عنوان مقاله: بررسی و تحلیل دعوای الزام به تحویل مبیع و یا انجام موضوع عقد(۱)؛

یکی از مهم ترین دعاوی که در دادگستری مردم با آن سروکار زیادی دارند دعوای الزام به تحویل مبیع یا انجام موضوع قرارداد یا عقد است.

در تعریفی از موضوع عقد یا قرارداد باید متذکر شویم که موضوع عقد در حقیقت شامل تعهد یا انجام فعل خاص یا مال خاصی یا عدم انجام فعلی است.که در واقع امر یکی از ارکان اساسی قرارداد به حساب می آید چون یکی از اهداف اساسی در عقد قرارداد ها در حقیقت رسیدن به نتیجه موضوع دعوا است و تحقق یافتن موضوع آن است و در غیر این صورت دلیلی وجود نخواهد  اشت که طرفین خود را محدود به محتویات آن عقد نمایند.

چنانچه موضوع قرارداد از اموال باشد عنوان دعوی در حقیقت الزام به تحویل موضوع قرارداد خواهد بود که به روشنی مصداق آن مبیع است و در حالتی که موضوع عقد ما عمل یا تعهدی باشد ( انجام فعل یا عدم انجام فعلی) عنوان دعوای ما الزام نمودن به انجام موضوع عقد خواهد بود البته بین حقوقدانان و قضات در خصوص دعوای الزام به تحویل مبیع بیشتر در حوزه مال است و اموال هم که به دو قسم منقول و غیر منقول قابل تقسیم است.و در نهایت بیشتر اختلاف هم دایر مدار مال غیر منقول است.

_ شیوه ی تقدیم دعوای الزام به تحویل مال غیر منقول و تحلیل اختلفات قضات در این زمینه:

اختلاف نظر و مشتت بودن آرایی که در این حوزه صادر می شود ناشی از علل ذیل است:

۱_ بعضی از حقوقدانان و به ویژه قضات محاکم عقیده دارند که انتقال اموال غیر منقول با وجود قوانین ثبتی درباره لزوم ثبت نمودن رسمی نقل و انتقال مال غیر منقول توسط سند عادی با همان بیع نامه قابل طرح است و دادگاه ها مکلف هستند با استناد به مقررات قانون مدنی اقدام به صدور رای در باره تحویل ملک کنند و استنادات قانونی در این خصوص عبارتند از مواد ۱۰ و ۲۱۹و ۲۲۰و ۳۳۸ و ۳۶۲ و ۳۳۹ قانون مدنی که در این خصوص اعلام میدارد:

ماده ۱۰ قانون مدنی: (( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.))

ماده ۲۱۹ قانون مدنی:(( عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.))

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:(( عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشد.))

ماده ۳۳۸ قانون مدنی:(( بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.))

ماده ۳۳۹ قانون مدنی:(( پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ممکن است بیع به دادوستد نیز واقع شود.))

ماده ۳۶۲ قانون مدنی: (( آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است: ۱_ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود ۲_ عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد ۳_ عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید ۴_ عقد بیع مشتری را به تاذیه ثمن ملزم می کند.))

استدلالا ت این دسته این است که چون یک بیع حاصل اراده دو طرف است برای همین پس از تشکیل این عقد آثار آنها هم می بایست برای طرفین مترتب شود و با همین استدلالتقدیم دعوای الزام به تحویل مبیع از جانب خریدار با شرایط به خصوص آن اقدامی کاملا درست دانسته اند و در پایان با صادر شدن حکم فروشنده می بایست ملزم به تحویل مبیع شود.

ولی برخی درگر از قضات یا حقوقدانان اعتقاد دارند که قوانین و مقررات ثبتی در باره اجباری بودن ثبت رسمی نقل و انتقالات املاک الزامی است و با استناد به ماده ۴۸ قانون ثبت دادگا ها تکلیفی در پذیرش و قبول بیع نامه های عادی ندارند و بنابراین تقدیم دعوای الزام به تحویل مبیع با استناد به سند عادی را درست نمی دانند.و استنادات قانونی این دسته عبارتند از:

۱_ ماده ۲۲ قانون ثبت :(( همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.))

ماده ۴۶ قانون ثبت: (( ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: ۱_ کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.۲_ کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.))

ماده ۴۷ قانون ثبت :(( در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده ووزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:۱_ کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده ۲_ صلحنامه، هبه نامه و شرکتنامه.))

