مطمئنا کسانی که در املاک کار میکند با کلمه خیار و اسقاط آن اشنا هستند.

اگر به خیارات توجه نشان نداد ضرر های غیر قابل جبرانی ایجاد خواهد شد.

به طور کل خیارات انواع مختلفی دارند و هرکدام در هنگام معامله بر اساس ذات خود باعث اسقاط قرارداد میشوند در ادامه قصد داریم با خیار و انواع آن و مواردی که موجب اسقاط آن میشود بیشتر آشنا شویم.

خیار چیست؟

خیار یک حق میباشد و به معنی اختیار و توانایی بر هم زدن عقد لازم میباشد که از سوی صاحب خیار صورت میگیرد در اصطلاح حقوقی به صاحب خیار ذوالخیار گفته میشود.خیار اصولا یک حق مالی است و قابل اسقاط و قابل صلح و انتقال میباشد و اثر اصلی آن انحلال عقد است،یعنی با استفاده نمودن خیار توسط صاحب خیار،عقد منحل خواهد شد،مبنای اصلی خیارات قاعده لاضرر است.

انواع خیارات:

۱)خیار مجلس:به این معنی است که اختیار بر هم زدن معامله تا زمانی که هر دو طرف معامله در مجلس حضور دارند،برای طرفین امکان پذیر خواهد بود.تنها زمانی این امکان وجود دارد که خیار مجلس از بین برود که در واقع یکی از طرفین در معامله نباشد.

۲)خیار ثمن:

برای ایجاد خیار ثمن برای فروشنده باید شرایطی وجود داشته باشد که به شرح زیر است:

عقد بیع به صورت حال منعقد شود:شرطی که برای ایجاد خیار ثمن لازم است این است که عقد باید به صورت حال باشد.حال بودن عقد یعنی اینکه عقد باید فاقد مدت باشد.برای مثال زمانی که عقد بیع به صورت نسیه منعقد میشود یعنی فروشنده مبیع را تحویل میدهد ولی خریدار برای پرداخت ثمن فرصتی را دارد،خیار تاخیر ثمن ایجاد نمیشود چرا که عقد بیع حال نیست،بنابراین پرداخت ثمن یا قیمت قرارداد و همچنین تسلیم مبیع یعنی تسلیم مورد معامله باید فاقد وعده باشد و در صورتی که برای پرداخت ثمن و یا تسلیم مبیع وعده ای تعیین شده باشد در آن عقد خیار تاخیر ثمن به وجود نمی آید.

سه روز از تاریخ انعقاد بیع بگذرد:همانطور که گفته شد برای ایجاد خیار تاخیر ثمن باید عقد به صورت حال منعقد شود و در چنین عقدی شرط دیگری که برای تاخیر ثمن وجود دارد این است که باید سه روز از تاریخ انعقاد  عقد است که در صورت عدم پرداخت ثمن از جانب خریدار،برای فروشنده خیار تاخیر ثمن ایجاد میشود و قبل از انقضای مدت سه روزه فروشنده حق فسخی ندارد ولی این موضوع با یک استثنا مواجه میشود و آن زمانی است که کالای فروخته شده یا به اصطلاح مبیع از چیزهایی باشد که در کمتر از سه روز فاسد میشود و یا اینکه از قیمت آن کاسته میشود.مثل فروش گل که پس از سه روز پژمرده میشود،بنابراین در فروش گل نباید ایجاد خیار تاخیر ثمن منوط به گذشتن سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد دانست.

عدم پرداخت شدن ثمن از جانب خریدار:شرط دیگر برای ایجاد تاخیر ثمن عدم پرداخت تمام ثمن از جانب شخص خریدار میباشد.در صورتی که خریدار قسمتی از ثمن را پرداخت کند این امر مانع از ایجاد خیار تاخیر ثمن نیست چراکه اوباید در مهلت سه روز تمام ثمن را پرداخت کند و حال که قسمتی از ثمن را پرداخت کرده این شرط محقق نگردیده است بنابراین در این فرض،فروشنده خیار تاخیر ثمن را خواهد داشت به عبارتی دیگر اهمیتی ندارد که خریدار هیچ مبلغی را بابت ثمن نپرداخته یا اینکه قسمتی از ثمن را پرداخته باشد بلکه فقط موضوع مورد اهمیت این است که او کل ثمن را در مهلت سه روزه نپرداخته باشد که در اینصورت خیار تاخیر ثمن ایجاد میشود.

