مشاوره حقوقی قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره یکی از رایج‌ترین و پیچیده‌ترین انواع قراردادهای حقوقی محسوب می‌شوند که در زندگی روزمره افراد نقش بسیار مهمی ایفا می‌کنند. این نوع قراردادها که بین مالک و مستأجر منعقد می‌گردند، دارای ابعاد و جنبه‌های گوناگونی هستند که درنظرگیری دقیق آنها ضروری است. با توجه به اهمیت موضوع، مشاوره حقوقی در این زمینه نقش کلیدی و تأثیرگذاری در حفظ حقوق طرفین دارد.

در بسیاری از موارد، شهروندان با مسائل پیچیده‌ای در خصوص قراردادهای اجاره مواجه می‌شوند که نیاز به راهنمایی متخصصان حقوقی دارند. این مسائل ممکن است شامل تفسیر بندهای قرارداد، تعیین میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، تعهدات طرفین، شرایط فسخ قرارداد و موارد مشابه باشد. درچنین شرایطی، دسترسی به اورژانس وکالت ۲۴ ساعته می‌تواند تفاوت چشمگیری در حل مشکلات ایجاد کند.

یکی از مزایای قابل توجه دریافت مشاوره حقوقی فوری این است که افراد می‌توانند قبل از اتخاذ تصمیمات مهم یا امضای قراردادها، از صحت اقدامات خود اطمینان حاصل کنند. این امر به ویژه در مورد قراردادهای اجاره اهمیت دوچندانی دارد، زیرا اشتباهات احتمالی می‌تواند تبعات مالی و حقوقی سنگینی به همراه داشته باشد. از سوی دیگر، آگاهی از حق الوکاله وکیل و هزینه‌های مرتبط با دریافت خدمات حقوقی نیز بخش مهمی از فرآیند تصمیم‌گیری محسوب می‌شود.

مشاوره حقوقی ملکی به عنوان شاخه‌ای تخصصی از علم حقوق، شامل طیف وسیعی از موضوعات است که قراردادهای اجاره نیز جزء لاینفک آن به شمار می‌رود. این نوع مشاوره‌ها معمولاً شامل بررسی اسناد مالکیت، وضعیت حقوقی ملک، امکان انتقال حق اجاره، محدودیت‌های قانونی و سایر جنبه‌های مرتبط است. متخصصان این حوزه با در نظر گرفتن قوانین مدنی، آیین‌نامه‌های اجرایی و رویه‌های قضایی، راهنمایی‌های لازم را ارائه می‌دهند.

امروزه با گسترش فناوری و دسترسی آسان به اینترنت، راهنمای نگارش آنلاین برای قراردادهای اجاره نیز به یکی از ابزارهای مفید تبدیل شده است. این منابع می‌توانند کمک شایانی به افرادی کنند که قصد تنظیم قرارداد اجاره دارند، اما باید توجه داشت که استفاده از این راهنماها جایگزین مشاوره تخصصی نیست و در موارد پیچیده، مراجعه به وکلای متخصص ضروری است.

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در قراردادهای اجاره مطرح می‌شود، مسئله تخلیه ملک است. در برخی موارد، مالکان با مشکلاتی مواجه می‌شوند که نیاز به مشاوره حقوقی تخلیه فوری مستاجر دارند. این موضوع معمولاً زمانی مطرح می‌شود که مستأجر از انجام تعهدات خود سرباز زده یا شرایط خاصی پیش آمده که تخلیه ملک را ضروری می‌سازد. در چنین مواردی، رعایت مقررات قانونی و طی کردن روندهای صحیح حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است.

گاهی اوقات نیز ممکن است مالکان با مسئله مشاوره حقوقی خلع ید مواجه شوند. این موضوع زمانی مطرح می‌گردد که فردی بدون داشتن حق قانونی، از ملک استفاده می‌کند یا مستأجر پس از انقضای مدت قرارداد، حاضر به تخلیه نمی‌شود. در چنین شرایطی، اقدامات حقوقی مناسب باید با دقت و آگاهی کامل انجام پذیرد تا حقوق مالک به بهترین نحو تأمین گردد.

