• توسط:
• ۱۴۰۳/۱/۴ | ۹:۵:۱۹

---

سلام و عرض ادب طبق ماده 466قانون مدنی: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاًجر مالک منافع عین مستاًجره می شود. اجاره دهنده را موجر ، اجاره کننده را مستاًجر و مورد اجاره را عین مستاًجره گویند. دونوع اجاره از جهت اثر عقد وجود دارد: الف) اجاره تملیکی: عین مستاًجره عین خارجی و معین باشد، مانند اجاره یک باب خانه مشخص. ب)اجاره عهدی: عین مستاًجره کلی باشد ، مانند شخصی یک دستگاه اتوبوس دربست را برای انجام مسافرت در زمان معین از بنگاه حمل و نقل اجاره کند. اقسام مورد اجاره: به موجب ماده 467قانون مدنی: مورد اجاره ممکن است اشیاء و حیوان و یا انسان باشد. شرایط عقد اجاره: اجاره باید دارای شرایطی باشد که قسمتی از آن مشترک با سایر عقود معین است و قسمت دیگر شرایط اختصاصی عقد اجاره است. شرایط عمومی: عقد اجاره مانند سایر عقود معین باید تمام شرایط صحت معامله را داشته باشد. 1-برای صحت و اعتبار عقد ، قصد و رضای طرفین لازم است در صورتیکه طرفین یا یکی از آنها رضایت نداشته باشد عقد اجاره غیرنافذ است. 2-جهت عقد باید مشروع باشد در صورتیکه نامشروع باشد و هنگام عقد تصریح شود عقد اجاره باطل خواهد بود. 3-اهلیت طرفین: (موجر و مستاجر) برای تشکیل عقد باید دارای اهلیت باشند ، این اهلیت در موجر لازم است به لحاظ اینکه مالی از اموال خود را مورد اجاره قرار می دهد این تصرف در اموال بدون اهلیت امکان پذیر نیست. 4-مورد معامله:اجاره دارای دومورد است یکی منفعت و دیگر مالی است که به عنوان عوض آن در نظرگرفته می شود هردو مورد معامله باید دارای شرایط زیر باشد: الف)معلوم و معین باشد. ب)مالیت داشته باشد. پ)دارای نفع عقلایی باشد. ت)مشروع باشد. شرایط اختصاصی عقد اجاره: 1-مدت در عقد اجاره یکی از ارکان آن به حساب می آید. بوسیله مدت ، منفعت مورد عقد معلوم و معین خواهد شد ، در صورتیکه مدت مجهول باشد طبق ماده 468قانون مدنی عقد اجاره باطل است. 2-طبق ماده 470قانون مدنی برای صحت عقد اجاره امکان انتفاع از عین مستاجره باید موجود باشد. در حقیقت امکان استفاده از عین مستاجره با قدرت بر تسلیم عین مستاجره ملازمه دارد. درصورتیکه موجر نتواند عین مستاجر را جهت امکان انتفاع در اختیار مستاجر قراردهد عقد اجاره باطل خواهد بود. 3- طبق ماده471قانون مدنی برای اینکه عقد اجاره صحیح باشد لازم است عین مستاجره از اموالی باشد که بتوان با بقاء عین آن از آن استفاده کرد. مثلاً خانه ، اتومبیل در غیر اینصورت عقد اجاره صحیح نخواهد بود. 4-شرط مربوط به مالکیت موجر لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد بلکه کافی است مالک منافع آن باشد. 5-مورد اجاره ممکن است عین معین یا کلی باشد عین معین مثل اجاره خانه مشخص 6-اجاره مال مشاع صحیح است اما پس از عقد اجاره نمی توان مال مشاع را به تصرف مستاجر داد مگر با اذن همه شرکا چون تصرف هیچ یک از شرکا بدون اذن سایرین در مال مشترک قانوناً مجاز نیست. 7-برای آنکه عقد اجاره صحیح باشد لازم است منفعت مورد اجاره مشروع باشد.

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱/۱ | ۴:۳۷:۱۹

---

با سلام و احترام نکته ای که در مورد عقد اجاره نامه به آن اشاره کرد ، و عملا عدم رعایت آن ، موجب مشکلاتی برای مالک یا همان موجر می شود ، نوشتن اجاره نامه بر اساس قواعد و قوانینِ مربوط به قانون روابط موجر و مستاجرِ سال ۱۳۷۶ شمسی است . یکی از ابتکارات این قانون ، ابداع مبحث دستور تخلیه بود . که با انجام عقد اجاره و با امضاء دو نفر شاهد ، برای موجر این حق را ایجاد نمود که از طریق شورای حل اختلاف به جای طی نمودن دعوای تخلیه مورد اجاره، که در نهایت منجر به حکم تخلیه میشد ، صرفا با اخذ دستور و تودیع مبلغ رهنِ آن ملک به حساب صندوق دادگستری ، می توان دستور فوری تخلیه را اخذ و به واسطه ی اجرای احکام آن را اجرایی نمود . این مبحث ، یکی از ابتکارات قانونگذار برای ایجاد فشار به مستاجرانی بود که پس از پایان مدت اجاره ، ملک را تخلیه نمی کردند و این اقدام ، موجب ورود ضرر و زیان به مالک می شد . البته ناگفته نماند که اجرای این مورد ، در زمان کرونا، و با مصوبات هیئت وزیران به طور موقت ، دچار تغییراتی شد که اکنون دیگر لازم الاجرا نیستند و همان قانونِ فوق ، اجرا می شود .

