فسخ قرارداد های عادی غیر رسمی به دلیل غیر قابل انجام شدن شرط ضمن عقد اعم از شرط فعل و یا شرط نتیجه

ممتنع شدن انجام شرط پس از انعقاد قرارداد، موجب ایجاد حق فسخ قرارداد برای مشروط له می‌شود.

شرط فعل - ممتنع شدن اجرای شرط - حق فسخ

رأی دادگاه

به تاریخ ۱۲/۵/۸۹ آقای (ح. الف.) به وکالت از خانم (س.ح.) دادخواستی به طرفیت ۱- آقای (ج. ف.پ.) با وکالت خانم (فول) ۲- ورثه مرحوم (الف. ج.) به اسامی (م.)، (ل.)، (ک.) و (الف)، همگی (ج) خانم (س.ک.) با وکالت آقای (ا. پ.) به خواسته فسخ قرارداد عادی مورخه ۲۲/۷/۸۱ و ۷/۴/۸۳ و ۲۰/۸/۸۵ فیمابین خواهان و مرحوم (الف. ج.) به انضمام کلیه خسارات قانونی مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال را تقدیم نمودند و مختصر ادعا بر این مبناست که وکیل خواهان مدعی شدند در قراردادهای مذکور صراحتا عنوان شده، خواندگان، موظف بودند نسبت به اخذ مجوز تغییر کاربری ملک مورد ترافع، اقدام و در قبال [آن] موکل وی ۳ دانگ از ملک موصوف را به مرحوم (الف.ج.) واگذار نمایند که به دلیل عدم امکان انجام تعهد توسط خوانندگان، این امر میسر نمی‌باشد؛ زیرا شهرداری منطقه ۵ تهران طی چندین مرحله، از جمله در دستور نقشه‌های صادره در مورخ ۴/۴/۸۴ و ۱۵/۱۱/۸۵ صراحتا اعلام نموده که امکان تغییر کاربری ملک وجود ندارد و همچنین پیرو استعلام دادگاه محترم از شهرداری، مجددا شهرداری منطقه ۵ تهران، طی نامه شماره ۱۱۰۲۱۰/۵۰۵ – ۱۷/۱۱/۸۹ صراحتا اعلام داشته است که طبق ضوابط و مقررات ملاک عمل، تغییر کاربری ملک میسر نمی‌باشد، لذا با توجه به اینکه انجام تعهدات خواندگان غیر مقدور می‌باشد و با ممتنع بودن شرط تغییر کاربری ملک، دیگر موجبی برای اجبار خواندگان به انجام شرط وجود ندارد زیرا اجبار مشروط عليه وقتی است که امتناع از انجام شرط از سوی مشروط عليه باشد و قانون مدنی هم ناتوانی در تسلیم و اجرای تعهد و شرط را، یکی از اسباب ایجاد خیار میداند (مطابق مواد ۲۳۹ و۲۴۰ و۳۸۰ و ۴۷۶ و ۴۸۰ قانون مدنی) النهایه؛ وکیل خواهان به استناد رأى شماره ۱۳۸۷ – ۱۵/۶/۱۳۷۶ شعبه یک دیوان عالی کشور و بر اساس نامه‌های ارسالی از شهرداری منطقه ۵ تهران (مبنی بر عدم امکان تغییر کاربری) و اعلام فسخ قرارداد توسط موکل، درخواست صدور حکم بر فسخ قرارداد موضوع پرونده را از دادگاه نمودند و متقابلا آقایان و خانمها ۱- (م.) ۲- (ل.) ۳- ( ک.) ۴- (الف)، همگی (ج.)، فرزندان مرحوم (الف. ج.)