مطابق قانون مدنی چنانچه مال غیرمنقول و قابل تقسیمی متعلق به دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار، سهم را باز پس بگیرد و مالک آن شود. به این حق ایجاد شده برای شریک، حق شفعه می‌گویند و شریکی که از این حق استفاده می‌کند شفیع نام دارد.

شرایط اعمال حق شفعه

برای اینکه برای شریک مال مشاعی حق شفعه ایجاد شود باید شرایط زیر موجود باشد:

1- غیر منقول بودن مال

مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، شریک زمانی می‌تواند این حق را اعمال نماید که مال غیرمنقول ذاتی باشد.

به عبارت دیگر باید مال مورد نظر مانند زمین، ذاتا غیر منقول باشد و نباید از طریق عمل انسان و با دخالت انسان غیرمنقول شده باشد. به همین دلیل اگر یک درخت یا یک ملک و بنا بدون زمین آن فروخته شود چون غیرمنقول ذاتی نیست برای شریک حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

2- مشاع بودن مال

حق شفعه تا زمانی وجود دارد که مال مشاع و شراکتی باشد.

بنابراین اگر مال غیرمنقول میان شرکا تقسیم شود و شراکت آنها از بین برود دیگر وجود ندارد و هر کسی می‌تواند مال خود را به شخص ثالث بفروشد بدون اینکه برای سایر شرکای سابق او چنین حقی ایجاد شود. با این حال طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی،‌ اگر دو نفر با دو ملک مجزا حقوق ممر یا مجری مشترک داشته باشند، در صورتی‌که یکی از مالکین ملک خود را با حق ممر و مجری به شخص ثالث بفروشد، مالک دوم حق شفعه خواهد داشت حتی اگر در اصل ملک فروخته شده شراکتی نداشته باشد. اما اگر همین ملک بدون حق ممر و مجری به شخص ثالث فروخته شود برای فردی که در ممر و مجری شراکت دارد، حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

3- قابلیت تقسیم مال غیرمنقول

حق شفعه در ملک قابل تقسیم ایجاد می‌شود؛ زیرا باید ملک قابلیت تقسیم داشته باشد که یکی از شرکا بتواند سهم خود را به ثالث بفروشد. در نتیجه از آن‌جایی که امکان انتقال به ثالث در اموال غیرقابل تقسیم توسط یکی از شرکا وجود ندارد لذا حق شفعه در این اموال قابل تصور نیست.

4- انتقال از طریق بیع

مطابق قانون حق شفعه زمانی ایجاد می‌شود که مال از طریق بیع به شخص ثالث منتقل شده باشد.

بنابراین اگر یکی از شرکا سهم خود را به طریقی به جز عقد بیع به نفر سوم منتقل کند، برای شریک او حقی ایجاد نخواهد شد. برای مثال اگر شریکی سهم خود را از طریق هبه به شخص دیگری منتقل کند، برای شریک او حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

5- تعداد شرکا باید دو نفر باشد

حق شفعه در اموال غیرمنقول زمانی ایجاد می‌شود که دو نفر شریک مال باشند.

بنابراین اگر بیشتر از دو نفر در یک مال غیرمنقول شراکت داشته باشند و یکی از این شرکا سهم خود را به ثالث بفروشد برای سایرین حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

لازم به ذکر است که اگر یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر بفروشد، تاثیری در حق شریک دوم ندارد.

به عبارت دیگر آنچه که مهم است تعداد شرکا است که باید دو نفر باشند و مهم نیست که سهم مذکور به چند نفر فروخته شود.

6- انتقال تمام حصه توسط شریک

مطابق قانون مدنی زمانی برای شریک حق شفعه ایجاد می‌شود که شریک دیگر تمام سهم خود را به شخص ثالث فروخته باشد.

در نتیجه اگر شریک مذکور تنها بخشی از سهم خود را به ثالث فروخته باشد برای شریک وی حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

7- فوریت حق شفعه

حق شفعه فوریت دارد.

به عبارت دیگر شریک به محض اینکه از انتقال سهم شریک خود مطلع شد باید برای اجرای حق شفعه خود به کمک یک مشاور حقوقی اقدام نماید. لازم به ذکر است در مواردی که ممکن است شریکی از انتقال سهم شریک دیگر اطلاع نداشته باشد حق شفعه او با گذر زمان از بین نمی‌رود؛ لیگن او باید به محض اطلاع برای خرید سهم منتقل شده اقدام نماید. ادعای جهل شفیع به ایجاد حق شفعه بدون ارائه دلیل از او پذیرفته می‌شود و اگر خریدار مدعی علم و آگاهی شفیع است، باید علم و اطلاع او را ثابت کند.

8- قدرت شفیع به پرداخت ثمن

برای اینکه حق خریدار ضایع نشود، شریک باید حتما ثمن پرداخت شده توسط او را به وی بازگرداند.

بنابراین شریک نمی‌تواند صرفا با ادعای اعسار و بدون پرداخت ثمن به خریدار، سهم منتقل شده را از او پس بگیرد.

انتقال حق شفعه به ورثه

مطابق قانون مدنی، حق شفعه، حقی مالی بوده و مانند ماترک است و در نتیجه با فوت شفیع به ورثه او منتقل می‌شود و آنها کماکان می‌توانند از این حق استفاده کنند.

اسقاط حق شفعه

طبق ماده ۸۲۲ قانون مدنی شفیع می‌تواند حق شفعه خود را اسقاط کند.

به عبارت دیگر او می‌تواند از آن چشموشی نماید و این اسقاط ممکن است به صورت کلامی و با لفظ و یا با عمل و اقدامی باشد که نشان‌دهنده اسقاط آن بوده است. علاوه بر این شفیع می‌تواند در مورد حق شفعه خود با خریدار از طریق دریافت عوض یا حتی بدون دریافت عوض، مصالحه و توافق کند. بنابراین با مصالحه نیز این حق ساقط می‌شود. به عبارت دیگر مقنن این حق را برای حمایت از شریک تدوین نموده است. بنابراین اگر در موردی شریک احساس کرد با انتقال سهم شریک دیگر به شخص ثالث دچار ضرر نشده، می‌تواند از آن بگذرد و با خریدار مصالحه کند.

نتیجه:

زمانی که شریک سهم خود را از طریق بیع به ثالث بفروشد، برای شریک او حق شفعه ایجاد می‌شود.

در اینصورت شفیع می‌تواند مبلغ ثمن را به خریدار بپردازد و سهم شریک خود را تملک کند.

به عبارت دیگر این حق وقتی ایجاد می‌شود که یک بیع صحیح و مجاز میان شریک و خریدار صورت گرفته باشد و ملک از مالکیت شریک به تملک خریدار درآمده باشد. در غیراینصورت اگر بیع صحیح نبوده باشد، ملک به خریدار منتقل نمی‌شود و درنتیجه برای شریک دوم هم حقی ایجاد نمی‌شود.