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۱۳:۴۶:۳۸

---

احتراماً مواد مهم عقد اجاره در قانون مدني به شرح ذيل مي باشد: ماده ۴۶۶- اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. ماده ۴۶۷- مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یاانسان باشد. مبحث اول - در اجاره اشیاء ماده ۴۶۸- در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است. ماده ۴۶۹- مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است. ماده ۴۷۰- در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است. ماده ۴۷۱- برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد. ماده ۴۷۲- عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است. ماده ۴۷۳- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. ماده ۴۷۴- مستاجر می تواند عین مستاجره را بدیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. ماده ۴۷۵- اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک. ماده ۴۷۶- موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع مؤجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد. ماده ۴۷۷- موجر را باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آنرا بکند. ماده ۴۷۸- هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا بهمان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند بنحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. ماده ۴۷۹- عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. ماده ۴۸۰- عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است. ماده ۴۸۱- هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. ماده ۴۸۲- اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت. ماده ۴۸۳- اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا" یا بعضا" تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید. ماده ۴۸۴- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد. ماده ۴۸۵- اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا" یا بعضا" استفاده نماید در اینصورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. ماده ۴۸۶- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد. ماده ۴۸۷- هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد. ماده ۴۸۸- اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند. ماده ۴۸۹- اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو. ماده ۴۹۰- مستاجر باید : اولا"- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند. ثانیا"- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. ثالثا" - مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد. ماده ۴۹۱- اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد. ماده ۴۹۲- اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. ماده ۴۹۳- مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا" یا بعضا" تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. ماده ۴۹۴- عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا" استفاده نماید. ماده ۴۹۵- اگر برای تادیه مال اجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود. ماده ۴۹۶- عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد. ماده ۴۹۷- عقد اجاره بواسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره بفوت موجر باطل می شود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد. ماده ۴۹۸- اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. ماده ۴۹۹- هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی گردد. ماده ۵۰۰- در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود. ماده ۵۰۱- اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مالالاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یکسال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق و اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. ماده ۵۰۲- اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آنرا نخواهد داشت. ماده ۵۰۳- هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است. ماده ۵۰۴- هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت. ماده ۵۰۵- اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حاصل نمی شود. ماده ۵۰۶- در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۱۱:۵۳:۴۳

---

با سلام ممنونم از نمونه اجاره نامه خوبتون باث میشه که زمان قرارداد اجاره به چیز های مهمی که ارزش حقوقی داره بیشتر توجه کنیم

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۱۰:۴۵:۱۰

---

با سلام و احترام، شایع ترین روش انتقال معوض منافع، عقد اجاره می باشد. یکی از راه های انعقاد قرارداد اجاره به نحو صحیح و پرهیز از مشکلات حقوقی مرتبط با آن، دسترسی به نمونه قرارداد اجاره آپارتمان و خانه می باشد. قطعا نمونه متن اجاره نامه مسکن که مطابق استانداردهای سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور بوده، می تواند به عنوان یکی از بهترین نمونه های قرارداد اجاره آپارتمان و خانه مورد استفاده قرار گیرد که البته در صورت توافق طرفین، قابل تغییر می باشد .قانون مدنی در تعریف قرارداد اجاره مقرر داشته : « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک عین منافع عین مستاجره می شود » قرارداد اجاره یکی از رایج ترین عقودی بوده که به منظور انتقال منافع منعقد شده و در کشور ما نیز همچون سایر بخش های جهان از جایگاه قابل توجهی برخوردار می باشد. با توجه به این مساله ، قانون گذار نیز قوانین و مقررات خاصی را در رابطه با قرارداد اجاره وضع کرده است. اما بسیاری از افراد جامعه از آنجا که با قوانین و مقررات حقوقی آشنایی نداشته، ممکن است که در هنگام انعقاد قرارداد اجاره با ابهامات و مشکلاتی رو به رو شوند که نتیجه این امر، بروز اختلافات میان موجر و مستاجر بوده که می تواند تعهدات مالی سنگینی را برای هر یک از طرفین به همراه داشته باشد پس بهتر است قبل از انعقاد قرارداد فوق با وکلای کارکشته موسسه مشورت داشته باشید.

