مطالبه سرقفلی بدون موجب فسخ یا تخلیهز و اسقاط حق سرقفلی بر حق کسب و پیشه و تفاوت سرقفلی و کسب و پیشه 

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰۷۰۸ مورخ ۴/۶/۱۳۹۱

مطالبه سرقفلی توسط مستأجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه محمل قانونی ندارد.

اجاره - سرقفلی - مطالبه سرقفلی - تقاضای پرداخت سرقفلی - روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

رأی دادگاه

درخصوص دادخواست خواهان به طرفیت خوانده به خواسته صدور حکم به پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه به علاوه هزینه دادرسی نظر به اینکه روابط استیجاری طرفین تابع قانون سال ۱۳۵۶ بوده و مورد اجاره نیز در تصرف خواهان بوده و در حال بهره برداری از آن می‌باشد لذا طرح دعوی در شرایط حاضر انطباق با قانون حاکم بر روابط استیجاری طرفین نداشته و مستند به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه

تجدیدنظر خواهی آقای (م. ف.) با وکالت آقای (ر. الف.) به طرفیت خانم (س. م. پ.) ۲۔ (ن. الف) ، (ح. الف.) به شرح دادخواست تجدید نظر نسبت به دادنامه شماره ۱۲۴۰ – ۳۰/۱۱/۹۰ شعبه ۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور قرار رد دعوی نسبت به خواسته مطالبه سرقفلی و حقوق مکتسبه کسب و پیشه می‌باشد وارد و موجه نیست، زیرا طرح خواسته مستلزم وجود شرایط قانونی است و با توجه به عدم درخواست و اعلام فسخ عقد اجاره اولیه از سوی مستأجر مطالبه هرگونه وجه اعم از حق سرقفلی و یا خسارت ناشی از اجاره موصوف فاقد محمل قانونی است و با عنایت به جميع محتویات پرونده دادنامه بدوی مطابق با موازین قانونی و با رعایت اصول دادرسی صادر گردیده و اعتراض موجه و ایراد مؤثری که موجبات نقض و بی اعتباری آن را فراهم آورد در این مرحله از دادرسی به عمل نیامده و موضوع تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از جهات مندرج در ماده ۲۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد. لذا ضمن رد تجدیدنظر خواهی به استناد مقررات ماده ۳۵۸ همان قانون دادنامه تجدید نظر خواسته را نتیجتا تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

رزرو فوری مشاوره تلفنی با وکیل دادگستری

 اثر اسقاط قراردادی حق سرقفلی بر حق کسب و پیشه

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۷۳۹ مورخ ۲۸/۶/۱۳۹۱

اسقاط حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه مشمول قانون ۱۳۵۶ در قرارداد اجاره معتبر نیست و حق کسب و پیشه برای مستأجر باقی است، حتی اگر به تعبیری حق سرقفلی منتفی تلقی شود.

اجاره - سرقفلی - حق کسب و پیشه -اسقاط قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

