_ مفهوم تفکیک و افراز در قانون  ثبت و تمایز آنها:

در این مقاله قصد داریم تا در مورد مفاهیمی چون تفکیک و افراز که مفاهیم نسبتا مهمی در قوانین ثبتی است صحبت کنیم زیرا دیده شده است بعضی از ناآگاهان آنها را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، بنابراین، می گوییم: تفکیک  در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر، مثلا قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دو بیست متری تقسیم نمایند.اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می شود که آن زمین به قطعات دو بیست متری تفکیک شده است.

_  افراز ملک مشاع:

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شذیک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان .

_ تقسیم مال مشترک:

تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن.مثلا هر گاه کسی فوت کند ترکه ی او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیر منقوا می شود.و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می شود نه افراز یا تفکیک.

_ فرق افراز و تفکیک:

از آنچه در تعریف تفکیک و افراز گفته شد دانسته می شود که بین تفکیک و افراز فرق هایی به شرح ذیل وجود دارد:

۱_ در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع یاشد یعنی یک نفر که مالک شش دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار برده نمی شود.

۲_ اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پسئ از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم حود مالکیت دارند. مثلا اگرزمینی به مساحت پنج هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ده قطعه ی پانصد متری تفکیک گردد، هر یک از شرکا مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.

۳_ در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهار دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز، آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می گردد. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد، معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود.

۴_ چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود، ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده و می باشد.

_ مرجع در خواست تفکیک:

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ی ثبت است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ی ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه ی تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه ی تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

_ مرجع درخواست افراز:

طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه ی آن واقع است و طبق ماده ی دوم همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعترتض در دادگاه است.بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه؟ در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می شود.

الف_ اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره ی ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است. مگر اینکه بین مالکین محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رای وحدت دویه ردیف ۵۹/۲۹ _ مورخ ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیات عمومی دیوانعالی کشور ناظر به ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.

ب_ اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی محل است و رای آن دادگاه چه در بند الف، چه در بند ب، بابر مواد ۱۸ و ۱۹ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب قابل تجدید نظر است.

باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهنده ی ختم عملیات ثبتی است و نتیجه درخواست افراز آن باید از اداره ی ثبت محل شود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد بهتر است قبلا به اداره ی ثبت مراجعه شود و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم گردد.این کار سرعت عمل را بیشتر می کند زیرا در غیر این صورت، مثلا اگر ابتدائا به دادگاه دادخواست داده شود دادگاه باید از اداره ی ثبت سوال نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا نه؟ و باتوجه به پاسخ آن اداره نسبت به صلاحیت خود اتخاذ تصمیم کند و این سوال و جواب موجب اطاله ی کار خواهد بود.