اگر بایع به علت تخلف مستأجر از تخلیه عین مستأجره، قادر به اخذ ثمن از مشتری در زمان مقرر نشود، مطالبه خسارات ناشی از عدم دریافت عواید و منافع ثمن در زمان مقرر از مستأجر فاقد وجاهت قانونی است و مستأجر تکلیفی به جبران این خسارت که ناشی از رابطه خاص قراردادی موجر با ثالث است و از نوع عدم التفع می‌باشد، نیست.

مسئولیت مدنی – مسئولیت قراردادی - عدم انجام تعهدات - تأخیر در انجام تعهد - عدم النفع

مستندات: تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۳۲۳۵۱۳۰۶ مورخ: ۲۱/۱۱/۱۳۹۱

رأی دادگاه بدوی در خصوص عدم النفع ناشی از تخلف قراردادی 

در خصوص دعوی خواهان ج، و ف. هر دو ش. با وکالت الف.ش. به طرفيت ج.ت. با وکالت ع.ص. به خواسته مطالبه ضرر و زیان و کلیه خسارت دادرسی مقوم به /۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال که در جلسه اول دادرسی اقدام به افزایش خواسته کرده است. ملخص ادعای وکیل خواهان‌ها این است که طبق قرارداد اجاره مورخه ۱/۶/۸۷ به شماره چاپی ۲۳۹۰ خوانده از پدر خواهان‌ها یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ۲۰۶۸/۶۸ را از تاریخ برای مدت یک سال از تاریخ ۱/۶/۸۷ لغایت ۱/۶/۸۸ در تصرف استیجاری خود قرار میدهد و بعد از انقضای منات طبق ظهر قرارداد لغایت ۱/۶/۸۹ تمدید می‌گردد. در این فاصله زمانی آپارتمان مزبور به فرزندان موجر به نام‌های ج، ف.ش. (خواهان‌ها) و ک.ش. بالمناصفة انتقال می‌یابد و افراد اخیرالذکر طبق قرارداد بیع به شماره چایی ۱۶۵۱۵ – ۱۲/۸/۸۹ ملک را به فرد ثالثی انتقال می‌دهد و به تصور اینکه ملک می‌بایست تخليه شود (به علت انقضای مدت) که حسین اظهارات خواهان مستأجر نیز خوانده هم برای تخلیه در جریان قرار گرفت ولی از تخلیه امتناع کرد (که طرح دعوی تخلیه در شورای حل اختلاف و صدور دادنامه ۲۰۹/۳۱۱۷/۹۰ مؤيد آن است) و اضافه کرده که چون در قرارداد بیع به شماره ۱۶۵۱۵ – ۱۲/۸/۸۹ تحويل تتمه ثمن به فروشندگان که مبلغ /۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰/۱ ریال بوده موکول به تخلیه و تحویل مبیع در ۱/۱۰/۸۹ گردید، ولی مستأجر یعنی خوانده نه تنها نسبت به تخلیه اقدام در مهلت مذکور اقدام نکرد بلکه تخلیه با توسل به شورای حل اختلاف انجام گرفت که صورت جلسه ۲۹/۱/۹۰ شورای حل اختلاف نیز مؤید آن می‌باشد و خسارت وارده را از این حیث و نیز خسارت وارده به موضوع اجاره و نیز خسارت دادرسی را درخواست کرده است وکیل خوانده نیز طبق لوایحی اظهار داشته که علت تأخیر در تخلیه به دليل استمهال شورای حل اختلاف بوده و از طرفی نسبت به ورود خسارت از جانب خوانده به عین مستاجره که مستند به نظریه کارشناس شورای حل اختلاف بوده معترض گردیده و نیز ادامه داده که خواهاتها دعوی ورود خسارت به عین مستأجره را در شورای حل اختلاف مسترد کردند، دادگاه با عنایت به استماع اظهارات طرفین و با توجه به بیع نامه فی مابین خواهان‌ها و شخص ثالث اولاً: دریافت تتمه ثمن بيع که مبلغ یکصد و سی میلیون تومان بوده موکول به تخلیه و تحویل ملک (مبيع) به تاریخ ۱/۱۰/۸۹ گردیده و در صورت تحویل مبیع در این تاریخ خواهان بر تتمه ثمن به مبلغ مذکور می‌توانستند دسترسی بیایند و از منافع آن استفاده ببرند. ثانیاً: عدم تحویل و تسلیم مبیع به دلیل عدم تخليه مستأجر (خوانده) در ملک بوده چرا که خوانده مکلف بوده که به محض انقضای مدت اجاره و در تاریخ ۱/۶/۸۹ ملک را طبق قرارداد اجاره تحویل خواهاتها بدهد؛ که نه تنها خوانده به تکلیف قانونی خود عمل نکرده، بلکه خواهان‌ها با توسل به قانون و از طریق شورای حل اختلاف اقدام نموده اند و صورت جلسه تنظیمی مأمور شورای حل اختلاف مندرج در صفحه ۴۷ پرونده حکایت از تخلیه ملک در تاریخ ۲۹/۱/۹۰ دارد فلذا خواهان‌ها به علت تقصیر خوانده از منافع و عواید مبلغ یک صد و سی میلیون تومان از تاریخ ۱/۱۰/۸۹ لغایت ۲۹/۱/۹۰ مسلوب المنفعه شده اند و حسبه شاخص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حکم به محکومیت خوانده به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ ۱/۱۰/۸۹ لغایت ۲۹/۱/۹۰ حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰/۱ ریال به استناد مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی و مواد ۳۲۰ و ۳۰۹ قانون مدنی صادر و اعلام می‌گردد. همچنین به استناد مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی خوانده محکوم است به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۷۰/۱ ریال هزینه ابطال تمبر و پرداخت مبلغ /۰۰۰/۹۰۰/۱ ریال حق الوکاله وکیل در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌گردد. ثالثاً: خواسته خواهان نسبت به خسارت وارده به عین مستأجره صرف نظر از اینکه طبق دادنامه اصداری از شورای حل اختلاف دعوی خود را در این مورد مسترد کرده است با عنایت به اینکه در قرارداد اجاره مورد اجاره متصف به رنگ آمیزی در قبل از تصرف استیجاری خوانده نبوده تا خوانده نیز مکلف باشد به صورت نقاشی شده تحویل موجر بدهد و از طرفی دلیلی بر سببیت ورود خسارت به عاملیت خوانده وجود ندارد و تأمین دلیل شورای حل اختلاف برای این دادگاه نیز متبوع نبوده، خواسته خواهان نسبت به مازاد متکی به دلیل نبوده و حکم بر بطلان دعوی خواهان در این مورد صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.