موضوع الزام به تخلیه مسکونی نیز از جمله مباحث پیچیده‌ای است که نیاز به بررسی دقیق شرایط خاص هر پرونده دارد. این الزام ممکن است بر اساس شرایط مندرج در قرارداد، تخلف از مقررات، عدم پرداخت اجاره‌بها یا سایر عوامل مطرح شود. در هر حال، اجرای چنین تصمیماتی باید مطابق با قوانین موضوعه و با رعایت حقوق طرفین صورت پذیرد.

تجربه نشان داده است که بسیاری از اختلافات مربوط به قراردادهای اجاره می‌تواند از طریق مشاوره‌های قبلی و تنظیم صحیح قراردادها پیشگیری شود. این امر اهمیت مشاوره‌های پیشگیرانه را دوچندان می‌سازد و نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در دریافت مشاوره در مراحل اولیه، می‌تواند از هزینه‌ها و مشکلات آتی جلوگیری کند. همچنین، آگاهی از حقوق و تکالیف طرفین قرارداد، زمینه‌ساز ایجاد روابط سالم و مطلوب بین مالک و مستأجر خواهد بود.

وقتی مالک یک ملک بخواهد منافع یا حق استفاده از آن را به دیگری واگذار کند، از عقد اجاره استفاده می‌شود که به آن اجاره‌نامه یا قولنامه هم می‌گویند.

انجام مشاوره حقوقی قرارداد اجاره با توجه به دعاوی مختلف در مراکز قضایی، ضروری به نظر می‌رسد. در این مطلب به نکاتی درباره یک قرارداد خوب اشاره خواهیم کرد.

اجاره عقدی می باشد که در آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود.

• موجر: اجاره دهنده

• مستاجره: اجاره کننده

• عین مستاجره: مورد اجاره

اقسام اجاره در قانون مدنی شامل

اجاره در قانون مدنی ایران به اقسام مختلفی تقسیم می‌شود که در ادامه به تفصیل بررسی می‌کنم:

تقسیم‌بندی از نظر موضوع قرارداد

اجاره اعیان (اشیاء): شامل اجاره املاک، وسایل نقلیه، ماشین‌آلات و سایر اموال مادی است. این نوع اجاره شایع‌ترین نوع اجاره محسوب می‌شود.

اجاره اعمال (خدمات): مربوط به اجاره نیروی کار و خدمات افراد است که امروزه بیشتر به صورت قرارداد کار یا خدمات شناخته می‌شود.

اجاره منافع: اجاره حق استفاده از چیزی که خود آن چیز متعلق به شخص دیگری است، مانند اجاره حق عبور یا حق آب.

تقسیم‌بندی از نظر مدت

اجاره معین: اجاره‌ای که مدت آن از ابتدا مشخص شده باشد، مانند اجاره یک ساله یا دو ساله.

اجاره نامعین: اجاره‌ای که مدت مشخصی ندارد و معمولاً بر اساس توافق طرفین یا عرف قابل فسخ است.

تقسیم‌بندی از نظر نحوه تعیین اجاره‌بها

اجاره نقدی: اجاره‌بها به صورت پول نقد پرداخت می‌شود.

اجاره عینی: اجاره‌بها به صورت کالا یا خدمات پرداخت می‌شود.

اجاره مختلط: ترکیبی از پرداخت نقدی و عینی.

تقسیم‌بندی از نظر قابلیت انتقال

اجاره قابل انتقال: مستأجر حق واگذاری اجاره به شخص ثالث را دارد.

اجاره غیرقابل انتقال: انتقال اجاره منوط به رضایت موجر است.

اقسام خاص اجاره

اجاره مؤکد: اجاره‌ای که طرفین حق فسخ آن را ندارند.

اجاره جایز: اجاره‌ای که هر یک از طرفین می‌توانند آن را فسخ کنند.

اجاره مشروط: اجاره‌ای که تحت شرایط خاصی منعقد شده است.

