مصادیق تعدی و تفریط و تصرف لازمه استفاده بهینه مورد عین مستاجره در دعاوی قرارداد اجاره

برابر قاعده حقوقی آذن در شي اذن در لوازم آن است، نصب تجهیزانی که بدون آنها، ادامه کار را برای مستأجر مواجه با مشکل کند از مصادیق تعدی در مورد اجاره نیست.

اجاره - تخلیه - تعدی و تفریط - قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

مستندات: بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶

رأی دادگاه

در خصوص دعوی آقایان و خانم‌ها ن.ع ر.ع. فرزند ن. و ع.، ع. ع.، ح. ع.، ف. گ. فرزند ح. و ح.ج. فرزند ه. با وکالت آقای ع. پ. به طرفیت بانک ملی ایران مبنی بر صدور حکم به تخلیه عین مستاجره که به صورت بانک ملی می‌باشد. به لحاظ تعدی و تفریط و نیز محکومیت خوانده به پرداخت خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و کارشناس و وکیل خواهانها توضیح داده است که خواهان‌ها مالكين رسمی پلاک‌های ۱۴۲ لغایت ۱۴۴ و ۱۴۷ واقع در بخش ۲ تهران [می‌باشند که] حسب سوابق موجود مستند به اجاره نامه‌های رسمی ۱۴۱۰۰- ۱۵/۱۲/۴۵ و ۱۴۸۲۷ – ۲۸/۹/۴۷ و ۱۵۴۷۹ – ۳۰/۱۰/۴۹ و ۱۶۶۲۱ – ۱/۶/۵۵ و اجاره نامه عادی مورخ ۷/۱/۱۳۷۶ جمعاً هشت باب مغازه به کیفیت مندرج در اجاره نامه‌های استنادی به اجاره بانک ملی در آمد. آن چنان که از مفاد اجاره نامه‌ها مستفاد استاء مستأجرين حق تعمیرات اساسی و دخل و تصرف در بنا را تحت هیچ شرایطی نداشته است مع الاسف به نحوی که نظریه کارشناس مجری تأمین دلیل حکایت دارد متصدیان بانک مستأجر) بدون کسب اجازه از موجرین و یا حکم قانونی راسة مبادرت به انجام تعمیرات اساسی و نیز تغیرات اساسی در کیفیت بتا و اطاقها نموده حتی بخش هایی که خارج از بنا بوده را نیز در جهت توسعه فضای مورد اجاره مسقف و ملحق به داخل بنا نموده‌اند علاوه بر آن با تخریب بنا اقدام به نصب و استقرار سیستم سرمایشی و گرمایشی بر نمای بیرونی بنا و بشقاب (دیش) ماهوارهای نموده‌اند که تمامی اقدامات فوق از مصادیق بارز و غیر قابل انکار تعدی و تفریط در مورد اجاره تلقی می‌گردد فلذا با توجه به مراتب معنونه و مستندات ابرازی حکم به محکومیت خوانده به شرح ستون خواسته مورد استدعاست دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدرک استنادی شامل کپی مصدق اجاره نامه رسمی به تعداد چهار فقره و یک فقره اجاره عادی و صورت جلسه تأمین دلیل و استماع اظهارات وکلای طرفین موضوع جهت بررسی تغییرات انجام یافته به کارشناس ارجاع و کارشناس رسمی دادگستری اعلام داشته ۱- محدوده مورد اجاره به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ ۱۰/۲/۸۶ که توسط مهندس شهرداری از محل به عمل آمده است و از محل اندازه گیری نموده میزان مساحت طبقه همکف را ۳۰/۵۰ متر مربع اعلام نموده در صورتی که مساحت طبقة همکف طبق اندازه گیری انجام شده برابر ۲۸/۸۸ متر مربع است که از این مساحت ۶۱ متر مربع سالن بانک و ۲۸/۲۷ متر مربع نورگیر مشاعی واقع در شرق بانک می‌باشد که ضمیمه بانک شده است در نتیجه ۵۰/۱۰ متر مربع به سالن و ۲۸/۲۷ متر مربع قسمت نورگیر به سالن بانک اضافه شده است که قسمت نورگیر بر روی کروکی پیوست با حرف و با رنگ نارنجی نمایان شده است و به عبارت دیگر خوانده در این قسمت به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است و در این قسمت خوانده یک توالت در جنوب نور گیر احداث نموده و قسمت دیگر نورگیر را به سالن اصلی بانک اضافه نموده است و ضمنا راه پله ای نیز برای ارتباط به طبقه اول در این قسمت احداث نموده است در طبقه اول نیز که روی طبقه همکف قرار دارد نور گیر مجددا به سالن اصلی بانک به مساحت ۲۸/۲۷ متر مربع اضافه شده است و خوانده