نحوه و آثار اسقاط خیار غبن و حق فسخ در عقد بیع 

براساس حاکمیت مطلق اراده طرفین، چنانچه متبایعین کلیه خيارات از جمله خیار غبن را اسقاط نمایند، مطابق این شرط مطلق غبن از هر درجه که باشد اعم از فاحش و یا افحش ساقط میشود.

بيع - فسخ – خیار غبن - اسقاط خيارات - غبن فاحش – غبن افحش

دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۱۶۳۷ مورخ: ۰۳/۱۲/۱۳۹۲

 گردشکار

در این پرونده آقای م.و. با وکالت آقای ح.ل. به طرفیت آقای م.ض. دعوایی به خواسته الزام خوانده به اخذ پایان کار صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال یک باب مغازه از پلاک ثبتی ۵۵۳۹/۵۲ قطعه ۱۸۱ طبق مبایعه نامه مورخ ۹/۲/۹۱ مقوم به ۵۱ میلیون ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی تقدیم که پس از تشکیل جلسه اول دادرسی و استناد خوانده به پرونده استنادی شعبه ششم حقوقی، قرار رسیدگی تومان در خصوص دعوی آقای م.ض. به وکالت آقای د.ر. به طرفیت آقای م.و. به خواسته تایید و تنفيذ فسخ بیع مورخ ۹/۲/۹۲

به شماره ۴۸۲۸۳ به علت غبن فاحش مقی به ۵۱ میلیون به انضمام کلیه خسارات قانونی صادر و وکا آقای م.ض. در شرح دعوی خود اظهار داشته که وکیل و مالک ملک موصوف که یک قطعه زمین با بنای احداثی است می باشد که به موجب مبایعه نامه عادی یک باب مغازه به مساحت ۱۸ متر مربع را به خوانده منتقل نموده است و چون ثمن معامله مبلغ ۰۰۰/۵۰۰۸۵۷ تومان بوده است و طبق نظریه کارشناس تأمین دلیل ارزش مبیع ۰۰۰/۰۰۰/۹۹ تومان می باشد و موكل دچار غبن افحش شده است و طبق ماده ۴۱۶ تقاضای فسخ معامله را نموده است خوانده در مقام دفاع اظهار داشته که اولا خواهان طبق بند ۶ ماده ۶ قرارداد کلیه خسارات از جمله خیار غبن را از خود ساقط نموده است و نظریه کارشناسی نیز موردقبول نیست و تقاضای افزایش خواسته به خواسته فک رهن و ابطال سند رسمی رهنی را نموده است که چون خارج از فرجه قانونی جلسه اول دادرسی مطرح شده است مورد قبول واقع نشده است دادگاه با عنایت به محتویات پرونده با اعلام ختم دادرسی به شرح ذیل اتخاذ تصمیم می نماید.

رأی دادگاه

نظر به اینکه طبق ماده ۴۱۶ قانون مدنی چنانچه هر یک از متعاملين در معامله غبن فاحش داشته باشد می تواند معامله را فسخ نماید و غبن نیز طبق ماده ۴۱۷ از همان قانون در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد و نظر به اینکه خواهان دعوی فسخ طبق بند ۶ ماده ۶ قرارداد، کلیه خيارات از جمله خیار غبن را از خود ساقط نموده است و نظر به اینکه استناد وکیل خواهان به غبن افحش نیز فاقد محمل قانونی می باشد چه اینکه آنچه در قانون به عنوان خیار غبن برای طرفین معامله در نظر گرفته شده است غبن فاحش می باشد و حسب عرف و رویه قضایی تفاوت قیمت واقعی با قراردادی چنانچه بیشتر از ۲۵ درصد باشد حق فسخ به جهت غبن محقق می گردد و در مانحن فيه خواهان این حق را از خود اسقاط نموده است و استناد به غبن افحش که در واقع حکایت از تفاوت قیمت واقعی و قراردادی بیشتر از غبن فاحش می باشد نوعی ایراد به شرایط اساسی معامله می باشد که حکایت عدم قصد و رضای معاملی و یا معین نبودن مورد معامله دارد که نتیجه آن برفرض تحقق موجب بطلان معامة خواهد شد نه ایجاد حق فسخ لذا دعوی خواهان دعوی فسخ را غیر ثابت تشخیص مستند به مواد ۱۹۴-۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی تأیید فسخ صادر و اعلام می گردد و در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نظر به اینکه حسب جوابیه استعلام ثبتی که به شماره ۱۶۲۷ مورخ ۱۶/۶/۹۲  به پیوست است ملک موصوف در رهن بانک مسکن قرار دارد و نظر به اینکه دعوی اضافی خواهان دعوی تنظیم سند به خواسته فک رهن و ابطال سند رسمی رهن علاوه به اینکه خارج از جلسه اول دادرسی مطرح شده است و قابلیت پذیرش را طبق مفاد ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی ندارد با توجه به اینکه دعوی به عنوان یک نهاد حقوقی در تاریخ تقدیم دادخواست می بایست کامل و قابل استماع باشد و تکمیل دادخواست بعد از تقدیم آن با تقدیم دعوی دیگر، نمی تواند نقص دعوی اولیه را مرتفع نماید و نظر به اینکه پذیرش خواسته خواهان در وضع موجود منافی حقوق مرتهن می باشد لذا مستند به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و ماده ۲قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوى الزام به تنظیم سند رسمی صادر و اعلام می گردد رأی صادره حضوری ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۵ دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر – رضانژاد