، ۵- (س. ک. ق.) با وکالت آقای (الف. پ.) به طرفیت خانم (س. ح.) به خواسته الزام خوانده به تنظیم وکالت نامه و سند رسمی انتقال یک دانگ از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی ۱۱۷۴ فرعی از ۱۱۸ اصلی مجزی شده از پلاک ۶ فرعی از اصلی مذکور بخش ۱۱ تهران از حيث صلاحیت مقوم به مبلغ یازده میلیون ریال تقویم و درخواست صدور حکم نمودند. توجه به مدارک و مستندات ابرازی طرفین از آنجایی که وکیل خواهان اصلی مدعی بودند شرط ضمن العقد قرارداد مورخ ۲۲/۷/۸۱ تنظیمی فیمابین خواهان و مرحوم (الف. ج.) مطابق دستور نقشه‌های مورخ ۴/۴/۸۴ و ۱۵/۱۱/۸۵ شهرداری منطقه ۵ تهران غیر مقدور است و قابلیت اجرایی ندارد در حالی که وکلای خواندگان در صورت جلسه مورخ ۲۷/۹/۸۹ تأکید بر تغییر کاربری داشته و اقدامات اولیه صورت پذیرفته و انجام تغییر کاربری معلق بر عدم پرداخت حقوق شهرداری است و در صورت تفویض وکالت [توسط] خواهان شرط مذکور در توافقنامه قابلیت اجرایی داشته و امکان تغییر کاربری فراهم خواهد شد، لذا دادگاه در اجرای مقررات ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی و به منظور کشف حقیقت، به موجب تصمیم مورخ ۲۸/۹/۸۹ طی شرحی به شهرداری منطقه ۵ تهران با این عنوان که «از آنجائی که طرفین دعوی، تعهداتی در خصوص تغییر کاربری پلاک ثبتی شماره ۱۱۷۴/۱۱۱ بخش ۱۱ تهران، واقع در سردار جنگل، به مساحت ۵/۱۳۲۷ متر مربع به صورت مسکونی یا خدماتی به یکدیگر تقبل نمودند با عنایت به اینکه وکیل خواهان حسب دستور نقشه‌های مورخ ۴/۴/۸۴ و ۱۵/۱۱/۸۵ آن شهرداری مدعی هستند تغییر کاربری پلاک موصوف غیر مقدور میباشد این در حالی است که وکلای خواندگان دعوی با ارایه نقشه و مدارکی بر خلاف ایشان استدلال می‌نمایند و اظهار می‌دارند به جهت عدم پرداخت حقوق شهرداری این عمل غیر ممکن شده است در صورت موافقت مالک و ارایه وکالت نامه، این عمل محقق و موضوع تغییر کاربری در کمیسیون توافقات امکان پذیر می‌باشد، لذا مقتضی است جهت جلوگیری از تضییع حقوق طرفین و کشف حقیقت مراتب به معاونت شهرسازی ارجاع شود تا با تشکیل کمیته با حضور طرفین و أخذ مدارک و مستندات ایشان، پس از بررسی قانونی موضوع و اقدامات انجام شده توسط خواندگان، نظریه نهایی خود را حسب بهره برداری قضایی به این دادگاه اعلام و ارسال نمایند.» پس از تعقیب جوابیه از سوی دفتر، شهرداری منطقه ۵ تهران دو جوابیه، ۱به شماره ۵۱۱۰۲۱۰/۵۰۵ – ۱۷/۱۱/۸۹، با این استدلال که پلاک موصوف طبق طرح تفصیلی مصوب، دارای کاربری پارکینگ می‌باشد و تغییر کاربری آن، طبق ضوابط و مقررات ملاک عمل میسر نمی‌باشد، ضمنا با توجه به عدم امکان تغییر کاربری و طبق ضوابط مصوب طرح جامع و تفصیلی تشکیل کمیته جهت پلاک موصوف موضوعیتی نخواهد داشت.» ۲- به شماره ۵۰۵۸۲۰۲۴۰ -۱۶/۱۲/۸۹ نیز شهرسازی چنین پاسخ دادند: «احتراما در پاسخ به درخواست آن اداره در خصوص پلاک ثبتی ۱۱۷۴/۱۱۸، به اطلاع می‌رساند، با توجه به کاربری مصوب ملک مذکور، در صورتیکه مالک، در خواست احداث پارکینگ عمومی داشته باشد، پس از اخذ استعلامات لازم موضوع مشمول بند ۱-۳ صورت جلسه ۴۳۶ – ۲۶/۳/۸۶ می‌گردد، شایان ذکر است در صورت تغییر قوانین و مصوبات و ابلاغ بخشنامه مغایر با صورت جلسه فوق الذکر مراتب ناسخ ضوابط