قائم مقامی در تقاضای تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر

چنانچه مورد اجاره قبل از انتقال ملک به مالک جدید بدون مجوز به غیر منتقل شده باشد، حق فسخ و تخلیه مورد اجاره به مالک جدید منتقل نمی‌شود و این حق با انتقال ملک ساقط می‌شود.

اجاره - تخليه - قائم مقامی - انتقال اجاره بدون مجوز - انتقال مالکیت - قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

مستندات: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

ر خصوص دادخواست شهرداری به طرفیت خواندگان خانم زع. و م.خ. ون، الف، به خواسته صدور حکم محکومیت خوانده ردیف اول به تخلیه یک باب مغازه به دلیل انتقال به غیر محکومیت خواندگان ردیف دوم و سوم به رفع تصرف از عین مستأجره با انضمام هزینه دادرسی و خسارات دادرسی و صدور قرار معاینه و تحقیق محل با جلب نظر کارشناس مقوم به ۱۱میلیون ریال دادگاه با [توجه] به محتویات پرونده نظر به اینکه حسب مدارک تقدیمی و فتوکپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره رسمی مالکیت خواهان و رابطه استیجاری فی مابین خواهان و خوانده ردیف اول محرز و مسلم است و خواندگان در جلسه دادرسی حاضر و اقرار به انتقال مورد اجاره نموده‌اند دادگاه جهت تعیین نصف حق کسب و پیشه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و کارشناس منتخب دادگاه به شرح لايحه تقدیمی شماره ۷۴۷- ۲۱/۴/۹۰ که ثبت دفتر دادگاه گردیده است میزان حق کسب و پیشه را برابر مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۶۰۰ ریال و جهت شش دانگ و نصف حق کسب و پیشه را برابر مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال اعلام داشته است نظریه مزبور به طرفین ابلاغ و پس از اعتراض به لحاظ عدم تودیع هزینه کارشناسی از اعداد دلائل خارج و نظریه بدوی به نظر دادگاه با اوضاع و احوال مسلم قضیه مغایرتی ندارد و على هذا دادگاه دعوی خواهان را وارد تشخیص، مستنداً به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و بند ۲ ماده ۱۴و مواد ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و مواد ۱و۲ قانون مسئولیت مدنی حکم به تخلیه مورد اجاره موصوف ظرف مهلت یک ماه از تاریخ تودیع حق کسب و پیشه از سوی موجر در قبال پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال (سیصد میلیون ریال بابت حق کسب پیشه) از سوی مالک و پرداخت هزینه دادرسی صادر [و] اعلام می‌دارد موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معينه را در صندوق دادگستری تودیع نماید والا حکم صادره ملفي الاثر خواهد بود. رأی صادره حضوری، ظرف بیست روز قابل اعتراض در محاکم محترم دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باش

رأی دادگاه

تجدیدنظرخواهی آقای م. خ. نسبت به دادنامه شماره ۹۷۴ مورخه ۳۰/۱۱/۹۰ صادره از شعبه ۱۳ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه عین مستأجره در قبال پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال حق کسب و پیشه و تجارت صادر شده است وارد و موجه می‌باشد زیرا مالکیت شهرداری از سال ۱۳۸۳ مستقر شده است در حالی که انتقال منافع عين مستأجره سابق بر آن انجام شده است و اگرچه مستأجر سابق بدون اجازه منافع را منتقل کرده باشد حق فسخ برای مالک سابق به وجود آمده بود که اعمال نکرده است و انتقال مالکیت ملک به شهرداری دلالتی بر انتقال حق فسخ یا تخلیه ندارد. بلکه متضمن اسقاط حق مالک سابق می‌باشد، لذا دادگاه ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی مستند به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامه حکم به بی حقی خواهان نخستین صادر می‌کند این رأی قطعی است.

تعیین مدت اجاره به دوره حیات مستأجر

اگر مدت زمان عقد اجاره تا پایان عمر مستأجر تعیین شده باشد ابتدای آن روز انعقاد قرارداد و انتهای آن زمان موت مستأجر می‌باشد و مدت آن معین است.

