در ابتدا به معنی کاملی از فسخ معامله را توضیح خواهیم داد، فسخ معامله به این صورت است که براي هر معامله ملكي چندين خيار فسخ وجود دارد كه در صورت تحقق ان خيار فسخ، معامله از سوي كسي كه خيار فسخ به نفعش بوده ميتواند معامله را فسخ نمايندبه این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود. انواع خيارات در معامله ملكي عبارتند از  خیار شرط یا شرط خیار،خيار عيب، خيار مجلس، خيار غبن، خيار تاخير ثمن،خيار تخلف از شرط و غيره ميباشند كه  در واقع همه  اين خيارات در هر معامله قابل ساقط كردند ميباشندبه عبارت ديگر طرفين براي اينكه معامله انها در اينده فسخ نگردد در  بيع نامه يا همان فروشنامه يا قولنامه اين عبارت را درج ميكنند كه كليه خيارت به هر درجه اي كه باشد را  از خود سلب و اسقاط نمودهاند. و اگر چنين بندي يا تبصره اي  در هريك يك از عقود لازمه باشد اين عقد قابل فسخ نمي باشد.

اثار يك معامله بعد از فسخ  چيست؟ 

اثار فسخ يك معامله مربوط به آينده مي باشد اين جمله كه يكي از اثار فسخ معامله مي باشد بيانگر اين مفهوم ميباشد كه وقتي يك بيع نامه يا فروشنامه فسخ گرديد  هرگونه تعهدي كه قبل از فسخ در مورد ان ملك انجام شده است باقي ميباشد مثلا شما يك اپارتماني را خريداري ميكنيد و بلافاصله بعد از خريداري اقدام به اجاره اپارتمان مي نمايد و بعد از چند ماه به  هر علتي قصد فسخ معامله خريد اپارتمان را داريد با فسخ معامله اپارتمان تاثير در  قرارداد اجاره  ندارد و ان قرارداد اجاره  صحيح ميباشد. اثار ديگري كه بعد از فسخ معامله ايجاد مي شود اين هست كه شما بايد مورد معامله را  بايد به فروشنده تحويل و فروشنده هم بايد ثمن معامله را به  شما تحويل دهد.

مشاوره حقوقي فسخ معامله كجا كاربرد دارد ؟ 

همه ما اين موضوع را مي دانيم مشاوره حقوقي با وكيل دادگستري براي هر موضوع حقوقي لازم و اجباري ميباشد امروز روابط اجتماعي بسيار پيچيده شده است و هرگونه اقدام حقوقي اثار و تبعات پيچيده دارد و  وجود 16 ميليون پرونده درمحاكم دادگستري كشورمان مبين اين موضوع مي باشد كه اين افراد قبل از هر گونه اقدام حقوقي نسبت به اخذ مشاوره حقوقي اقدام ننموده بودند لذا براي فسخ يك معامله لازم است از يك وكيل دادگستري مشاوره حقوقي بگيرد كه روش فسخ معامله به چه شكلي است؟ گاهاً طرفين معامله با اقداماتي كه انجام ميدهند برخلاف نظر قانونگذار بوده و وضعيت حقوقي ان معامله را پيچيده تر مي كنند اولين اقدام براي فسخ معامله اقدام به ارسال اظهارنامه براي مخاطب و اعلام فسخ معامله مي باشد و در  دومين مرحله بايد از طريق دادگاه تاييد فسخ را طي يك دادخواست اقدام نماييد.

با اخذ مشاوره حقوقي فسخ معامله بهترين روش را  براي پايان دادن به يك بيع نامه، فروشنامه، قولنامه انتخاب نماييد. پيشنهاد وكيل تلفني به شما هموطنان گرامي اين هست كه قبل از هرگونه اقدام حقوقي در هر زمينه خصوصا مشاوره حقوقي فسخ معاملات با وكيل دادگستري مشاوره حقوقي فسخ معامله بگيرد.