مربوط می‌باشد.» نظر به اینکه مطابق توافقنامه مورخ ۲۲/۷/۸۱، مورث خواندگان ردیف .. متعهد بودند، اقدام به تغییر کاربری پلاک موصوف از پارکینگ به صورت مسکونی و یا خدماتی شامل گاراژ خدماتی اتومبیل و کارواش تبدیل نمایند. مطابق جوابیه شهرداری با توجه به طرح جامع و تفصیلی، اجرای این شرط بعد از تشکیل عقد، غیر ممکن و غیر مقدور اعلام گردیده است و با عنایت به مدلول ماده ۲۴۰ قانون مدنی که مقرر داشته «اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین العقد ممتنع بوده، کسی که شرط بر نفع او شده است، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط له باشد.» با توجه به اینکه به استناد ماده مذکور ناممکن شدن اجرای شرط را پس از عقد ممتنع شدن انجام شرط پیش بینی کرده است دراین وضعیت برای مشروط له امکان فسخ معامله را فراهم کرده است و مطابق فتوای فقهای عالی مقام مانند «علامه حلی» عقیده دارند تعذر شرط، موجب حق فسخ معامله برای مشروط له خواهد بود و علاوه بر آن ارش باید بگیرد، ولی مرحوم «انصاری» با این نظر مخالف بوده، و در صورت تعذر شرط، فقط قائل به وجود حق فسخ، برای مشروط له است؛ استدلال ایشان چنین است که قرار ارش در خیار عیب به خاطر وجود نص خاص است و نمی‌توان آن را به موارد دیگر تسری داد. علاوه بر مطالب مذکور، با عنایت به اینکه انجام شرط بعد از عقد ممتنع شده است، در این صورت چون راهی برای اجرای شرط برای مشروط عليه و شخص ثالث فراهم نیست و ... استنباط قضایی دادگاه این است که مشروط له، برای رفع ضرر از خود، حق فسخ معامله را خواهد داشت با توجه به اینکه امتناع از اجرای شرط مستند به فعل مشروط له نمی‌باشد و خواندگان اصلی چنین دلیلی که موجب اقناع وجدان دادگاه باشد، اقامه نکردند. وانگهی در مورد دعوی خواهان، علیه خوانده ردیف اول، با عنایت به اینکه مطابق شرط مرقومه در قرارداد ۲۲/۴/۸۱، استنباط قضایی دادگاه این است حق انتقال عين توسط مورث خواندگان ردیف ۲ به صورت مطلق وجود ندارد تا به خوانده ردیف اول تعلق گیرد زیرا مالکیت نامبرده بر مبيع، کاملا استقرار پیدا نکرده و متزلزل می‌باشد و رابطه خواهان با مبیع به طور کامل قطع نشده است، پس در صورت انتقال، عقد واقع غير نافذ خواهد بود چون به شرحی که گفته شد حق انتقال در قرارداد تصریح نگردیده است، بنابراین دادگاه بنا به مراتب مستند به مواد ۲۱۹ و ۲۴۰ و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ قانون مدنی مواد ۱۹۷ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن حکم بر بطلان دعوی خواهانهای تقابل و به لحاظ عدم تحقق مالکیت ایشان در مورد معامله حکم بر فسخ قراردادهای مورخ ۲۲/۷/۸۱ و ۷/۴/۸۳ و ۲۰/۸/۸۵ و محکومیت خواندگان به پرداخت کلیه خسارات قانونی در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۲۰۶ دادگاه حقوقی تهران – قربانی

