غرامات قابل مطالبه ضمان درک 

خسارات ناشی از بطلان بيع (از جمله ناشی از مستحق للغير بودن مبيع) شامل افزایش قیمت مورد معامله، پس از عقد نبوده، بلکه شامل مخارج و خساراتی است که مشتری در معامله متحمل می‌شود، نظير مخارج دلالی تنظیم سند رسمی و امثال آن.

بيع - بطلان عقد - خسارت - ضمان درک - قیمت روز املاک

مستندات: مواد ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی

دادنامه: ۱۳۴۹ ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۶۰ مورخ: ۲۷/۱۰/۱۳۹۱

رأی دادگاه

در خصوص دعوی خواهان آقای روح. با وکالت آقای د.الف، به طرفیت خوانده آقای ی، ف. با وکالت آقای س.ر، به خواسته صدور حکم بر ابطال مبایعه نامه مورخه ۵/۶/۱۳۸۲ به لحاظ مستحق للغير درآمدن مبیع و مطالبه مبلغ ۰۰۰/۱۶۶/۳۶۸ ریال بابت ثمن معامله و غرامت وارده به شرح خواسته و اعسار از پرداخت هزینه دادرسی. با این توضیح که وکیل خواهان بیان داشته موکل به دلالت مبایعه نامه ۵/۶/۱۳۸۲ مبادرت به خرید یک واحد مسکونی به متراژ ۸۰ متر مربع از آقای خوانده می‌نماید و متعاقب آن ملک را به اشخاص دیگر واگذار می‌نماید، تا اینکه بعد کاشف به عمل می‌آید ملک مستحق للغير بوده و کمیسیون ماده صد شهرداری، حکم تخریب آن را به جهت اینکه کاربری آن پارکینگ است، صادر نموده است. سپس خریداران به طرفیت خواهان این پرونده به خواسته مطالبه خسارت، دادخواست تقدیم نموده، در نهایت مشارالیه به پرداخت مبلغ ۳۵ میلیون تومان حسب نظرية کارشناس از بابت ثمن مأخوذه در حق خریداران محکوم شده و حکم اجرا می‌گردد؛ لذا با تقدیم این دادخواست، تقاضای صدور حکم بر خواسته را نموده است، وکیل خوانده در مقام دفاع، اولا: بیان می‌دارد خوانده از پارکینگ بودن ملک مطلع بوده؛ ثانية: مورد می‌تواند از موارد عیب مبیع باشد که خواهان می‌توانست در فرجه مقرر در قرارداد اقدام به فسخ معامله نماید که این عمل را انجام نداده و عدول از فسخ برداشت می‌گردد. دادگاه توجه به مراتب فوق و بنا به دلايل ذيل، دعوی مطروحه را وارد و ثابت می‌داند. اولا: با توجه به محکومیت خواهان در حق خریداران قبل ملک مشارالیه، طبق قاعده رجوع، حق اقامه دعوی علیه خوانده را داشته و در صورت عدم جبران خسارت وارده بر خواهان از حیث مورد، از مصادیق دارا شدن ناعادلانه خوانده به حساب خواهد آمد؛ ثانیا به دلالت ادله ابرازی خواهان مشتمل بر کپی قولنامه ۵/۶/۱۳۸۲ و دادنامه‌های صادره از شعبه محترم ۱۸۹ بدوی و تجدیدنظر استان تهران به شماره‌های ۳۴۷ و ۵۸۷، هم چنین جوابیه شماره ۲۴/۱۳۶۰۹/۵۱۸ مورخه ۲۰/۳/۱۳۹۱ شهرداری منطقه ۱۸ تهران، وقوع معامله در قالب عقد بیع بین خواهان و خوانده و تخلف ساختمانی در ملک موضوع خواسته، ناظر به تبدیل ۷۰/۸۶ متر مربع از فضای پارکینگ ساختمان در طبقه همکف به مسکونی در پلاک ثبتی ... و صدور رأی به جمع آوری و اعاده محل به حالت مجاز پارکینگ، محرز و مسلم بوده، که این موضوع می‌تواند بر اساس و ارکان معامله انجام یافته، خدشه وارد نماید. هر چند در متن مبایعه نامه استنادی مورد معامله یک واحد مسکونی (پارکینگ) درج و تعریف گردیده و در نگاه اول چنین برداشت می‌گردد که خریدار (خواهان) با علم به فساد در معامله، اقدام به خرید ملک نموده، ولی آنچه از عرف معاملاتی مشابه استنباط می‌گردد و همچنین متن مندرج در ظهر مبایعه نامه حکایت دارد، آن است که فروشنده با پذیرش حق فسخ معامله در صورت تخریب ملک توسط شهرداری یا ارگان‌های دیگر به نوعی مسئولیت امر را پذیرفته، و این موضوع باعث مغرور گردیدن خواهان برای معامله گردیده است. علاوه بر آن، یکی از شرایط مبيع آن است که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع نباشد، در حالی که در مانحن فيه تبدیل پارکینگ به مسکونی و فروش آن به اشخاص، طبق مقررات ساختمان و شهرداری ممنوع بوده و در نتیجه انجام این معامله باطل بوده است؛ تانية: یکی از جهات دیگر بطلان این معامله آن است که با اوصافی که ذکر شد، مبیع قانون مالیت نداشته و معامله محکوم به بطلان بوده؛ زیرا در معاملات بین افراد اصل میری مبيع از عیوب حاکم فرماست و عقلایی نیست که خریدار در مقابل مال معیوب، ثمن پرداخت نماید. همچنین از بابت ضمان درک و مستحق للغير در آمدن مبیع نیز بطلان معامله قابل تأمل است؛ زیرا طبق مقررات شهرداری و اصول معماری ساختمان فضای پارکینگ قانون اختصاص به کل یا بعضی ساکنین داشته و معامله آن به صورت مسکونی، معامله در حق دیگران نیز می‌تواند تلقی گردد. علی ای حال دادگاه توجهاً به مراتب فوق و اظهارات شهود پرونده و عرف حاکم در چنین معاملاتی مشابه و نظریه کارشناس رسمی منتخب دادگاه که در جریان اجرای قرار کارشناسی صادره از محکمه تنظیم و ارائه گردیده، و عدم مبانیت نظریه مذکور، با اوضاع و احوال مسلم قضیه و مصون ماندن دعوی مطروحه و مستندات ابرازی از هرگونه دفاع مؤثر خوانده و وکیل ایشان، همچنین با احراز استحقاق خواهان به دریافت خسارت ناشی از بطلان معامله به نرخ عادله روز و مستندا به مواد ۱۰، ۳۴۸، ۴۳۴، ۲۹۰ و ۳۹۱ از قانون مدنی و مفهوم و وحدت ملاک ماده ۴۲ قانون ثبت و مواد ۵۱۵، ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی و قاعدتين تسبیب و غرور از قواعد فقهی، حکم بر بطلان معامله منعقده موضوع قرارداد عادی ۵/۶/۸۲ و محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ مجموع ۰۰۰/۱۶۶/۳۶۸ ریال از بابت ثمن معامله با احتساب غرامت به نرخ عادله روز و خسارت ناشی از پرونده‌های قبل و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری بوده، ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۸۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران - آژیده