این تقسیم‌بندی‌ها بر اساس مواد قانون مدنی ایران (کتاب پنجم - باب هشتم) و نظریات حقوقدانان ایرانی ارائه شده است. هر یک از این انواع دارای احکام و آثار حقوقی خاص خود هستند.

1. اشیا

2. حیوانات

3. اشخاص

4. اجاره به شرط تملیک (یکی از عقوذ بانکداری اسلامی)

نمونه قرارداد اجاره

نمونه متن یک قرارداد اجاره یا اجاره‌نامه شامل مواد زیر خواهد بود.

ماده 1: ثبت اطلاعات هویتی طرفین قرارداد که شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی و غیره خواهد بود.

ماده 2: موضوع قرارداد و اطلاعات ملک مورد اجاره. به طور مثال، نوشته می‌شود که این ملک با آدرس و شماره ثبتی فلان از طرف موجر به مستاجر واگذار می‌گردد.

ماده 3: مدت اجاره که از تاریخ فلان تا تاریخ فلان تعیین می‌شود. قراردادهای اجاره در ایران معمولا یک ساله عقد می‌گردند.

ماده 4: میزان رهن، اجاره‌بها و نحوه پرداخت. میزان اجاره به صورت ماهیانه و مبلغ رهن قرض‌الحسنه در آن ثبت می‌شوند.

ماده 5: تقسیم مورد اجاره که در آن ذکر می‌گردد که مورد اجاره به همراه تمامی توابع و ملحقات آن هم‌اکنون در تحویل و ید مستاجر و تحت تصرف وی قرار می‌گیرد.

ماده 6: در این ماده به شرایط قرارداد اشاره خواهد شد. مثلا مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را برخلاف آنچه در قرارداد ذکر شده است، ندارد. یا موجر مورد اجاره را جهت سکونت به مثلا چهار نفر اجاره داده است و مستاجر نباید افراد بیشتری را در خانه ساکن کند. مستاجر همچنین تحت هیچ شرایطی حق واگذاری مورد اجاره را به غیر نخواهد داشت.

مستاجر همچنین مکلف می‌شود که مورد اجاره را به‌محض خاتمه مدت قرارداد تخلیه کند و تحویل موجر دهد. در غیر این صورت، مستاجر مکلف است روزانه مبلغی تعیین شده را به عنوان خسارت به موجر پرداخت کند. همچنین موجر علاوه بر استحقاق دریافت جریمه، حق دارد دادخواست تخلیه مورد اجاره را هم به مراجع ذیصلاح ارائه کند.

نکات طلایی در قرارداد اجاره

برخی نکات کلیدی و طلایی وجود دارند که توجه به آن‌ها در حین عقد قولنامه می‌تواند مفید باشد. مثلا بهتر است موارد زیر در قرارداد ذکر شوند.

• اطلاعات شغلی طرفین و نشانی محل اقامت موجر به صورت کامل.
• نشانی کامل مورد اجاره و قید این موضوع که این محل، اقامتگاه قانونی مستاجر تلقی خواهد شد.
• مورد اجاره در هنگام عقد قرارداد در تصرف چه شخصی است و اگر در تصرف مستاجر نیست، ذکر شود که تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت می‌پذیرد.

مهلت قانونی و پیش‌فرض مستاجر برای پرداخت هر اجاره‌بها ده روز از تاریخ سررسید هر قسط است. مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری توافق کرده باشند که حتما باید در قرارداد اجاره قید شود. در قرارداد باید به طور صریح ذکر گردد که مورد اجاره به‌منظور چه‌کاری به مستاجر واگذار می‌شود. همچنین آیا مستاجر حق واگذاری ملک به دیگری را دارد یا خیر. قوانین مربوط به تخلیه نیز باید به صورت کاملا شفاف ذکر گردند. استفاده از مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان برای دستیابی به یک قرارداد خوب و محکم برای طرفین بسیار مفید و راهگشا خواهد بود.

