در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه خودداری کند، مستحق دریافت خسارت تأخیر در تحویل مورد اجاره (شرط ضمن عقد اجاره) نخواهد بود.

اجاره - ودیعه اجاره - خسارت تأخیر در انجام تعهد – استرداد وجه

مستندات: ماده ۴ قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۲۹۰۱۳۲۷ مورخ: 06/12/1391

رأی دادگاه

حسب محتویات پرونده خواهان خانم ه.ه. به طرفیت آقای م.ع. با وکالت ز.ف. و ن. س، به خواسته مطالبه خسارت تأخیر تخلیه ملک جزء پلاک ثبتی شماره ... بخش .... روزانه مبلغ 000/000/1 ریال طبق بند ۱۴-۶ قرارداد مورخ 2/6/۸۹ شماره ...... از تاریخ 2/6/۱۳۹۰ لغایت تخلیه عین مستأجره، با احتساب خسارات دادرسی طرح دعوی نموده است، خواهان در تشریح خواسته بیان داشته است که به موجب قرارداد شماره فوق، یک دستگاه آپارتمان تحت مالکیت خود را بابت اجاره به خوانده واگذار نموده است، به رغم اینکه به موجب قرارداد خوانده، متعهد گردیده است که عین مستأجره را پس از انقضاء مدت قرارداد در تاریخ 2/6/۱۳۹۰ تخلیه و تحویل نماید، لیکن به رغم تعهد مشارالیه، نه تنها به تعهد خود عمل ننموده بلکه در پی پیگیری‌های ایشان جهت تماس با خوانده به منظور تخلیه عین مستأجره، خوانده به بهانه تمدید قرارداد چند ماه، عین مستأجره را بدون رضایت موجر در تصرف داشته و هر بار در پاسخ موجر مبنی بر تخلیه عین مستأجره اظهار می‌داشته است که قصد تمدید قرارداد را دارد، و به این بهانه عین مستأجره را تا تاریخ 1/5/۱۳۹۱ در تصرف داشته است. وکیل خوانده آقای ن.س. دفاعا بیان داشت که ادامه تصرفات خوانده در عین مستأجره بر اساس رضایت خواهان (موجر) بوده و اکنون بعد از یازده ماه درخواست مطالبه خسارت از ناحیه موجر بلا وجه است و خواهان در پاسخ اظهار داشت که بارها جهت تخلیه عین مستأجره به آژانس املاک تنظیم کننده قرارداد مراجعه نموده و شهودی نیز در این خصوص هستند که حاضرند اداء شهادت نمایند. وکیل خوانده نیز در رد اظهارات خواهان به استماع شهادت شهود استناد جسته است، پس از صدور قرار استماع شهادت شهود، طرفین در جلسه دادرسی حضور یافتند، شهود خواهان که شامل کارکنان آژانس مسکن تنظیم کننده قرارداد اجاره مورد اختلاف بودند، متفقا بر صدق ادعای خواهان اداء شهادت نموده، تأیید نموده اند که بارها به خوانده جهت تخلیه ملک تماس حاصل نموده اند، لیکن ایشان و یا شخص دیگری که نماینده ایشان و ساکن در منزل موضوع قرارداد بوده به بهانه‌های تمدید قرارداد یا عدم حضور مستأجر از تخلیه عین مستأجره امتناع می‌نمودند. شهود خوانده که با مشارالیه رابطه خادم و مخدومی داشتند، اطلاع درستی از موضوع مختلف فيه نداشتند. دادگاه با بررسی محتویات پرونده و به رغم ادعای خوانده مبنی بر عدم توانایی خواهان در استرداد ودیعه، با احراز توانایی خواهان در استرداد مبلغ ودیعه به حکایت پرینت ابرازی خواهان در خصوص گردش مالی حساب بانکی خود و تصدیق شهود خواهان مبنی بر مراجعه وی [به] آژانس مسکن تنظیم کننده قرارداد، با همراه داشتن چک تضمینی به مبلغ ودیعه و نهایتا احراز تخلف خوانده (مستأجر) از بند ۱۴-۶ قرارداد اجاره استنادی که صریحا مقرر داشته است «... هرگاه مستأجر به هر دلیلی از تسلیم عين مستأجره به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ 000/000/1 ریال به عنوان خسارت اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد...»، و توجه به اظهارات بلاشائبه شهود و متصدیان آژانس املاک به صدق ادعای خواهان، دعوی مشارالیها را به طرفیت خوانده وارد و ثابت دانسته و مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱ و ۱۲۵۷ قانون مدنی و ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت خسارات تأخیر تخلیه از تاریخ 2/6/۱۳۹۰ لغایت 1/5/91 بر مبنای روزانه مبلغ 000/000/1 ریال با احتساب خسارات دادرسی، در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه

