فسخ فوری قرارداد اجاره به شرط تملیک توسط وکیل متخصص قراردادهای اجاره

عدم پرداخت اقساط اجاره از سوی گیرنده وام بانکی اجاره به شرط تملیک (مستأجر) موجب حق فسخ برای بانک وام دهنده (موجر) و تقاضای تخلیه می‌شود.

حقوق بانکی - وام بانکی- اجاره به شرط تملیک - عدم پرداخت - حق فسخ

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۰۸۳۶ تاریخ: ۵/۷/۱۳۹۱

 رأی دادگاه

در خصوص دعوی بانک با نمایندگی آقای الف. ش. به نشانی تهران و با وکالت خانم ط.س. به طرفیت آقای ح. ک. به خواسته صدور حکم به ۱- تأیید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک ۲- تخلیه عین مستأجره یک باب آپارتمان جزء پلاک ۱۱۱۹۱/۲۴۲۶ ثبتی بخش ۱۰ تهران ۳- مطالبه کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل به استناد فتوکپی مصدق قرارداد اجاره به شرط تملیک شماره ۰۱۷۰۷۰۴۰ = ۶/۱۰/۱۳۸۴ و سند قطعی مالکیت ۳۷۳۲ – ۵/۱۰/۱۳۸۴ دفترخانه ۷۰۶ تهران و اظهارنامه ۱۵۲۲۱ – ۲۳/۶/۱۳۹۰ نظر به اینکه به دلالت مدارک و دلایل منضم به پرونده مالکیت خواهان و رابطه استیجاری فی مابین محقق و ثابت می‌باشد و به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک مستأجر متعهد بوده در قبال تصرف و بهره برداری از عین مستأجره در مدت طولانی در برابر اقساط معین به موجر به شرط عدم تخلف مندرج در قرارداد در ملکیت وی درآید و به شرح مدارک تقدیمی و اعلام خواهان، مستأجر از تأدیه چندین فقره اقساط ماهیانه امتناع نموده است نظر به مراتب فوق و اینکه از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه و دلایل آن دفاع و تکذیبی به عمل نیامده است و چون قرارداد مرقوم حسب مقررات مواد ۱۰ و ۲۱۹ و۲۲۰ قانون مدنی و ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۶۲ و قانون الحاق دو تبصره به ماده ۱۵ مصوب ۷۶ و مواد ۱۱ و ۵۷ و ۵۹ و ۶۵ آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۶۲ با اصلاحات بعدی آن و مواد ۶ و ۱۶ و ۱۷ دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوب ۶۲ و مواد ۱ و ۱۵ قرارداد اجاره و بنا به اصل حاکمیت آزادی اراده و اصل صحت و لزوم قراردادها و اجرای تعهدات نسبت به متعاقدين أن معتبر و لازم الاتباع و در حکم اسناد لازم الاجراء می‌باشد و چون به شرح مندرجات آن خوانده به عنوان مستأجر متعهد به تأدیه اقساط طبق شرایط اشتراطی در هر ماه از انعقاد تا انقضاء قرارداد بوده و خوانده دلیلی بر تأدیه اقساط ماهیانه ارائه ننموده و تخلف خوانده از تعهدات خود محرز می‌باشد و با تنقیح مناط و اتخاذ ملاک از مقررات مواد ۲۳۹ و ۲۴۰ قانون مدنی و مواد ۳ و ۴ و ۱۱ قرارداد اجاره در صورت عدم ایفای تعهدات خوانده برای خواهان حق فسخ ایجاد خواهد شد. بنابراین با احراز تخلف خوانده از انجام تعهدات خود و اعمال حق فسخ از سوی خواهان اعتباری برای آثار حقوقی قرارداد یاد شده در مدت باقیمانده متصور نمی‌باشد لذا فسخ قرارداد یاد شده در این صورت از مفروضات قانونی و نتیجه عملی مراضات حاصله في مابین طرفین در حین انعقاد قرارداد می‌باشد و چون با احراز تخلف خوانده از انجام تعهدات خود حسب مقررات ماده ۲۲۱ قانون مدنی و مواد ۴ و ۱۱ و ۱۲ قرارداد اجاره مذکور مشارالیه مسئول استرداد عین و جبران خسارات وارده به