تکلیف دادگاه در خصوص استرداد ثمن و مثمن در اعلام فسخ معامله 

پرسش: آیا صدور حکم به فسخ معامله، ملازمه با استرداد ثمن دارد؟
 

پاسخ: در صورتی که دادگاه حکم به فسخ معامله ای دهد اگر چه در آیین دادرسی مدنی در خصوص استرداد ثمن معامله ساکت است و اصولا دادگاه فقط به خواسته توجه داشته و حکمی غیر از  خواسته صادر نمی کند لیکن با توجه به این که فسخ معامله مستلزم استرداد ثمن معامله است مانعی ندارد ضمن صدور حکم به فسخ معامله حکم به استرداد ثمن معامله هم داده شود؛ زیرا با صدور حکم به فسخ معامله اصولی نیست که استرداد  ثمن معامله را به وقت دیگر موکول و استرداد آن را مستلزم دادخواست جداگانه ای بدانیم؛ به عبارت دیگر حکم فسخ معامله ملازمه با استرداد ثمن معامله دارد.

اعتراض ثالث اجرایی به استناد مبایعه نامه عادی

طبق دادنامه ... مورخ ... در خصوص دعوی خواهان به طرفیت خواندگان بنام‌های ح و الف به خواسته اعتراض ثالث اجرایی مبنی بر توقیف عملیات اجرایی، دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده و مندرجات بیع نامه به شماره ... منضم پرونده و لوایح خواهان و خوانده ردیف دوم و پروانه بهره‌بردای کشتارگاه صنعتی طیور و نظر به اینکه براساس اسناد مالکیت و پرونده و پروانه بهره‌برداری پلاک مزبور، کشتارگاه متعلق به خوانده ردیف اول بوده و تاریخ پروانه کسب و بهره‌برداری در تاریخ 01/12/1390 و تاریخ بیع نامه 20/02/1390 بوده و حاکی از عدم انتقال واقعی و قطعی پلاک بوده و اینکه بیع نامه عادی تاب مقاومت در مقابل سند رسمی را  ندارد و ارکان و شرایط موضوع مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی محقق نبوده فلذا دادگاه با توجه به احراز عدم مالکیت خواهان در پلاک مورد ادعا، دعوی مطروحه را مقرون به صحت ندانسته و مستنداً به مواد 1291، 1321 و 1324 قانون مدنی و مواد 146 و  147 قانون اجرای احکام مدنی و مواد 2 و 197 قانون آئین دادرسی مدنی، حکم به رد دعوای خواهان را صادر می‌نماید. در پی تجدیدنظرخواهی از این دادنامه دادگاه تجدیدنظر با توجه در محتویات پرونده اولاً هرچند مراتب اشتغال ذمه آقای ح در مقابل الف به دلالت رأی صادره از ناحیه هیأت داوران مرضی الطرفین محرز و مسلم گردیده و پلاک ثبتی در راستای وصول مطالبات و اجرای رأی داوری توقیف گردیده است لیکن قبل از اصدار رأی از ناحیه هیأت داوران در سال 1391، مالک قبلی زمین به نام ح به موجب مبایعه نامه مورخ 20/02/1390 زمین را در قبال ثمن معین به تجدیدنظرخواه واگذار نموده است که این قرارداد به قوت خود باقی است و دلیلی بر فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار آن ارائه نشده است فلذا با انعقاد عقد بیع از تاریخ 20/02/1390 مالکیت تجدیدنظرخواه بر زمین مورد تنازع استقرار داشته و توقیف آن از ناحیه الف در راستای وصول مطالبات خود از مالک سابق در تعارض با حقوق مالکانه تجدیدنظرخواه می‌باشد. از این رو دادگاه با استناد به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض نمود.

