_ حق شفعه به زبان ساده چیست؟و شرایط ایجاد آن چیست؟

یکی از حقوق شرکا در اموال غیرمنقول و املاک حق موسوم به شفعه است که خیلی از افراد جامعه با آن مواجه می گردند.در این مقاله درصدد بررسی این حق هستیم که به تحلیل و تبیین آن می پردازیم.

براساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی که اذعان میدارد:(( هر گاه مال غیر منقول منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.این حق را (( حق شفعه)) و صاحب آن را ((شفیع)) می گویند.

_ عناصر تشکیل دهنده حق شفعه:

۱_ وجود مال غیر منقول مشترک:

در واقع حق شفعه نسبت به اموالی ایجاد می گردد که در دسته اموال غیر منقول ذاتی باشد مثل زمین و اختصاص به املاک دارد. اولین رکن در ایجاد این حق این است که دو نفر در زمین شریک باشند و این اشتراک ممکن است در زمین به تنهایی باشد یا زمینی که در آن اعیانی یعنی بنا و درخت وجود دارد.

و چنانچه دو نفر صرفا در درخت یا ساختمان شریک باشند و در حقیقت زمین به آنها تعلق نداشته باشد و فقط اعیانی مشترک باشد این حق بوجود نمی آید.برای نمونه چنانچه در یک زمینی که وقف است فردی که آن زمین را اجاره کرده است ساختمانی را با اشتراک احداث کنند و یکی از شرکا سهم خود رااز ساختمان  به دیگری بفروشد برای شریک دیگر نسبت به سهم فروخته شده چنین حقی ایجاد نمی شود چرا که این دو شریک در زمین موصوف که ساختمان آن را احداث کرده اند مالکیت مشترک یا مشاع ندارند.در همین راستا ماده ۸۰۹ قانون مدنی اعلام میدارد:(( هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.)) در اینجا تنها یک استثنا وجود دارد که بدون اینکه اشتراکی در مالکیت مال غیر منقول وجود داشته باشد استثنائا حق شفعه وجود دارد.بر اساس ماده ۸۱۰ قانون مدنی:(( اگر ملک دو نفر در ممر و مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگرچه در خود ملک مشاعا شریک نباشند ولی اگر ملک را بدون ممریا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.)) در این ماده مقنن با توجه به اینکه دو فرد در زمین شریک نیستند تنها به دلیل وجود داشتن راه عبور یا مجرای مشترک به هر کدام از دو مالک مجاور یکدیگر این حق را قائل شده است که اگر مالک دیگر اقدام به فروش ملک خود نمود مالک دیگر بتواند با اخذ شفعه ملک اختصاصی فروخته شده دیگری را تملک کند. برای نمونه در یک بن بست دو ملک موجود است چنانچه یکی  از دو ملک با توجه به حق عبور از بن بست مشترک به فروش رسد مالک دیگر حتی با توجه به اینکه شریک با فروشنده در ملک نیست ولی به دلیل شراکت در ممر و راه عبور حق شفعه را دارد.

۲_ مال مورد بحث باید مابین دو شخص مشاع باشد:

برای اینکه حق شفعه ایجاد گردد باید مال غیر منقول مورد بحث بین دو شریک باشد نه بیشتر و برای ملاک گرفتن برای این قضیه زمان ایجاد حق شفعه است نه موقع اجرای آن برای نمونه چنانچه امیر و حسین در یک زمین شریک باشند و امیر سهم خود یا اصطلاحا حصه خود را به رضا انتقال دهد اگر پیش از اخذ به شفعه حسین فوت کند و دارای دو ورثه باشد حق شفعه از بین نمی رود چرا که در زمان ایجاد این حق زمین دو شریک داشته است.بر طبق این توضیح با وجود اینکه در موقع اجرای اخذ به شفعه سه نفر شریک وجود دارد ولی وارثان شریک متوفی می توانند اقدام به اخذ به شفعه کنند؛ زیرا که همانطوری که ذکر شد ملاک برای اخذ به شفعه وجود دو شریک درموقع ایجاد حق شفعه است.

۳_ مال موضوع بحث باید قابل تقسیم شدن باشد:

به عبارت تخصصی تر باید قابل افراز باشد.و برای تشخیص ملاک قابل افراز بودن یک ملک باید دید آن ملک جریان ثبتی آن پایان یافته است یا خیر که چنانچه خاتمه یافته باشد مرجع افراز آن با اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد و اگر خاتمه نیافته باشد دادگاه مرجع افراز آن است پس چنانچه ملکی غیر قابل افراز باشد حق شفعه ای هم بوجود نمی آید.