فسخ قرارداد اجاره

قراردادی که برای اجاره تنظیم می‌شود، جزء آن دسته از قراردادهای لازم‌الاجرا است. یعنی بعد از انعقاد آن طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند. مگر در بعضی از موارد که در قرارداد ذکر شده باشند و عدم اجرای آن‌ها از سوی طرفین، قرارداد را منحل سازد. مثلا موجر تعهد داده باشد که بخشی از خانه را تعمیر کند، اما در موعد مقرر این کار را انجام ندهد و مستاجر نتواند از خانه استفاده کند. یا اگر شخص ثالثی قبل از تحویل ملک به مستاجر، برای وی مزاحمت ایجاد نماید. در این صورت است که مستاجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند. مشاوره حقوقی در چنین شرایطی می‌تواند شما را از الزام به تعهدات مختلف در خصوص فسخ قرارداد مطلع کند.

موجر نیز در شرایط مختلفی می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند. مثلا مستاجر نسبت به تغییر کاربری ملک اقدام نماید و شروط قرارداد را زیر پا بگذارد. در واقع مستاجر فقط به شکلی می‌تواند از مورد اجاره استفاده کند که مورد توافق وی و موجر بوده باشد. همچنین موجر گهگاه در یکی از شروط قرارداد ذکر می‌کند که در صورت فروش منزل، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در عین حال، مستاجر حق واگذاری ملک به دیگری را ندارد و موجر در صورت مشاهده این کار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

مطمئنا سوالات زیر ذهن شما را هم به خود مشغول کرده است با ما همراه باشید تا پاسخ آنها را دریافت نماییم.

• شرایط اجاره چگونه باید باشد؟
• تکالیف موجر چیست؟
• حقوق مستاجر و موجر چه می باشند؟
• در صورت خسارت به مال مورد اجاره، چگونه بررسی می شود؟
• سرقفلی چه فرقی با اجاره میکند؟
• تضمین تخلیه چگونه باید باشد؟
• مباحث فسخ در قرارداد چگونه باید باشد؟

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه در قرارداد های اجاره

پرسش: در صورت فوت موجری که ملک خود را به منظور کسب و پیشه و تجارت اجاره داده و مقررات قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که بر قرارداد اجاره حاکم است، آیا احد از ورثه می تواند، با استفاده از یکی از موارد مندرج در ماده ۱۴ و ۱۵ قانون مذکور به دلیل نیاز شخصی یا تخلفات مستأجر از مفاد قرارداد تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید؟

• نظر اکثریت در این مورد: احد از ورثه می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام کند، ولی چنانچه حکم تخلیه صادر شد، تصرف هر یک از ورثه، تابع قاعده تصرفات در ملک مشاعی است.

• نظر اقلیت در این مورد: ورثه، دارای حقى واحد است و استفاده از این حق نیز باید توسط همه ورثه مجموعا صورت پذیرد، در مواردی نظر خویش را چنین تکمیل کردند که خیار فسخ به ارث می رسد، ولی اعمال فسخ به هیأت ورثه میرسد.

• نظر کمیسیون نشست قضایی (۱): بندهای (۳) و (۴) ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، ناظر به مواردی است که خریدار واحد مسکونی استیجاری یا مالک آن (موجر) به مورد اجاره برای سکونت شخصی یا سکونت اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود نیاز داشته باشد و سایر بندها و تبصره های آن ماده نیز به محل کسب و پیشه مربوط نیست و فرض مسأله از شمول مقررات این ماده خروج موضوعی دارد و مضافا اینکه در مورد اماکن مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ حکومت دارد. اما بند (۲) ماده ۱۵ قانون صدرالذکر به درخواست تخلیه محل کسب و پیشه، به لحاظ نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب در آن محل، ناظر است، که با عنایت به اینکه قانونگذار احتیاج شخص موجر را به محل کسب، شرط لازم برای درخواست تخلیه، پس از انقضای مدت اجاره قرار داده و در فرض مسأله، هر چند وراث قائم مقام قانونی مالک (موجر) هستند، اما نیاز شخصی یکی از آنان، برای کسب یا تجارت در محل استیجاری برای تخلیه، شش دانگ ملک، یعنی در صورت موافقت سایر وراث، نمی تواند موجب صدور حکم تخلیه شود و ظاهرا این بند در حالی موقعیت اجرا دارد که ملک شش دانگ بوده و احتیاج شخص مالک به محل کسب احراز شود. در مورد سایر تخلفات قانونی و قراردادی، صدور حکم تخلیه، به درخواست وراث موجه به نظر نمی رسد.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء در قراردادهای اجاره