دادن ضامن موجب سقوط خیار میشود: نکته حائز اهمیت در این قسمت که باید به آن توجه کرد این است که برخی موارد در حکم پرداخت ثمن میباشد مانند ضامن دادن و یا حواله دادن ثمن بنابراین در صورتی که هریک از این اعمال صورت گرفته باشد فروشنده خیار تاخیر ثمن نخواهد داشت.ماده۴۸۳قانون مدنی در این زمینه مقرر میدارد:اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله بدهد بعد از تحقق حواله طلب فروشنده از بابت ثمن به منتقل الیه منتقل شده و در حکم قبض ثمن است.دادن ضامن نیز در حکم پرداخت است مشروط براینکه ضمانت از نوع ضمانت نقل ذمه به ذمه باشد یعنی چه ضمانتی که در آن مسئولیت شخص بدهکار به پرداخت از بین رفته و شخص ضامن مسئول شناخته شود،ظاهر ماده۴۰۸ قانون مدنی مبنی براینکه اگر مشتری برای سمند ضامن بدهد خیار تاخیر ساقط خواهد شد ناظر بر فرضی است که فروشنده با این امر موافقت کرده و عقد ضمان محقق میشود و گرنه صرف معرفی ضامن هیچ اثری نداشته و فروشنده الزامی به قبول ضامن ندارد البته اگر ثالث بخواهد ثمن را بپردازد و فروشنده از قبول آن امتناع کند خیار تاخیر ساقط میشود.

امتناع فروشنده از دریافت ثمن:در ماده۴۵۰قانون مدنی فرضی در خصوص شرط عدم پرداخت ثمن مطرح شده است و آن فرض امتناع فروشنده از گرفتن ثمن میباشد در این ماده آمده است که اگر مشتری ثمن را حاضر کند که به فروشنده بپردازد و بایع از اخذ آن امتناع کند دیگر برای فروشنده خیار فسخی وجود نخواهد داشت در اینصورت به صرف امتناع بایع از اخذ ثمن موجب سقوط خیار فسخ است و لزومی به رجوع به حاکم وجود ندارد.نکته دیگر در همین خصوص این است که ممکن است در فرضی سه روز از تاریخ انعقاد بیع بگذرد و مشتری ثمن قرارداد را نپردازد و بایع نیز از حقی که در خصوص فسخ قرارداد دارد استفاده ننماید و عقد را فسخ نکند و قبل ازاینکه او عقد بیع را فسخ کند خریدار ثمن را به او بپردازد در چنین فرضی آیا باید باز برای بایع یا فروشنده خیار تاخیر ثمن را پذیرفت یا خیر؟در رابطه با این سوال برخی عقیده دارند که چون با نپرداختن ثمن ظرف سه روز از جانب خریدار به فروشنده برای فروشنده حقی ایجاد میشود و این حق در هیچ صورتی از بین نمیرود مگر اینکه خود فروشنده که صاحب حق است آنرا ساقط کند باید برای او خیار ثمن را حتی پس از پرداخت شدن ثمن قائل بود،ولی در مقابل نظر این عده نظر دیگری وجود  دارد که قابل قبول تر جلوه میدهد و آن این است که وجود خیار به دلیل دفع ضرر میباشد یعنی به این دلیل فروشنده را صاحب خیار میدانیم و برای او خیار تاخیر ثمن را در نظر میگیریم که از این طریق بتواند ضرری را که به او به دلیل عدم پرداخت ثمن وارد میشود جبران کند و متحمل ضرر نشود ولی زمانی که او از حق خود استفاده نکرده است و پس از سه روز،خریدار ثمن را به او پرداخته است دیگر ضرری متوجه او نیست بلکه ضرر دفع شده است،بنابراین به دلیل دفع ضرر به واسطه پرداخت شدن ثمن و همچنین اقدام فروشنده علیه خود به دلیل عدم فسخ قرارداد باید گفت که او در چنین فرضی خیار فسخی نخواهد داشت.