۴_ انتقال سهم یکی از دو شریک توسط یکی از آنان با قصد بیع به شخص ثالث:

در این شرط صرفا زمانی حق شفعه بوجود می آید که یکی از دو شریک سهم یا حصه خود را اصطلاحا بفروشد در اینصورت برای شریک دیگر این حق بوجود می آید مفهوم مخالف آن این است که چنانچه یکی از شریکان سهم یا حصه خود را اصطلاحا به نوع دیگری از معاملات به دیگران انتقال دهد حق شفعه ای هم بوجود نمی آید.حال چه سهم خود را با صلح یا معاوضه انتقال دهد یا حتی ادای قرض کند یا حتی در صورتی که مهر همسر خویش قراردهد.پس حق شفعه اختصاص به بیع دارد و برای بوجود آمدن این حق سهم یا حصه باید مشترک یا مشاع باشد.یا به عبارت دیگر باید معامل باشد نه متعامل.

با توجه به این شروطی که به طور مبسوط ذکر کردیم و با جمع شدن هر چهار شرط گفته شده شریک دیگر می بایست ثمن یا به عبارت دیگر پولی را که خریدار پرداخت نموده است به وی بپردازد تا بتواند حق شفعه را اجرا کند.پیش زمین اخذ به شفعه پرداخت نمودن ثمن قراردادی به خریدار است.پس در حقیقت حق تملک نمودن قهری سهم فروخته شده شریک سابق از خریدار در حقیقت حق شفعه است در مقابل قیمتی که خریدار پرداخت نموده است و به عمل حقوقی ای که به سبب آن شفیع حق شفعه خویش را اعمال می نماید (( اخذ به شفعه)) نامیده می شود.

برای نمونه  علی و احمد در یک زمین ۱۰۰۰۰ متری شریک می باشند احمد ۲ دانگ خود را به مبلغ ۵۰۰میلیون تومان به حسین می فروشد با توجه به این فرض که ملک قابل تقسیم یا به عبارت دیگر قابل افراز است علی با پرداخت نمودن ۵۰۰ میلیون تومان به حسین یعنی خریدار ملک می تواند درعدم رضایت ایشان و شخص به دو دانگ فروخته شده را به صورت قهری تملک کند.

_ اعمال حق شفعه در آپارتمان ها:

در صورتی که آپارتمانی دارای دو واحد باشد و مالک یکی از این واحد های آپارتمانی واحد خود را به فروش برساند به سبب اینکه این دو آپارتمان در ممر و مجرا مشاع باشند مالک آپارتمان دیگر حق شفعه پیدا می نماید.

_ نکات مربوط به این حق:

حق شفعه  در دسته حقوق مالی قرار می گیرد چرا که وسیله بدست آوردن مال است. بر این اساس صاحب این حق می تواند آن را اسقاط نماید یا اینکه آن را عوض گرفتن عوضی صلح نماید و به ارث هم می رسد.

در ضمن حق شفعه حق عینی است و مخصوص اموال است چرا که به شخص شفیع حق تملک به طور مستقیم سهم فروخته شده از اموال غیر منقول مشترک را می دهد بدون نیاز به الزام نمودن خریدار به انتقال.

در مورد عقد یا ایقاع بودن اخذ به شفعه یا یک طرفه یا دو طرفه بودن این حق باید متذکر شد که این حق ایقاع است چرا که برای اعمال آن تنها اراده و نیت شفیع ضروری است و رضایت خریدار و شریک فروشنده در آن لازم نیست.

فلسفه وجودی حق شفعه عبارتست از دفع ضرر ناشی از تحمل نمودن شریک ناخواسته است.

اخذ به شفعه در واقع ایقاع معوض است چرا که شفیع در برابر پرداخت ثمن قراردادی به خریدار می تواند سهم فروخته شده را بدست بیاورد.

اخذ به شفعه با پرداخت نمودن ثمن به خریدار و با اقدام و اراده شفیع برای بدست آوردن سهم فروخته شده شریک محقق می شود و نیاز به تشریفات دیگری ندارد.و در حالتی که مشتری از پذیرش آن خودداری  کند.شفیع می بایست دعوی اخذ به شفعه را به طرفیت شریک و خریدار همراه با هم طرح کند.و در صورتی که شفیع فقط یکی از آنها را خوانده قرار دهد دادگاه اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوی می نماید.رای دادگاه در این خصوص اعلامی می باشد نه نوع تاسیسی در واقع اثر آن از زمان اعلام اخذ به شفعه از طرف شفیع است نه از موقع صدور حکم دادگاه.

اخذ شفعه در دسته ایقاعات از نوع ایقاع تبعی است به عبارت دیگر ایجاد شدن آن بسته به صحیح بودن بیع و انتقال مالکیت سهم شریک به خریدار است و بر اساس بیع باطل نمی توان اخذ به شفعه کرد.

در حالتی که ثمن پول نباشد و یک مال قیمی باشد شفیع می بایست قیمت موقعی را بدهد که اخذ به شفعه کرده است نه موقع بیع را زیرا که زمان اخذ به شفعه تبادل ثمن و سهم فروخته شده صورت میگیرد.