پرسش: در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، سه نفر که مالک یک مغازه می باشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، ليكن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد؟

• پاسخ حقوقی که به صورت اتفاق نظر به این موضوع داده شده است: با توجه به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستأجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت، در این صورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستأجر یا متصرف حسب مورد بپردازد. اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکوم له در عین مستأجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است. نظریه شماره ۴۵۹۳/7 – 12/12/1362 اداره حقوقی قوه قضاییه به این شرح «به طور کلی وقتی محل کسب دارای مالکين متعدد بوده که مشاعا در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستأجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می نمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) که به طور عام جاری است، در مورد بحث قابل اعمال بوده و می توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر نمود» مؤید این معناست.

• نظر کمیسیون نشست قضایی (۱): در پاسخ مسأله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده بوجود می آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالكین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می آید و منتقل اليه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستأجر شناخته می شود. از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شد بین حقوق این مالک و حقوق مستأجر جدید معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفا به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، متافی حقوق مستأجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسبه یا پیشه یا تجارت آن چنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده می شود؛ قانونگذار بیشتری در مقام تحکیم حقوق مستأجر است، کما اینکه حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است، اولی آن است که در این مورد دعوا تخليه احد از مالکین، غير مسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه اینکه از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأديه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.

نحوه تخلیه مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره

موضوع: اگر در قرارداد (مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره باشد:

• پرسش (1): پس از انقضای موعد اجاره، نحوه تخلیه عین مستأجره، در هر یک از صوری که مورد اجاره مسکونی یا تجاری باشد، چگونه است؟

• پرسش (2): چنانچه موجر در ضمن عقد اجاره، ملزم به تمدید اجاره (پس از انقضای مدت) شود، شرط مرقوم در صورتی که محل تجاری باشد، چه موقعیت حقوقی دارد؟

پاسخ حقوقی که به صورت اتفاق نظر به این موضوع داده شده است

• برابر ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عين مستأجره می شود. این نوع مالکیت موقتی و محدود به مدت اجاره است. بنابراین در طول مدت اجاره باید عین باقی و قابل استفاده برای مستأجر باشد. به عبارت دیگر در عقد اجاره ضروری است تا عین مورد اجاره به قبض مستأجر داده شود. اگر از فرض سؤال چنین استفاده شود که قطعه زمین با کاربری تجاری به شخص اجاره داده میشود تا او در آن ایجاد اعیانی نموده و آن گاه به عنوان مستأجر در آن ملک باقی بماند. روشن است که این قرارداد مشمول رابطه استیجاری نبوده و نیست. لزوما انطباق آن با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هم موجه نیست چرا که اساسا در زمان انعقاد عقد اجاره، عین مورد نظر، اعم از محل کسب یا سکونت وجود خارجی نداشته و برقراری رابطه مذکور میسر نیست و اگر فرض شود در هنگام تنظیم عقد، عین مستأجره وجود داشته و مستأجر مأذون در تخریب بنا و ایجاد بنای دیگر برای خود بوده باشد با تخریب عین مستأجره قرارداد اجاره منتفی خواهد شد. بدیهی است اگر همین شخص با اذن مالک، در عرصه اعم از تجاری یا مسکونی ایجاد نماید، به حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی، اگر بنا در تصرف مستأجر باقی بماند (حتی بعد از انقضای مدت اجاره) موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و امکان تخلیه وجود ندارد. در پاسخ به بند (ب) نیز گفته خواهد شد هر چند در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ آن هم در مورد اجاره محل کسب به استناد انقضای مدت اجاره به موجر اجازه تخلیه داده نشده است، با لحاظ توضیحات بند اول اساسا موضوع بر قانون مذکور اشتمال نداشته و تخلیه نیز مقدور نخواهد بود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (۴) مدنی

