در مالکیت مشاعی چنانچه محل تجاری مورد اجاره در مالکیت مشاعی باشد تقاضای تخلیه به علت نیاز شخصی وقتی مورد قبول است که تمامی مالکین به آن نیاز داشته باشند و نیاز برخی از مالکین موجب صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

اجاره - تخلیه - تخلیه به لحاظ نیاز شخصی - مال مشاع - ادله اثبات دعوی

مستندات: بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

رأی دادگاه

در خصوص دعوی آقای ج.م وکیل خواهان‌های موصوف به طرفیت آقای ب.پ، ج.ل. با وکالت آقای ف.پ. به خواسته صدور حکم بر تخلیه، به لحاظ نیاز شخصی با احتساب کلیه خسارات قانونی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین سرقفلی مستأجر به شرح دادخواست تقدیمی عمده اظهار وکیل خواهان‌ها این است: «احد از خواهان‌ها خانم ف.پ. [که] قصد کسب و تجارت را داشته، در حال حاضر فاقد هر گونه شغل و هر گونه درآمد می‌باشد و نیاز شدید به عین مستأجر موضوع قرارداد اجاره مورخ 25/۷/۱۳۶۴ دارد صدور حکم به شرح خواسته مورد استدعاست.» نظر به اینکه وکیل خواهان‌ها در مقام اثبات ادعا، دلیلی اقامه نکرده است که نشانگر نیاز شخصی خواهان‌ها به مغازه تحت اجاره خوانده باشد وانگهی حسب استاد اقامه شده توسط وکیل خوانده روشن می‌شود که خواهان‌ها (ورثه مرحوم ذ.پ.) مالک مغازه‌های دیگری در پاساژ ح.م. می‌باشند که از آن استفاده نمی‌نمایند بنابراین دادگاه دعوی را فاقد وجاهت قانونی و بلادلیل تلقی و مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان‌ها را صادر و اعلام می‌نماید. حکم صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