نظریه وکلای وکیل تلفنی

عقودی که بر طبق قانون واقع شده‌اند، بنابر صراحت ماده 219 از قانون مدنی برای متعاملین آن متبع و لازم الرعایه می‌باشد و به تصریح ماده 362 قانون مدنی به مجرد انعقاد عقد بیع، فروشنده را ملزم به تحویل مبیع می‌نماید؛ لذا اعتراض ثالث اجرایی فردی که ملک محکوم علیه را به موجب سند عادی خریداری نموده، قابل پذیرش است.

فسخ معامله و اثار ان در مورد حق دلالی 

پرسش: ایا فسخ معامله از سوی متعاملین پس از انجام معامله در بنگاه، موجبات عدم پرداخت حق دلالی بنگاه را فراهم می کند؟

پاسخ: مطابق مقرات ماده 352 قانون تجاری، در صورتی که معامله به رضایت طرفین یا به واسطه یکی از خیارات قانونی فسخ شود، حق مطالبه دلالی از دلال سلب نمی شود، مشروط بر این که فسخ معامله مستند به دلال نباشد، لذا نظر قضات داد گستری استان اذربایجان غربی صائب تشخیص داده شده و تایید می شود.

اثر شرط وجه التزام بستگی به قصد و اراده طرفین نیز دارد 

موضوع پرسش: چنانچه در قرار داد عقد بیع طرفین بدین صورت درج شود که: (چنانچه هریک از طرفین معامله از انجام معامله پشیمان شود و یا خودداری نماید باید مبلغ بیست میلیون ریال به طرف دیگر بپردازید)، در این مورد سه سوال مطرح است: 
 

• اولاً: ماهیت حقوقی این عبارت چیست؟
   
• ثانیا: آیا به اعتبار این عبارت طرفین حق امتناع از فسخ معامله را خواهند داشت؟
   
• ثالثاً: این عبارت تا چه زمانی معتبر خواهد بود؟
   

 پاسخ به پرسش (1): ماهیت حقوقی عبارت مذکور در قرارداد بیع شرط ضمن عقد است .

پاسخ به پرسش (2) و (3): در مواردی که در قرارداد بیع درج شود که پشیمان هر یک از طرفین معامله مستلزم پرداخت وجهی به طرف دیگر باشد، چنانچه برای دادگاه محرز شود که قصد طرفین از ذکر واژه پشیمانی صرفاً دریافت وجه التزام است، باید ضمن فسخ عقد بیع، طبق شرط عمل شود؛ ولی چنانچه احراز شود این شرط برای تحکم عقد بیع است، این امر خللی به عقد بیع وارد نمی سازد.

سوال و پاسخ در خصوص حق فسخ معامله از سوی بایع در صورت تصریح در قرار داد 

پرسش: در صورتی که در قرار داد بیع،مشتری چک هایی را به فروشنده بابت ثمن معامله بدهد و مبیع تحویل شود و در ضمن قرارداد شرط شود چنانچه هر یک از چک ها در موعد مقرر پرداخت نشود و منتهی به صدور گواهی عدم پرداخت شود بایع حق فسخ معامله را خواهد داشت ،اگر یکی از چک ها پرداخت نگردد و گواهی عدم پرداخت صادر شود، آیا بایع  می تواند معامله را فسخ کند در صورت مثبت بودن مستند آن چیست و مدت اعمال حق تا چه زمانی است؟

سوال و پاسخ در خصوص فسخ معامله

پاسخ: نظر به اینکه هرگاه ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدای ان از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرار داد متعاملین است، شروع مدت خیار از تاریخ تنظیم عقد است .چنانچه تاریخ تنظیم سند رسمی و حدود تعهدات طرفین در تاریخی بعد از تاریخ وصول چک ها تعیین شده باشد اعم از این که چک ها حال باشند یا وعده دار، ابتدای خیار مراجعه به بانک محال علیه و انتهای آن تاریخ تعهدات طرفین و تاریخ تنظیم سند رسمی خواهد بود که در این فرض هم شرط صحیح است و هم عقد معتبر است و بایع حق فسخ خواهد داشت  در صورتی که تاریخ تنظیم سند رسمی قبل از تاریخ وصول وجه چک ها باشد تاریخ سر رسید چک، می تواند تاریخ اعمال خیار تلقی شود.