در سؤال مطروحه مستأجر با اجازه مالک در زمین متعلق به وی حق احداث بنا را تحصیل کرده است. زمین مورد اجاره دارای کاربری تجاری یا مسکونی است که برای مدت معینی به اجاره واگذار شده است. سؤال این است: 

• اولاً: پس از انقضای مدت اجاره تکلیف مستأجر چیست؟ 

• ثانياً: اگر موجر در ضمن عقد اجاره تعهد به تمدید مدت اجاره کرده باشد اگر ملک در منطقه تجاری واقع شده باشد موقعیت قانونی آن چیست؟

پاسخ کمیسیون به هر دو سوال مطروحه: برای روشن شدن قضیه به مقررات ماده ۵۰۴ قانون مدنی مراجعه می شود چون مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده است پس از انقضای مدت اجاره اگر بنا در تصرف مستأجر باشد موجر فقط حق مطالبه اجرت المثل را دارد که مفهوم مخالف ماده این است موجر حق تخلیه مستأجره را ندارد اعم از اینکه محل دارای کاربری تجاری باشد یا مسکونی. مقررات ماده قانونی مرقوم با مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ منافاتی ندارد و در فرض قانونی که موجر تعهد به تمدید اجاره پس از انقضای مدت اجاره کرده ملزم به ایفای تعهد خود است و در هر صورت تخليه مستأجره محل قانونی ندارد.

اثبات جهت وجه چک قرارداد اجاره در دعاوی قرارداد اجاره

پرسش: مستاجری که طبق ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر محلی را برای کسب اجاره کرده  در خلال مدت یک فقره چک به موجر داده و سپس مدعی شده که از بابت سر قفلی بوده است تا قضیه از شمول ماده الحاقی خارج گردد ، آیا این پرداخت با توجه به ماده 310 قانون تجارت مربوط به دین حال تاریخ چک است و یا ادعای مستاجر قابل رسیدگی است؟

نظریه که در تاریخ 25/12/1367 به اتفاق آرا اعلام گردید

• صرف چک ولو اینکه از جانب مستاجر به موجر تسلیم شده باشد دلیل بر سر قفلی بودن آن و موجب خروج از دایره شمول قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر نیست ، مگر آنکه دلایل و قراین و امارات دیگر مثلاً شهادت شهود و یا رقم مندرج در چک این معنی را تایید کند که  وجه چک بابت سرقفلی بوده است به هر تقدیر اثبات امر به عهده مستاجر است اعم از اینکه وی خوانده دعوی و یا متقاضی توقیف و ابطال اجرائیه ثبتی باشد و اگر برای ثبوت این ادعای خود استدلال نماید قابل رسیدگی است.

پرسش: خواهان تقاضای تخلیه یک باب مغازه را کرده است و دادگاه حکم به تخلیه علیه خوانده که متصرف مغازه بود صادر می کند با توجه به اینکه حکم نسبت به محکوم علیه غیابی بوده پرونده با صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال و حکم تخلیه اجرا می شود لکن متعاقباً خوانده از حکم غیابی تجدید نظر خواهی کرده و دادگاه تجدید نظر استان حکم بدوی را نقص و حکم به باقی ماندن مغازه در تصرف خوانده صادر می کند وبر اساس ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی اعاده به وضع سابق لازم است اما خواهان پس از صدور حکم اولیه و تحویل مغازه به وی مغازه را به فرد دیگری اجاره می دهد. آیا با توجه به وضعیت جدید که مغازه در تصرف شخص ثالثی به عنوان مستاجر قرار گرفته است اجرای  احکام راسا می تواند مغازه را از او گرفته و به خوانده که حکم دادگاه تجدید نظر به نفع وی صادر شده ، تحویل دهد یا خوانده به طرفیت مستاجر و و متصرف جدید مغازه باید دادخواست تخلیه جدید بدهد؟

