کاستیها و ایرادات قراردادهای سرقفلی

یکی از مباحث مهم در حقوق مدنی ایران مبحث اجاره می باشد. اگرچه از ماده 466 تا 618 قانون مدنی صحبت از اجاره شده است ولیکن کمبود این قوانین باعث شده تا قوانین خاص آن در سالهای 1339، 1362، 1356 و 1376 به نوعی تکمیل کننده این این مواد مهم باشند ولیکن هنور ابهامات موجود در این قوانین سبب برداشت و تفاسیر مختلف گردیده شده است به تحوی که در شعبات مختلف قضات محترم رای های متفاوتی در این خصوص صادر می نمایند که خود معضل جدی در خصوص این دعاوی می باشد سرقفلی و مباحث پیرامون آن از جمله مسائلی است که سبب درگیری ها و دعاوی متعدد بین بسیاری از مالکین و مستاجرین می باشد هنوز هم وقتی مالک یک مغازه قصد اجاره دادن ملک تجاری خود را به مستاجری دارد چندین بار بصورت شفاهی و کتبی و به شیوه های مختلف در قرارداد تاکید و شرط می کند که پس از پایان اجاره هیچگونه حق سرقفلی به مستاجر تعلق نمی گیرد و مستاجر باید ملک را پس از پایان مدت اجاره سریعا تخلیه کند. بعضی از مالکین هم ملک تجاری و یا مغازه خود را فقط به صورت سالانه اجاره می دهند و در صورت رضایت دو ظرف آن را تمدید نمی کنند بلکه یک اجاره نامه جدید تنظیم می کنند و حتی این برداشت از سرقفلی در میان مشاوران املاک و حتی حقوقدانان رخنه کرده که از مستحق نمودن مستاجر از سرقفلی جلوگیری شود در صورتی که سرقفلی قابل اسقاط می شود و فقط در مورد مراکز تجاری کاربرد دارد سرقفلی با توافق موجر و مستاجر در ابتدای اجاره اماکن تجاری ایجاد می شود که معمولا از طریق پولی که مستاجر به موجر تحت عنوان سرقفلی می پردازد به وجود می آید با توجه به قانون رابطه موجر و مستاجر سال 76 اصل بر عدم وجود سرقفلی است مگر اینکه این مورد در حین اجاره شرط شود و از سویی دیگر سرقفلی امری اختیاری است که همانگونه که در چند سطر بالا گفته شد قابل اسقاط هم می باشد ملاک ارزیابی سرقفلی براساس امکانات مکان تجاری و موقعیت آن و همچنین کیفیت مصالح به کار رفته در آن بستگی دارد دادگاه صالح برای دعوای سرقفلی دادگاه محل وقوع ملک می باشد زیرا دعوای سرقفلی زیرمجموعه دعوای غیرمنقول می باشد سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 پیش بینی شده است و کاملا با حق کسب و پیشه و تجارت در سال 1356 تفاوت دارد.

متاسفانه بسیاری از مراجع حقوقی و قضایی در رویارویی با قراردادهای پیش از سال 76، تابع قانون سال 56 می­باشند و برای مستأجر تنها حق کسب­وپیشه در نظر می‌گیرند. در حالی‌که مبلغ حق کسب­وپیشه کمتر از مبلغ حق سرقفلی می‌شود و با در نظر گرفتن حق سرقفلی برای مستأجر به او پول بیشتری پرداخت می‌شود بدین علت که او مستحق پول بیشتری است. اینکه در قانون تفاوت و تمایز درست و منطقی بین حق سرقفلی و حق کسب­وپیشه مطرح نشده و این تفاوت در نظر گرفته نشده است و قانون مصوب سال ۷۶ به شدت در این خصوص ساکت است و قضات و حقوقدانان در مواردی که حتی اجاره تابع سال ۷۶ است و شخص دارنده­ی سرقفلی با پرداخت پول و با توافق سرقفلی را خریداری کرده است، در صورت تعدی و تفریط مستأجر، تغییر شغل و واگذاری به غیر، براساس قانون سال ۵۶ رأی صادر می‌کنند. همین موارد و تبعیت از قانون مصوب سال 76 از جمله مشکلات بر سر راه حوزه­ی سرقفلی است.

در واقع سرقفلی در مورد امور تجاری کاربرد دارد و قابلیت نقل و انتقال نیز دارد تعریف سرقفلی از قرار زیر است وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز علاوه بر اجور از مستاجر می گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستاجر که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع له مستاجر دست دوم دریافت می کند و یا مستاجر که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجر است در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می گیرد . در قرارداد انتقال سرقفلی حقوق و منافع یک ملک تجاری تحت عنوان سرقفلی از انتقال دهنده بعنوان طرف اول به انتقال گیرنده بعنوان طرف دوم قرارداد منتقل می شود بدون اینکه مالکیت ملک تجاری موضوع قرارداد باشد بنابراین در قرارداد انتقال سرقفلی ملکیت آن کماکان در مالکیت اصلی مالک اصلی ملک باقی می ماند . در خصوص انتقال سرقفلی حتما باید این موضوع در قرارداد اجاره قید می شود در غیر اینصورت مستاجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی از موجر را ندارد. در خصوص میزان سرقفلی اگر در هنگام تخلیه میان طرفین قرارداد توافقی حاصل نشود می توان مبادرت به طرح دعوی نمود که دادگاه براساس قیمت عادله روز با جلب نظر کارشناس حکم صادر می کند اما طرفین در هنگام قرارداد می توانند در خصوص میزان سرقفلی در زمان تخلیه توافق کنند که مثلا ده درصد یا بیست درصد مبلغ زمان انعقاد قرارداد به آن اضافه می شود و یا هر شیوه دیگری که در عرف آن محل یا آن کسب و کار مرسوم است در خصوص انتقال سرقفلی این مطلب خالی از لطف نیست که در صورتیکه حق انتقال سرقفلی به غیر از شخص انتقال گیرنده سلب گردد مشارالیه حق انتقال سرقفلی را به غیر به هیچ عنوان نخواهد داشت.

با توجه به توضیحات فوق­الذکر و موارد بیان شده در خصوص ابهاماتی پیرامون قوانین و مقررات سرقفلی، اگر تفسیر ارائه شده پذیرفته نشود و مشخص شود که منظور از سرقفلی در این ماده، مربوط به جایی است که امتیازی به مستأجر داده شده است، در این صورت باید گفت که آوردن مواد 7 و 8 در این قانون، هیج وجهی ندارد و زاید به نظر می‎رسد. لذا به قانونگذاران و مسئولین امر توصیه می­شود در خصوص رفع این ابهام و کاستی اقدامی در جهت تصحیح و تجدیدنظر در مواد و تبصره­های قوانین و مقررات سرقفلی لحاظ نموده تا مشکلات پیش آمده در این حوزه کمتر مشاهده گردد و افراد بتوانند با استناد به مواد قانونی شفاف و صریح، اقدام به تنظیم قراردادهای کسب­وپیشه و سرقفلی نمایند.