در یک قرارداد بیع شرط شده است در صورتی که هریک از طرفین از معامله منصرف شود باید مبلغ پنجاه میلیون ریال به طرف مقابل پرداخت کند آثار و ضمانت اجرای چنین شرطی چیست؟

نظر اول

آنچه در اعمال حقوقی ملاک تصمیم­گیری است قصد ورضای معامل یا متعاملین است و مطابق قاعده: «العقود تابعه للقصود» باید قصد طرفین معامله از درج چنین شرط یا قیدی را احراز کرد. با توجه به اینکه درج چنین جمله­ای در ضمن معامله مسلماً از نظر طرفین قرارداد دارای آثار حقوقی است و منظور آن­ها نیز صرف نظر از تثبیت واستحکام معامله، ایجاد حق فسخ برای هرکدام از طرفین برای مدت نامحدود نیست و با توجه به این که حق انصراف و عدول از معامله­ای را که ضمن عقد، طرفین برآن توافق کرده­اند نمی­توان بدون سبب قانوین ازآنها سلب کرد، چنین شرطی وفق قاعده:« المؤمنون عند شروطهم» برای طرفین لازم الاتباع است لیکن در صورت نداشتن مهلت معین برای انصراف، مدت شرط را باید منصرف و به مدت متعارف کرد؛ زیرا نه قصد طرفین، ایجاد حق فسخ به صورت نامحدود است و نه عرف و قانون حق فسخ برای مدت نامعلوم را می­پذیرد(ماده 225 قانون مدنی).

نظر دوم

نظر به اینکه شرط مندرج در ضمن عقد از مصادیق خیار شرط است که مدت آن معین و مشخص نشده است و با توجه به اینکه خیار شرط موجب غرری شدن معامله و در نتیجه بطلان عقد می­شود، معامله و شرط ضمن آن به جهت حدوث غرر و مطابق ماده 401 قانون مدنی باطل است.

نظر سوم

با توجه به اینکه قصد طرفین عقد از درج چنین شرط یا قیدی، اختیار انصراف از معامله برای هرکدام از طرفین در هر زمان است که این موضوع با قواعد شرط خیار تفاوت اساسی دارد و با توجه به این که نظر متعاقدین، تعیین خسارت برای تخلف از انجام عهد است و در حقیقت نوعی سازش برای حل اختلاف احتمالی درآینده است، آنچه تحت عنوان شرط در ضمن چنین قراردادی درج شده در حقیقت نوعی وجه التزام است که برای تخلف از انجام تعهد است. لیکن باید توجه داشت که وجه التزام جانشین خسارت وارده است و به این جهت متعهد له یا مشروطُ له حق دریافت اصل متعهد و وجه التزام راهمزمان ندارد و طرف قرار داد نیز مکلف است یا اصل تعهد را انجام دهد یا در صورت انصراف از انجام معامله، وجه التزام معین شده را پرداخت کند که رأی اصراری شماره 96 مورخه 7/9/1368 هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز مؤید این نظر است. با این وجود، وجه التزام برای عدم انجام تعهد و یا تأخیر در انجام تعهد است و به این جهت در صورتی که طرفین تعهدات خود را کاملاً انجام و اجرا کرده باشد، معامله تمام شده است وجه التزام نیز منتفی می­شود.

نظر کمیسیون نشست قضائی:

چنانچه دادرس دادگاه از مفاد و مدلول عقد، احراز کند که مراد از شرط تعیین انصراف از معامله، با توجه به کیفیت قرارداد مبایعه، تعداد مطلوب بوده و شرط مقید در مبایعه­نامه در واقع وجه التزام عدم حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی است و با توجه به اصل لزوم قراردادها طرفین به نحو ملزمی، ملتزم به اجرای قرار شده­اند و تا تاریخ تنظیم سند رسمی اعمال خیار شرط ننموده­اند، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت مطالبه وجه التزام تخلف از حضور در دفتر اسناد رسمی با احراز تحقق شرایط آن حکم محکومیت متخلف به نحو مقتضی صادر خواهد شد. مطابق عرف حاکم بر قراردادها، چنین شروطی را لوازم عرفی معامله موضوع ماده 225 قانون مدنی است که با توجه به قصد و نیت طرفین معمولاً برای استحکام معامله است وقید چنین شروطی از مصادیق خیار شرط موضوع ماده 399 قانون مدنی نیست؛ زیرا علی الاصول خیار شرط ناظر به این است که در مدت معینی برای خریدار یا فروشنده یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد نه اینکه اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد باشد.