_ حق شفعه به زبان ساده چیست؟و شرایط ایجاد آن چیست؟

در راستای سلسله مباحث در خصوص اخذ به شفعه و اعمال آن که در مقاله قبل که به آن پرداختیم در این مقاله به سایر شرایط حق شفعه  و یا اخذ به شفعه می پردازیم.

_ اعمال حق شفعه در عقد وقف:

بر اسا ماده ۸۱۱ قانون مدنی :(( اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد. برای نمونه سه دانگ از مجموع ششدانگ یک قطعه زمینی وقف شده است و سه دانگ دیگر آزاد است که در مالکیت فرد ب است در صورتی که ب اقدام به فروش سه دانگ خود نماید متولی آن موقوفه و شخص موقوف علیهم حق شفعه نمودن ندارند ولی در صورتی که موقوفه فردخته شود ب می تواند اخذ به شفعه کند.

_ اعمال اخذ به شفعه در کالاهای(مبیع) متعدد:

بر طبق ماده ۸۱۲ قانون مدنی:(( اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.)) برای مثال به فردی به عنوان ماترک به علی و رضا به ارث می رسد  پیش از تقسیم ترکه علی سهم های خود را را به حسین می فروشد در این حالت رضا می تواند زمین را با اخذ به شفعه تملک نمنماید.ولی خریدار هم می تواند به سبب تحقق خیار تبعض صفقه بیع را نسبت به خودرو فسخ کند.

_ تبعیض در اخذ به شفعه:

بر این اساس ماده ۸۱۵ قانون مدنی: (( حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود؛ در حقیقت صاحب این حق یا می بایست ازاین حق انصراف دهد یا نسبته به تمامی مبیع اجرا نماید.برای نمونه حسین و علی به تساوی در یک قطعه زمین به متراژ دو هزار متر شریک هستند حسین تمامت حصه خود را به آقای رضا می فروشد در حالتی در اینصورت شریک در صورتی می تواند اخذ به شفعه نماید که تمام حصه فروخته شده شریکش ( تمام دوهزارمتر) را تملک نماید. شفیع در صورتی که بخواهد حق را فقط نسبت به یک قسمتی از سهم فروخته شده اعمال کند اخذ به شفعه امکان ندارد.

_ اخذ به شفعه در بیع فاسد:

باید عرض شود که بیع فاسد در تملک اثری ندارد یعنی زمانی که عقد بیع به هر سببی باطل باشد برای نمونه به دلیل دیوانه بودن یکی از طرفین یا مجهول بودن مورد عقد هیچ گونه اثری نخواهد داشت به عبارت دیگر مالکیت مبیع به خریدار انتقال پیدا نمی کند.چرا که در بیع اصطلاحا فاسد تملیکی ایجاد نمی شود و ضرری هم برای شریک دیگر به منظور تحمل شریک ناخواسته محقق نمی گردد و بنابراین حق شفعه ایجاد نمی گردد، در این باره ماده ۸۱۳ قانون مدنی اشعار می دارد:(( در بیع فاسد حق شفعه نیست برای نمونه یک قطعه زمینی ما بین علی و حسن به صورت مشترک است حسن دیوانه و مجنون است ایشان راسا با یک مبایعنامه سهم خود را می فروشد به دلیل اینکه این بیع باطل است و در عمل هم انتقال مالکیتی به خریدار انجام نمی گیرد حق شفعه ای هم بوجود نمی آید.

_ اخذ به شفعه و بیع خیاری:

