وحدت معنایی سرقفلی و حق کسب و پیشه و عدم تفکیک قانونی این دو در دعاوی حقوقی

قانونگذار در اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه را در یک مفهوم به کار برده است و لذا تفکیک بین این دو و لحاظ ارزش جداگانه برای آنها خلاف قانون است.

اجاره - سرقفلی - حق کسب و پیشه - قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

مستندات: بند ۱ ماده ۱۵ و مواد ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶- در قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

رأی دادگاه

در خصوص دادخواست ۱- آقای م. خ. ۲- خانم ز. م. ۳- آقای م. خ. ۴- آقای م. خ. ۵- آقای م. خ. ۶- آقای م. خ. ۷- آقای م. خ. ۸- آقای م. خ. با وکالت آقای م. ط. به طرفیت آقای الف. ج. با وکالت آقای ر. ک. ۲- آقای م. خ. ۳- آقای ع. م. ۴- آقای ص. خ. ۵- آقای ع. م. ۶- آقای ر. خ. با وکالت آقایان الف.م. و م.ح. به خواسته صدور حکم تخلیه مغازه به علت تجدید بنا از پلاک ثبتی شماره ۳۷۸۳/۱۱۶ واقع در بخش ۱۲ تهران و هزینه دادرسی و حق الوکاله با توجه به بررسی و مداقه در جميع اوراق پرونده و احراز روابط استیجاری فی مابین مورث خواهانها و خواندگان به دلالت اجاره نامه عادی ۱۳۷۳ و نیز پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک بخش ۱۲ تهران به شماره ۲۳۰۹۶- ۱۰/۸/۸۹ که مالک ملک موصوف را بنام مورث خواهانها اعلام نموده است و با عنایت به نظر هیئت سه نفره کارشناسان رسمی که میزان حق کسب و پیشه را جمعا یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان تعیین و نظریه مذکور وفق مقررات به طرفین ابلاغ و نتیجتا از ایراد و تعرض طرفین مصون باقی مانده است و با توجه به نامه شماره ۳۲۵۹۴/۱۲/۵۱۶ – ۶/۷/۸۹ شهرداری منطقه ۱۶ تهران که دلالت بر تجدیدبناء عين مستأجره دارد بناء على هذا دادگاه خواسته خواهان‌ها را ثابت تشخیص مستنداً به بند ۱ ماده ۱۵ و مواد ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ حکم تخلیه عین مستأجره را با پرداخت حق کسب و پیشه از سوی خواهانها به مبلغ جمعا یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان به مستأجرین صادر و موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ قطعی وجه معينه را به صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجرين بدهد والا حکم صادره ملفي الاثر خواهد بود و نیز به استناد ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواندگان را به پرداخت مبلغ دو میلیون و شصت هزار تومان وحق الوكاله طبق تعرفه و مبلغ یک میلیون و ششصد و هفتاد هزار تومان بابت هزینه کارشناسان در حق خواهانها محکوم مینماید رأی صادره حضوری است ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران می‌باشد. توجه به اینکه اجرای حکم پس از قطعیت منوط به پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی است.