رأی دادگاه

تجدیدنظرخواهی آقای (الف. پ.) به وکالت از محكوم عليهم نسبت به دادنامه شماره ۳۲۴ مورخ ۲۱/۴/۹۰ صادر شده از شعبه ۲۰۶ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم برفسخ قراردادهای عادی و حکم به بطلان دعوی تقابل دال بر الزام به تنظیم وکالتنامه رسمی، صادر شده است وارد و موجه نمی‌باشد؛ زیرا قراردادها مفهوم و منطوقة مقید به انجام تعهد از سوی منتقل اليه منعقد شده است و با توجه به فوت نامبرده و تعذر انجام شرط، حق فسخ برای مشروط له محقق است و دادنامه معترض عنه موافق با اصول حقوقی و مقررات قانونی صادر شده است و تجدیدنظر خواهی، متضمن جهت نقض نیست لذا دادگاه، با رد تجدیدنظر خواهی، مستند به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامه تجدیدنظرخواسته را عينة تأیید و استوار می‌کند. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

ذکائی - حمیدی راد

 مراحل فسخ  قرارداد به استناد ممتنع شدن شرط فعل

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۰۵۸۴ مورخ ۱۳/۶/۱۳۹۱

اگر مشروط له بخواهد به استناد امتناع شرط فعل ضمن عقد، قرارداد را فسخ کند، باید ابتدا الزام مشروط عليه به ایفای شرط را از دادگاه درخواست کند و در صورت عدم امکان الزام از حق فسخ استفاده کند.

شرط ضمن عقد - شرط فعل – الزام به ایفای شرط - امتناع شرط

رأی دادگاه

در خصوص دعوی آقای (ع. خ.) به وکالت از خواهان آقای (ح. ق.) به طرفیت خانم (م. د. ک.) با وکالت خانم (ف. ی.) به خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر اعلام فسخ قرارداد واگذاری حق انتفاع آپارتمان موكل، واقع در خیابان آیت الله کاشانی، به سبب امتناع شرط به شرح متن دادخواست تقدیمی، دادگاه عنایت به مجموع اوراق و محتویات پرونده و صرف نظر از صحت و سقم ماهیت موضوع خواسته، نظر به اینکه شرط مندرج در سند رسمی تنظیمی در خصوص حق انتفاع خوانده در پلاک ثبتی ۲۷۷۹۳ فرعی از ۱۲۴ اصلی مفروز و مجزا شده از ۲۳۲۳ فرعی واقع در بخش ۱۱ تهرن ، از نوع شرط فعل می‌باشد و مطابق مقررات مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی، خواهان می‌بایست ابتدائا، الزام مشروط عليه به انجام شرط را از دادگاه درخواست و تقاضا نماید و بنابراین دعوی خواهان صرف نظر از صحت و سقم ماهیت آن، به دلیل اینکه خواهان الزام مشروط عليه را از دادگاه درخواست و تقاضا ننموده است، قابل استماع نمیباشد؛ علیهذا با عنایت به محتویات پرونده و جهات مرقوم، دعوی خواهان به کیفیت مطروحه و هیئت حاضر قابل استماع نبوده و استناد به مواد مرقوم و ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. قرار صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل رسیدگی تجدید نظر در محاکم محترم تجدید نظر استان می‌باشد.

رئیس شعبه ۲۰۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران - حیدری حویق

رأی دادگاه

آقای (ع. خ.) به وکالت از آقای (ح. ق.) به طرفیت خانم (م. د. ک.) که خانم (ف. ی) به وکالت از فرد اخیر، وارد جریان رسیدگی این مرحله شده است، نسبت به دادنامه شماره ۲۲ – ۲۸/۱/۹۱ صادره از شعبه ۲۰۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران، که متضمن صدور قرار رد دعوی بدوی به خواسته اعلام فسخ قرارداد واگذاری حق انتفاع آپارتمان موکل است، تقاضای تجدیدنظر خواهی نموده است و با وجود این لایحه تجدیدنظرخواهی مشارالیه منطبق با هیچ کدام از جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نیست، رأی معترض عنه هم منطبق با موازین قانونی صادر شده است و به استدلال دادگاه بدوی مبنی بر لزوم الزام مشروط عليه به انجام شرط فعل مندرج در قرارداد فیمابین خدشه‌ای وارد نشده است، لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. رأی قطعی است.