1.  اخیرا طی بررسی ای که در مورد پرونده های ملکی داشتیم متوجه شدیم اکثر پرونده های ملکی و دعاوی مربوط به این حوزه به دلیل عدم دقت در مواردی است که قبل از خرید خانه باید به آنها توجه می شد ولی توجه نشده است.

1.  این مطلب تمام سوالات شما را پاسخ می دهد و به شما می گوید قبل از خرید ملک به چه مواردی دقت کنید

1.  شما با خواندن این مطلب مجهز به علم و تخصصی می شوید تا بدانید قبل از خرید خانه چطور رفتار کنید تا بی دردسر صاحب خانه شوید..

نکات تنظیم سند رسمی| آخرین و مهم ترین مرحله

۱- شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک:

در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود.

 نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد.

۲- بررسی وضعیت سند :

قدم بعدی  اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است . به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتراست که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد ، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات ،وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود.اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند . لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده میشود در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید. میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک ، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید.

فصل دوم:بررسی صلاحیت مالک در جهت معامله ی ملک

مالکیت مالک

در قدم اول بررسی اسناد مالکیت و در نهایت استعلام ار اداره ثبت اسناد و املاک مطمئن ترین راه برای احراز مالکیت فروشنده است

بر اساس استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک میزان سهم مالک از ملک و محدودیت های احتمالی مالک در نقل و انتقال قابل شناسایی است.

اهلیت مالک

اهلیت به معنای توانایی شخص برای دارا شدن و اجرای حق است. در انجام معاملات ملکی اهلیت مالک به آن معناست که او بالغ بوده و به سن بلوغ رسیده باشد. این بدان معناست که برای پسران سن ۱۵ سال و دختران ۹ سال در نظر گرفته می شود. در مبحث اهلیت عاقل بودن فرد نیز مورد بررسی قرار میگیرد، اینکه شخص از لحاظ ذهنی به اصطلاح دیوانه نباشد و بتواند به اموالش تصرف عاقلانه و کامل داشته باشد. عموما افراد بالای ۱۸ سال را دارای تمام خصوصیات اهلیت می دانند مگر اینکه خلافش از سوی دادگاه اثبات شده باشد

بر اساس قانون برای رعایت حقوق افراد و جلوگیری از ضررات احتمالی به اموال آنها، محدودیت هایی برای روابط حقوقی در نظر گرفته می شود. به این شکل که معاملات با اشخاص صغیر و مجنون باطل بوده، و معاملات با افراد غیر رشید غیر نافذ می باشد. در قانون رشید بودن فرد به معنای آن است که بتواند به صورت عاقلانه بر اموال خود تصرف داشته باشد. بر این اساس معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت، باطل بوده و معامله محجورین، نافذ نیست

احتمال ممنوع المعامله بودن مالک

این احتمال است که فروشنده ورشکسته باشد که در این صورت طبق قانون معامله این فرد اگر جنبه مالی داشته باشد باطل است پس مواظب باشید با کسی که نمی تواند معامله کند وارد معامله نشوید تا معامله شما محکوم به بطلان نشود.

فصل سوم:معاملات نیابتی

معامله به وسیله وکیل

میزان حق دخالت در معاملات ملکی و حدود آن برای وکیل ، میبایست در وکالت نامه تعیین شده باشد .

وکالت نامه ها میبایست توسط دفتر اسناد رسمی یا سفارت خانه ها به ثبت رسیده و دارای مهر برجسته باشند.

 ممنوع المعامله نبودن مالک و وکیل او جهت فروش وکالتی ملک

وکالت نامه ها دارای مدت زمان اعتبار مشخص هستند و وکیل در مدت مشخصی که در وکالت نامه ملک قید شده ، حق انجام معاملات ملکی را دارد.

خرید املاک نیز میتواند بصورت وکالتی انجام گیرد. به این معنا که بجای خریدار ملک ، وکیل و نماینده وی، حق خرید یک ملک را خواهد داشت.

وکالت نامه های ملکی بدون اطلاعات و مشخصات ملک،موضوع وکالت نامه و مدت زمان اعتبار از پیش تعیین شده و دادن حق دریافت مبلغ معامله توسط وکیل، فاقد اعتبار قانونی هستند.