اجاره - مدت اجاره - معین بودن مدت

مستندات: ماده ۱۰ قانون مدنی

در خصوص دعوی آقای م. ش. و خانم الف. ج. به وکالت از خانم ن. خ. به خواسته ابطال قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه، توضیح اینکه وکیل خواهان اظهار داشته به موجب قرارداد اجاره عادی مورخ ۱۳/۲/۸۴ یک دستگاه آپارتمان برای مدت یک سال از تاریخ ۳۰/۲/۸۴ لغایت ۳۰/۲/۸۵ با مبلغ معین به خوانده تحویل، قرارداد مزبور تا تاریخ ۱۵/۴/۸۷ تمدید نهایتا طرفین در تاریخ ۲/۳/۸۷ توافق و مقرر نموده‌اند ملک مورد اجاره تا زمان حیات مستأجر استمرار باید با توجه به اینکه مدت اجاره قرارداد اخیرالذکر نامعین و مجهول میباشد مطابق ماده ۴۶۸ ق.م خواسته فوق مورد استدعاست. وکیل خوانده آقای م.ص.) دفاعة لايحهای تقدیم که تحت شماره ۷۶۶ مورخ ۷/۳/۹۱ مضبوط و منعکس در پرونده گردیده و مورد ملاحظه دادگاه قرار گرفته است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه در ماده ۴۶۸ قانون موصوف عنوان گردیده "در اجاره اشياء مدت اجاره باید معین شود..." با عنایت به اینکه طرفین با تعیین مدت عمر مستأجر ، انتهای مدت عقد را معلوم و آغاز عقد نیز مطابق ماده ۴۰۰ همان قانون تاریخ انعقاد عقد محسوب می‌گردد و توجه به ماده ۲۲۳ قانون مدنی که اصل بر صحت عقود و قرار دادهاست و با عنایت به قاعده فقهی اصاله الصحه و مستفاد از نظریه شماره ۹۸۳/۷ مورخ ۲۶/۳/۱۳۷۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه که عنوان داشته "چنانچه در عقد بیع، خیار فسخ در مدت عمر فروشنده شرط شود چون ابتدای شرط از زمان عقد بیع و انتهای آن موقع فوت فروشنده است، شرط مدت دار بوده و مشمول ماده ۳۹۹ ق. م است." مع الوصف دادگاه دعوی مزبور را غیر ثابت تشخیص مستنداً به ماده ۱۰ قانون مدنی ناظر بر مواد قانونی مرقوم و به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری، ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۰۰۱۹۵ – ۹/۳/۹۱ صادره از شعبه ۳۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور حکم بر رد دعوای خواهان با خواسته ابطال قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه اشعار دارد. مطابق موازین قانونی و مدارک ابرازی و محتویات پرونده می‌باشد و مفاد لایحه تجدیدنظرخواه نیز به نحوی نیست که خدشه ای بر آن وارد سازد و یا موجب بی اعتباری آن شود و بر نحوه رسیدگی و استنباط دادگاه نخستین نقصت قانونی مترتب نیست زیرا خواهان دلایل و مدارکی که موجبات ابطال قرارداد اجاره را بنماید ارائه و ابراز نکرده و قرارداد تنظیمی واجد شرایط قانونی عقد اجاره می‌باشد و موجر حق انتفاع از مورد اجاره را که سکونت در مورد اجاره می‌باشد برای مستأجر برقرار کرده است مواد ۴۱ و ۴۳ قانون مدنی نیز مؤید همین موضوع است بنابراین دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد ندانسته به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی با رد ادعای تجدیدنظرخواه دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. رأی دادگاه قطعی است.

عدم استماع دعوای ابطال دستور تخلیه مورد اجاره صادره از شورای حل اختلاف

تقاضای ابطال دستور تخلیه اماکن استیجاری صادره از شورای حل اختلاف، با توجه به ماهیت دستوری آن، در دادگاه عمومی قابلیت استماع ندارد.

اجاره - تخليه - شورای حل اختلاف - قابلیت استماع دعوا - تجدید نظر - دستور قضایی

مستندات: ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی

در خصوص دعوی آقای الف. با وکالت آقای ش. به طرفیت آقای س، و غیره از وراث مرحوم ص. به خواسته ابطال دستور تخلیه به شماره دادنامه ۳۳ – ۲۰/۱/۹۱ صادره از شعبه ۲۲۲ شورای حل اختلاف منطقه ۵ تهران، که بعدا آقای الف. الف. به وکالت از خواندگان وارد دعوی شده است، دادگاه نظر به اینکه خواهان قرارداد اجاره ای که حکایت از آن داشته باشد از سال ۱۳۷۵ مستأجر خواندگان بوده ارائه ننموده است و صرفا با اعتراض به دستور تخلیه درصدد اثبات رابطه استیجاری خود قبل از سال ۱۳۷۶ به استناد شهادت شهود و قرائن و امارات دیگر می‌باشد نظر به اینکه ابطال دستور تخلیه فرع بر رابطه استیجاری خواهان در سال ۱۳۷۵ و داشتن حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد. لذا دادگاه دعوی خواهان را به کیفیت مطروحه قابل استماع تشخیص نداده و مستند به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌دارد رای صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدیدنظر استان می‌باشد.

تجدیدنظرخواهی الف. ع. نسبت به دادنامه شماره ۳۷۸ – ۳۱/۴/۹۱ صادره از شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرار عدم استماع دعوای تجدیدنظرخواه با خواسته ابطال دستور تخلیه شماره ۳۳ – ۲۰/۱/۹۱ صادره از حوزه ۲۲۲ شورای حل اختلاف تهران صادر شده وارد نمی‌باشد و دادنامه معترض عنه در اساس صحیح بوده و موجبی برای نقض آن وجود ندارد. زیرا دستور تخلیه به موجب مقررات ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶ و ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۸۷ به توسط قاضی شورا صادر می‌گردد و مطابق مقررات حاکم، به لحاظ اینکه دستور می‌باشد، قطعی و لازم الاجرا بوده و با در نظر گرفتن مقام صادر کننده که از قضات دادگستری هست قابلیت درخواست ابطال نداشته و چنین دعوایی تحت عنوان ابطال دستور تخلیه در مقررات پیش بینی نگردیده و به موجب ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶ چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجراء دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده، حکم مقتضی صادر می‌شود. نظریات شماره ۱۰۳۲۰/۷ مورخ ۹/۱۱/۸۰ و شماره ۱۰۲۶-۷- ۱/۱۱/۸۰ اداره کل حقوقی و تدوین مقررات قوه قضائیه نیز بر همین مبنا اشعار دارد. بنابراین، دعوای تجدیدنظرخواه تحت عنوان ابطال دستور تخلیه قابلیت طرح و استماع نداشته، دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد نمی‌داند، مستنداً به ماده ۳۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را نتیجتأ تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.