تحقق خیار فسخ برای بیع در صورت عدم پرداخت تمام یاقسمتی از ثمن موجل در موعد مقرر

موضوع پرسش: هرگاه در عقد بیع تادیه تمام یا قسمتی از ثمن موجل باشد و شرط شود چنانچه مشتری در موعد مقرر باقیمانده ثمن را نپردازد بایع حق داشته باشد عقد را منفسخ نماید، سوالاتی که در این قسمت مطرح هستند به سبک زیر هستند:

اولاً: آیا تخلف از شرط مذکور موجب خیار فسخ برای بایع می شود؟

ثانیاً: اگر مشتری قبل از فرا رسیدن موعد تادیه ثمن ،مبیع را به دیگری منتقل کند و در موعد مقرر نیز از پرداخت باقیمانده ثمن به هر دلیلی خودداری کند ،آیا بایع می تواند با فسخ معامله، مبیع را از مشتری دوم بگیرد؟

پاسخ: چون در عقد مزبور شرط فعل شده ،عدم اجرای آن در موعد مقرر به وسیله خریدار یا انتقال گیرنده بعدی که مکلف به انجام همان شرایط قرارداد است ،موجبات فسخ برای بایع اول را فراهم می کند.

دعوای مطالبه ثمن پارکینگ در صورت تحویل آپارتمان بدون پارکینگ

پرسش: مبیع مورد معامله یک واحد آپارتمان با داشتن حق پارکینگ بوده است . در زمان تحویل مشخص می شود مبیع فاقد پارکینگ بوده است و خواهان (خریدار) با تقدیم دادخواست مطالبه مبلغی بابت حق پارکینگی را که تحویل وی نشده است می کند آیا چنین دعوایی قابلیت پذیرش دارد؟

پاسخ: چنانچه مفروض ،این موضوع باشد که وجود پارکینگ در ملک به عنوان وصف یا شرط مبیع مورد توافق قرار گرفته و بهای مورد معامله در مجموع جهت آپارتمان و پارکینگ معین شده باشد،ممکن است چنین متبادر شود که خریدار اختیار فسخ معامله را دارد و اختیار وی ناشی از خیار تخلف از وصف (شرط صفت )یا تخلف از شرط است .لیکن وجود آپارتمان نسبت به پارکینگ قابل تجزیه است؛ یعنی امکان وجود آپارتمان بدون پارکینگ متصور است و بسیاری از آپارتمان ها عملا و قانونا ممکن است فاقد پارکینگ باشند . لذا خریدار می تواند ما به التفاوت قیمت ،یعنی ارزش و بهای مستقل پارکینگ را مطالبه کند.

دعوای مطالبه ثمن پارکینگ در صورت تحویل آپارتمان بدون پارکینگ 

پرسش: مبیع مورد معامله یک واحد آپارتمان با داشتن حق پارکینگ بوده است. در زمان تحویل مشخص می شود مبیع فاقد پارکینگ بوده است و خواهان (خریدار) با تقدیم دادخواست مطالبه مبلغی بابت حق پارکینگی را که تحویل وی نشده است می کند آیا چنین دعوایی قابلیت پذیرش دارد؟
پاسخ: چنانچه مفروض، این موضوع باشد که وجود پارکینگ در ملک به عنوان وصف یا شرط مبیع مورد توافق قرار گرفته و بهای مورد معامله در مجموع جهت آپارتمان و پارکینگ معین شده باشد ،ممکن است چنین متبادر شود که خریدار اختیار فسخ معامله را دارد و اختیار وی ناشی از خیار تخلف از وصف (شرط صفت) یا تخلف از شرط است. لیکن وجود آپارتمان نسبت به پارکینگ قابل تجزیه است؛ یعنی امکان وجود آپارتمان بدون پارکینگ متصور است و بسیاری از آپارتمان ها عملا و قانونا ممکن است فاقد پارکینگ باشند. لذا خریدار می تواند ما به التفاوت قیمت، یعنی ارزش و بهای مستقل پارکینگ را مطالبه کند.

ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد 

پرسش: در صورتی که مستاجری حق کسب وپیشه خود را به دیگری واگذار کند چنانچه در قرارداد منعقده مساحت مغازه چهل متر مربع ذکر شده باشد ولی هنگام تحویل مغازه سی متر مربع باشد.در این صورت منتقل الیه چه حقی دارد؟

پاسخ: با وحدت ملاک از ماده 355 قانون مدنی، خریدار حق فسخ معامله را دارد. مگر این که به نحو دیگری طرفین تراضی کنند. واگذاری سرقفلی به نحوی که از پرسش استنباط می شود، فروش حق الویت مستاجر در مغازه است که در این حالت به صورت قرارداد دیگری مانند صلح وهبه است لذا به ملاک ماده 456 قانون مدنی، خریدار حق خیار فسخ معامله را دارد.

لزوم تعین مدت در خیار شرط در دعاوی فسخ 

پرسش: در قرارداد عقد بیع طرفین توافق نموده اند که هر یک از آن ها می توانند با پرداخت یک دهم ارزش مالی مورد معامله،قرارداد را فسخ نماید. آیا این توافق را می توان از موارد خیار شرط فرض کرد یا مشمول ماده 401 قانون مدنی دانست و یا به جهت عدم تعیین مدت  از موجبات بطلان معامله می باشد؟

پاسخ: توافق طرفین معامله برای فسخ قرارداد بیع ،با توجه به ماده 399 قانون مدنی باید مقید به تعیین مدت باشد و در غیر این صورت طبق ماده 401 همان قانون هم خیار شرط و هم بیع باطل است؛ البته وکلای حقوقی وکیل تلفنی با استفاده از قدرت حقوقی خود شرایطی را بوجود آورده اند تا شما به بهترین حالت ممکن راهکار های حقوقی ناب را دریافت نمایید.

خیار شرط بدون تعیین مدت دعاوی فسخ بیع 

پرسش: اگر در پایان قرارداد عادی قید شود که معامله قطعب و اگر هر کدام از طرفین معامله را فسخ نمایند باید فلان مبلغ به دیگری بپردازد، آیا چنین مطلبی خیار شرط بدون قید مدت تلقی و موجب بطلان قرارداد وفق ماده 401 قانون مدنی خواهد بود؟

پاسخ: در مورد پرسش چون برای خیار شرط مدت معین نشده هم شرط خیار و هم بیع باطل است.

خیار شرط بدون تعیین مدت دعاوی فسخ بیع

موارد خيار غبن فاحش فروشنده جهت فسخ معامله 

پرسش: چنانچه ملکی توسط ایادی متعدد به ناقل قانونی و مشخصا عقد بیع منتقل شود و هریک از عقود شرایط اساسی صحت معاملات را دارا باشد آیا فسخ معامله اول توسط مالک ثبتی (فروشنده اول) به علت خیار غبن و اثبات مغبون شدن وی حین العقد خللی بر سایر معاملات بعدی وارد می سازد؟ ضمنا با توجه به فلسفه جعل خیار به منظور دفع ضرر باید اول و جبران ضرر خویش از نظر مقررات قانونی دارای چه حقوقی است؟

پاسخ: پرسش راجع به مغبون شدن فروشنده در معامله انجام شده است. به این توضیح فروشنده به واسطه بی اطلاعی ارزش مبیع و یا فریبکاری خریدار مبیع را ارزان تر از نرخ واقعی به فروش می رساند. بدیهی است برحسب مقررات قانون مدنی برای تحقق غبن مقررات خاصی وضع شده و فقط غبن فاحش موجب فسخ معامله است. حال اگر در این فاصله زمانی (وقوع عقد بیع و اثبات مغبون شدن فروشنده) خریدار، مبیع را به دیگری انتقال دهد این انتقال در حکم تلف مبیع است که فروشنده فقط محق مطالبه ما به التفاوت ارزش واقعی ملک است زیرا برقراری حق فسخ برای مغبون رفع ضرری است که در اثر اشتباه در ارزش مبیع متوجه او شده است و با جبران این ضرر موجبی برای فسخ معاملات بعدی در صورتی که مطابق قانون صحیحا انجام شده باشد به نظر نمی رسد.