رأی دادگاه

در خصوص دعوی خواهان آقای (ف. ح. ن. م.) فرزند (الف.) به طرفیت خواندگان، ۱- (ف) ۲- (م) ۳- (ف) كلهم (خ. ن. م.) ۴- خانم (ف. م. ع. الف) وراث مرحوم (الف. خ. ن. م.) به خواسته محکومیت خواندگان به پرداخت حق کسب و پیشه تجاری ملک پلاک ثبتی ۷۱۳۸/۲ موضوع اجاره نامه عادی مورخه ۲۵/۱۰/۷۰ از تاریخ مذکور تا ۱۹/۲/۸۹ با احتساب هزینه دادرسی با عنایت به محتویات پرونده و تدقیق در مندرجات آن دعوی خواهان بنا به دلایل ذیل وارد می‌باشد. اولا به دلالت اجاره نامه عادی پیوست و اذعان خواندگان به تصرفات خواهان در مغازه متنازع فیه از سال ۱۳۷۰ و متعاقبا اجاره نامه منعقده بین مالکین بعدی یعنی مرحوم (الف. خ. ن. م.) و خانم (ف. م) با خواهان و اجاره نامه اخیر منعقده بین وراث مرحوم (الف. ی) و خواهان رابطه استیجاری بین اصحاب پرونده محرز و مسلم می‌باشد. ثانيا، به جهت فعالیت کسبی و صنفی خواهان در مغازه مورد اجاره بلافاصله پس از عقد اجاره حق کسب و پیشه به صورت تدریجی برای مستأجر حاصل گردیده و قید عبارت عدم وجود سرقفلی در اجاره نامه بعدی و حتی ساقط نمودن حق سرقفلی و کسب و پیشه در آخرین اجاره نامه منعقده تأثیری در حقوق اکتسابی خواهان به عنوان مستأجر نداشته چرا که به دلالت تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان ملک استیجاری اختصاص داشته و كلية طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون مذکور اتخاذ نمایند، به استناد ماده ۳۰ همان قانون باطل و بلا اثر است علی الخصوص که خواهان بیان داشته قيود مندرج در اجاره نامه مؤخر به جهت شرایط اضطرار و اجبار ناشی از تخلیه در قرارداد درج گردیده و آن هم ناظر به یک سال اجاره بوده است، نه حقوق کسبی گذشته که در حق وی ایجاد گردیده. ثالثاء دفاعيات خواندگان در خصوص حق کسب یا پیشه بلا وجه بوده و نمی‌تواند مؤثر در مقام گردد، زیرا حق کسب و پیشه همانطوری که عنوان شد، حقی است تدریجی الحصول که در اثر رونق اقتصادی ایجاد شده در محل در اثر فعالیت مستأجر ایجاد شده و مفهوما یا سرقفلی تفاوت دارد و بر فرض ساقط گردیدن حق سرقفلی - حق کسب و پیشه کماکان برای مستأجر محل محفوظ بوده و مشارالیه استحقاق دریافت آن را دارد. لذا دادگاه جهت تعیین حقوق مستأجر از این حیث موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع نموده کارشناس محترم به شرح مبسوط میزان آن را تعیین که این مبلغ مصون از اعتراض طرفین باقیمانده و مباینتی با اوضاع و احوال عرفی و مسلم قضیه نیز نداشته است من حیث المجموع دادگاه توجه به مراتب فوق و مستند به مواد ۱۹۸-۵۱۵-۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۳۰ و تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حکم بر محکومیت خواندگان (هریک به نسبت سهم خود از ماترک) به پرداخت مبلغ (۰۰۰/۵۰۰/۲۲) تومان از بابت اصل خواسته (حق کسب یا پیشه یا تجارت وفق نظر کارشناس) به اضافه هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری بوده، ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۸۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران

رأی دادگاه

در خصوص تجدیدنظرخواهی (ف)، (م. ) و (ف.) همگی (خ. ن. م.) و (ف. م. ع. الف.) به طرفیت (ف. خ. ن. م.) نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۰۱۲۲ مورخ ۲۰/۲/۹۱ صادره از شعبه ۱۸۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت خواندگان به نسبت سهم خود از ماترک به پرداخت مبلغ (۰۰۰/۵۰۰/۲۲) تومان و هزینه دادرسی له خواهان صادر گردیده است انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مقیده در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نداشته و دادنامه یادشده با توجه به محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادر شده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد، اقامه نشده است و تجدیدنظرخواهی متضمن جهت موجه در نقض رأی صادره نمی۔ باشد، با رد اعتراض دادنامه تجدید نظر خواسته را طبق ماده ۳۵۸ قانون مرقوم تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

 تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۰۶۴۳ مورخ ۱۹/۶/۱۳۹۱

اگر حق کسب و پیشه به دلیل تخلف مستأجر از قوانین ساقط شود موجب سقوط حق سرقفلی نیز خواهد بود.

 اجاره - سرقفلی - حق کسب و پیشه - تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه - قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

