منظور از ملک مشارکتی چیست؟

ملک مشارکتی به معنای ملکی است که مالکیت آن بین چند نفر به صورت مشترک و مشاع تقسیم شده باشد. در این نوع مالکیت، هر یک از شرکا دارای سهم مشخصی از کل ملک هستند، اما این سهام به صورت فیزیکی از هم جدا نشده‌اند.

ویژگی‌های اصلی ملک مشارکتی:

در ملک مشارکتی، هر شریک مالک درصد یا کسری مشخصی از کل ملک است، مانند یک سوم، یک چهارم یا 25 درصد. این سهام معمولاً در سند مالکیت ثبت شده و مشخص است که هر شریک چه میزان سهم دارد.

شرکا می‌توانند از کل ملک استفاده کنند، اما هیچ‌کدام حق انحصاری بر قسمت خاصی از ملک ندارند. همچنین، هیچ شریکی نمی‌تواند بدون رضایت سایر شرکا تصمیمات مهمی درباره ملک بگیرد، مانند فروش یا تخریب.

انواع ملک مشارکتی:

ملک مشارکتی ممکن است از طریق خرید مشترک، ارث، هبه، یا سایر طرق قانونی به وجود آید. شایع‌ترین حالت، ملک‌هایی است که از طریق ارث بین وارثان تقسیم شده‌اند.

حقوق و تکالیف شرکا:

هر شریک حق دارد از ملک مشترک بهره‌برداری کند، اما باید هزینه‌های نگهداری و مالیات را متناسب با سهمش بپردازد. در صورت تمایل به فروش سهم خود، ابتدا باید آن را به سایر شرکا عرضه کند (حق شفعه).

راه‌های حل اختلافات:

در صورت بروز اختلاف بین شرکا، می‌توان از طریق قسمت رضایی یا قسمت قهری از طریق دادگاه، مشکل را حل کرد. قسمت قهری زمانی اتفاق می‌افتد که توافق رضایی میسر نباشد و دادگاه ملک را تقسیم یا به فروش برساند.

درک صحیح از ماهیت ملک مشارکتی و قوانین مربوط به آن، برای جلوگیری از بروز اختلافات و مدیریت صحیح چنین املاکی ضروری است.

ملک مشارکتی،‌ زمین یا ساختمانی بوده که بین دو نفر یا بیشتر مشترک بوده و همه مالک آن زمین محسوب می‌شوند. در چنین شرایطی همه افراد به میزان برابر صاحب ملک بوده و می‌توان گفت همه بخش‌های آن زمین یا ساختمان به همه شرکا و صاحبان تعلق دارد.

برای روشن‌تر شدن موضوع به این مثال دقت کنید. اگر یک خانه 100 متری متعلق به چهار نفر باشد، این ملک مشارکتی یا مشاعی محسوب می‌شود. در این صورت این چهار نفر مالک تمام بخش‌های خانه هستند و نمی‌توان حق مالکیت آن‌ها را از بخش‌های مختلف مجزا دانست. در سند‌هایی که برای ملک‌های مشاعی نوشته می‌شود باید نام و مشخصات تمام مالکین ذکر شود.

ملک مشارکتی یا مشاع به املاکی گفته می‌شود که:

• متعلق به دو یا چند نفر است
• هر شریک در تمام اجزای ملک سهیم است
• میزان سهم هر مالک در سند مشخص می‌شود
• حقوق و تعهدات به نسبت سهم تقسیم می‌شود

چالش‌های حقوقی فروش ملک مشارکتی

۲. افراز و تقسیم ملک

• شرایط قانونی افراز ملک مشاع
• روش‌های افراز توافقی و قضایی
• محدودیت‌های افراز املاک
• هزینه‌های قانونی افراز

۳. الزام به فروش

• شرایط درخواست دستور فروش از دادگاه
• مراحل قانونی الزام به فروش
• حقوق شرکای ممتنع
• نحوه تقسیم عواید فروش

راهکارهای حقوقی برای فروش ملک مشارکتی

۱. راهکارهای پیش از فروش

• بررسی دقیق وضعیت ثبتی ملک
• احراز میزان سهام شرکا
• استعلام از مراجع ذیصلاح
• تهیه مستندات لازم

۲. اقدامات حین فروش

• تنظیم قرارداد استاندارد
• رعایت تشریفات قانونی
• ثبت رسمی انتقال
• تضمین‌های لازم

۳. اقدامات پس از فروش

• تقسیم عواید فروش
• انتقال قطعی سند
• تسویه حساب‌های قانونی
• رفع تعهدات مشترک

نمونه‌های موردی و راهکارهای حقوقی

مورد ۱: فروش سهم مشاع

شرح موضوع: یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را دارد.