آیا صدور حکم به فسخ معامله، ملازمه با استرداد ثمن دارد؟ 

خواهان تقاضای فسخ معامله‌ای را از دادگاه کرده و به در خواست تمبر تقدیمی الصاق نموده است. در دادخواست تنها فسخ معامله را خواسته است.

• اولاً: آیا دادگاه ملزم است که در مورد استرداد مبیع و ثمن هم حکم صادر کند یا تنها به صدور حکم فسخ که اعلامی است اکتفا می‌کند؟

طولی بودن ضمانت اجراهای عدم انجام شرط فعل (تخلف از شرط فعل) 

پرسش: شخصی زمین کشاورزی را اجاره می کند برای زراعت و در قرارداد ذکر می شود که در صورتی که آب چاه کم شود ،موجر مکلف است چند متری چاه را بکند . پس از انعقاد عقد اجاره ،مستاجر جهت کشت حدود یک میلیون تومان بابت آماده کردن زمین کشاورزی خرج می کند و زمانی که نوبت استفاده از آب چاه می رسد مشخص می شود که آب چاه بعد از مدتی (حدود نیم ساعت بعد) کم می شود. حال مستاجر تقاضای فسخ اجاره و خسارات وارده (یک میلیون تومان) را مطرح کرده، آیا چنین تقاضایی قابل رسیدگی می باشد یا خیر؟ 

پاسخ: نظر به اینکه تعهد موجر در کف شکنی چاه و تامین آب بیشتر از جمله شرط فعل مقرر در ماده 234 قانون مدنی است که در صورت تخلف از شرط ،حکم آن در مواد 237 الی 240 قانون مزبور آمده ،فلذا دادگاه با تطبیق موضوع با مواد مزبور حسب مورد حکم مقتضی صادر خواهد نمود.

وضعیت حقوقی شرط انفساخ یا فسخ معامله به علت عدم پرداخت مبالغ چک ها به عنوان ثمن در موعد مقرر 

پرسش: در عقد بیعی مغازه ای به مبلغ نهصد میلیون ریال فروخته شده ،مبلغ چهارصد میلیون ریال آن نقدا پرداخت و مابقی طی 5 فقره چک هر کدام به مبلغ صد میلیون ریال ، شرط گردیده در صورتی که هر یک از چک ها در تاریخ مقرر در بانک کار سازی نگردیده و چک منجر به صدور گواهی عدم پرداخت گردد،معامله فسخ گردد. یکی از چک ها در موعد مقرر پاس نمی شود وضعیت معامله به چه صورت خواهد بود؟

پاسخ: با توجه به فروض مذکور در پرسش،شرط مذکور یعنی پرداخت چک ها در موعد مقرر از مصادیق شرط فعل موضوع بند 3 ماده 234 قانون مدنی می باشد (بنابراین با برگشت چک شرط فسخ محقق شده و فروشنده باید فسخ قرارداد را به طریق مقتضی به خریدار اعلام نماید).

تاثیر شرط اسقاط کافه خیارات 

پرسش: آیا عبارت اسقاط کافه خیارات که در فرم های چاپی مبایعه نامه های عادی در بنگاه های معاملات ملکی موجب می شود که طرفین در صورت غبن در معامله حق فسخ نداشته باشند؟

پاسخ: با توجه به اینکه طرفین با علم و اگاهی به مفاد مبایعه نامه ،کافه خیارات را از خود ساقط نموده اند ،لهذا برای آنان الزام آور می باشد و نفس امضا ذیل مبایعه نامه دلالت بر اگاهی طرفین از تمامی مفاد مندرج در آن را دارد.