رأی دادگاه

تجدیدنظرخواهی آقای ی.ف. با وکالت آقای سر به طرفیت آقای رخ. از دادنامه شماره ۳۲۱ – ۲۶/۴/۹۱ صادره از شعبه ۱۸۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران از جهت صدور حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مازاد برثمن معامله و خسارات دادرسی در پرونده کلاسه ۸۸۰۵۸۴ این دادگاه، موجه و وارد می‌باشد. زیرا با احراز بطلان عقد، موضوع قول نامه عادی مورخ ۵/۶/۸۲، مطابق ماده ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی، فروشنده باید ثمن مبیع را مسترد نموده و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع، باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید و خسارات مزبور، شامل افزایش قیمت مورد معامله پس از عقد نبوده، بلکه شامل مخارج و خساراتی است که مشتری در معامله متحمل می‌شود، نظير مخارج دلالی تنظیم سند رسمی و امثال آن؛ و دادنامه تجدیدنظرخواسته در آن بخش که بر اساس نظریه کارشناس رسمی فروشنده (تجدیدنظرخواه) را علاوه بر ثمن معامله (۰۰۰/۰۰۰/۸۷) ریال به پرداخت بهای روز ملک مورد معامله معادل ۰۰۰/۰۰۰/۳۶۰ در حق خریدار (تجدیدنظرخوانده) محکوم نموده، به لحاظ مخالفت با مقررات قانونی، مخدوش و مستلزم نقض می‌باشد. بنابراین ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی، به استناد بند ه- و ج ماده ۳۴۸ و صدر ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامه تجدیدنظرخواسته در بخش مذکور مازاد بر مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۸۷ ریال بابت ثمن معامله و خسارات دادرسی شامل یک میلیون و پنجاه هزار تومان هزینه دادرسی مرحله تجدیدنظر و۵۸۶۶۰۰۰ ریال مرحله بدوی و صد و هشتاد هزار تومان هزینه کارشناسی، در پرونده کلاسه فوق الذکر و همچنین خسارات دادرسی در دعوی حاضر نقض گردیده و با توجه به دلایل و مستندات مذکور، حکم به بطلان دعوی مازاد بر مبالغ مذکور صادر و اعلام می‌شود. این رأی قطعی است.

 رئیس شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه

فارسیجانی - اقتصادی