برای این که متوجه شویم انتقال دادن حق سر قفلی امکان پذیر است یا امکان پذیر نیست نخست تعریف مختصر مفیدی از حق سر قفلی میدهیم که در حدی باشد که بتوان معنی این حق را درک کرد.

سر قفلی در مورد مبلغی صحبت میکند که موقع منعقد شدن عقد اجاره مکان های تجاری موجر آن را از مستاجر اخذ میکند و همچنین بر اساس قانون وظیفه دارد که در آخر مدت عقد اجاره این مبلغ را به شکل مبلغ روز به مستاجر بدهد طبق همین موضوع فرد مستاجر با پرداخت کردن مبلغ مورد نظر صاحب یک نوع حق میشود که منظور از  این حق همان حق سر قفلی میباشد.

با این تفاسیر ممکن است سوالاتی ذهن شما را احاطه کند سوالاتی همچون که آیا این حق را میتوان به سایر منتقل کرد؟ و آیا مستاجر این اجازه را دارد که قبل از تمام شدن مدت زمان اجاره آن را به فرزندش منتقل نماید؟ یا این که لازم است منتظر سر رسید عقد اجاره باشد و مبلغ سر قفلی را موجر بگیرد؟

امید است تا پایان این نوشته جواب تمامی سوالات را بگیرید.

باید اشاره داشت که حق سر قفلی به سه شکل قابلیت منتقل شدن دارد که از قرار ذیل میباشند:

انتقال اختیاری

انتقال قهری

انتقال قضایی

همان گونه که از اسم انتقال اختیاری مشخص است یعنی کاملا با اختیار فرد انجام میشود یعنی در این نوع انتقال صاحب سر قفلی با اختیار و اراده کامل حق خود را به وسیله سند رسمی به فرد دیگری میسپارد و از موقع منتقل شدن این حق انتقال گیرنده صاحب سرقفلی میشود و همچنین موقع تمام شدن مدت زمان اجاره صاحب ملک باید آن مبلغی را که نخست برای سر قفلی اخذ کرده با قیمت روز مشخص کند و به او بپردازد.

یک قضیه ای که برای انتقال اختیاری سر قفلی لازم است بدانید این است که تنها کسی اجازه دارد که سر قفلی را به شکل اختیاری مورد انتقال قرار دهد که یا موجر جدا از عقد اجاره این اجازه را به او داده و یا این که در قرار داد اجاره این حق را به او داده باشد یعنی به این صورت باشد که در قرارداد اجاره اشاره به حق انتقال به غیر را دارد شده باشد و متوجه باشید که در حالتی که این جمله و یا جمله ای که این معنا را داشته باشد نیامده باشد کسی که صاحب سر قفلی است اجازه ندارد آن را به سایر انتقال دهد.

حال اگر صاحب سر قفلی حق انتقال به غیر را دارد باید حتما متذکر شد که انتقال باید با سند رسمی حاصل شود و حتی اگر قرارداد وی با موجر طبق سند عادی باشد باز هم ضروری است که سر قفلی به شکل سند رسمی انجام شود و منتقل گردد.

اما انتقال قضایی:

چندی پیش بیان کردیم که فردی حق انتقال سر قفلی را دارد که در قرارداد اجاره حق انتقال به آن فرد داده شده باشد.

در این لحظه به طور مثال شما شخصی را فرض کنید که صاحب سر قفلی محلی باشد اما در قرارداد اجاره بدون حق انتقال به غیر است و همچنین موجر هم اجازه منتقل کردن به او نداده است در چنین حالتی دیگر هیچ راهی نیست که حق خودش را بسپارد و واگذار نماید؟ چه الزامات قانونی برای انجام این کار مفید است؟

در این خصوص که مستاجر فاقد حق منتقل کردن به غیر است و همین طور مالک هم از خرید سر قفلی دوری میکند مستاجر اجازه دارد به دادگاه رجوع کند و مجوز منتقل کردن حق سر قفلی را اخذ کند و در حالتی که نمی توان موجر را پیدا کرد یعنی به موجر دسترسی نباشد باز هم مستاجر اجازه دارد با رفتن به دادگاه و مجهول المکان معرفی کردن کوجر اجازه منتقل نمودن حق سر قفلی را از دادگاه بگیرد و طبق آن اجازه سر قفلی را به سایر واگذار کند این نوع انتقال بر اساس ماده نورده قانون روابط موجر و مستاجر سال هزار و سیصد و پنجاه و شش است که مدت زمانی شش ماهه داشت و منتقل کردن سر قفلی به دیگری را بدون پرداختن مبلغ خاصی به موجر داده است در این ماده نکته ای گفته شده که چنانچه مستاجر به مورد اجاره بی نیاز است ولی در فکر منتقل کردن به شخص دیگر است لازم است برای این حالت از منتقل کردن دادخواستی با نام تجویز انتقال منافع را به دادگاه تحویل گرداند که در جریان رسیدگی کردن در دادگاه موجر و همین طور مستاجر به دادگاه دعوت میشوند و در این موقع ابتدا از موجر سوال پرسیده میشود که این سوال در این رابطه است که قصد خرید سر قفلی را دارد یا نه چنانچه خریدار این حق بود که موضوع تمام است ولی در صورتی که خریدار نباشد یعنی موجر نخواهد سر قفلی را بخرد دادگاه باید به صادر شدن اجازه انتقال بپردازد این مجوز به مستاجراین اجاز را میدهد که سر قفلی را انتقال دهد و موقعی که انتقال انجام شد دادگاه به وسیله اجرای احکام به نام خریدار سند رسمی صلح سر قفلی ترتیب میدهد این نوع انتقال است که به انتقال قضایی سر قفلی معروف شده است.

