وقتی خواهانی به دادگاه مراجعه کند بی اعتباری یک سند رسمی یا عادی را به دادگاه اعلام کند و آن را از دادگاه بخواهد دعوای ابطال سند را مطرح نموده است. اگر شخصی دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی را اقامه نماید با توجه به این که ثبت ملک هم قانونی انجام شده باشد شنیدن این دعوا مخالف ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک نمی باشد.

اقامه دعوای ابطال سند رسمی:

در ماده 22 قانون ثبت به این موضوع اشاره شده است که  وقتی ملکی در دفتر املاک به ثب برسد دولت آن که ملک به نام او به ثبت رسیده و یا آن که ملک به او منتقل شده و انتقال ملک هم در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا صلا ارث او باشد را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد.

اگر ملکی مخالف با قانون ثبت شود یا برخلاف قانون منتقل شود کسی که نسبت به ان ملک نافع است می تواند دعوای ابطال سند را نسبت به آن  در مراجع قضایی مطرح کند .

ابطال سند رسمی مالکیت با سند عادی:

سندی که بر اساس قانون توسط ماموری که صلاحیت قانونی دارد تنظیم شده است سند رسمی خواهد بود  ارزش آن در این است که با سند رسمی قابل تعارض نیست اگر این دو سند باهم در تضاد باشند آن سندی که ارزش قانونی دارد سند رسمی است جز این که ثبت ملک به طریقی باشد که با قانون در مغایرت باشد.

در این حوزه نظراتی مخالف هم ارائه شده است. در جلسه ای که جهت نقد رای تجدیدنظر استان تهران تشکیل شده و موضوع ان باطل نمودن سند رسمی با استناد به سند عادی بوده است دکتر منصور امینی و دکتر ناصری و دکتر طاهری  وآقای کریمی و دکتر جمشیدی این موضوع را به بحث نشسته اندو و  به این نتیجه رسیده اند که:

دکتر امینی به عنوان یکی از اعضای هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی به رضایی بودن عقد بیع به عنوان یک اصل حقوقی اشاره می کند اما می دانیم که درست در سه سال بعد مواد قانونی 22و46و48 در قانون ثبت  تصویب شد ودر مورد اموال غیرمنقول قاعده دیگری مورد توجه قرار گرفت. بر اساس قانون مذکور برای فروش اموالی منقول نیست باید سند تنظیم گردد در این زمینه که تنظیم سند ضروری است هیچ اختلاف نظری موجود نیست اما در مورد این که اگر سندی در این خصوص تنظیم نشود و تبعات و آثاری که ایجاد می شود تناقض نظر است.

نظریه شورای نگهبان را باهم می خوانیم:

در ماده 46 و 47قانون ثبت اسناد و املاک ثبت  و تنظیم سند در برخی موارد اختیاری اعلام شده است و در برخی موارد ضروری که این موضوع ایرادی ندارد اما ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 48 همین قانون در مورد اسناد عادی معتقد به بی اعتبار بودن است و این که می گوید باید دلیل قانونی و شرعی معتبر موجود باشد تا سند عادی معتبر شناخته شود نظری باطل است. در این مورد برخی بر این باورند که چون یک عده از این نظر شورای نگهبان سود می برند از نظر آن ها نظری غیر از نظر شورای نگهبان قابل قبول نیست. اما نباید این را پذیرفت چون این نظر سوالات و ابهامات بی شماری برای ما ایجاد می کند.از طرف دیگر  انتظار می رود که همه به نظری واحد دست یابند که این هم دشوار است. در حقوق ایران دیدگاه های مختلفی در تفسیر ماده های قانونی مدنی و ثبت وجود دارد  و این احتمال می رود که وقتی نظریه شورای نگهبان طرح شد بعضی از حقوقدانان ایده های دیگری را طرح کردند تا نظر شورای نگهبان را دور بزنند و این امکام را به ان ها بدهد که با نظر شورای نگهبان قابل اجماع باشد و دلیلش هم این است که نظر شورا به شکلی نگارش شده که دسترا برای تفسیر باز گذاشته است. در مدت 80 سال اخیر با وجود این همه تعارض و تضاد هنوز رای وحدت رویه یکسانی صادر نشده است.