۳)خیار حیوان:

در دادو ستد حیوانات،امکان بر هم زدن معامله تا سه روز برای طرفین معامله باید فراهم بشود.

۴)خیار شرط:

با بوجود آورد یا ایجاد کردن یک شرط در مفاد قراردادی که قرار است منعقد شود،اختیار فسخ قرارداد را براساس آن شرط به طرفین داده خواهد شد.

۵)خیار عیب:

اختیار فسخ معامله را،به دلیل ایرادی که در کالای مبادله شده وجود دارد،به طرفین معامله میدهد.در واقع این مورد بیشتر در معاملات واحد های مسکونی یا ملکی میتوان ذکر و مشاهده کرد.

۶)خیار تدلیس:

در قرارداد ها گاهی اتفاق می افتد که یکی از طرفین معامله اعمال فریبنده و نیرنگ آمیز انجام دهد تا آن معامله انجام بشود.با اینکه این کارها با اگاهی و علم او صورت بگیرد،و به سبب کارها،کالایی که مورد معامله است،فاقد عیب یا نقص موجود یا واجد کمال غیر موجود نشان داده شود و با اغوای طرف دیگر عقد او به انعقاد قرارداد برانگیخته شود.تدلیس در حقوق به معنای"تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب معامله شود.باید توجه داشت که جهت اثر بخش بودن تدلیس این شرط لازم خواهد بود که عملیات فریب دهنده باید پیش از انجام معامله صورت بگیرد تا طرف دیگر را اغوا و رغبت به انجام معامله کند،در واقع به جهت این رغبت طرف معامله به سرگرفتن آن رضا بدهد.

حق فسخ برای صفات خاص:

هرگاه در یکی از طرفین،صفت خاصی اعم از معنوی یا جسمانی شرط شده و بعد از عقد معلوم بشود که طرف مذکور آن صفت را نداشته است،برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود،خواه وصف مذکور در عقد به صراحت بیان شده یا عقد متابنا بر آن واقع شده باشد؛همچنین اگر صفتی شرط نشده،منتها طرف دیگر خود را واحد آن معرفی کرده باشد،حق فسخ نکاح برای طرف دیگر همچنان وجود خواهد داشت.

عیوب زن در صورتی موجب حق فسخ برای مرد خواهد بود که عیب مزبور در حین عقد وجود داشته است؛در نتیجه اگر بعد از عقد نکاح ایجاد شود،موجب حق فسخ برای زوج نخواهد بود،منتها زوج میتواند برای طلاق اقدام کند.از سوی دیگر،هرگاه جنون و عنن در مرد،بعد از عقد دیده بشود،موجب حق فسخ برای زن خواهد شد.

انجام عمل تدلیس در تجارت:

انجام هرگونه عملیاتی که سبب فریب طرف دیگر در مورد ویژگی های مورد معامله شود،چه از طرف بایع و چه از طرف خریدار باشد،سبب تحقق تدلیس و ایجاد خیار فسخ برای معامله آن خواهد شد که اثر فوری خواهد داشت‌.خیار تدلیس قبل از وقوع معامله و اطلاع زیان دیده از تدلیس قابل اسقاط نخواهد بود و در این مورد چنین استدلال خواهد شد،که اگر شخصی بخواهد فرد دیگری را فریب بدهد و با توسل به قانون و اسقاط خیار تدلیس موجبات ممانعت از احقاق حق زیان دیده را فراهم کند،در واقع ازقانون به عنوان وسیله ای برای تضییع حقوق دیگران استفاده کرده است و چون قانون نمیتواند و نمی بایست وسیله ورود خسارت ناروا به اشخاص تلقی شود،فلذا خیار تدلیس را قبل از اطلاع زیان دیده قابل اسقاط نمی دانند،منتهای امر به نظر خواهد رسید،ضروری باشد که در هنگام تنظیم قرارداد و اسقاط خیارات این خیار را استثناء گردد.

