لحاظ حق فسخ تا زمان غیر معین برای طرفین در بیع عادی ملک موجب تزلزل عقد و خلاف مقتضی ذات عقد (نملیک) است و لذا بی اعتبار است. دادگاه فسخ صورت گرفته بر آن اساس را مردود می‌داند.

قرارداد - بيع - شرط - فسخ - بطلان شرط

مستندات: ماده ۳۶۲ و ۱۲۵۷ قانون مدنی

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۷۲۸ مورخ ۱۶/۱۲/۱۳۹۱

رأی دادگاه  بدوی در خصوص اثر شرط موجب تزلزل عقد بيع 

دعوی آقای ک.ط. با وکالت خانم ز.الف. علیه آقای م.ح. با وکالت خانم ن.ع. به خواسته تنفيذ اعلام فسخ مبایعه نامه مورخه ۲۰/۸/۹۰ و پرداخت خسارت وارده طبق بند ۷ ماده ۶ مفاد قرارداد مذکور، با این توضیح که وکیل خواهان مقرر داشت: «موکل اینجانب مطابق مبایعه نامه مورخه ۲۰/۸/۹۰ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی شماره ... به مساحت ۵۷ متر مربع واقع در ... را به خوانده آقای م.ح. فروخته است. مطابق ماده ۳ قرارداد مذکور همچنین توضیحات ذیل مبایعه نامه قرار بر این شد که مبلغ ۰۰۰/۵۰۰/۲۳ میلیون تومان در زمان تکمیل و تحویل آپارتمان به فروشنده (موكل) پرداخت نماید و آپارتمان را تحویل بگیرد. از آنجایی که در تاریخ مقرر آپارتمان آماده تحویل بوده است و این امر به کرات به اطلاع خوانده رسیده، اما به عناوین واهی و غیر واقع از پرداخت مبلغ مذکور امتناع ورزیده است، با توجه به تورم روز افزون اقتصادی باعث ورود خسارت ضرر و زیان مالی به موکل شده است. موكل طبق اظهارنامه شماره ۲۳۵۰- ۱۲/۷/۹۱ فسخ مبایعه نامه را به خوانده اعلام نموده است و در قسمت توضیحات مبایعه نامه حق فسخ برای هر یک از طرفین با پرداخت حق الفسخ پیش بینی شده است. لذا تقاضای صدور حکم بر تنفيذ فسخ و پرداخت و خسارت وارده مورد استدعاست». دادگاه با مداقه و ملاحظه مفاد مبایعه نامه مارالذکر که حکایت از وقوع بیع بین طرفین دعوی دارد، به دلایل ذیل خواسته خواهان را غیر وجیه تشخیص می‌دهد؛ اولاً: که اصل لزوم بيع مانع از اعمال فسخ از سوی طرفین می‌باشد و به صرف اضافه نمودن جمله «هر کس معامله را فسخ نماید باید مبلغ پانزده میلیون تومان به عنوان خسارت پرداخت نماید.» نمی‌تواند موجب ثبوت حق فسخ باشد؛ زیرا شرط مطلق، موجب متزلزل بودن عقد بيع تا زمان غیر معین باشد که معقول نیست و خلاف مقتضی عقد که تملیک است، می‌باشد؛ ثانیاً حسب گواهی عدم حضور مورخه ۲۱/۵/۹۱ دفتر اسناد شماره ۱۰۷ تهران و اظهار نامه شماره ۱۸۲۰/۲۴/۵/۹۱ خواهان از حضور در دفتر اسناد جهت انتقال و تحویل مبيع امتناع نموده است. بنا بر مراتب مذکور، به نظر میرسد خواهان به واسطه افزایش قیمت املاک از معامله نادم و پشیمان شده و قصد اقاله معامله را داشته و اعلام فسخ نموده است؛ لذا در این مقام دلیلی که موجب تنفيذ اعلام فسخ باشد، ایران و ارائه نگردیده است. به استناد ماده ۳۶۲ و ۱۲۵۷ قانون مدتی حکم بر بی حقى دعوی خواهان صادر و اعلام می‌شود. این رای حضوری ظرف مدت بیست روز قابل اعتراض و رسیدگی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه تجدید نظر در خصوص اثر شرط موجب تزلزل عقد بيع 

تجدیدنظرخواهی آقای ک.ط. به طرفیت آقای م.ح. با وکالت خانم نع. نسبت به دادنامه شماره ۷۸۵ مورخ ۲۷/۹/۹۱ صادره از شعبه ۱۴۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن دعوی تجدیدنظرخواه با خواسته صدور حکم به تنفيذ اعلام فسخ بیع نامه عادی و پرداخت خسارت قراردادی منجر به حکم پی حقی گردیده، وارد و موجه نمی‌باشد. رأی صادره صحیح و مطابق مقررات و موازین قانونی صادر گردیده و تجدیدنظرخواهی نامبرده در حدی نمی‌باشد که بتواند موجبات نقض رأی فراهم نماید با هیچ یک از جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی انطباق ندارد. استفاده از امتیاز حق فسخ مندرج در قرارداد در این مرحله خلاف مقتضی ذات عقد محقق بيع می‌باشد و از طرفی به ادعای فروشنده، به عدم پرداخت قسمتی از ثمن توسط خریدار در عقد لازم بيع، اثر فسخ مترتب نیست. فلذا به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم شعبه بدوی تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.