صرف سکونت در ملک مسکونی ،مانع اعمال خیار غبن نیست

پرسش: خریدار ملک مسکونی علیه فروشنده ،دعوای فسخ معامله (به علت خیار غبن ) مطرح می نماید. به استناد ماده 450 قانون مدنی و با توجه به این که خریدار در منزل سکونت دارد، آیا تصرف به عنوان رضای معامله محسوب می شود یا خیر؟ 

پاسخ: با اجتماع کلیه شرایط قانونی صرف سکونت، مانع از اعمال خیار غبن نمی باشد . بدین معنی که خریدار ممکن است پس از تصرف و قبض مبیع اطلاع از غبن یافته  و به فوریت نیز اعلام نموده باشد.

عدم استماع تقاضای توامان فسخ و خسارت در خیار عیب 

پرسش: چنانچه خریدار ملک ،به علت خیار عیب، تقاضای فسخ معامله نماید،آیا تواما می تواند خسارت ناشی از فسخ را هم مطالبه نماید ؟با این استدلال که مبلغی را که در 10 سال گذشته بابت خرید ملک پرداخته است، در حال حاضر باید 2 برابر آن را هزینه کند تا ملکی با همان کیفیت بخرد؟

پاسخ: ماده 442 قانون مدنی چنانچه مبیع معیوب باشد، مشتری مختار است، در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله؛ بنابراین، هم زمان نمی تواند تقاضای فسخ و مطالبه خسارت نماید.

بطلان بیع و بطلان خیار شرط در صورت عدم ذکر مدت

پرسش: چنانچه در معامله ای، طرفین تمامی خیارات را اسقاط نمایند و در قرارداد ذکر شود ؛ در صورت فسخ از جانب هریک از طرفین ،مبلغ دو درصد کل معامله را به دیگری پرداخت نماید، حال اگر یکی از طرفین به استناد عدم ذکر مدت تقاضای اعلام بطلان معامله را بنماید قابل پذیرش است یا خیر؟

پاسخ: هرچند طرفین معامله بدوا کلیه خیارات را اسقاط نموده اند؛ لیکن چون موخرا شرط فسخ معامله را بدون تعیین مدت در متن قرارداد گنجانیده اند،لذا با توجه به ماده 401 قانون مدنی، هم خیار شرط و هم بیع باطل است .لذا دعوای خواهان قابل پذیرش است.

ایجاد خیار عیب در صورت در حریم جاده بودن مبیع با فرض عدم علم خریدار 

پرسش: معامله ای در خصوص زمینی صورت گرفته، اما زمین در حریم جاده می باشد (طبق استعلام ادارا راه و ترابری) ،آیا در حریم جاده بودن مبیع با فرض عدم اطلاع خریدار موجب خیارعیب برای خریدار می باشد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ آیا هزینه هایی که خریدار از بابت اخذ پروانه ساختمان راجع به همین ملک بعداز خرید ملک متحمل شده بر عهده فروشنده است؟

پاسخ: با توجه به اینکه زمین در حریم جاده قرار گرفته و خریدار ضمن معامله عالم به آن نبوده است ،به موجب ماده 422 قانون مدنی ،مشتری مختار است مبیع مزبور را با همان وضعیت قبول نماید یا اینکه مطالبه ارش کند و یا تقاضای فسخ آن را بنماید.

سقوط خیار غبن در صورت اسقاط کافه خیارات ضمن عقد 

پرسش: چنانچه در ضمن عقد بیع کافه خیارات به ویژه خیار غبن فاحش از طرفین اسقاط شده باشد، آیا طرح دعوای فروشنده به طرفیت مشتری به خواسته اعلام فسخ بیع مسموع است یا خیر؟

پاسخ: با اسقاط کافه خیارات در عقد بیع، دعوای فسخ بیع به علت غبن فاحش مسموع نیست، لیکن با عنایت به ماده 448 قانون مدنی عده ای از حقوقدانان بر این عقیده اند که: (اگر مغبون بدین گمان که تفاوت قیم در حدود غبن متعارف است خیار را ساقط کند،غبن فاحش (چند برابر قیمت واقعی) ساقط نمی شود).