۷)خیار رویت و تخلف وصف:

اختیار بر هم زدن قرارداد را به فردی میدهد که مالی را ندیده و بر اساس اطلاعاتی که به او داده شده،قرارداد را امضا میکند و پس از دریافت کردن مال،کالا یا واحد مسکونی میتوان دید که مطابق با شرایط ارائه شده نخواهد بود.

۸)خیار غبن:

خیار غبن به فتح غبن و سکون باء تلفظ میشود یا توانایی بر هم زدن داد و ستد(اختیار بر هم زدن معامله)زیان آور به دلیل غیر متعارف بودن قیمت است.

در اصطلاح حقوقی خیار غبن یعنی،زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین در زمان معامله که به زیان دیده بعد از اگاهی به غبن،حق فسخ میدهد.هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد،بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند،غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مساحمه نباشد.

نکاتی که در خصوص خیار غبن تاثیر خواهد داشت:

خیار غبن در معامله کلی هم وجود دارد،منظور از معامله کلی یعنی در خرید مصداق وجود ندارد.خیار غبن همزمان با وقوع عقد به وجود خواهد آمد،زیرا از آنجایی که قیمت ها همیشه در نوسان است،خیار غبن اختصاص کسی دارد که به قیمت عادله روز جاهل باشد و اصل بر عدم علم است:کسی که به قیمت عادلانه روز عالم باشد،مشمول قاعده اقدام است و خیار غبن ندارد.

اگر کسی که طرف خود را مغیون کرده است،غابن تفاوت قیمت را بدهد،خیار غبن ساقط نمیشود،مگر این که مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی شود.

طریقه اعمال خیار غبن در قرارداد ها:

کسی که در معامله متحمل ضرری شده باشد که هم میتواند خریدار باشد هم فروشنده در این خصوص می بایست هرکسی که متحمل ضرری شده باشد پس از فسخ معامله به دلیل خیار غبن موضوع را به طرف دیگر اطلاع داده و خواستار بازگشت وجه یا مال پرداختی باشد و چنانچه موضوع یا توافق یکدیگر بر طرف نشد می بایست اقدام به طرح دادخواستی با عنوان تائید فسخ و استرداد ثمن یا مبیع به طرفینپت طرف مقابل در دادگستری یا دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند.

۹)خیار تبعض صفقه:

این اختیار برای خریدار مال زمانی ایجاد میشود که از بخشی از مال آگاهی ندارد.در این صورت اختیار بر هم زدن معامله را،بر اساس ایراد آن بخشی که اطلاع نداشته دارد.

۱۰)خیار تخلف شرط:به این معنی میباشد که یکی از طرفین قرارداد،بر اساس شروط ذکر شده در مفاد قرارداد عمل نکنند،یا شرطی را،از شروط ذکر شده در قرارداد اجرا نکند.

اسقاط کافه خیارات،غبن و فاحش:

هنگامی که شما در روند انعقاد یک قرارداد یا مبایعه نامه قرار میگیرید مسلما عبارت اسقاط کافه خیارت را مشاهده خواهید کرد.در بعضی دیگر از قرارداد ها بجای عبارت اسقاط کافه خیارات از اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش استفاده شده است که معنا و پیامد آن متفاوت تر میباشد.به زبانی ساده وقتی عبارت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش را ذکر میکنیم یعنی اگر شما در جایگاه خریدار باشید،بعد از عقد قرارداد در هر زمان که احساس کنید ضرر کرده اید و یا اینکه‌کالای خریداری شده توسط شما دارای عیب و نقص میباشد،نمیتواند خواستار فسخ قرارداد شوید باید ضرر را بپذیرید.از طرفی دیگر درج عبارت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش برای فروشنده نیز دارای پیامدهای منفی بسیاری میباشد.پس بهترین راه کار این است که برای انعقاد قرارداد های خود از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.