قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجرا است.

 قرارداد - پیش فروش ملک - عقود غير معین - بيع

مستندات: ماده ۱۰ قانون مدنی

رأی دادگاه بدوی در خصوص اعتبار و ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان 

با التفات به کاعتبار و ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان لیه اوراق پرونده و رسیدگی‌های به عمل آمده دعوی اقامه شده وکیل خواهان مبنی بر الف: ابطال قرار داد پیش خرید مورخ ۸/۹/۱۳۷۹ ب: مطالبه ثمن مورد معامله به قیمت روز مورخ ۱۶/۵/۱۳۸۶، با جلب نظر کارشناس و احتساب خسارات دادرسی مالا غير وارد و به عقیده دادگاه بنا به جهات تذكاريه ذيل متکی به دلیل قانونی نمی‌باشد. زیرا اولاً: قدر متیقن این است که احراز قصد و نیت طرفین با بررسی و دقت در جلوه‌های مادی و خارجی آنها به عهده دادگاه می‌باشد. از توجه به مفاد قرارداد این گونه استنباط می‌گردد که قصد خواندگان از انعقاد قرارداد فروش یک واحد آپارتمان بوده و هنگام انعقاد قرارداد موصوف نیز مشار اليها با همین زمینه قبلی و با چنین نیتی اقدام به امضای آن نموده اند و قید عبارت یک واحد آپارتمان حدودا ۶۸ متر مربع از پلاک ... به دستور ماده ۲۲۴ از قانون مدنی، این الفاظ حمل بر معانی عرفیه می‌شود و روشن است که هنگام انعقاد این قرارداد خواهان قاصد موضوع معامله بوده و نیز از الفاظ و اشارات و اعمالی استفاده کرده که موافق با همان عقدی است که خواندگان آن را انشاء نموده اند و بدین وصف مشمول ماده ۶۹۴ از همان قانون می‌باشد. به عبارت بهتر قصد طرفین از انعقاد قرارداد در قالب عقد موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی بوده به نحوی که احدی از طرفین همان عقدی را قبول کرده که طرف دیگر قصد انشاء آن را داشته است. بدین اعتبار عقد مزبور صحیح و منجز بوده و تمامی شرایط اساسی صحت معامله مندرج در ماده ۱۹۰ از قانون استنادی در آن رعایت گردیده است. ثانیاً: با اوصاف مذکور باید این موضوع روشن شود که آیا قرارداد مورد بحث مشمول ماده ۳۶۱ از قانون مدنی است، در این ماده آمده اگر در بیع عین معلوم شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل است، یعنی مال معینی مانند آپارتمان با اتومبیل که وجود خارجی نداشته باشند که در این حالت شک و تردیدی وجود ندارد که معامله مزبور باطل است زیرا یکی از ارکان صحت عقد، معین بودن مورد معامله است و مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد به تسلیم یا ایفاء آن را می‌کند (ماده ۲۱۴ از همان قانون) و در ضمن مورد معامله باید مالیت داشته باشد، و متضمن منفعت عقلانی مشروع باشد (ماده ۲۱۵ از قانون مذکور) و اگر مورد معامله عین معین باشد برابر ماده ۳۶۱ از قانون استنادی، باید هنگام معامله موجود باشد و اگر واقعاً مالی وجود نداشته باشد و مورد معامله قرار گیرد معامله مذکور باطل است که موضوع مانحن فیه، مصدق این ماده را با توجه به مراتب از پیش گفته ندارد از این رو قرارداد مورد بحث را می‌توان در دو حالت تصور نمود: الف: آپارتمان در زمان معامله وجود داشته است که در صحت آن بحثی نیست ب: قرار بر این بوده که آپارتمان که ساخته می‌شود در مالکیت خریدار قرار گیرد و به اصطلاح پیش فروش شده باشد که به نظر دادگاه چنین قراردادی صحیح است زیرا مغایرتی با ماده ۱۰ قانون مدنی ندارد همان طوری که در ماده ۲۱۴ از همان قانون مورد معامله را مال یا عملی دانسته است؛ بنابراین ادعای بطلان معامله با توجه به آنچه که اشارت گردید، متکی به دلیل قانونی نبوده و به استناد مواد مندرج در متن، به بطلان دعوی خواهان انشاء حکم می‌شود. مع الوصف دادگاه اعلام می‌داردحکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان می‌باشد.

رأی دادگاه تجدیدنظر در خصوص اعتبار و ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان 

تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر. به طرفیت آقایان غ.س، و ح.ک. نسبت به دادنامه شماره ۵۵ مورخ ۳۰/۱/۱۳۹۰ صادره از شعبه ۲۶ دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دعوای ابطال قرارداد پیش خرید و مطالبه ثمن را غير وارد و منتهی به صدور حکم بطلان نموده. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و لوایح موجود و مدارک و اسناد ارائه شده رأی دادگاه را فارغ از ایراد موجه تشخیص، زیرا اولاً: اساس قرارداد مورد خدشه و ایراد نبوده که بحث بطلان آن مطرح شود و در ثانی ماهیت قرارداد به شرح توضیحات اعلامی تجدیدنظرخواه منصرف از عقد بیع بوده و در چارچوب تعهدات موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی حاکمیت دارد. بنابراین دعوای مطالبه ثمن که مراجعت به عقد بیع دارد هم فاقد موضوعیت بوده، بنابراین با رد تجدیدنظرخواهی، مستند به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی رای معترض عنه را تأیید و ابرام می‌نماید. رأی دادگاه قطعی است.