در جنوب این قسمت نورگیر یک آبدارخانه احداث و بقیه قسمت نورگیر را به راه پله و سالن در طبقه اول اضافه شده است که این قسمت تجاوز شده نیز بر روی کروکی پیوست در قسمت په با حروف و با رنگ زرد نمایان شده است و در نتیجه خوانده در طبقه اول نیز به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است ۳- خوانده در نمای غربی و داخل پاساژ در طبقه همکف سه دستگاه اسپیلت یونیت و در طبقه اول نیز سه دستگاه اسپیلت نصب نموده و در این قسمت نیز به نمای مشاعی داخل پاساژ تجاوز نموده است ۴- خوانده درب کلیه مغازه‌های طبقه اول در داخل پاساژ از آهن پروفیل بوده که در چهار باب مغازه طبقه اول را از آهن پروفیل به آلومینیم تغییر داده است ۵- خوانده در طبقه اول در قسمت جنوب یک قسمت را جدا نموده و آن را به نماز خانه تبدیل نموده است و در بازدیدی که از پشت بام به عمل آمد مشاهده گردید که خوانده در قسمت جنوب پاساژ در پشت بام یک دیش ماهواره نصب و کابل‌های آن را به شعبه بانک ارتباط داده است و از این طریق نیز خوانده به مشاعات تجاوز نموده است که نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ شد بانک ملی به نظریه کارشناس اعتراض نمود که موضوع به هیأت سه نفره کارشناس ارجاع گردید و هیأت سه نفره کارشناس پس از بررسی اعلام نمودند الف - با توجه به مراتب مندرج بند ۶ گزارش ملاحظه می‌گردد که مقدار ۶۵ متر فضای اولیه واحدهای طبقه همکف بوده است و مقدار ۷۷/۲۶ – ۶۴/۲۰ + ۱۳/۶ متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبل در طبقه همکف می‌باشد.ب- با توجه به مراتب مندرج در بند ۷ گزارش ملاحظه می‌گردد که ۶۵ متر مربع فضای اولیه واحدهای طبقه اول بوده و مقدار ۵۹/۲۳ = ۶۵ – ۵۹/۸۸ متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبلی در طبقه اول می‌باشد ج- موارد مندرج در بندهای ۸ و ۹ و ۱۰ و ۱۱ و ۱۲ گزارش اصلاحی همگی صورت پذیرفته و مورد تأیید هیأت می‌باشد که نظریه هیأت سه نفره کارشناس به طرفین ابلاغ و بانک ملی نسبت به آن اعتراض نمود که موضوع به هیأت ۵ نفره کارشناس ارجاع گردید هیأت ۵ نفره پس از بررسی اعلام داشتند یک - با ضمیمه شدن فضای نور گیر که جزء مشاعات بوده است به زیر بنای مورد اجاره فضای مفید در طبقه همکف به ۵۹/۸۸ متر مربع افزایش یافته است دو - راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر احداث شده است سه - در طبقه همکف و اول خوانده با استفاده از قسمتی از فضای مشاعی نورگیر اقدام به احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه نموده است چهار - در نتیجه اقدامات فوق در قسمتهای مشاعی اسپیلت‌های تهویه و خنک کننده هوا نصب گردیده است پنج - دیگر تغییرات انجام شده از قبیل تعویض دربهای آهنی و تبدیل آن به درب‌های آلومینیوم اگرچه در جهت ارتقاء کیفی ظاهری بوده است لیکن با دیگر نماهای داخلی پاساژ متفاوت است و از این منظر مشابهت نماها تغییر نموده است جهت امور بانکی بر روی پشت بام دیش ماهواره ای نصب گردیده است شش – به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ ۱۰/۲/۸۶ که توسط شهرداری اندازه گیری شده است مساحت طبقه همکف را ۳۰/۵۰ متر مربع اعلام نموده‌اند در حال حاضر مساحت طبقه همکف بدون فضای مشاعی (نورگیر) الحاق شده به طبقه همکف ۶۵ متر مربع و فضای نورگیر الحاقی در حدود ۲۷ متر مربع است که این دادگاه با بررسی اظهار نظر کارشناسان رسمی دادگستری تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره را احراز نموده و به استناد بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام می‌شود این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است.