تجدیدنظرخواهی آقایان ۱- م. ۲- ر. ۳- ص. هر سه خ. ۴- ع. م. ۵- ع. م. همگی با وکالت آقایان الف. م. و م. ح. و نیز تجدیدنظرخواهی آقای الف. ج. با وکالت آقای ر. ک. به طرفیت آقایان ۱- م. ۲- م. ۳- م. ۴- م. ۵- م. ۶- م.۷ - م. همگی خ. ۸ –ز. م. نسبت به دادنامه شماره ۰۳۳۳- ۲/۵/۹۰ شعبه ۱۸۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشند. آقای م.ط. وكالت تجدیدنظرخواندگان را عهده دار شده است براساس دادنامه موصوف، دعوی تقدیمی تجدیدنظرخواندگان به خواسته تخلیه چهارباب مغازه جز پلاک ثبتی ۳۷۸۳/۱۱۶ تهران بخش ۱۲ تهران به علت تجدید بنا با توجه به احراز مالکیت تجدیدنظرخواندگان و وجود رابطه استیجاری فی مابین و حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر مناسبات طرفین و گواهی تخریب و نوسازی ملک از سوی شهرداری و با اتکا به نظریه کارشناسان رسمی دادگستری مورد پذیرش قرار گرفته حکم تخلیه عین مستاجره در قبال دریافت حق کسب و پیشه جمعا به مبلغ یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان و پرداخت خسارت دادرسی در حق مستأجرين صادر شده است. با تدقیق در نظریه هیات کارشناسی ملاحظه کردید در نظریه تقدیمی سرقفلی و حق کسب و پیشه به طور جداگانه تعیین ضمن تفکیک مبالغ تعیین شده بخشی از مبلغ به عنوان حق کسب و پیشه تعیین که در نوع خود بی سابقه و تضییع حقوق مستأجرين را در پی داشته است به عقیده این دادگاه هر چند اصطلاحا سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم جداگانه ای می‌باشند و وجهی که ابتدائا مالک از مستأجر می‌گیرد سرقفلی و مبلغی که در زمان تخلیه به مستأجر پرداخت می‌شود در اصطلاح حق کسب و پیشه نامیده میشود لیکن قانونگذار ایران این دو اصطلاح را در یک مفهوم مورد استفاده قرار داده و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۵۶ که قانون حاکم در دعوی حاضر است اصولا از حق سرقفلی نام برده نشده منحصرا از اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت استفاده شده و در قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ منحصرا از حق سرقفلی سخن گفته شده است در نتیجه به نظر می‌رسد در واقع در اصطلاح مذکور دارای یک ماهیت هستند و تفکیک آنها واجد اشکال است همچنان که عرف تجاری نیز قائل به تفکیک نشده است از این رو کارشناسان جهت ادای توضیح به دادگاه فرا خوانده شده که به شرح نظریه تکمیلی ارزش حق سرقفلی با لحاظ حق و حقوق صنفی فرضیه، متصوره اعم از کسب و پیشه یا تجارت مغازه‌های مستأجره را به شرح ذیل ارزیابی و برآورده کرده‌اند ۱- مغازه پلاک آبی ۱۰۲ (موتور سازی) مستأجر آقای الف. ج. مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۸۵۰ ریال ۲- مغازه پلاک آبی ۱۰۰ (کابینت سازی) مستأجر آقایان مر وصرخ. به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۷۵۰ ریال ۳- مغازه پلاک آبی ۹۸ لوله کشی مستأجر آقای ع.م. به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰ ریال ۴- مغازه پلاک آبی ۲ (خواربارفروشی) مستأجر آقای ع. م. به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۴۵۰ ریال نظریه تکمیلی کارشناسان به طرفین ابلاغ که اعتراض مؤثری از سوی آنان به عمل نیامده و نظریه هیات کارشناسی مخالفتی با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی نیز ندارد. بنا به مراتب مذکور، هر چند در این مرحله ایراد و اعتراض موجهی که نقض و بی اعتباری اساس دادنامه معترض عنه را توجیه نماید اقامه نگردیده و رأی دادگاه بدوی از جهت صدور حکم تخلیه نتیجتا موافق مقررات قانونی صادر شده لیکن از جهت میزان حق کسب و پیشه یا تجارت که به مستأجرین تعلق می‌گیرد رأی دادگاه نخستین واجد اشتباه بوده که مستلزم اصلاح است، از این رو به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و با رعایت ماده ۳۵۱ قانون مرقوم، ضمن رد اعتراض و با این توضیح که مبالغ مندرج در نظریه تکمیلی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجرین پرداخت خواهد شد، دادنامه تجدیدنظرخواسته با اصلاحیه مذکور و در نهایت تأیید می‌گردد این رأی قطعی است.