در مورد ملکی که سند رسمی دارد طبق قول نامه عادی معامله­ای انجام می­شود. پس از آن در دفتر اسناد رسمی به نام کس دیگر سند تنظیم می­شود و از طرفی در دفاتر نیز مقررات قانونی مبنی بر استعلام و ثبت انجام نشده برای فرد سوم نیز دردفتر دیگر سند دیگری تنظیم می­شود. فرد اول که از دارای مبایعه نامه عادی است دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت و الزام خوانده به تنظیم سند به دادگاه تقدیم داشته، هرکدام از سه نفر مدعی مالکیت هستند و فروشنده ملک به نوعی هر سه سند را امضاء کرده لیکن در دادگاه مدعی است که بیش از یک بار ملک را نفروخته و قیمت یک بار بیشتر نیز به او تعلق نگرفته است و هیچ یک از خوانده­های سه گانه را به شخصه نمی­­شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملاتی در دفاتر حضور یافته و نوشته­ای مربوط به سند و قول نامه را امضاء کرده است به تصور این که این خواهان سند همان مشتری سند دیگر است. به تصور این که معامله اولی فسخ شده چون پولی نگرفته بود هر سه را امضاء نموده است چون مبلغ وجه چک پرداخت نشده بوده و بعد برای قاضی معلوم می شود که معامله به درستی انجام نگرفته و فروشنده اصلی به حساب ترس از وضعیت موجود بدون مقاومت سند را امضا کرده تا اموال دیگری مورد مصادره قرار نگیرد و در لوایح ارسالی به دادگاه و جلسات دادگاه نیز به هریک از سه نفر اقرار یا اعترافی نموده است. حال با توجه به این­که هیچ کدام از آنها وجهی پرداخت نکرده­اند وعقد معامله  نیز جاری نشده است فقط حسب ظاهر معامله صوری بوده، تکلیف موضوع چیست؟

اتفاق نظر

دعوای اثبات مالکیت در این پرونده مسموع نیست فقط دعوای ابطال سند است. دارنده قول نامه عادی می­تواند دادخواست اثبات مالکیت و ابطال اسناد رسمی را بدهد، معامله مقدم ارجح است به معاملات دیگر. اگر دلایل کافی برای فرض اول نباشد سند رسمی اولی صحیح و سند دوم باطل است.

نظرکمیسیون نشست قضائی :

متن پرسش به اندازه کافی روشن نیست در متن پرسش تصریح شده: « در مورد ملکی که سند رسمی دارد» ظاهراً منوط به این است که دارای سند مالکیت والا با توجه به قسمت اخیر ماده 22 قانون ثبت صرف داشتن سند رسمی مادام که بر مبنای همین سند رسمی ملک در دفتر املاک به نام دارنده سند رسمی ثبت نشده باشد، کافی نخواهد بود بر اینکه دولت این شخص را به عنوان مالک بشناسد؛ بنابراین، ثبت ملک در دفتر املاک به نام دارنده اولین سند رسمی مفروغ عنه است. اگر سند عادی که با شخص دوم تنظیم گردیده صرفاً قول نامه و تعهد به انتقال باشد که در چنین صورتی قول­نامه مزبور دلیل بر مالکیت نخواهد بود. اگر مندرجات قول نامه که صحت صدور اصالت آن مورد تأیید فروشنده قرار گرفته است دلالت بر تحقق عقد بیع داشته باشد چون با تنظیم سه فقره سند رسمی انتقال، نهایتاً ملک در دفتر املاک به نام آخرین خریدار ثبت شده است در این صورت اقامه دعوا به طرفیت مالک اولیه به منظور تنظیم سند رسمی انتقال میسرنخواهد بود. اقامه دعوا به طرفیت سه نفر دیگر هم مؤثر نیست؛ زیرا این سه نفر در قبال دارنده قول نامه تعهدی ندارند و با او معامله نکرده­اند. در مورد قسمت دوم پرسش خاطرنشان می­شود اظهارات فروشنده اصلی در دادگاه مشعر بر این که بیش از یک بار ملک را فروخته و قیمت یک بار بیشتر به او تعلق نگرفته و سه نفر از خواندگان را نمی­شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملات ملکی در دفاتر حضوریافته و به تصور اینکه خواهان سند همان مشتری سند دیگر است و بدون گرفتن وجهی به حساب ترس از وضعیت موجود اسناد را امضاء کرده تا اموال دیگرش مصادره نشود.... صرف ادعاست و از آنجا که عملاً تهدیدی صورت نگرفته که بتوان او را مکره  درمعامله تلقی نمود قسمت اخیر اظهارات در حد اضطرار است نه اکراه و به موجب ماده 206 قانون مدنی معامله معتبر خواهد بود. الا اینکه شخص مورد نظر می­تواند به اعتبار این­که قاصد در انجام معامله واقعی نبوده و معاملات موضوع سه فقره اسناد رسمی را به­طور صوری انجام داده به خواسته اعلام بطلان این معاملات اقامه دعوا کند و مراتب ادعایی و صوری بودن معاملات را هم وفق مقررات اثبات کند که در این صورت دادگاه با احراز صحت مراتب ادعایی مشار الیه حکم به اعلان بطلان معاملات صادر خواهد کرد. اضافه می­شود صرف ادعای نگرفتن ثمن معامله موجب بطلان معامله نخواهد بود مگر این که ضمن عقد شرط شده باشد فروشنده بتواندوفق مقررات قانونی مدنی از اختیارات تأخیر ثمن استفاده کند وفسخ معامله را با استفاده از اختیار تأخیر ثمن مورد لحوق دعوا قرار دهد.