در قانون و در رشته حقوق در مورد موارد مختلفی یکسری پیش بینی هایی شده است.یکی از موارد مهم در رشته حقوق اجاره دادن اشیا میباشد،که عموما افراد در طول زندگی خود با این مورد بسیار روبرو هستند.در بسیاری از موارد اجاره دادن مال برای این است که خرید آن مال نیازمند مبالغ بالایی است.در بسیاری از موارد دیگر هم افراد برای این مالی را به اجاره میگیرند چون صرفا برای مدت کوتاهی به آن نیاز دارند و البته اجاره دادن اشیا باعث خواهد شد که در بسیاری از موارد حتی صرفه جویی بشود.

حال در ادامه قصد داریم شما را با قوانین و شرایط اجاره دادن مال آشنا کنیم.

اجاره چیست؟

اجاره عقدی است که به موجب آن،مستاجر،مالک منافع عین مستاجره میشود،اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.مورد اجاره میتواند اشیا باشد،حیوان باشد،انسان باشد،یا حتی ملک باشد.

مدت زمان اجاره دادن اشیا:

در زمان اجاره دادن اشیا حتما به این مورد توجه خواهد شد که شخص مقابل برای چه مدتی به مورد اجاره نیاز دارد.که میتواند بر اساس کاربرد اشیا این مدت طولانی یا کوتاه باشد.البته در هنگام عقد قرارداد اجاره اشیا حتما باید افراد به این موضوع توجه کنند که مشخص کردن مدت اجاره یکی از الزامات است وگرنه اجاره باطل میشود.

هنگام عقد قرارداد،موضوع مدت زمان اجاره مطرح خواهد بود که مدت زمان مورد اجاره میتواند از روزی شروع شود که طرفین در این مورد به توافق رسیده باشند یا از روزی باشد که مورد اجاره به مستاجر داده میشود یا از روزی باشد که عقد ثبت میشود.

تسلیم و منافع عین مستاجره:

یکی از موارد مهم در مورد عقد اجاره که حتی در قانون به آن توجه نشان داده شده منافع عین مستاجره میباشد.منافع عین مستاجره از هنگام عقد قرارداد تا انتهای آن برای شخص مستاجر میباشد،البته شخص مستاجر هم میتواند در مواردی این منافع را با شخص دیگری شریک شود.شخص موجر هنگام اجاره دادن مال او فقط مالک عین میباشد نه مالک منافع آن.در مواردی که عین مستاجره مجهول یا مردد است معامله صورت گرفته باطل است.مثلا:شخصی بگوید من یک ماشین خوب دارم،در ذهن مستاجر ماشین خوب بنز باشد در حالی که ماشین شخص موجر پرشیا است در این مورد چون مورد اجاره کلا به صورت متفاوت است معامله صورت گرفته باطل خواهد بود.اگر مستاجر بخواهد عین مستاجره را اجاره بدهد باید حتما به این موضوع توجه داشته باشد که اگر در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد نمیتواند مال را به شخص ثالثی اجاره دهد و خلاف قانون خواهد بود این موضوع.

تسلیم مال:

یکی از مواردی که افراد با آن روبرو هستند این است که بعد از اجاره دادن مال و پایان مدت قید شده در قرارداد،اصل مال را دوباره دریافت کنند اما در مواردی شخص مستاجر این عمل را انجام نمیدهد هم در مواردی ممکن است به صورت عمدی باشد و در مواردی دیگر به صورت غیر عمدی(مثلا مدت اجاره را فراموش کرده یا در مکانی دیگر حضور دارد و فرصت ندارد که همان روز مال را بازپس دهد.)اگر شخص مستاجر مال را پس نداد میتوان از آن حتی شکایت کرد.

البته در مواردی هم شخص موجر عین مستاجره را به شخص مستاجر تسلیم نمیکند که در این مورد شخص موجر اجبار میشود،و در صورت تعذر اجبار شخص مستاجر حق خیار فسخ را خواهد داشت.یکی از موارد دیگر در خصوص تسلیم عین مستاجره این میباشد که مال باید به گونه ای به مستاجر تسلیم شود که قابل استفاده باشد،چون شخص مستاجر میخواهد از منافع مال استفاده کند و وقتی منافع مال از بین رفته دیگر مال آن ارزش لازم را نخواهد داشت و در این مورد بخصوص برای شخص مستاجر حق فسخ وجود خواهد داشت.ماده۴۸۰در خصوص عیب اجاره چنین می فرماید:عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت،در عین مستاجره ایجاد شود موجب خیار میباشد و اگر عیب در اثنای مدت اجاره ایجاد شود نسبت به بقیه ی مدت،خیار ثابت میباشد.البته باید به این مورد توجه داشت که اگر عیب مال به حدی بود که حتی مستاجر نتواند آن را تعمیر کند،اجاره باطل میشود چون دیگر مال را نمیتوان مورد استفاده قرارداد.ماده۴۸۳ هم در خصوص عین مستاجره چنین می فرماید:اگر در مدت اجاره،عین مستاجره به واسطه ی حادثه،کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در صورت تلف بعض آن،مستاجر حق خواهد داشت اجاره را به نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الاجره نماید.