خواهان با رعایت مواد ۲۲۶ و ۲۲۷ همان قانون مدنی خواهد بود و چون در مانحن فیه از طرف خوانده دلیلی که نافی مسئولیت وی در تأخیر انجام تعهدات و بروز خسارات به خواهان باشد ابراز نشده است و میزان خسارت و مسئولیت خوانده در قرارداد فی مابین معلوم و مشخص می‌باشد و قراردادهای خصوصی که بر مبنای حاکمیت اراده طرفین منعقد گردیده و با توجه به اصول لزوم و صحت نسبت به طرفین معتبر است و طرفین مکلفند تعهداتی را که تقبل نموده‌اند ایفاء و اجرا نمایند و خوانده دلیل بر ایفای تعهد خویش اقامه ننموده‌اند و قراردادهای تنظیمی مادامی که اقاله یا فسخ یا به حکم قطعی مقامات قضائی ابطال نشده باشد به قول و اعتبار خود باقیست و مدافعات وکیل خوانده بر صوری بودن قرارداد فاقد محمل قانونی است و استناد وی به مواد ۴۶۰ و ۴۶۱ و ۴۶۳ قانون مدنی با توجه به استدلالات مذکور در فوق و اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک مطابق مواد ۵۷ الی ۶۵ آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۶۲ با اصلاحات بعدی آن و مواد ۱ الی ۱۷ دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوبه ۶۲ جزء عقود معین محسوب و اینکه عرف تجارت شرایط آن را معین می‌کند درخور پذیرش و قابل توجیه نیست و از ناحیه وی هیچ گونه دلیل و مدرکی که ایفای تعهد يا اسقاط آن را اثبات کند به دادگاه تقدیم نگردیده؛ فلذا دادگاه دعوی خواهان را وارد تشخیص و مستند به مواد ۲۱۹ و ۲۲۱ و ۲۲۶ و ۲۲۷ و ۲۳۰ و ۲۳۹ و ۲۴۰ و ۳۹۹ و ۴۵۶ و ۴۹۰ قانون مدنی و مواد ۵۷ و ۶۵ آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب ۶۲ و مواد اور قانون مسئولیت مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر تأیید فسخ عقد اجاره به شرط تملیک و تخلیه و انتزاع بد خوانده از عین مستأجره صادر و اعلام می‌دارد. ضمنا خوانده محکوم به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۲۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۷۰۰۰۰۰ ریال بابت حق الوکاله وکیل در حق خواهان می‌باشد و نسبت به مازاد حق الوکاله به لحاظ عدم ابطال تمبر مالیاتی دعوی مسموع نیست، رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئيس شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران - نیک بخش

رأی دادگاه

تجدیدنظرخواهی آقای ح. ک. به طرفیت بانک از دادنامه شماره ۱۰۲۰ مورخ ۲۱/۱۲/۹۰ شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن رأی به تأیید فسخ عقد اجاره به شرط تملک موضوع قرارداد شماره ۱۷۰۷۰۴۰ مورخ ۶/۱۰/۸۴ و تخلیه و انتزاع بد مشارالیه از عین مستأجره موضوع قرارداد مذکور صادر گردیده است موجه و وارد تشخیص داده نمیشود زیرا جهات تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق احصاء شده در ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی انطباق نداشته و دادنامه تجدیدنظرخواسته با رعایت اصول و قواعد دادرسی اصدار یافته است ایراد و اعتراض موجه و مدلی که موجبات نقض آن را فراهم آورد به عمل نیامده است به استناد ماده ۳۵۸ از قانون مرقوم ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید و استوار می‌گردد. رأی صادره قطعی است.

مستشاران شعبه اول دادگاه تجدید نظر استان تهران

رضائی – صلاتی