ماده ۴۸ قانون ثبت :(( سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.))

با توجه به این دو دسته استدلالات و آرای صادره از دادگاه های بدوی و تائید و یا نقض آن در دادگاه های تجدید نظر تائید کننده این دیدگاه است که در تقدیم این دعوا بسته به شانس خواهان است که دعوی به کدام شعبه ارسال گردد که آیت به شعبه ای ارجاع گردد که با توجه به قوانین ثبت از قبول دعوا استنکاف نماید و اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوا نماید یا قاضی ای باشد که با استناد به قوانین مدنی و با قبول سند عادی رای مربوطه را صادر کند.

حالت هایی در اینجا ذکر می گردد در مورد سابقه ثبتی ملک:

چنانچه مبیع ( اموال غیر منقول) به هر دلیلی دارای سابقه ثبتی نباشد و در اداره ثبت ثبت نشده باشد با توجه به مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در حقیقت این مواد بر آن موضوعات حاکم است فلذا در این مورد رای وحدت رویه ۵۶۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور حاکم بر این مورد است و بر طبق این مواد و رای وحدت رویه دادگاه های دادگستری مکلف هستند که درباره املاکی که دارای سابقه ثبتی نیستند رسیدگی کرده و اقدام به صدور رای کند.

درباره این دسته از املاک هم چون سابقه ثبتی ندارد دو حالت پیش خواهد آمد:

اول اینکه اگر مورد معامله مستند به سند عادی باشد دعوای مذکور در نتیجه مسموع است و محاکم به اصل مالکیت و نزاع رسیدگی می کنند.

در حالت بعدی چنانچه مورد دعوا یا نبیع مستند به سند عادی نباشد و بیع در واقع امر به طور شفاهی و

براساس دادوستد عرفی صورت گرفته باشد در این حالت ابتدای امر باید اصل حادث شدن عقد بیع بوسیله مدعی ثابت گردد و پس از آن درخواست الزام به تحویل مبیع طرح گردد و در این موارد باید دو دعوا در محکمه طرح گردد و به هر دو دعوا همزمان رسیدگی شود.

و در حالتی که مال غیر منقول موضوع نزاع در اداره ثبت به ثبت نرسیده باشد و دارای سابقه ثبتی نباشد رعایت نمودن قوانین ثبت از جانب دادگاه الزامی است و در این خصوص محاکم نمی توانند فقط به با استناد به سند عادی صدور رای تحویل مبیع  نمایند چرا که با توضیحات بالا ملک دارای سابقه ثبتی تابع قوانین ثبتی است.و بهترین راه این است که خواهان با استناد به سند عادی ابتدا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و سپس بعد از اخذ حکم قطعی در این باره و گرفتن سند رسمی دعوای الزام به تحویل مبیع را تقدیم کند.در این خصوص راه صحیح این است که دعوای الزام به تحویل بعد از گرفتن سند رسمی طرح گردد چون که بعضی از قضات محاکم با استناد به ماده ۴۸ قانون ثبت حکم قطعی را دلیلی بر انتقال قطعی ندانسته و به نص قاطع ماده ذکر شده در باره ثبت سند استناد می کنند.واما برخی دیگر از قضات سند مورد بحث در ماده ۴۸ را عام می دانند و آن را شامل سند رسمی صادر شده از اداره ثبت و معتقدند که حتا رای صادر شده از محاکم هم حکم سند رسمی را دارد چرا که از سوی یک مرجع رسمی صادر شده و با استناد به ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی رسمی است و حتی بر اسناد صادر شده از ادارات ثبت هم ارجح است و با توجه به این تفاسیر با استناد به رای قطعی شده دعوای الزام به تحویل مبیع را می پذیرند.و در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند چنانچه عقد به صورت شفاهی و با دادو ستد عرفی انجا گرفته باشد در این حالت نخست لازم است که دادخواستی با ۲ عنوان به شرح خواست ذیل مطرح گردد:

۱_ اثبات نمودن وقوع بیع شفاهی  یا هر نوع عقد ناقله دیگر

۲_ الزام به تنظیم سند رسمی

که می توان در ضمن یک دادخواست مطرح و مطابق با دعاوی مالی برای هر کدام از این خواسته ها تمبر مالی الصاق گردد و بعد از اخذ حکم قطعی و سند مالکیت رسمی دعوای سومی به خواسته الزام به تحویل مبیع به عنوان یک دعوای مالی دیگر تقدیم دادگاه گردد.