بر اساس مواد ۳۶۳ و ۳۵۹ قانون مدنی در بیع شرط و بیع خیاری و بیعی که در آن خیار فسخ آمده است انتقال حق مالکیت از زمان انعقاد بیع انجام می گیرد نه از تاریخ انقضای خیار.پس در این نوع بیع به خاطر اینکه تملیک انجام می گیرد حق اخذ به شفعه هم برای شفیع بوجود  می آید.بر همین اساس ماده ۸۱۴ قانون مدنی:(( خیاری بودن  بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.)) پس در صورتی که مثلا فرهاد و محمد در یک قطعه زمینی شریک باشند و محمد اقدام به فروش سهم خود  نماید و در ضمن مبایعنامه شرط گردد تا سه ماه اختیار فسخ دارد حق اخذ به شفعه از زمان بیع بوجود می آید البته به موجب ماده ۳۴ قانون ثبت اثر بیع شرط بوجود آمدن حق رهن برای خریدار است و سبب ایجاد حق مالکیت نمی گردد تا حق شفعه برای شریک بوجود آورد.توجه به این نکته هم مهم است که در صورتی که یکی از دو شریک ملک تعهد نماید تا سهم خود را به فرد دیگری بیع نماید در اثر این تعهد که بیشتر در قالب مبایعنامه است حق اخذ به شفعه ایجاد نمی گردد چرا که بیع نامه صرفا تعهد به تملیک است و در این خصوص زمانی حق شفعه بوجود می آید که مستند بیع در دفترخانه امضا و ثبت شود.

_ تاثیر اخذ به شفعه و ابطال معاملات متعدد:

بر اساس ماده ۸۱۶ قانون مدنی :(( اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می کند .برای نمونه علی و رضا در یک قطعه زمین شریکند رضا سهم خود را در برابر مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان به محمد می فروشد و پیش از اعمال اخذ به شفعه مبیع را به حسین در برابر ۵۰۰ میلیون تومان می فروشد.حسین هم آن را در برابر ۵۵۰ میلیون تومان به احمد می فروشد. در حالتی که شفیع با اخذ به شفعه به شخص رضا مراجعه کند معاملات بعدی باطل می گردد.در حالتی که خریدار مبیع را به رضا بفروشد وی هم آن را به محمد بفروشد شفیع می تواند از حق خود نسبت به رضا و  محمد صرفنظر کند و ثمن بیع رضا و محمد بپردازد و نسبت به وی اخذ به شفعه کند.

_ تاثیر اقاله و فسخ در اخذ به شفعه:

چنانچه پس از فروش سهم یکی از دو شریک و پیش از اخذ به شفعه شریکی که فروشنده است وخریدار بیع را اقاله ( توافق هر دو طرف توافق برای از بین بردن توافق)  نمایند. بر اساس نظری که قوی تر به نظر می رسد در صورت اقاله حق شفعه شفیع از بین نمی رود  به این دلیل که اقاله نظر به آینده دارد و به حق شفعه که پیش از اقاله و هم زمان با بیع ایجاد شده آسیبی  وارد نمی کند. مقصود از تاثیر نداشتن اقاله به معنی عدم قابلیت استناد آن در برابر شفیع است چرا که در ارتباط فروشنده و خریدار اقاله نافذ است ولی این اقاله در برابر شفیع قابلیت استناد ندارد و وی می تواند با پرداخت ثمن قراردادی مبیع را ازمشتری تملک کند.

در صورتی که یکی از دو شریک سهم خود را بفروشد در حالتی که قبل از اخذ به شفعه بیع فسخ گردد در خصوص اینکه آیا فسخ بیع حق شفعه را ساقط می کند یا خیر بر اساس نظر قویتر می بایست گفت در صورتی که بیع با یکی از خیاراتی که همزمان با عقد ایجاد می شوند مانند خیار غبن و تخلف وصف و مجلس پیش از اخذ به شفعه فسخ شود حق اخذ به شفعه هم ساقط می شود چرا که در این وضعیت عقد با امکان بازگشت مبیع به فروشنده منعقد می شود.

ولی در صورتی که علت فسخ بیع خیاراتی باشد که پس از عقد بوجود می آید مثل خیار تفلیس و تاخیر ثمن در این وضعیت چون حق شفعه هم زمان با عقد بوجود می آید اما خیارات پس از زمان انعقاد بیع حق اخذ به شفعه ساقط نمی گردد.

در حالتی هم که موقع اخذ به شفعه هنوز خیار اعمال نگردیده باشد چون وجود خیار مانع انتقال مالکیت مبیع نمی باشد مانع اجرای حق اخذ به شفعه هم نمی باشد و مبیع به ملکیت شفیع در می آید و اجرا نمودن و اعمال خیار پس از اخذ به شفعه صرفا در رابطه فروشنده و خریدار موثر است و ملکیت شفیع را از بین نمی برد.