راهکار حقوقی:

1. اعلام به سایر شرکا و رعایت حق شفعه
2. تعیین دقیق میزان سهم قابل فروش
3. تنظیم قرارداد با ذکر جزئیات
4. ثبت رسمی انتقال سهم

مورد ۲: الزام به فروش

شرح موضوع: عدم توافق شرکا برای فروش ملک غیرقابل افراز.

راهکار حقوقی:

1. تقدیم دادخواست به دادگاه
2. اثبات غیرقابل افراز بودن ملک
3. درخواست دستور فروش
4. پیگیری مزایده قانونی

مزایای مشاوره حقوقی قبل از خرید ملک مشارکتی

همانطور که در بالا گفتیم ملک مشارکتی به ملکی گفته می‌شود که چند نفر همزمان مالک آن باشند. بنابراین قوانین و مقررات در مورد چنین املاکی متفاوت عمل می‌کند. به همین دلیل لازم است تا قبل از خرید یا فروش ملک مشاعی حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی ملکی مشورت کنید.

یکی از اولین مزایایی که چنین مشاوره‌ای داشته این است که می‌توانید از پیچیدگی‌های قانونی مربوط به ملک مشاعی مطلع شوید. در این صورت بهتر می‌توانید تصمیم گیری کرده و اقدام به خرید کنید. همچنین مزیت مهم دیگر این است که از همان ابتدا و قبل از عقد هرگونه قرارداد، وکیل شما متن معامله را به دقت مطالعه کرده و از چند و چون آن مطلع می‌شود. این کار هم جلوی هرگونه ضرر و زیان مالی برای شما را می‌گیرد.

مشاوره حقوقی نه تنها در زمینه خرید و فروش ملک مشارکتی ضروری بوده بلکه در کلیه امور ملکی و حتی امور خانوادگی ضرورت دارد. دلیل آن هم این بوده که شما به عنوان یک فرد عادی،‌ مطالعه چندانی در مورد امور حقوقی ندارید. این عدم آگاهی می‌تواند مشکلات مختلفی را در روند پرونده برایتان ایجاد کند.

مزاحمت شریک در ملک مشاعی

مزاحمت شریک در ملک مشاعی یکی از دعاوی متداولی بوده که در مورد خانه‌های مشارکتی مطرح می‌شود. در این حالت ممکن است یکی از مالکان بدون اجازه و اطلاع قبلی وارد ملک شده و در آن فعالیت کند. در همین حین یکی دیگر از مالکان هم در آن سکونت داشته باشد. این موضوع می‌تواند باعث ایجاد اختلاف و مشکلات مختلف شود.

در این صورت باید به صورت خاص نحوه شراکت و نقشه ملک نیز مشخص شود. به عنوان مثال اگر ملک حیاطی دارد و مالک دوم بدون اطلاع مالک اول در حیاط خانه تردد می‌کند؛ این موضوع نمی‌تواند مشکل حقوقی ایجاد کند. با این حال اگر ملک مشاعی، یک واحد آپارتمان باشد و یکی از مالکین در آن سکونت داشته باشد، موضوع متفاوت بوده و می‌توان با کمک یک وکیل متخصص از این وضعیت شکایت کرد.

فروش ملک مشارکتی بدون رضایت سایر شرکا

مساله فروش ملک مشارکتی چند جنبه مختلف دارد که هریک از آن‌ها باید به صورت جداگانه مورد بررسی قرار بگیرد. اگر یکی از شرکا قصد داشته باشد تا سهم خودش را به فروش برساند، می‌تواند این کار را به صورت قانونی انجام دهد اما لازم است تا موضوع را با دیگر شرکا مطرح کند.

مساله مهم بعدی هم این است که یکی از شرکا قصد داشته باشد کل ملک را بدون رضایت دیگران به فروش برساند. در این حالت، نه تنها این معامله صحیح نبوده که نافذ هم نیست. برای اینکه شرایط صحت در این خرید و فروش برقرار باشد لازم است تا همه افرادی که در این خانه و ملک سهیم هستند، رضایت خود را برای فروش اعلام کنند. برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه خرید و فروش ملک مشاعی می‌توانید از مشاوره حقوقی تلفنی بهره‌مند شوید.

الزام به فروش ملک مشاعی

به دلیل قیمت بالای املاک و مستغلات، بسیاری از افراد به صورت مشارکتی اقدام به خرید زمین یا هر نوع ملکی می‌کنند و با یکدیگر شریک می‌شوند. این نوع ملک را مشاعی می‌گویند و همه افراد در سرنوشت این ملک نقش خواهند داشت. در صورتی که هر یک از شرکا تصمیم به فروش سهم خود بگیرد ولی فروش آن سهم به تنهایی امکان پذیر نباشد، به اصطلاح به آن مال غیر قابل افراز می‌گویند. حال اگر هر یک طرفین همچنان به فروش اصرار داشته باشد،‌ باید به دادگاه مراجعه کرده و دستور فروش دریافت کرد تا شرکای دیگر نیز ملزم به فروش شوند.