دلایل اعتقاد به رسمی شدن سند:

1- مال غیر منقول دارای ارزش فراتر شود:به اموال غیرمنقول مالیات و عوارضی تعلق می گیرد که دولت قسمتی از در آمد خود را از همین نقل و انتقالات ناشی از مال غیر منقول به دست می آورد.

2- ملک غیرمنقول قسمتی از سرزمین است:

دول مختلف با تظیم سند رسمی این توانایی را پیدا می کنند که بر اموال غیرمنقول سرزمین خود نظارت داشته باشند ملک قسمتی از هر کشور است. تنظیمسند رسمی این هدف را به آسانی تامین می کند.

3- از معامله معارض خودداری می شود:

وقتی سند رسمی برای مال غیرمنقول تنظیم می شود دیگر یک ملک را نمی توان به چند نفر فروخت.

نظم عمومی در معاملات ایجاد می شود:وقتی سند رسمی برای املاک غیرمنقول تنظیم می شود نظم عمومی معاملات از این طریق تامین می شود و بدین وسیله از افرادی که با حسن نیت دست به معامله می زدند و از عیب هایی که قبلا در معاملات وجود داشت  آگاهی نداشتند حمایت می شود.

سوال در این جا مطرح می شود:

گاهی ممکناست فروشنده با سند رسمی مال غیرمنقولی رابه  شخصالف بفروشد بعد با سند رسمی همان مال را به شخص ب بفروشد  آیا کسی که سند عادی دارد چون ابتدا او خریده می تواند سند رسمی را باطل کند؟

 اختلاف نظر و تعارض در مورد این موضوع وجود دارد.

ضمانت اجرای این موضضوع هم در نظام های مختلف متفاوت است. باید ببینیم آن که باسند عادی با تاریخ مقدم ملک غیر منقول را خریداری نموده چه باید بکند؟

در اکثر نظام های حقوقی معتقدند که شخصی که ملک را باسند عادی خریداری نموده باید به فروشنده رجوع نموده و از وی تقاضای خسارت نماید  اما در این جا منظور خسارت مطروحه در ماده 386 قانون مدنی نمی باشد  چون در این صورت اگر قرار باشد که شخص الف پول خود را از فروشنده و بنگاه پس بگیرد  در این شرایط هر فروشنده ای می تواند در معامله بعدی مشتری بهتری پیدا کند و سند رسمی هم تنظیم نماید  و بعد پول معامله اولی را با سودی که در این مسیر به دست آوره به او با زگرداند. بدین ترتیب انگار کسی که دارای سند رسمی است عین آپارتمان را می برد وآن که سند عادی داردارزش مای آپارتمان را می برد. پس باید تسلیم این نظر شد که دارنده سند عادی حق ابطال دارد و به این دیگر فکر نکنیم که این نظر صحیح است یا غلط. ظاهرا نظر شورای نگهبان  هم نظر کسانی است که ابطال را مجاز می دانند. پس اگر بگوییم خریدار با سند عادی قادر است معامله دوم با سند رسمی را برهم زند و باطل کند پس این راهم باید بپذیریم که خریدار با سند رسمی هم می تواند خسارت دریافت کند آن هم با قیمت روز. بعد از آن به رای وحدت رویه باید رجوع نمود که ملاک بانک مرکزی نباشد برای این که ثمن به قیمت روز استرداد شود. در غیر این حالت باید تفسیری که از رای وحدت رویه می شود را بر پایه بانک مرکزی قرار داد. این جا دیگر با فروشنده ای روبه رو هستیم که خسارت و ضرر وزیان بر دوش وی است. در این حالت خریدار اول  عین آپارتمانو دوم ارزش مالی آپارتمان آن هم به قیمت روز را خواهد برد. در نهایت ان کس که زیان می بیند فروشنده خواهد بود و با این زیان برای معامله ای از این دست انگیزه نخواهد داشت. این نظر قابل قبول تر از این است که بگوییم خریدار اول می تواند سند رسمی موخر را باطل کند و خریدار دوم هم فقط پولی را که به بنگاه داده پس بگیرد

نظر دکتر طاهری به عنوان رییس شعبه 25 دادگاه تجدید نظر استان تهران:

دلایلی را برای طرفداری از رای شعبه 1 دادگاه تجدید نظر طرحمی کند:

1- مبنا را بر احل الله بیع و حرم الربا می گذارد. وقتی بیع اول  با سند عادی انجام شد برای بیع دوم با سند رسمی جایی نیست.