در خصوص تجدیدنظرخواهی م.ع. با وکالت ز.ف. و ن.س. به طرفیت ه.ه، نسبت به دادنامه شماره ۵۹۸ مورخه 17/7/۹۱ صادره از شعبه ۸۰ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت خسارت تأخیر در تخلیه از تاریخ 2/6/۹۰ لغایت 1/5/۹۱ روزانه به مبلغ 000/000/1 ریال با احتساب خسارات صادر گردیده است. نظر به اینکه قرارداد اجاره با ودیعه ششصد و پنجاه میلیون ریال بوده و لازمه تخلیه عین مستأجره در زمان انقضای مهلت، بدو پرداخت ودیعه مأخوذه بوده که حسب اظهارنامه شماره 3/10/90 ارسالی، بیانگر عدم مهیا بودن ودیعه مأخوذه از سوی موجر وقت بوده و شهادت شهود در حدی نیست که مؤيد اثبات ادعای تجدیدنظرخوانده به دریافت خسارت تأخیر تخلیه عین مستأجره باشد و هم چنین تأمین دلیل انجام پذیرفته نیز در تأیید مراتب اظهارنامه ارسالی است. صرف نظر از مطالب مطروحه، نظر به اینکه حسب استعلام شماره ... مورخه 18/4/۹۱، ملک عین مستأجره در زمان تقدیم دادخواست به موجب سند قطعی شماره ... مورخه 24/9/۹۰ به غیر منتقل گردیده، بنابراین با انتقال ملک روابط استیجاری نیز عینا به موجر بعدی منتقل می‌گردد. بناء على هذا با توجه به دلایل و قرائن موجود، به لحاظ عدم استرداد ودیعه قرارداد، اجباری موجبی برای مطالبه خسارت تأخیر در تخلیه تا زمان مالکیت نیز برای تجدیدنظرخوانده متصور نمی‌گردد و دادنامه تجدیدنظرخواسته در مقام اعتراض معترض با مدلول ماده ۲۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قابل انطباق می‌باشد. فلذا در اجرای ماده ۳۵۸ قانون مارالذکر، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به لحاظ عدم تحویل ودیعه مأخوذه به دایره اجراء برابر ماده ۴ قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶، موجبی به مطالبه خسارت برای خواهان بدوی متصور نمی‌باشد. فلذا تا تاریخ انتقال ملک به غیر، دعوی مطالبه خسارت غیروارد تشخیص و دعوی خواهان بدوی محکوم به رد می‌باشد. و در خصوص الباقی مورد مطالبه به جهت عدم ذی نفع بودن خواهان بدوی، به لحاظ انتقال عين مستأجر شخصی [به] ثالث، مطالبه خسارت توسط مشاراليها از حيث عدم مالکیت در مورد دعوی و عدم ذی نفع بودن، قابلیت استماع نداشته قرار رد دعوی خواهان اصلی در اجرای بند ۱۰ ماده ۸۴ و ۸۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره قطعی است.