مطرح شدن دعوای خریدار بر تایید فسخ معامله ملکی که منتهی به تنظیم رسمی شده بدون تقاضای ابطال سند مالکیت 

پرسش: آیا دعوای خریدار مبنی بر فسخ بیع غیر منقول مستلزم تقاضای ابطال سند مالکیت تنظیم شده است؟

پاسخ: دعوی خریدار بر تایید فسخ معامله ملکی که منتهی به تنظیم سند رسمی انتقال شده است به لحاظ احراز یکی از خیارات قانونی یا قراردادی بدون تقاضای ابطال سند مالکیت قابل استماع است و دادگاه در صورت احراز تحقق فسخ معامله مذکور ضمن صدور حکم برفسخ معامله وفق ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سر دفتران و دفتر یاران مصوب 1354/4/25 مراتب فسخ معامله مذکور را باید به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه اعلام نماید.

خواسته ابطال بیع نامه صوری 

پرسش: دادخواستی به خواسته ابطال بیع نامه به استناد صوری بودن معامله به قصد فرار از پرداخت دین مطرح شده و گفته شده است که فروشنده در مورد انتقال خانه مسکونی و کامیون تریلر خود به همسر و برادرزاده اش قصد فرار از پرداخت دین را داشته و اینجانب که به موجب مندرجات دو فقره چک مبلغی از ایشان طلبکار بوده و در نظر داشتم که از طریق حراج خانه مسکونی یا کامیون تریلر ایشان استیفای طلب کنم به لحاظ انتقال رسمی اموال مذکور موفق به اخذ طلب نشده ام ؛لذا در خواست صدور حکم بر بطلان معامله مذکور را دارم .ایا معامله رسمی خانه و کامیون قابل ابطال است یا خیر؟

پاسخ: با احراز سه مطلب: 

1. وجود دین.

2. صوری بودن معامله.

3. قصد فرار از پرداخت دین دادگاه می تواند به استناد ماده 218 اصلاحی قانون مدنی حکم بر بطلان معامله صادر نماید؛ بنابراین ،دادگاه باید صوری بودن معامله و انجام معامله با قصد فرار از دین را احراز نموده و دین نیز باید بر اساس اسناد مثبته یا احکام معتبر ثابت شود و ضرورتا دعوی ابطال معامله به طرفیت فروشنده و خریدار هر دو اقامه گردد چنانچه ثابت شود که معامله واقعی با در نظر گرفتن تمام شرایط صورت گرفته است از شمول ماده 218 قانون مدنی خارج خواهد بود.

ابطال سند مالکیت صادره از کمیسیون مواد 147و148 قانون اصلاحیه ثبت 

پرسش: در دعوایی که خواسته آن ابطال سند مالکیت صادره از کمیسیون مواد 147و148 قانون اصلاحیه ثبت می باشد؛ آیا می توان به این استدلال که چون خواهان فسخ رای کمیسیون مذکور را در ردیف خواسته خود قرار نداده، دعوای وی را غیر قابل استماع دانست و عنوان کرد: (مادامی که رای این کمیسیون ابطال نشده ابطال سند مالکیت منتفی است)؟

پاسخ: اصولاً اعتراض به ثبت از ناحیه هر کس ملازمه با ادعای مالکیت دارد؛ زیرا چون معترض ملک، مورد تقاضای ثبت را متعلق به خود می داند در مقام اعتراض بر می آید؛ بنابراین لزومی برای تصریح در دادخواست به ابطال یا فسخ رای کمیسیون مواد 147 و 148 قانون ثبت به نظر نمی رسد؛ زیرا قبول تقاضای خواهان مستلزم ابطال رای کمیسیون مورد اشاره است.