2- شورای نگهبان در دو سال92و95 این مجوز را داده که اسناد عادی را دارای اثر بدانیم یعنی حتی با شهادت دو شاهد عادل  می توان سند عادی را اثر دار نمود. البته ابن نظر از حوزه قضایی طرد شده است اما بسیار مورد توجه است.

3-  عقد بیع زمانی شکل می گیرد که بین دو طرف توافق شود بنابراین توافق اولی که شکل گرفت  دیگر توافق دوم جایی ندارد.

نظر آقای کریمی به عنوان مستشار دادگاه تجدید نظر استان تهران

وی اول نظرش با رای شعبه 55 تجدیدنظر تهران و شعبه 25 دادگاه حقوق عمومی تهران موافق بود که در این باب به ماده 72 قانون ثبت استناد می کرد. ازماده 72 قانون مزبور این چنین بر می آید که همه معاملاتی که درباره اموال غیرمنقول انجام می شود که بر اساس قوانین ثبت املاک ثبت شده باشد در مقابل طرفین معامله و نماینده قانونی آن ها و افراد ثالث اعتبار دارد. اما منظور این نیست که اگر قول نامه ای در این باب تنظیم شود اعتباری مدارد و باطل است که بر اساس قانون ثبت برای معامله اموال غیرمنقول باید قوانینی مد نظر قرار گیرد.

1- لازمه ی نظم اقتصادی تنظیم سند رسمی می باشد.2- خریدار با تنظیم سند رسمی داراری حسن نیت محسوب می شود زیرا بر اساس اصل ظاهر در واقع خریدار سند رسمی را دیده و کسب استعلام نموده و پس از آن تن به معامله داده است.

نظر دکتر جمشیدی به عنوان رییس شعبه 37 دادگاه تجدید نظر استان تهران

در کشور ما از طرفی به سبب این که مبنای قضایی فقط قانون نمی باشد بلکه شرع هم مورد توجه است از سوی دیگر مسائل سیاسی و اقتصادی جهان با ما فرق دارد حجم پرونده هایی که ما در باره مسائل اقتصادی و سیاسی برای بررسی داریم مطابق با کل دنیا می باشد. اگر در مورد فوق الذکر از آرا وحدت رویه پیروی کنیم حقی را نمی توان برای خریدار در مورد مالکیت عین مال نمی توان در نظر گرفت و نمی توان گفت که خریدار مالک عین مال می شود.پس برای این که مالکیت حقوقی خریدار  زمانی محرز می شود که ثمن معامله را بپردازد. پس تا زمانی که  در مورد عین مال برای خریدار حقی به استناد ضمان درک در نظر نگیریم درخواست قیمت مبیع هم درست نی ست. اما در مورد ماده 117 قانون ثبت که جزو مواد کلیدی است خیلی مورد توجه واقع نشد. به این علت که رای وحدت رویه ای در سال1351 تصویب شد اگر این رای صادر نشده بود همان ماده 117 می توانست این مشکل و بسیاری مسائل دیگر را حل نماید نتیجه این که قانون گذار واگذاری این حق را قبول کرده است.

بنابر این 1- سند عادی اعتبار دارد2- میان واگذاری بیع قانون ثبت و قانون مدنی تضادی نیست.

و این امکان وجود دارد که دو ماده را باهم تلفیق نمود اما در این باره به نظر دکتر سه تعارض موجود است:

تعارص در انتقال حق مالکیت2- تعارض در آثار آن

تعارض در تاریخ یک موضوع مظرود است چون اگر معامله ای انجام شود به صورت مقدم و با سند رسمی موخر کاملا شرایط آن و مفهومش صحیح و دارای منفعت است