• پاسخ: پدر فرض سوال در خلال اجرای حکم تخلیه محکوم علیه غایب می توانست به حکم صادره اعتراض و واخواهی کند تا اجرای حکم متوقف شود. به هر تقدیر ظاهراً با انقضای مدت واخواهی ، محکوم علیه در مهلت قانونی تجدید نظرخواهی کرده که دادگاه تجدید نظر با نقض حکم بودی ، آن را بلا اثر نموده است. در این صورت چنانچه موجر با سند عادی مغازه را به غیر اجاره داده باشد به دستور دادگاه مطابق ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1365 عملیات اجرایی به حالت قبل از اجرا بر می گردد. هرگاه مورد اجاره با سند رسمی به غیر واگذار شده باشد ،با توجه به مقررات مواد 73،72،70 قانون ثبت اسناد و مدارک مصوب سال 1310 و اعتبار اسناد رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث، برای اعاده وضع به حالت اولیه و تخلیه ید از مستاجر و متصرف فعلی ، محکوم له باید به استناد حکم قطعی صادر شده تقاضای ابطال سند رسمی و تخلیه ید از مغازه را به طرفیت اطراف سند اقامه کند.

خوانده دعوی تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر

در دعوی فسخ و تخلیه مورد اجاره محل تجاری، به علت انتقال غیر مجاز به غیر، علاوه بر مستأجر، متصرف نیز طرف دعوی قرار می‌گیرد، والا دعوی قابلیت استماع ندارد.

طبق دادنامه شماره 9209970224300011 مورخ 27/1/92 در خصوص دعوی م.پ به طرفیت ذ.ک به خواسته فسخ قرارداد اجاره رسمی و تخلیه عین مستأجره به علت انتقال به غیر، صرف نظر از اینکه: 

• اولاً: دعاوی خلع یَد و تخلیه باید علیه متصرف اقامه شود و نمی‌تواند بدون حق دفاع خوانده دادنامه علیه مستأجر صادر شود ولی اجرای آن علیه متصرف که در دعوی مداخله‌ای ندارد اجرا گردد، مغایر با قواعد مُسَلّم دادرسی می‌باشد.

• ثانیاً: موضوع نصف سرقفلی که بعد از احراز و اثبات مبلغ مذکور معلوم نسیت به کدامیک از افراد مستأجر یا منتقلٌ الیه تعلق می‌گیرد و در صورت عدم طرف بودن متصرف، دادگاه الزاماً مبلغ مذکور را باید به مستأجر پرداخت نماید که مغایر با حقوق منتقلٌ الیه است.

• ثالثاً: بیم تبانی فی مابین مستأجر و مؤجر با طرح دعوی مذکور، با التفات به اینکه عدم تقدیم دادخواست به طرفیت منتقلٌ الیه مغایر قواعد و اصول دادرسی و مغایر با حق دفاع خوانده و تضییع حقوق مشارالیه تلقی می‌گردد، قابلیت استماع نداشته و دادگاه به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید و دادگاه تجدید نظر رأی تجدید نظر خواسته را تأیید نموده است.

نظریه وکیل تلفنی در باره این موضوع

طبق تبصره 1 ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356، در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقرارت این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، مؤجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

از ماده مرقوم مشخص است که منتقل الیه هم باید خوانده دعوی قرار گیرد تا بتواند از حقوق خود دفاع نماید، همانگونه که دادگاه محترم در دادنامه آورده‌اند که خوانده مورد اجاره را به غیر انتقال داده است و خواهان ابتداً یکی از جهات فسخ را انتقال به غیر عنوان نموده است، با این وصف لازم بود خواهان دعوی خود را به طرفیت منتقل الیه نیز مطرح می‌نمود که بدین ترتیب عمل ننموده لذا دعوی به کیفیت مطروح، قابلیت استماع و رسیدگی نداشته است. 