رأی دادگاه مصادیق تعدی و تفریط و تصرف لازمه استفاده بهینه مورد عین مستاجره در دعاوی قرارداد اجاره 

تجدیدنظرخواهی بانک ملی ایران به طرفیت آقایان ن، ر.، و ، ع.، ح. شهرت همگی ع. و خانم‌ها ف. گ. و ح. ج. نسبت به دادنامه شماره ۲۳۳ مورخ ۲۰/۳/۹۱ صادره از شعبه ۲۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه صادر گردیده موجه و صحیح به نظر می‌رسد زیرا مواردی را که کارشناسان احصاء نموده‌اند نمی‌توان به عنوان تعدی و تفریط موضوع ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر محسوب نموده و نیز از مصادیق ماده ۹۵۱ قانون مدنی که در تعریف تعدی و تفریط آمده به حساب آورد کارشناسان در آخرین اظهار نظر به عنوان هیئت پنج نفره مواردی را که عنوان نموده‌اند عبارت است از ۱- ضمیمه نمودن فضای نور گیر که جزء مشاعات بوده به زیر بنای مورد اجاره و افزایش فضای مفید در طبقه همکف به ۵۹/۸۸ متر ۲- احداث راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر ۳- احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه در فضای مشاعی ۴- نصب اسپیلت‌های تهویه و خنک کننده هوا در قسمتهای مشاعی ۵-تعویض درب‌های آهنی و تبدیل آن به درب‌های آلومینیومی ۶- نصب دیش ماهواره بر روی پشت بام، دادگاه با ملاحظه مصادیق مذکور مشاهده می‌شود که تمامی موارد مندرج در فوق تعدی و تجاوز به قسمت مشاعات ملک بوده و هیچ گونه تعدی و تجاوز در ملک و رقبه مورد اجاره صورت نگرفته بدیهی است مالکين مشاعی که به حقوق آنان لطمه وارد شده و از این حیث متضرر گردیده‌اند از حیث تصرف از بانک ملی شکایت نمایند بنابراین دخل و تصرف بانک ملی در قسمت مشاعات ملک ملک هیچ ارتباطی به ملک و محل مورد اجاره نداشته تا تجدیدنظر خواندگان بتوانند از دادگاه درخواست تخلیه را بنمایند نسبت به نصب تجهیزات ماهواره و اسپیلیت و تعویض پنجره‌ها نیز از آنجایی که برای بانک لوازم مذکور ضروری بوده و بدون آنان ادامه کار مشکل می‌باشد و از طرفی برابر قاعده حقوقی اذن در شي اذن در لوازم آن می‌باشد. بنابراین انجام اقدامات مزبور نیز از مصادیق تعدی نبوده دادگاه مستند به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه مذکور حکم بود دعوی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره قطعی است.