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۱۰:۳۰:۵۶

---

کرد. در پایان مدت و زمان تخلیه معادل همین مبلغ به مستأجر پرداخت خواهد شد. افزایش نرخ تورم و تغییر قیمت سرقفلی تأثیری در این امر نخواهد داشت. در پایان مدت رقم پرداختی مستاجر به علاوه مبلغی که بر مبنای شاخص بانک مرکزی جبران کاهش ارزش پول را با توجه به مدت اجاره بکند به مستأجر تأدیه خواهد شد. در پایان مدت سرقفلی متعلق به محل بر مبنای نرخ عادله و قیمت معاملاتی زمان تخلیه به مستأجر پرداخت خواهد شد. شرایط و ضوابط ۱. مستاجر حق انتقال مورد اجاره را مشاعاً یا مفروزاً كلاً یا جزئاً به هیچ صورت حتی بصورت مشاركت ، نمایندگی،صلح حقوق و وكالت و غیره ندارد در صورت انتقال موجر علاوه بر حق فسخ حق مطالبه خسارت و وجه التزام به اندازه مبلغ قرض الحسنه را خواهد داشت. ۲. مورد اجازه صرفاً برای شغل ……….. اجاره داده شده و مستأجر به هیچ وجه حق تغییر شغل ندارد. ۳. حفظ و نگهداری مورد اجاره و تجهیزات آن بر عهده مستأجر است و باید در انقضاء مدت، مورد اجاره و تجهیزات آن را صحیح و سالم تحویل دهد. ۴. طبق تنظیم قرارداد اجاره مغازه، تعمیرات جزئی عین مستأجره برعهده مستأجر و تعمیرات کلی بر عهده موجر است. ۵. پرداخت هزینه آب، برق، گاز و تلفن برعهده مستأجر است. ۶. پرداخت هزینه نگهداری (شارژ) ساختمان بر مبنای مصوبات هیات‌ مدیره بر عهده مستأجر/ موجر است و تغییرات این ارقام نیز مورد قبول می‌باشد. ۷. اسقاط کافه خیارات من جمله خیارغبن (به هر درجه‌ای که باشد) از طرفین به عمل آمد. ۸. تأخیر در پرداخت اجاره بها برای موجر حق فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره را ایجاد خواهد کرد. در این حالت حق مستأجر نسبت به سرقفلی نیز (در صورت وجود) ساقط خواهد شد. تخلف مستأجر از هر یک از شروط مندرج در این سند نیز همین آثار را خواهد داشت. ۹. ………….. . ۱۰. ………….. . ۱۱. ………….. . شاهدین قرارداد این اجاره نامه مغازه در تاریخ ……….. با حضور آقایان : ۱- ……….. فرزند ……….. به شماره شناسنامه ……….. آدرس ……….. ۲- ……….. فرزند ……….. به شماره شناسنامه ……….. آدرس ……….. افراد معتمد موجر و مستأجر که به عنوان شاهد ذیل آن را امضاء کرده‌اند. در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم و امضاء و مبادله شد. قسمت‌ها و مطالب زاید در هر دو نسخه قلم زده و ابطال شده است . امضاء موجر امضاء مستأجر امضاء شاهد امضاء شاهد

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۱۰:۵:۲۴

---

در مورد اجاره نامه به نظرم حتما باید در مورد تمدید یا عدم تمدید قراداد اجاره پس از انقضای اون توافق شده باشه مثلا میشه نوشت به هیچ عنوان قابل تمدید نیست یا با رضایت کتبی موجر قابل تمدید هست و...و اینکه حتما قید شود که یه مبلغی از ودیعه نگه داشته میشه برای هزینه ها و خسارات احتمالی در این صورت اگر موجر حکم تخلیه گرفت مجبور نیست کل مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند .

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۱۰:۰:۲۱

---

با سلام.از نکات مهم در اجاره نامه این است که باید مدت اجاره مشخص و معین باشد در غیر این صورت اجاره نامه باطل است .

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۸:۱۵:۳۲

---

قرارداد اجاره اماکن، منازل و آپارتمان های مسکونی متداول ترین قراردادها با موضوع املاک در کشور ما است. متاسفانه متن اجاره نامه ها تحت نظر و مدیریت بنگاه های معاملات ملکی تنظیم می شود که چون این افراد دانش و تخصص کافی در زمینه انعقاد قرارداد را ندارند و نیز با توجه به ذینفع بودن بنگاه در وقوع اجاره و مشروط بودن استحقاق دستمزد به انعقاد اجاره نامه، قراردادهای استانداردی برای اجاره اماکن مسکونی و آپارتمان ها تنظیم نمی شود. در حالیکه با تنظیم دقیق یک اجاره نامه تحت نظر یک کیل با تجربه و متخصص در زمینه قراردادها هیچ یک از طرفین به فکر سوء استفاده و زیاده خواهی نخواهند افتاد.

• توسط:
• ۱۴۰۳/۱۲/۲۸ | ۸:۷:۲۵

---

به دلیل حساسیت بالای روابط موجر و مستاجر قرارداد مربوط به اجاره باید توسط وکیل متخصص یا حقوقدان آشنا با این حوزه تنظیم گردد