به لحاظ شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه این عنوان ( قولنامه )که زاده عرف و اندیشه های حقوقی امروزه  جای خود را باز نموده و اصطلاحی مقبول و شناخته شده در میان مردم می باشد و نیز قسمتی از دعاوی محاکم ناشی از عدم اجرای تعهداتی است که در قولنامه ها آمده است و یا از این سند ایجاد می گردد

قولنامه در لغت به معنی وعده انجام دادن کار و در محاوره مترادف( قرار) به کار برده شده ( قول و قرار) است .مثال: دو نفری می خواهند خودرویی را بین خود معامله نمایند انتقال خودرو به خریدار نیاز به مدارکی دارد که در قانون پیش‌بینی شده از جمله این که فروشنده لازم است عوارض شهرداری ، تسویه خلافی و.......... را تهیه نماید و از طرفی هم امکان دارد خریدار ثمن معامله را نقدا در اختیار نداشته باشد و هر کدام برای فراهم نمودن آنها نیاز به وقت و زمانی داشته باشند تا بعد از اینکه مقدمات کار آماده شد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند، هر چند امروزه متاسفانه با وجود ماده ۲۹ قانون راهنمایی و رانندگی که به صراحت بیان نموده نقل و انتقال خودرو باید در دفتر اسناد رسمی  انتقال و ثبت شود متاسفانه عده‌ای صرفاً با برگ سبز اقدام به نقل و انتقال خودرو می نمایند که این امر ممکن است عواقب  سختی برای انها به دنبال داشته باشد.

 از قولنامه تعریفی در  متون قانونی دیده نمی‌شود ولی در اصطلاح سندی است که خریدار و فروشنده و طرفین عقد به طور کلی قبل از انجام معامله تنظیم می نمایند تا در فاصله قول و معامله فروشنده مورد معامله را به دیگری نفروشد و خریدار هم آن را بخرد.

آثار این قرارداد انجام عقد دیگری است که منظور اصلی طرفین می باشد و این قرارداد مقدمه‌ای است برای رسیدن به قرارداد اصلی به همین جهت بعضی از اساتید حقوق این را پیمان مقدماتی یا پیش قرارداد یا وعده قرارداد و قولنامه نامیده‌اند.

همانطور که گفته شد قولنامه پیش قراردادی است که طرفین منعقد می نمایند تا ملزم به انعقاد  عقد اصلی بشوند .پس در این سند که طرفین آن به عنوان فروشنده و خریدار نامیده می‌شوند  این امر دلالت بر خرید و فروش (وقوع بیع) ندارد عرف نیز افاده بیع  از قولنامه نمی‌نماید.رویه  محاکم و هیئت عمومی دیوان عالی کشور هم درباره ماهیت قولنامه مشخص نیست و ارای متفاوتی از این مراجع تا به حال صادر شده است توصیف اسناد عادی که اشخاص برای خرید و فروش خود می‌نویسند یکی از دشواری های زمان ما شده است ،متاسفانه در اثر دخالت های مقام های اداری و صدور فتواهای متعارض و نسنجیده از سوی مقاماتی که صلاحیت  اظهار نظر در این زمینه ندارند و دخالت‌های شورای نگهبان و بی‌اعتنایی بر مفاد قوانین موجود، رویه قضایی به شدت در این‌باره سرگردان و آشفته شده است چنان  که هیچ وکیلی نمی تواند حدس بزند که سرنوشت دعوا به کجا می‌انجامد و دادرسی که با آن روبرو می شود به اعتبار قولنامه باوردارد یا آن را مردود می شمارد و اگر باور دارد سند را نشانه وقوع بین می داند یا مقدمه آن.در خصوص ماهیت حقوقی قولنامه دو نظر عمده وجود دارد .

الف ) قولنامه تعهد به انتقال است :

 طرفداران این نظریه استدلال می نمایند که قولنامه قراردادی است در شمول قراردادهای ماده ۱۰ قانون مدنی که طرفین در مقابل هم متعهد به انجام عمل و امری می گردند لذا هر یک از آنها که از انجام تعهد خودداری کند از طریق دادگاه می‌توان او را ملزم به انجام تعهد نمود هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رای اصراری شماره 263570/12/42 همین نظر را اتخاذ نموده است .این طرز فکر طرفداران نسبتاً زیادی در محاکم دارد و آرای متعددی هم از شعب دیوان عالی کشور و سایر دادگاه های بدوی و تجدیدنظر صادر گردیده در مورد اینکه وعده بیع الزام آور است بین حقوقدانان اتفاق نظر می باشد .