رأی دادگاه

در خصوص تجدیدنظر خواهی مطروحه از ناحیه آقای ج.م. به وکالت بلا واسطه و مع‌الواسطه از سوی تجدیدنظرخواهان‌ها آقایان و خانم‌ها ۱. ک. ۲- ف. 3- م. 4- ف 5- پ. همگی پ. به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای ب.پ. و نسبت به دادنامه تجدیدنظر خواسته مورخ 22/5/91 شعبه ۱۶ محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور حکم بر بطلان دعوی بدوی تجدیدنظرخواهانها به خواسته صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره (که هیچ‌گونه مشخصه‌ای از آن در دادنامه تجدیدنظر خواسته قید و درج نگردیده) و ظاهراً موضوع قرارداد اجاره عادی 25/۷/۱۳۶۴ [بود] که درنهایت منافع عین مستأجره مرقوم تماماً به تجدیدنظر خوانده واگذار گردیده و به علت نیاز شخصی احد از خواهان (تجدیدنظرخواه ردیف چهارم) خانم ف.پ، اشعار داشته، دادگاه از توجه به جميع محتویات پرونده و جامع اوراق آن به ویژه مفاد دادخواست حاوی دعوی بدوی و ضمایم پیوستی مربوطه و نیز عنایت به علت و جهت تخلیه که منعطف به نیاز شخصی فقط یکی از مالکین (موجرین) و به قائم مقامی متوفی ذ.پ.، اعلام، و اشعار گردیده که از ابتدای طرح و اقامه دعوی مرقوم، مورد توجه واقع نشده و از آنجا که: اولاً: منافع عین مستأجره به عنوان امری واحد بوده [است] که امکان و انفکاک به اجزای مستقل واحد را نداشته و به علت ماهیت منفعت عين مستأجره قابلیت تبعض و تجزیه پذیری را نیز دارا نبوده [است]، ثانياً: با توجه به آنکه فقط احد از موجرین و مالكين (خواهان‌های بدوی) خانم ف.پ. برابر ادعای ابرازی نیاز به عین مستأجره یاد شده داشته و برابر اظهارات صریح و بلاشبهه مندرج در دادخواست حاوی دعوی بدوی و نیز لایحه تجدیدنظرخواهی، دیگر مالکین نیازی به عین مستأجره یاد شده نداشته [اند] و عملاً ادعایی در آن خصوص ابراز ننموده [اند]، بنابراین و از ابتدای طرح و اقامه دعوی بدوی نسبت به چهار تن از خواهان‌ها، فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده که متأسفانه در طرح دعوی مرقوم و نیز رسیدگی بدوی به کلی مغفول باقی مانده [است]، زیرا با توجه به عدم ابراز نیاز شخصی در استفاده از منافع عين مستأجره متنازع فیه و از سوی چهارتن از خواهان‌ها (به غیر از خانم ف.پ.)، دعوی مرقوم از ناحیه مشاراليهم قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی به آن نیز فاقد توجیه قانونی می‌باشد. ثالثا: از آنجا که منفعت عین مستأجره و به علت ماهیت آن قابلیت تجزیه پذیری نداشته و در مانحن فیه کلیه موجرین نیاز به منافع آن نداشته [اند] و استماع دعوی بدوی به علت نیاز شخصی احد از مالکین، فاقد موقعیت قانونی بوده و این معنی در نظریه مورخ 27/۸/۱۳۵۸ اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه منعکس و مندرج می‌باشد، زیرا تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۳ ذیل ماده ۱۵ قانون [روابط] موجر و مستاجر [در سال ۱۳۶۵] ناظر به موردی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد، چنانچه این معنی از صدر ماده 14 قانون [روابط] موجر و مستأجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است، مفهوم و استنباط می‌شود، همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع و عبارت بند ۲ ذیل ماده ۱۵ قانون پیش گفته که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده و دلالت بر همین نظر دارد، بنابراین درخواست تخلیه مرقوم که فقط متوجه احد از مالکین (خانم ف.پ.) بوده و دیگران ادعا و نیازی در آن خصوص داشته [اند]، فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده [است]، رابعا: ورود ماهوی نسبت به دعوی مرقوم و نسبت به چهار تن از خواهان‌های بدوی که نیازی به استفاده از منفعت عین مستأجره نداشته [اند]، مطابق مقررات قانونی نبوده، زیرا نامبردگان، دلیل با دلایلی در آن خصوص ابراز نداشته تا قابلیت ممیزی و ارزیابی و رسیدگی را دارا باشد و صدور حکم ماهوی به طرفیت مشاراليهم نیز از منقصت‌های اساسی رسیدگی بدوی و دادنامه تجدیدنظرخواسته محسوب شده که قابلیت توجیه قانونی نداشته، زیرا چنانچه در آینده مشاراليهم ادعانی در آن خصوص داشته و ادله شایسته‌ای پیرامون آن ابراز نمایند، رأی مذکور مانع اجابت خواسته آنها که قبلا به طور صحیح و اصولی مورد رسیدگی قرار نگرفته، خواهد بود. خامسا: اصولا و از ابتدای طرح و اقامه دعوی، دلیل یا دلایل شرعی مبنی بر نیاز شخصی خانم ف.پ. به منفعت عین مستأجره تقدیم و ارایه نگردیده و وکیل مشارالیها، به صرف ابراز بلاجهت و بلادلیل قانونی اکتفا و بسنده [کرده است] و عملا بار اثبات دلیل دعوی موکلین خویش (عملا خانم ف.پ.) را [به] عهده محکمه و مرجع رسیدگی بدوی قرار داده و در ستون تعرفه دلایل حتی به یک دلیل شرعی یا قانونی در اثبات ادعای مشار اليها استناد و تمسک نداشته و با تغافل از امر مهم یاد شده، صرفا به احصای مستندات (قرارداد اجاره و وکالت نامه، سند مالکیت، حصر وراثت و ارجاع امر به کارشناسی) پرداخته و در نهایت محتویات پرونده  مطروحه در شعبه ۳۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران را (پیرامون محکومیت غیابی موکلینش به تنظیم سند اجاره رسمی و له تجدیدنظر خوانده) مورد استناد قرار داده و به تکالیف قانونی خویش در ابراز مستندات احتمالی از پرونده مرقوم، مبادرتی نورزیده و عملا بار اثبات دعوی بلاجهت و بلادلیل مطروحه را عهده محکمه قرار داده [است]، مضافاً آنکه با توجه به تاریخ تولد خانم ف.ب. (ظاهرا ۱۳۳۹ که در وکالت نامه‌های ابرازی ناخوانا بوده و ممکن است ۱۳۳۹ نیز قرائت گردد) و گذشت حداقل بیش از ۵۰ سال از سن مشارالیها و عدم اشتغال قبلی به هر گونه کسب و کار و عدم ارایه هر گونه ادله ایی پیرامون حداقل مهارتهای فردی و شخصی در آن خصوص، اصولا به صرف ادعا، اکتفا و پرداخته شده [است]، بناء على‌هذا و با عنایت به مراتب معنونه مارالذکر و صرف نظر از مراتب و چگونگی رسیدگی بدوی نسبت به دعوی خواهان‌ها و نیز جلسه رسیدگی 17/۵/91 و استناد به صورت جلسه اجرای قرار تأمین دلیل  شورای حل اختلاف تهران که اصولا مؤثر در مقام نبوده و بلا دلیل و بلاجهت موضوع رسیدگی منعطف به آن شده که مورد اعتراض وکیل تجدیدنظرخواهانها نیز قرار گرفته و از آنجا که اصولا دعوی بدوی از ناحیه چهارتن از خواهان‌ها (به غیر از خانم ف.پ.) قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی نسبت به دعوی مشارالیهم و صدور حکم (رأی ماهوی) در آن خصوص فاقد موقعیت قانونی بوده و از سوی مشارالیها نیز دلیل شرعی یا قانونی، از ابتدای طرح و اقامه دعوی، تقدیم و ارایه نشده و نسبت به نامبرده نیز دعوی فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده [است]، لذا دادگاه به علت آنکه رأی موضوع دادنامه تجدیدنظر خواسته در غير موضع قانونی اصدار يافته، لذا دادگاه صرفا با قبول و پذیرش کلی و عمومی تجدیدنظرخواهی مطروحه و مستند به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده ۳۵۶ ناظر به مواد او ۲ و ۳ و بندهای ۷ و ۸ و ۹ و ۱۰ ذیل ۸۴ و ۸۹ و نیز بند ۶ ذیل ماده ۵۱ قانون پیش گفته و مفهوم و منطوق بند ۲ ذیل ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، در نتیجه قرار رد (عدم استماع) دعوی بدوی، خواهان‌های مرقوم را صادر و اعلام میدارد. رأی دادگاه قطعی است.

مشاوره حقوقی   مشاوره حقوقی نگارش دادخواست تخلیه عین مستاجره به لحاظ نیاز شخصی     مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی    مشاوره با وکیل دادگستری