود را به طرفیت منتقل الیه نیز مطرح می‌نمود که بدین ترتیب عمل ننموده لذا دعوی به کیفیت مطروح، قابلیت استماع و رسیدگی نداشته است. 

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)      ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

هزینه مشاوره حقوقی
هزینه ۱۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۲۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۴۰ هزار تومان
هزینه ۲۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۶۰ هزار تومان
هزینه ۶۰ دقیقه مشاوره با وکیل ۱۰۰ هزار تومان

برای مشاوره با وکیل یکی ازمبالغ فوق را به کارت    ۶۰۳۷۹۹۷۳۸۲۲۸۴۵۳۸  به نام هادی توکلی واریز نموده و اطلاعات واریز را به ۰۹۲۱۲۲۴۲۶۷۰ پیامک یا واتساپ کنید تا در کمتر از ۵ دقیقه وکیل به شما زنگ بزند.

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)    ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

 

 

مشاوره حقوقی در ساعت غیر اداری 09212242670

 

شماره پیامک وکیل تلفنی                                                    30007002700242
آدرس ایمیل موسسه وکیل تلفنی                                       vakiltel@gmail.com
آدرس ایمیل بخش مالی وکیل تلفنی                              vakiltelmali@gmail.com
ثبت شکایات و انتقادات وکیل تلفنی                        lawyertavakkoli@yahoo.com

قوانین و مقررات  وکیل  تلفنی

 واحد  مشاوره حقوقی شعبه تهران: میدان انقلاب، ابتدای کارگر جنوبی، کوچه رشتچی، پلاک 14 طبقه اول واحد 3

 

 واحد مشاوره حقوقی شعبه مازندران مرکز ICT:  آمل روبروی افتاب  60 مجتمع  تجاری محسنی، طبقه اول ، واحد 102

وكيل استارتاپ   ترجمه فوری       تایپ       تولید محتوا       استارتاپ

 

logo-samandehi