رأی دادگاه تجدید نظر در خصوص عدم النفع ناشی از تخلف قراردادی 

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. با وکالت آقای ع.ص. نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۰۹۹۳ مورخه ۱۹/۹/۹۰ صادره از شعبه ۳۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ ۱/۱۰/۸۹ لغایت ۲۹/۱/۹۰

۸۹ / ۱۰ / ۱ لغایت ۹۰ حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰/۱ ریال و خسارت هزینه ابطال تمبر و حق الوکاله له خواهان‌ها صادر شده است وارد و موجه است و اصدار رأی بنا به دلایل ذیل مخدوش و در خور نقض میباشد اولاً: تصرفات تجدیدنظرخواه در ملک مورد ادعای خواهان‌ها بر اساس رابطه استیجاری سابق بوده که در انقضای مهلت مقيده مکلف به تخلیه بوده که چنین اقدامی انجام نداده است که عدم تخليه مستأجر در پایان مدت اجاره پرداخت اجرت المثل ایام تصرف می‌باشد که حسب آراء صادره از شورای حل اختلاف در این خصوص از ناحیه تجدیدنظرخواندگان اقدام و تجدیدنظرخواه محکوم به پرداخت آن شده است ثانية: با توجه به صدور دستور تخلیه از ناحیه شورا حسب نامه شماره ۸۹/۱۰۸/۵۵۶ – ۲۹/۹/۸۹ به لحاظ تقاضای استمهال خوانده، از طرف قاضی شورا دستور توقف اجرای حکم صادر شده است ثالثا: واگذاری محل از ناحیه خواهان‌ها به شخص ثالث موجب ایجاد مسئولیت در خصوص عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله و یا ایجاد خسارت از این حيث برای خوانده نمی‌شود، زیرا موضوع از مصادیق عدم النفع تلقی و برابر تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست. على هذا این دادگاه با پذیرش تجدیدنظرخواهی و با استناد به مواد ۳۵۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی و با نقض حکم صادره حکم به بی حقی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره قطعی است.