رأی دادگاه

تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه آقای در. به وکالت از تجدیدنظرخواه آقای م.ض. به طرفیت تجدیدنظر خوانده آقای م.و. و نسبت به بخشی از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۰۰۹۰۹ مورخ ۱۶/۸/۹۲ شعبه ۵ محترم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر که در بخش معترض عنه بر صدور حکم به بطلان دعوی تأیید فسخ عقد بیع موضوع قرارداد عادی بیع شماره ۴۸۲۸۳ مورخ ۹/۲/۹۱  و به علت ادعای غبن فاحش (فحش) و با احتساب کلیه خسارات قانونی مطروحه طی دادخواست مورخ ۵/۳/۹۲  و از سوی آقای د.ر. به وکالت از خواهان آقای م.ض. اشعار داشته، با هیچ یک از شقوق مقررات قانونی موضوع ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقتی نداشته و مشروح لايحه تجدیدنظرخواهی نیز متضمن جهت یا جهات قانونی نقض نبوده و مفاد آنکه فاقد تقید به هرگونه ادله شرعیه یا قانونیه است مؤثر در مقام نقض نمی باشد همچنین بر نحوه رسیدگی مرجع محترم نخستین و استدلال و استنباط قضایی مربوطه در این بخش از دادنامه خدشه و منقصتی وارد نیست و دادنامه مطابق موازین و مقررات قانونی و محتویات و مستندات پرونده اصدار یافته و در مجموع دلیلی شرعی با قانونی بر نقض آن تقديم و ارائه نگردیده زیرا: اولا: قرارداد بیع ادعایی در تاریخ ۹/۲/۹۲ فی مابین طرفین منعقد گردیده و سپس با توجه به نوسانات شدید اقتصادی در سال مذکور، تجدیدنظرخواه طی درخواست موضوع پرونده کلاسه ۹۱/۴/۱۷۱۱ شعبه چهارم شورای حل اختلاف اسلامشهر و با گذشت مدت زمان طولانی از عقد یادشده، تقاضای تأمین دلیل نموده که منجر به نظریه شماره ۳۲۰ مورخ ۲۳/۱۲/۹۱  آقای غ.ش. مبنی بر ارزش و قیمت مبیع موضوع قرارداد یادشده در اردیبهشت ماه سال ۹۱ به میزان ۰۰۰/۰۰۰/۹۹۰ریال گردیده، سپس مشارالیه با گذشت مدت زمان طولانی دیگر از زمان تحصیل نظریه کارشناسی و با آسودگی خاطر در تاریخ ۱۸/۱/۹۲ مبادرت به تنظیم اظهارنامه شماره ۵۴ مورخ ۱۸/۱/۹۲ و خطاب به آقای م.و. مبنی بر اعلام فسخ قرارداد ۹/۲/۱۳۹۱ نموده که زمان طولانی سپری شده از تاریخ اطلاع از نظریه کارشناسی یادشده تا تاریخ ۱۸/۱/۹۲  ، اقدام فوری در اعمال خیار غبن (با فرض امکان اعمال آن را منتفی می سازد زیرا مطابق مقررات قانونی موضوع ماده ۴۲۰ قانون مدنی، اعمال خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است و این در حالی است که پس از اعلام نظریه کارشناسی صدرالذکر، مدعی غبن با خیال آسوده و احتمالا برگزاری مراسم عید سال نو و استفاده از تعطیلات نوروزی سپس در تاریخ ۱۸/۱/۹۲ مبادرت به اعلام مراتب فسخ قرارداد یادشده به تجدیدنظر خوانده نموده که اعلام اراده مشارالیه در اعمال فسخ قرارداد مرقوم، مقید به فوریت نگردیده و از این حیث نیز فاقد موقعیت قانونی و غیرقابل استماع و غیرقابل می باشد. ثانيا: مطابق بند ۶-۶ ذیل ماده ۶ قرارداد صدرالاشعار و براساس حاکمیت مطلق ارادی طرفین متبایعین، کلیه خيارات از جمله خیار غبن به استثناء خيار تدلیس، اسقاط گردیده و مطابق مقرره یادشده مطلق غبن اعم از فاحش و یا افحش یا حتی فحشاء و از هر درجه که باشد ساقط گردیده فلذا دعوی بدوی از این حیث نیز فاقد موقعیت قانونی بوده بناء على هذا و با عنایت به مراتب معنونه مارالذکر، اعتراض ابرازی بلاجهت و بلادلیل مطروحه وارد و موجه ندانسته و مستند به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی مطروحه، درنتیجه دادنامه معترض عنه تجدیدنظر خواسته را تایید و استوار می نماید. رأی دادگاه قطعی است.

  مستشاران شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران طاهری – موحدی