اقدامات ضروری برای فروش ملک شراکتی

از آنجا که فروش ملک مشارکتی بسیار سخت‌تر است املاک عادی است و بسیاری از مشتریان از خرید همچین املاکی خودداری می‌کنند، می‌توان برای کاهش ضرر و فروش سریع‌تر ملک مشارکتی خود، اقدامات مشخصی انجام داد. اولین کار این است که قبل از فروش، ملک را، با توافق همه شرکا، به نام یکی از صاحبین ثبت کرد و بعد آن را به صورت عادی به فروش رساند. اگر از قبل سند به نام همه ثبت شده نیز می‌توان با رضایت همه، ملک به نام یک نفر به ثبت رسیده و فروش انجام شود.

در صورتی که تمام طرفین برای فروش ملک مشارکتی به توافق نرسند، می‌توان آن ملک را افراز کرد. افراز ملک مشاع به دو صورت انجام می‌شود. افراز اجباری که طبق نظر و تصمیم دادگاه انجام می‌شود و مالکیت هر فرد مشخص می‌گردد و افراز راضی که تمام شرکا بعد از مشورت با هم به یک نتیجه نهایی رسیده و به صورت توافقی ملک مشارکتی را تقسیم می‌کنند. انجام هر یک از این کارها برای فروش ملک مشاعی ضروری بوده و بهتر است برای اینکار با فردی باتجربه مشورت کنید یا از مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان بهره ببرید.

ادعای مزاحمت شریک در ملک مشاعی و درخواست فروش ملک مشاع

پرسش: دو نفر خانه ای را مشتركا، به صورت مشاعی، خریداری کرده و هریک در چند اتاق مجزا با یکدیگر در خانه زندگی می کنند حیاط منزل نیز مشترک است. هریک از شرکا به ادعای مزاحمت علیه شریک دیگر اعلام شکایت کرده و اظهار داشته فرد موردنظر بدون به صدا در آوردن زنگ منزل وارد خانه شده و مزاحم آسایش و استفاده بهینه وی از منزل می شود (شاکیه اظهار داشته به این خاطر نمی تواند در منزل آزاد بوده و بدون چادر زندگی کند) آیا موضوع قابل تعقیب کیفری است؟

در مورد پاسخ فوق اتفاق نظر وجود دارد

با توجه به مشاعی بودن مالکیت شوهر شاكيه و مشتکی عنه و نیز سکونت مشتکی عنه در منزل، موضوع عنوان مجرمانه ندارد و شاکیه باید زمان حضور در حیاط منزل رعایت حجاب را نماید. متذکر می شود چنان چه شاکیه داخل اتاق بوده و مشتکی عنه عملی که سلب آسایش وی را فراهم آورد مرتكب شود نگاه کردن به داخل اتاق موضوع قابل تعقیب است.

به چه دلایلی بهتر است برای فروش مال مشاعی با یک وکیل تماس بگیریم؟

الزام به فروش ملک مشارکتی هنگامی به مشکل می خورد که از نظر قانونی غیر قابل افراز یا  غیر قابل تقسیم باشد مثلا موقعی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را از یک واحد آپارتمان بفروشد. دلایل فوق می توانند دلایل روشنی برای مشاوره حقوقی با یک وکیل باشند اما اینکه چرا این وکیل از وکلای موسسه وکیل تلفنی باشد را می توانیم در دلایل محکم زیر بیابیم:

• خارج از هرگونه تعریف از خود و گزافه گویی باید گفت که وکیل تلفنی بسیار معتبر است و در زمینه مسائل حقوقی آنلاین و تلفنی خود را ثابت نموده است، یک راه برای فهمیدن معتبر بودن سایت و وکلای عضو در سایت این است که به انتهای صفحه اول هر سایت بروید و با مشاهده نماد اعتماد سایت با خیال راحت از مشاوره حقوقی فوری وکلای عضو در سایت استفاده کنید.

•  

   

  موسسه حقوقی وکیل تلفنی با سال‌ها تجربه در زمینه ارائه خدمات مشاوره‌ای، دارای تیمی قوی متشکل از وکلای برجسته و متخصص در حوزه‌های مختلف است. این موسسه حقوقی، امکان برگزاری جلسات مشاوره به صورت 24 ساعته و در تمام روزهای هفته را فراهم کرده تا افراد با هر نوع مشغله‌ای بتوانند در این جلسات شرکت کنند. برای دریافت وقت مشاوره می‌توانید با شماره تلفن‌های 02147625900 و 09212242670 تماس گرفته و در سریع‌ترین زمان ممکن وقت مشاوره خود را رزرو کنید.