یکی از موارد مهم هم تغییر دادن در مال است:تغییر دادن در مال میتواند برای تعمیر یا اصلاح عین مستاجره باشد که چنانچه این کار توسط مستاجر انجام شود مشکلی را بوجود نخواهد آورد،منتها در مواردی که در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد شود که موجب این شود که خلاف منافی مقصود مستاجر  از استیجار باشد،این عمل نادرست خواهد بود.

هزینه تعمیرات عین مستاجره هنگام عقد اجاره به عهده چه کسی خواهد بود؟

در مواردی که عین مستاجره نیاز به تعمیر دارد،ممکن است چون هزینه تعمیر کم باشد خود مستاجر هزینه آنرا پرداخت کند،منتها به طور کلی و براساس عرف هزینه آن به عهده مالک میباشد،البته در مواردی هم ممکن است خلاف این موضوع در عقدنامه ذکر شده باشد.همچنین هزینه آلات و ادواتی که برای انتقال مال نیاز است به عهده مالک میشود،پس وظیفه مالک است که جهت انتقال مال و ادوات آن هزینه موارد مربوطه را خود پرداخت کند.

موارد فسخ اجاره:

اگر در مواردی که شخص مستاجر در استفاده کردن از عین مستاجره تفریط کند و شخص موجر قادر بر منع کردن آن نباشد،موجر حق فسخ را خواهد داشت،یعنی به موجب این موضوع برای او حق فسخ ایجاد میشود.اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن،مزاحم مستاجر شود در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ را خواهد داشت.اگر شخص مستاجر در مواردی عین مستاجره را غیر از موارد ذکر شده استفاده کند و منع این موضوع ممکن نباشد حق فسخ وجود خواهد داشت.شخص مستاجر نسبت به عین مستاجر ضامن نخواهد بود یعنی اگر عین مستاجره بدون زیاده روی مستاجر تلف بشود،شخص مستاجر مسئول این امر نخواهد بود.

ضمانت در عقد اجاره:

در بسیاری ار موارد به دلیل مهم بودن عین مستاجره که ارزش بالایی دارد نیاز به ضامن احساس خواهد شد که در این خصوص،مستاجر میتواند ضامنی را به همراه داشته باشد تا قرارداد منعقد شود و مال به او ارجاع داده شود.منتها ضامنی که برای شخصی دیگر ضمانت میدهد مسئول اجرت المثل نخواهد بود.

تلف شدن عین مستاجره:

در مواردی ممکن است مال تلف شود حال یا قبل و بعد قرارداد توسط موجر یا هنگام قرارداد مستاجر این عمل انجام خواهد گرفت.که اگر مال تلف شد از تاریخ تلف عین مستاجره قرارداد اجاره باطل خواهد شد و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر میباشد خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میشود.

فوت موجر یا مستاجر در عقد اجاره:

در مواردی این امکان وجود خواهد داشت که هنگام عقد قرارداد یا بعد از آن شخص موجر یا مستاجر فوت کند که در این صورت باید ببنیم تکلیف عین مستاجره چه خواهد بود؟

در واقع عقد اجاره به واسطه فوت شخص موجر یا شخص مستاجر باطل نخواهد شد،منتها در مواردی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع مستاجر بوده،اجاره به محض فوت موجر باطل خواهد شد.و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل خواهد شد.هر زمان که متولی با ملاحظه ی صرفه ی وقف،مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیشود.

انجام عمل های خلاف قرارداد در عین مستاجره:

هر زمان مستاجر بدون اجازه ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است وضع بنا یا غرس اشجار را انجام بدهد،هر یک از موجر و مستاجر این حق را خواهد داشت هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع کند،در این مورد اگر در عین مستاجره نقصی بوجود بیاید بر عهده ی مستاجر خواهد بود.

اجاره حیوانات و عقد اجاره حیوانات به چه صورت خواهد بود؟

در بسیاری از موارد مال به اجاره رفته اشیا نخواهد بود بلکه میتواند مالی که به اجاره رفته است انسان یا حیوان باشد.در این قسمت قصد خواهیم داشت در خصوص اجاره حیوانات مواردی را بیان کنیم.

اجاره حیوان:

در واقع در اجاره حیوانات،تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محصول باید با آنجا حمل بشود.البته در مواردی که منفعت به بیان مدت اجاره معلوم بشود،تعیین راکب یا محمول لازم نخواهد بود،منتها مستاجر این اجازه را نخواهد داشت که زیاده بر مقدار متعارف حمل کند و در مواردی که منفعت به بیان مسافت و محل،معین شده باشد تعیین راکب یا محمول لازم میباشد.البته باید این مورد را ذکر کرد که در اجاره حیوانات نیازی نخواهد بود به مانند اجاره اشیا عین مستاجره حیوان معینی باشد،تعیین آن فقط به نوع معین کافی است.در موارد حیوانات باید از حیوانات در عقد اجاره فقط به همان منظور استفاده شود که در قرارداد ذکر شده.

اجاره انسان:

در مواردی که موضوع اجاره انسان میباشد باید به موارد زیر توجه نشان داد:

۱)خادم یا کارگر را نمیتوان اجیر کرد مگر در مواردی که در مدت معینی و در امر معینی اشخاص را اجیر میکنند این عمل امکان پذیر خواهد بود.

۲)اگر کسی بدون تعیین انتهای مدت معین اجیر بشود،در واقع مدت اجاره محدود به مدتی است که مزد از قرار آن معین شده میباشد.