ب) قولنامه سند بیع است:

عده ای معتقدند هرگاه از مفهوم و منطوق این سند احراز شود که طرفین صیغه عقد را جاری نمودند سند مرقوم سند بیع است و چنین استدلال می نمایند که ارکان بیع پس از توافق و تراضی  است که صورت می‌گیرد و با ایجاب و قبول واقع می‌شود ثبت بیع در دفتر اسناد رسمی از الزامات قانونی است و فرع بر عقد مذکور است و مسئله منافاتی با مواد ۴۷ و ۴۶ قانون ثبت ندارد. درست است که سند عادی بیع غیر منقول در ادارات مورد استناد و پذیرش نمی‌تواند باشد (ماده ۴۸ قانون ثبت )ولی دلیل بر وقوع بیع خواهد بود و الزام  فروشنده را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه  اسناد رسمی میتوان خواست .(رای شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور)

 در واقع پرسش اساسی برای رسیدن به پاسخ درست این است که آیا اثر مستقیم قولنامه تملیک است یا ایجاد دین ؟

حقوق مالی را که عبارت از حق انسان برشی ء به حق عینی و حق دینی  تقسیم شده است حق عینی حقی  است که شخص به به طور مستقیم و بی واسطه نسبت به چیزی پیدا می کند و حق دینی حقی  است که شخص نسبت به دیگری پیدا می‌کند و به موجب آن می‌تواند انجام کاری را از او بخواهد.

 مثال :قولنامه‌ای مبنی بر فروش مال غیرمنقول بین دو نفر تنظیم می شود آیا اگر مال موضوع قولنامه درید فروشنده یا دیگری باشد با این سند می‌توان خلع ید متصرف را درخواست نمود ؟ جواب خیر است  زیرا اگر قولنامه را تعهد به انتقال در نظر بگیریم فروشنده دینی برذمه اش  استقرار یافته و آن انتقال موضوع قولنامه  به خریدار است  و تا انتقال واقع نشود حق مسلم خریدار برمال موضوع قولنامه که حق عینی است به وجود نمی‌آید ،اما اگر قولنامه را سند بیع تلقی نماییم از آنجا که بیع اموال غیرمنقول عقد تشریفاتی است و تا به  صورت رسمی در دفترخانه ثبت نشود عقد واقع نمی گردد لذا سند مرقوم قابل استناد نمی باشد و حقی  بر مال موضوع قولنامه برای خریدار ایجاد نمی‌شود. در حالت اول به جهت اینکه فروشنده تعهدی را گردن گرفته است در صورت امتناع اجبار او را به اجرای تعهد از دادگاه می‌تواند خواست این مکانیزم حق دینی است و اگر دیگری الزام به تعهد را راکه انتقال مال موضوع  قولنامه است نمی توان مطالبه  نمود.

سوالی که مطرح میشود این است که اگر فروشنده قبل از مراجعه به دقتر اسناد رسمی  موضوع قولنامه را به صورت رسمی به غیر انتقال نماید باید چه کرد؟

 اگر قولنامه ایجاد تملیک نماید خریدار باید حق داشته باشد آن مال را در ید  هر کسی حتی فروشنده یا غیر باشد مطالبه نماید دادرسانی که اعتقاد دارند با قولنامه عقد بیع واقع می شود آثار آن عقد را که همان تسلیم مبیع به خریدار است و به عبارت دیگر اجبار فروشنده را به تسلیم آن مال مینمایند حال باید در اندیشه چاره ای دیگر بود راه حلی که عهدشکن را به جای خود نشانده و حرمت پیمان را نگاه دارد این راه حل در صورتی که قولنامه را سند بیع  در نظر بگیریم و انتقال در دفتر اسناد رسمی را فرع بر موضوع قرار داده ایم روشن است  زیرا اگر مبیع  با همان سند تملیک شده باشد انتقال آن به دیگری معامله فضولی است و دادگاه میتواند حکم به ابطال چنین معامله‌ای را بدهد ولی اگر قولنامه را متعهد به بیع قرار دهیم در صورت انتقال آن توسط فروشنده  به غیر یافتن راه ابطال معامله ای که مالک دربیع انجام داده است دشوار تر به نظر می‌رسد  و مقام قضایی نیز باید در تفسیر قرارداد قصد طرفین را نیز در نظر بگیرد و اگر قصد طرفین انجام بیع بود قولنلمه را (بیع)  در نظر گرفته و انتقال در دفتر اسناد رسمی را فرع بر بیع در نظر بگیرد و اگر قصد طرفین تعهد بوده و طرفین متعهد شده باشند که در ایینده بیع را انجام دهند آن را تعهد به انجام بیع در نظر بگیرند  تفسیر این موضوع نیز با راهتی با دقت به مفاد سند عادی  قابل استخراج میباشد.

محمد آذرنژاد وکیل پایه یک دادگستری