رأی دادگاه

در خصوص دعوی آقای (م. ه. ج.) با وکالت آقای (س. ع. ح. ش.) و آقای (د. ف.) به طرفیت ۱.آقای (ف. الف. م.) ۲. آقای (ک. ر. س.) به خواسته تخلیه ششدانگ یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ۳/۳۲ بخش ۱۱ تهران به جهت تخلف تغییر شغل مستأجرين به علاوه خسارت دادرسی، وکلای خواهان در تبیین خواسته توضیح داده است : «خواندگان به موجب سند رسمی اجاره به شماره ۵۱۳۳۶ مورخ ۲۳/۵/۵۸ دفتر ۴۰ تهران و اقرار خوانده ردیف اول مشتركة مستأجر یک باب مغازه موضوع سند مزبور بوده که شغل آنها گل فروشی تعیین و تغییر شغل نداشته‌اند نامبردگان بر خلاف قانون گل فروشی را به آب انار فروشی تبدیل و این تخلف طی رسیدگی دوساله شعبه ۱۰۹ احراز و حکم به تخلیه صادر شد لکن به عللی که در رأی شعبه ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران بر خلاف واقع منعکس شده و چگونگی دلایل آن در محضر دادگاه به عرض خواهد رسید رأی بدوی نقض و قرار رد دعوی صادر گردیده و اینکه با خوانده قرار دادن هر دو مستأجر و با توجه به محرز بودن تخلف آنان رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته مورد تقاضاست» دادگاه پس از جری تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع اظهارات و مدافعات وکلای طرفین به شرح صورت مجلس و لایحه و با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک شمیران و با مداقه در آن، نظر به اینکه او؛ حسب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت مثبوت به شماره ۱۵۷ مورخ ۲۲/۴/۸۹ مالکیت خواهان آقای (م. ۵. ج.) از تاریخ ۱۵/۲/۸۳ محرز و مسلم است. ثانية؛ وکیل خوانده با حضور خوانده در جلسه دادگاه در صورت جلسه مورخ ۱۲/۳/۱۳۸۶ شعبه محترم ۱۰۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران در پرونده استنادی ۸۵۰۰۹۰۰۰۱۰۷۰۰۶۴۵ مورخ ۱۳/۳/۱۳۸۶ در سطر ۱۱ اعلام داشته «موکل از مالکین وقت كتبة راجع به تغییر شغل از گل فروشی به آبمیوه فروشی و تعمیرات شوفاژ به اغذیه فروشی که فتوکپی مصدق و اصول آن همراه می‌باشد اجازه داشته است ... مستندات مورخ ۱/۷/۵۸ و ۱۱/۱۱/۶۵» و در صورت جلسه مورخ ۴/۷/۱۳۸۶ در سطر ۱۷ به بعد اعلام داشته «در خصوص مغازه دیگر که گل فروشی را به اصطلاح تبدیل به آب انار و آبمیوه نموده است، اولا؛ مدرکی منتسب به مالک وقت در جلسه قبل تأیید گردیده که اصل و اصالت امضای آن را همکار محترم تأیید می‌کند، لكن مدعی هستند که این مدرک بعدأ تهیه و تنظیم گردیده، بدیهی است اصل بر صحت آن است مگر خلافش با حکم دادگاه ثابت گردد و اگر قاضی محترم ضروری تشخیص می‌دهند و تعيين تقدم و تأخر سند آن امکان پذیر است استدعا دارد آن را به اداره تشخیص هویت که یک تشکیلات معتبر می‌باشد ارسال فرمایند، ثانياء موكل، گل فروشی را تبدیل نکرده بلکه فروش آب میوه را که از نمای درخت و گیاه و گل می‌باشد به صورت فروش آبمیوه اضافه کرده است که تغییر شغل به شغل دیگری است که صد درصد مغایر با شغل قبلی بوده و کیفیت آن را نداشته باشد و این در حالی است که شغل قبلی را هم هنوز ادامه می‌دهند. شایان ذکر است که در این جلسه خوانده دعوی نیز حضور داشته و با امضای ذیل صورتجلسه در واقع آن را تأیید نموده است. ثالثا، مداقه در مفاد صورت جلسه اجرای قرار تحقیق و معاینه محلی مورخ ۱۳/۱۲/۸۶ در پرونده استنادی به کلاسه ۶۴۵، ۱۰۷۰ ۸۵۰۰۹۰۰۰ شعبه ۱۰۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران، شهادت دو نفر از همسایگان به عنوان گواه محلی تغییر مغازه از گل فروشی به آب انار فروشی است، رابعاء ملاحظه دادنامه شماره ۸۶۰۰۶۳۰۰۰۰۸۰۱۱۹۵ مورخ ۱۳/۱۲/۱۳۸۶ صادره از شعبه ۱۰۷۲ دادگاه عمومی (جزایی تهران که طی دادنامه شماره ۳۷۵ مورخ ۱۱/۳/۸٧ صادره از شعبه ۲۸ دادگاه محترم تجدید نظر تأیید و استوار گردیده است مبین ارتكاب جعل و استفاده از سند مجعول و ارائه آن به عنوان دلیل در پرونده دیگر توسط خوانده ردیف اول و محکومیت نامبرده به مجازات ارتکاب بزه جعل دو فقره سند عادی است. خامسا: رابطه استیجاری نیز به دلالت سند رسمی شماره ۵۱۳۳۶ مورخ ۲۳/۵/۵۸ محرز و مسلم است، على هذا دادگاه بنا به مراتب فوق و توجه به پرونده تأمین دلیل و اقرار وکیل خوانده در حضور خوانده التهابه با رؤیت مالک قبلی و عدم ارايه دليل اثباتی بر ادعای خود و انجام معاینه و تحقیقات محلی و مودای شهادت مطلعين محلی به تغییر شغل از تاخيه خواندگان محرز و مسلم است و به استناد بند ۷ ماده ۱۴ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ حکم به تخلیه مورد دعوی شش دانگ یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ۳۳ / ۳ بخش ۱۱ تهران به موجب سند اجاره فوق الذکر و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهانها صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری است و ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۰۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران - ملکی

