خلع ید

گر بخواھیم خلع ید را بصورت جامع و مفید توضیح بدھیم باید این گونه بگوئیم که خلع ید به معنی اخص کلمه یا ھمان
دعوای مالکیت ،به این معنی است که مالک ملک،رفع تصرف دیگری را ازملک خود تقاضا می نماید.
وقتی مال غیر منقولی مانند زمین ،مغازه و یا ... کسی به صورت غیر قانونی در تصرف شخصی باشد و مالک آن
دارای سند مالکیت رسمی یا حکم قطعی بوده می تواند با اقامه دعوای خلع ید،از دادگاھی که ملک در آن حوزه باشد
بخواھد که به تصرفات غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و دستور تخلیه ملک را بدھد.
نکته مھمی که وجود دارد این است که دعوای خلع ید دعوای حقوقی تلقی میشود و جز دعاوی مالی بوده و نحوه
محاسبه آن بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد پس در واقع نمی توان از طریق شکایت کیفری اقدام
نمود.

لزوم مالکیت خواھان خلع ید

برخلاف دعوای تصرف عدوانی که سبق تصرف در آن شرط است در این دعوا خواھان باید اثبات مالکیت خود را
در دادگاه احراز کند که یا مالک رسمی یا قائم مقام مالک ،وکیل یا نماینده قانونی باشد در واقع دعوای خلع ید غصب
است و ھیچ قراردادی فی مابین مالک و متصرف وجود ندارد و بزرگترین  مزیت طرح دعوای خلع ید  این است که وقتی که خواهان مالک رسمی ملک باشد اصولا هیچ دفاعی از طرف خوانده مورد پذیرش نبوده و دادگاه مطابث استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک حکم به خلع ید صادر نماید پس در نتیجه دیگری دعاوی مثل رفع تصرف کیفری و یا رفع تصرف حقوقی احتمال ایرادات وارده از جمله رضایت یا عدم سبق تصرف وجود داشته باشد و امکان نتیجه مطلوب و بهتر را دشوارتر سازد.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع

ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می دارد : در مواردی که حکم خلع ید متصرف ملک مشاع به نفع
مالک قسمتی از آن صادر شده باشد ،از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول
مقررات املاک مشاعی است
در واقع از ماده فوق چنین استنباط میگردد که مقررات املاک مشاعی عمدتا در مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است
که تصرف ھر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن،متصرف ضامن
است.بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع ھنگامی می تواند تقاضای تحویل ملک متنازع
فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته است.

خلع ید از اموال موروثی

در این خصوص هر یک از وراث می توانند بر علیه متصرف اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید هرچند سند مالکیت همچنان به نام متوفی باشد چراکه فوت مورث ،وراث به عنوان قائم مقام عام بوده و مالکیت ایشان مفروض تلقی خواهد شد.

صلاحیت مرجع رسیدگی کننده

مظابق با ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ،ممانعت از حق ،تصرف عدوانی و  سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است ،اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد ، بدیهی است با توجه اینکه قابلیت تجدید نظر خواهی رای صادر بر اساس تقویم خواسته تعیین می شود،دعوی از حیث معیار صلاحیت و تجدید نظر خواهی همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین نموده است و اگر خواهان خواسته خود را کمتر از ۳ میلیون ریال تقویم نماید ،رای صادره قطعی و غیر قابل تجدید نظر می باشد.

روند رسیدگی
در دعوای خلع ید وقت تعیین میگردد ولی در دعاوی مزاحمت عدوانی و غیره خارج نوبت و ملاک حد عرفی و
تصمیم قاضی می باشد لذا بهتر است در جهت طرح دعوای خلع ید در ابتدا تامین دلیل از شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیر منقول اخذ و وجود تسلط خوانده بر ملک اثبات گردد و سپس  دادخواست مربوطه به استناد سند مالکیت و تامین دلیل به دادگاه ارسال شود. دادگاه بعد از رسید دادخواست به شعبه ضمن تعیین وقت رسیدگی دستورات بایسته در خصوص استعلام از وضعیت پلاک ثبتی موضوع خلع ید را صادر میکند که در زمان برگزاری جلسه رسیدگی استعلام از اداره ثبت مربوطه واصل شده باشد و روند رسیدگی تسریع شود.

تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی 

بخاطر شباهت زیاد این دو دعوا، خلع ید معمولا با دعوای تصرف عدوانی اشتباه گرفته میشود و اگر در ثبت دادخواست برای دادگاه عنوان اشتباه ثبت شود به احتمال خیلی زیاد دادخواست رد خواهد شد .

بارزترین تفاوت خلع ید و  تصرف عدوانی این است که دعوای خلع ید می تواند هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیر منقول مطرح شود در حالیکه دعوای تصرف عدوانی فقط برای اموال غیر منثول از قبیل زمین ،ساختمان و...کاربرد دارد.

برای لازم الاجرا شدن خلع ید حتما باید رای صادره قطعی باشد اما در مورد تصرف عوانی چنین نبوده و بلافاصله پس از صدور حکم ،قابل اجرا است و نیازی به صدور اجرائیه  ندارد.

نکته خیلی مهمی که وجود دارد آن است که دعوای تصرف عدوانی  از دعاوی غیر مالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن بر این اساس تعیین می شود و در دعوای خلع ید همانطور که در بالا اشاره شده چنین نیست و مالی می باشد ،همچنین در دعاوی خلع ید اساس مالک بودن خواهان بررسی میشود و در تصرف عدوانی برا اساس سبق تصرف مطرح است و نیازی به اثبات مالکیت ندارد.

تفاوت خلع ید با تخلبه ید 

دعوای خلع ید بر علیه کسی به کار می رود که به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک ،ملک را در اختیار گرفته است ، اما دعوای تخلیه ید  بر علیه فردی است که از ابتدا غاصب نبوده است ،یعنی برای تصرف مال قراداد و اجاره نامه ای وجود داشته که مدت آن به پایان رسیده و فرد حاضر به تخلیه ملک نیست و صلاحیت رسیدگی آن شورای حل اختلاف بوده  و با توجه به این موضوع در مورد تخلیه ید ،دستور تخلیه صادر می شود.

نتیجه گیری 

با توجه به اینکه دعوای خلع ید برخلاف سایر دعاوی از قبیل: تصرف عدوانی یا ممانعت از حق و... در زمره دعاوی حقوقی قرار دارد و به لحاظ حساس بودن شکلی و ماهیتی آن، حتما قبل از طرح دعوا  مشورتی با یک مشاور حقوقی یا وکیل  صورت گیرد.

                                                                محمود قائمی زال

                                                        کارشناس ارشد حقوق خصوصی