توضیحی برای انتقال از نوع قهری:

یکی دیگر از انواع انتقال سر قفلی انتقال غیر ارادی  و قهری است که طبق آن موقعی که صاحب سر قفلی میمیرد حق سر قفلی او به شکل قهری به وارثان او میرسد و انتقال می یابد و از آن موقع به بعد وارثان به عنوان صاحب سر قفلی شناخته میشوند.

در ادامه به ضمانت اجرای انتقال به غیرکه فاقد این حق است میپردازیم:

صاحب سر قفلی که بی اجازه موجر و یا بدون ذکر گردیدن در قرارداد آن را انتقال میدهد متخلف معرفی میشود و به همین دلیل برای او ضمانت اجرایی موجود است به این شکل که اگر صاحب سر قفلی این کار را کند موجر این اجازه را دارد که در مرجع ذی ربط دعوا حاصل نماید و خالی کردن مورد اجاره را از دادگاه بخواهد البته باید توجه کرد که بر این اثر نصف حق سر قفلی سقوط میکند و تنها نصف دیگر آن داده میشود.

همان طور که تا این جا فهمیدیم مستاجر هیچ حقی در منتقل نمودن حق سر قفلی به فرد دیگر ندارد غیر از این که از این حق در قرار داد اجاره نام برده شده باشد و یا این که اجازه این کار را از مالک گرفته باشد و در حالتی که مالک مجوز انتقال را نداده باشد و خودش هم از خرید آن دوری کند مستاجر با رفتن به دادگاه میتواند اجازه منتقل نمودن سر قفلی را بگیرد و بعد طبق همان مجوز میتواند انتقال را انجام دهد.

همچنین اشاره کردیم که در حالتی که انتقال بدون داشتن اجازه باشد و یا اصلا شخص چنین حقی نداشته باشد نصف مبلغ سر قفلی منتفی میشود و تنها نصف دیگر میماند حال میخواهیم مواقعی را ذکر کنیم که مستاجر با این که فاقد حق انتقال است اما انتقال را انجام میدهد ولی با این حال شامل ضمانت اجرایی که در بالا گفته شد نمیشود.

یکی از مورد های مهمی که مشمول ضمانت اجرا نمیباشد انتقال ورثه به ورثه است. یعنی اگر صاحب سر قفلی بمیرد و حق متوفی به شکل قهری و غیر و ارادی به وراث انتقال یابد هر کدام از ورثه ها اجازه دارند حق خود را به یکی دیگر از وراث انتقال دهد ورثه در قبال هم غیر حساب نمیشوند یعنی اصلا احتیاج نیست در قرارداد ذکر گردیده باشد و یا مالک از قبل فوت این جازه را داده باشد.

به عنوان مورد بعدی انتقال بین شرکا را نام میبریم و هر کدام از افرادی که در حق سر قفلی با هم دارای شراکت باشند اجازه دارند حق خود را به شریک دیگری انتقال دهند و هیچ نیازی به شرایط گفته شده که در قبل به آن پرداختیم نیست و همچنین ضمانت اجرایی وجود ندارد که این به خاطر همین موضوع است که شرکا در قبال یک دیگر غیر حساب نمیشوند.

در انتها به انتقال در خصوص ورثه درجه اول میپردازیم و بحث را پایان میدهیم:

منظور از وراث درجه اول بچه های متوفی است پرسش مهم در این قسمت آن است که آیا پدر و مادر اجازه دارند حق سر قفلی خود را فاقد رعایت کردن شرایط به بچه های خود انتقال دهند؟ و یا این که کلا بچه ها غیر حساب میشوند؟ پدر و مادراجازه همچین کاری دارند؟

تعدادی از سر قفلی داران به این خاطر که پس از مردن آن ها ورثه به منظور انتقال قهری سر قفلی لازم به پرداختن مالیات میشوند قبل از این که بمیرند به کارهای منتقل نمودن حق سر قفلی به بچه ها میپردازند بدون آن که این حق در قرارداد اجاره ذکر گردیده باشد و یا این که موجر مجوز این را داده باشد لازم به ذکر است که برای منتقل نمودن حق سر قفلی به بچه ها لازم است صاحب سر قفلیان حق را داشته باشند و یا این که  مجوز مالک باشد  و یا دیگر مجوز دادگاه داشته باشد چون که باید توج کرد بچه ها جزو غیر حساب میشوند.