رأی دادگاه

آقای (ک. ر. س.) با وکالت آقای (ح. ک. ز) و خانم (ف. ق.) از دادنامه شماره ۱۰۶۱ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۹۰ در پرونده شماره بایگانی ۱۶۲ / ۸۹ شعبه ۱۰۸ محاکم عمومی حقوقی تهران تجدید نظرخواهی کرده است به موجب این دادنامه واخواهی نامبرده صدرالذکر از دادنامه شماره ۸۹/۷۰۸ همان شعبه مردود اعلام شده، براساس مندرجات این دادنامه (دادنامه واخواسته شده) آقای (م.ه۵. ج) به طرفیت آقایان (ف. الف. م.) و (ک. ر. س.) (تجدید نظرخواه حاضر) دعوی صدور حکم تخليه شش دانگ مغازه جزء پلاک ثبتی ۳/۳۲ بخش ۱۱ تهران را به علت تغییر شغل مستأجرين طرح کرده بوده که پس از رسیدگی حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می‌شود، اساس لایحه تجدید نظر خواهی وکلای آقای (ک. ر. س.) بر این مبنا استوار گردیده که موکل وی در زمان تنظیم سند رسمی اجاره نامه مبالغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده بود که در رأی معترض عنه به این مسأله توجهی نشده است آقای (س. ع. ح. ش.) وکیل آقای (م. ه. ج) هم در پاسخ با تکرار مطالبه مسبوق به بیان قبلی با استناد به مواد قانون اظهار داشته با وصف فراهم آمدن شرایط صدور حکم تخلیه عین مستأجره در قانون سرقفلی به قیمت روز پیش بینی نشده است اینک دادگاه از توجه به تمامی جهات مذکور و اظهار شده در لایحه تجدید نظر خواهی و اوراق پرونده دادگاه بدوی و لوایح طرفین دعوی معتقد است که حق کسب و پیشه و تجارت و حقوق کسبی و صنفی یا حق واگذاری (که وکلای تجدید نظر خواه با تمسک به این عبارت قانونی مطالبه مبسوطی اظهار کرده‌اند) اعم از سرقفلی رد و بدل شده و در ابتدای رابطه اجاری می‌باشد. فلذا وقتی حق کسب و پیشه و تجارت کاسبی براساس تخلفات قانونی ساقط می‌گردد، این اسقاط حق بر سرقفلی رد و بدل شده هم حکومت دارد در نتیجه تجدید نظرخواهی به لحاظ اینکه با هیچ یک از شقوق ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی انطباق ندارد ضمن رد تجدید نظر خواهی مستند به ماده ۳۵۸ همان قانون دادنامه تجدید نظر خواسته شده تأیید می‌شود و اما در خصوص دادخواست جلب ثالث آقای (ک. ر. س.) با وکالت آقای (ح. ک. ز) و (ف. ق) به طرفیت آقای (ص. ن. خ.) از آنجایی که این دادخواست با رعایت موازین قانونی (یعنی ماده ۱۳۷ قانون صدرالذکر) به تعداد اصحاب دعوی تنظیم و تسلیم نگردیده است قابلیت استماع ندارد و رد می‌شود. این رأی قطعی است.