هزینه نوشتن و تنظیم وکالتنامه ها با توجه به موضوع و نوع وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی متفاوت میباشد

1. معامله به وسیله قیم

قانون می‌گوید تنها کسانی حق معامله اموال خود را دارند که یا مالک باشند یا دارای نمایندگی قراردادی و قانونی از سوی مالک باشند؛ یکی از این نمایندگان قانونی هم قیم یا سرپرست فرد محجور است که با حکم دادگاه مسئولیت امور فرد محجور را بر عهده داشته است. اما حدود اختیار قیم در انجام معاملات چقدر است؟ اصولاً قیم می‌تواند به نمایندگی از محجور (صغیر، مجنون و سفیه) قرارداد ببندد. به عنوان مثال، به حساب او، اموالی برای او بخرد یا اموال او را بفروشد یا به نمایندگی از او قرارداد اجاره به عنوان موجر یا مستأجر ببندد

اعمالی که قیم به نمایندگی از محجور انجام می‌دهد ممکن است اعمال اداری باشد، یعنی اعمالی که برای اداره اموال او لازم است یا اعمال ناقله که موجب نقل و انتقال مال می‌شود؛ به عنوان مثال، اجاره کوتاه‌مدت یا قرارداد تعمیر خانه جزو اعمال اداری اما فروش آن جزو اعمال ناقله است. به هر حال اصل بر این است که قیم می‌تواند اعمال مزبور را به نمایندگی از محجور انجام دهد، زیرا زندگی حقوقی و اجتماعی اقتضا می‌کند قراردادهایی با دیگران منعقد شود و چه بسا محجور نیز به این گونه قرارداد‌ها نیاز دارد که انعقاد آن بر عهده نماینده قانونی محجور، یعنی قیم است.

اما این نکته را بدانید که قیم قبل از رهن یا فروش اموال غیر منقول مثل املاک متعلق محجور باید از دادستان اجازه کتبی بگیرد پس لازم است که اگر متوجه قیم بودن طرف معامله شدید حتما اجازه نامه کتبی او را بررسی کنید

فصل چهارم: خرید آپارتمان و نکات مهم قبل از آن

1. پایان کار

پس از اتمام ساخت بنا مالک ساختمان می بایست نسبت به دریافت جواز پایان کار اقدام نماید. برای این کار مالک می بایست به شهرداری مراجعه نماید و درخواست صدور گواهی پایان کار بدهد تا انتقال رسمی سند انجام شود. گواهی پایان کار به این معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان نظام مهندسی، ساختمان احداث شده مورد تایید می باشد

پس از وجود پایانکار اطمینان حاصل کنید تا امکان تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد

1. توابع و ملحقات آپارتمان

که اعم از پارکینگ و انباری است و باید به صورت کامل مشخص باشد به صورتی که خریدار هنگام خرید ملک کاملا بداند که مالک چه چیزهایی خواهد شد

1. مشترکات و مشاعات ساختمانی

طبق ماده دوم قانون تملک آپارتمان‌ها: «قسمت‌های مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که حق استفاده آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید باشد.»

وضعیت بهره برداری از مشترکات ، احتمال واگذاری بخشی از مشاعات به اشخاص ثالث  و محدودیت های احتمالی در بهره برداری از مشترکات

نکاتی است که خریدار باید به آن توجه کند

فصل پنجم: نتیجه

نتیجه اینکه پیشگیری بهتر از درمان است ، اگر این نکته بدانید که دعاوی حقوقی بالاخص دعاوی ملکی تا چه حد زمان بر و پر هزینه است حتما قبل از خرید خانه تحقیقات بیشتری انجام می دهید

از شما تقاضا دارم قبل از خرید ملک با وکیل مشورت کنید یااز متخصص در زمینه ملکی مشورت بگیرید

من فرید مزین هستم وکیل و متخصص در امور املاک و اراضی

من درصفحهاینستا گرام خودم سعی کردم به امور املاک بپردازم خوشحال می شوم شما رو هم در صفحه اینستاگرامم به نشانی https://www.https://www.instagram.com/.com/?hl=en ببینم.

                                                                                 فرید مزین|  وکیل و متخصص امور املاک و اراضی