لیست هزینه مشاوره تلفنی با برترین وکلای دادگستری

((بعد از پرداخت، وکیل پایه یک دادگستری زیر 5 دقیقه جهت مشاوره با شما تماس می‌گیرند))

جدول مشاوره حقوقی فوق تخصصی شبانه روزی

مدت زمان مشاوره حقوقی	اجرت (تومان)	پرداخت آنلاین
5 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری	100,000 هزار تومان	پرداخت آنلاین درخواست جهت: 5 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) نام و نام خانوادگی: * شماره تماس: * مبلغ واریزی: 100,000 هزارتومان انتخاب درگاه: تایید و پرداخت بستن
10دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری	200,000 هزار تومان	پرداخت آنلاین درخواست جهت: 10دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) نام و نام خانوادگی: * شماره تماس: * مبلغ واریزی: 200,000 هزارتومان انتخاب درگاه: تایید و پرداخت بستن
20دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری	300,000 هزار تومان	پرداخت آنلاین درخواست جهت: 20دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) نام و نام خانوادگی: * شماره تماس: * مبلغ واریزی: 300,000 هزارتومان انتخاب درگاه: تایید و پرداخت بستن
30دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری	350,000 هزار تومان	پرداخت آنلاین درخواست جهت: 30دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) نام و نام خانوادگی: * شماره تماس: * مبلغ واریزی: 350,000 هزارتومان انتخاب درگاه: تایید و پرداخت بستن
60 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری	380,000 هزار تومان	پرداخت آنلاین درخواست جهت: 60 دقیقه مشاوره حقوقی فوق تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) نام و نام خانوادگی: * شماره تماس: * مبلغ واریزی: 380,000 هزارتومان انتخاب درگاه: تایید و پرداخت بستن
مشاوره حقوقی تلفنی با دکتر هادی توکلی وکیل پایه یک دادگستری	1,000,000 هزار تومان	پرداخت آنلاین درخواست جهت: مشاوره حقوقی تلفنی با دکتر هادی توکلی وکیل پایه یک دادگستری (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) نام و نام خانوادگی: * شماره تماس: * مبلغ واریزی: 1,000,000 هزارتومان انتخاب درگاه: تایید و پرداخت بستن
ارزیابی وکیل پرونده شما توسط دکتر هادی توکلی	1,000,000 هزار تومان	پرداخت آنلاین درخواست جهت: ارزیابی وکیل پرونده شما توسط دکتر هادی توکلی (بعد از پرداخت وکلای موسسه زیر 5 دقیقه با شما تماس میگیرند) نام و نام خانوادگی: * شماره تماس: * مبلغ واریزی: 1,000,000 هزارتومان انتخاب درگاه: تایید و پرداخت بستن

لیست هزینه مشاوره تلفنی با برترین وکلای دادگستری

((بعد از پرداخت، وکیل پایه یک دادگستری زیر 5 دقیقه جهت مشاوره با شما تماس می‌گیرند))

جدول مشاوره حقوقی تخصصی شبانه روزی

مدت زمان مشاوره حقوقی	اجرت (تومان)	پرداخت آنلاین

لطفاً پس از پرداخت، لوگوی واتساپ زیر را لمس نموده و تصویر فیش واریزی را به آن ارسال نمایید تا وکیل در کمتر از ۵ دقیقه با شما تماس بگیرد.

روش پرداخت بعدی به این صورت می باشد که یکی از مبالغ فوق را به شماره کارت ۶۰۳۷۹۹۷۳۸۲۲۸۴۵۳۸ به نام هادی توکلی واریز کنید و سپس اطلاعات واریز را به شماره ۰۹۲۱۲۲۴۲۶۷۰ پیامک یا واتساپ نمایید تا وکیل در کمترین زمان به خط شما تماس حاصل کند.

درخواست مشاوره تلفنی با وکیل: 02147625900

مشاوره فوری با وکیل: 09212242670