اگر حق تخلیه محل تجاری مورد اجاره برای موجر ایجاد شود، حق مذکور به واسطه انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر اسقاط شده و به منتقل اليه منتقل نمی‌شود. مگر به انتقال این حق در قرارداد انتقال تصریح شود.

اجاره - تخلیه - قائم مقامی - انتقال به غير - تغییر شغل

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۱۴۹۵ مورخ: ۱۱/۱۱/۱۳۹۱

رأی دادگاه بدوی در خصوص اصل عدم قائم مقامی منتقل اليه ملک استیجاری در تقاضای تخلیه

در خصوص دعوی م.ر، فرزند ع. به وکالت از الف.م. فرزند ح. به طرفیت ن.ت.، م.ن.، ح.ج، م.ج، الف.خ. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ و تخلیه یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی ... بخش ... تهران به لحاظ انتقال به غیر به انضمام کلیه خسارات قانونی، مستند، به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است، دادگاه صرف نظر از ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح مضبوط در پرونده، لیکن با توجه و امعان نظر به دادنامه شماره ۹۰۳- ۱۰/۹/۸۷ صادره از شعبه ۱۴ دادگاه حقوقی تهران که گویای اقامه دعوی مسبوق خواهان با وکالت آقای رو به طرفیت جملگی خواندگان حاضر، خاصه آقای الف.خ. و به خواسته فسخ و تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به لحاظ تخلف از شروط فسخ عقد اجاره به لحاظ تغییر شغل می‌باشد، که تعاقباً دادگاه با این استدلال که مالک (خواهان دعوی اصلی) ملک متنازع فیه را با همین وضعیت موجود از مالک قبلی خریداری نموده است و مالک قبلی از وضعیت موجود در تغییر شغل مطلع بوده است، فلذا به طور ضمنی رضایت خود را در خصوص تغییر شغل اعلام نموده است، در نتیجه حکم به بطلان دعوی خواهان صادر که رأی موصوف پس از تجدیدنظرخواهی توسط وکیل محترم خواهان اوليه (یعنی موجر) حسب دادنامه شماره ۷۵۹ – ۱۴/۵/۸۸ صادره از شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد پذیرش شناخته نشده در نتیجه حکم بدوی عینا تأیید می‌گردد و اما آنچه که از مفهوم و مدلول رأی بدوی می‌شود استنباط و استنتاج نمود اینکه، پذیرش تغییر شغل از سوی مالک وقت ملک نسبت به فعل آقاي الف.خ، یا به عبارتی شخصی که در مقام منتقل اليه سرقفلی عین مستأجره، تاکنون موفق به تنظیم سند رسمی اجاره با موجر نگردیده است، نه تنها گویای موجه جلوه دادن تخلف تعرفه شده از شروط قراردادی به حساب می‌آید، بلکه نکته حائز اهمیت اینکه صرف اعلام رضایت نسبت به تغییر شغل از سوی مالک وقت نسبت به شخص متصرف به طریق اولی به عنوان تنفيذ و اعلام رضایت انتقال منافع صورت گرفته از سوی مستأجر كل به متصرف موصوف یعنی خوانده ردیف ۵ به شمار می‌آید، که دادنامه‌های قطعی استنادی فوق به وضوح گویای این مطلب است که انتقال صورت گرفته از سوی مستأجر كل هر چند در وهله نخست مؤيد احراز تخلف از شرط قراردادی بوده و است، لیکن به مجرد تأیید تغییر شغل نسبت به فعل شخص متصرف (یعنی آقای الف خ.)، از منظر دادگاه به طریق اولی به منزله اعلام رضایت نسبت به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی موضوع ملک مورد اجاره به شخص ثالث بوده و است. لذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن پذیرش مدافعات وکیل محترم خوانده ردیف پنجم دعوی، وکیل خواهان را محمول بر صحت تلقی ننموده، در نتیجه حکم به رد آن صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.

رأی دادگاه تجدید نظر در خصوص اصل عدم قائم مقامی منتقل اليه ملک استیجاری در تقاضای تخلیه

تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. نسبت به دادنامه شماره ۱۰۹۷ مورخ ۱۷/۱۱/۹۰ صادر شده از شعبه ۸ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن دعوی تخلیه عین مستأجره به جهت انتقال به غیر محکوم به رد اعلام شده است، وارد و موجه نمی‌باشد. زیرا براساس اظهارات وکلای اصحاب دعوی در جلسه رسیدگی، نقل و انتقالات راجع به منافع قبل از استقرار مالکیت تجدیدنظرخواه بوده است و اگر به فرض هم که نقل و انتقال بدون رضایت مالک سابق بوده است، حق خیار فسخ و حق تخلیه عین مستأجره برای او به وجود آمده است که در زمان مالکیت خود حق خود را اعمال نکرده است و انتقال مالکیت ملک دیگری به طور ضمنی، دلالت به اسقاط حق دارد و حق فسخ نیز با انتقال مالکیت به منتقل اليه منتقل نمی‌شود و از حقوق متعلقه و وابسته به ملک نمی‌باشد، بلکه حق مستقلی است که انتقال آن به دیگری نیاز به تصریح دارد. لذا دادگاه با رد تجدید نظر خواهی