ریسک­های ناشی از زوال اهلیت متعاملین در فاصله تنظیم مبایعه نامه و سند رسمی

بحث ما در این گفتار مربوط به مواردی می­شود که بیع نامه­ ای با رعایت کلیه شرایط قانونی منعقد ولی در فاصله تهیه مقدمات تنظیم سند رسمی و اخذ استعلامات، در وضعیت فروشنده و یا خریدار دگرگونی حاصل می­شود و یکی از اطراف عقد، شرایط معاملی را بطور جزئی و یا کلی از دست می­دهد، مثلاً فروشنده و یا خریدار فوت می­کند و یا دچار اختلال مشاهر اعم از جنون و یا سفه می­شوند و هم­چنین بعلت قانونی ممنوع المعامله می­شوند و ... وضعیت طرف بیع نامه چه می­شود آیا به خواست نهایی خود از عقد در معامله غیرمنقول که همانا تغییر مالکیت مطابق ماده ۲۲ ق.ث. و برخورداری از حمایت قدرت حاکمه و دولت به معنای اعم مذکور در ماده مزبور دست خواهد یافت؟ آیا با دگرگونی وضعیت یکی از طرفین، دیگر تعهدی باقی می­ماند؟ و در صورت وجود تعهد چه کسی و یا کسانی آن را انجام خواهند داد؟

بند اول- فوت متعهد قبل از تنظیم سند رسمی

در مواردی اتفاق می­افتد که یکی از طرفین قولنامه و یا مبایعه، در اثناء مدتی که سند رسمی باید تنظیم شود فوت می­نماید، پس از فوت این سؤال مطرح است که آیا تعهداتی که به عهده متوفی بوده به وراث وی منتقل می­شود؟ در این مورد بین حقوق­دانان اختلاف نظر وجود دارد، بعضی از آن­ها صریحاً پذیرفته ­اند که این­گونه تعهدات به وراث منتقل می­گردد، از جمله دکتر امامی می­نویسد:

«هر یک از ورثه به قدر سهم­الارث قانونی خود بطور مشاع در کلیه ماترک مورث شریک می­شود و از آن جمله است تعهداتی که به نفع مورث شده است، هم­چنین هر یک از ورثه نسبت به سهم­الارث خود مسئول تعهداتی می­باشد که مورث به نفع دیگران نموده است. بنابراین ورثه از کلیه تعهداتی که به نفع مورث شده بهره­ مند می­گردد و نیز کلیه تعهداتی که مورث نموده و حقوق عینی که به نفع دیگران در اموال خود قرار داده، مانند حق ارتفاق، حق انتفاع رهن و امثال آن را ورثه باید محترم بشمارند. تعهداتی که قائم به شخص مورث است خواه منفی به ورثه منتقل می­شود».

عده­ای دیگر از حقوق­دانان در مقام شک و تردید و شبهه به خصوص در مورد قولنامه قرار گرفته ­اند و انتقال تعهدات به وراث را از موارد شبهه حکمیه دانسته­ اند، از جمله دکتر جعفری لنگرودی در این مورد این­گونه نظر داده­ اند: «شخصی به موجب قولنامه تعهد کرده که از تاریخ نوشتن قولنامه تا دو ماه خانه مسکونی خود را در دفترخانه با تنظیم سند رسمی به طرف بفروشد، لکن در اثناء مدت مذکور می­میرد. آیا این تعهد جزء دیون و تعهدات مالی به ورثه او منتقل می­شود  یا این تعهد قائم به شخص است؟

این یک شبهه حکمی است زیرا نسبت به حکم قانونی این تعهد، شبهه و تردید وجود دارد».

اما علیرغم این شبهات به نظر می­رسد راه­ حل این موضوع در قائم مقامی نهفته است. ماده ۲۱۹ ق.م. می­گوید: عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام آن­ها لازم­ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا طریق قانونی فسخ شود. از مفاد این ماده «اصل لزوم قراردادها» استنباط می­شود.

استاد ناصر کاتوزیان علیرغم تشریفاتی دانستن بیع املاک ثبت شده، برای تعهدات ثبت نشده اعتبار قائل است و معتقد است : «یعنی من وقتی تعهد می­کنم که مال خود را به شما بفروشم این تعهد برای من الزام­ آور است (بلکه به موجب این ماده و به موجب اقتضاء عقل و نقل آنچنان که به موجب قاعده «من له الغنم فعلیه الغرم» برای وراث نیز الزام­آور است) و حق ندارم به این عنوان که سند رسمی نیست و عینی منتقل نمی­شود تعهد خود را ندیده بگیرم. این تعهد طبق ماده ۱۰ ق.م. چون نه با قانون مخالفتی دارد و نه با اخلاق و نه با نظم عمومی».

بنابراین وراث به عنوان قائم مقام قانونی مورث مکلف به ایفای تعهدات قراردادی می­باشند.

قائم مقام کیست: قائم مقام در یک تقسیم­­ بندی کلی به :

الف- قائم مقام خاص،

ب- قائم مقام عام تقسیم می­شود.

قائم مقام خاص: کسی که به او مال یا اموال معینی منتقل شده باشد مانند مشتری نسبت به مبیع بایع نسبت به ثمن.

در حقوق و تعهدات مربوط به آن مال، خریدار جانشین فروشنده می­گردد، لذا اگر آن مال، حقوقی را دارا باشد مثل حق ارتفاق، این حق به مالک جدید منتقل می­شود و اگر ملک دیگری دارای حق ارتفاق در ملک خریداری شده باشد خریدار باید آن را رعایت نماید.

قائم مقام عام: کسی که کل دارائی دیگری یا قسمت مشاعی از آن به او منتقل شده باشد مانند وارث نسبت به مورث در مورد ترکه. و حتی بر مشتری و متصالح نیز اطلاق نموده اند، لذا وقتی شخصی معامله­ ای می­نماید و فوت می­شود، آنچه از حقوق و تکلیف که قابل انتقال می­باشد به ورثه منتقل می­شود، و وراث به نست سهم­ الارث مکلف به انجام تعهد در مقابل متعهد له می­باشند و قاعده فقهی «ما ترک المیت من حق و هو لو ارثه» و نیز رویه محاکم نیز موید این مطلب است.

رای صادره در شعبه ۱۷ دادگاه حقوقی یک تهران

خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی

بانو ... دادخواستی به طرفیت خواندگان تقدیم و الزام خواندگان را به تنظیم سند رسمی انتقال قطعه  ... خواستار و ما حصل ادعا اینست که ملک مورد بحث را از وکیل رسمی مالک خریدار نموده و وکیل مالک متعهد گردیده به محض آمادگی خریدار در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و سند قطعی انتقال رسمی را امضاء نمایند که نسبت به تصرف ملک خریداری شده اقدام نموده و با اخذ جواز ساختمانی تجدید بنا کرده و پایان­کار ساختمان دریافت نموده و در حین تهیه و انجام تشریفات مقدماتی تنظیم سند، مالک اصلی فوت نموده­اند، که با توجه به مدارک استنادی بانوی خواهان علی­الخصوص ملاحظه فتوکپی وکالت­نامه­ها تنظیم­کننده قرارداد عادی با بانوی خواهان که وکالت از مالک در جهت واگذاری ملک مورد بحث داشته و ملاحظه مفاد قرارداد عادی تنظیم­ یافته بین وکیل مالک و بانوی خواهان مورخ ... و ملاحظه پاسخ استعلام ثبتی از نظر دادگاه محرز است، آقای ... وکیل مالک اصلی با استفاده از اختیارات وکالتی اعطایی به وی ملک مورد بحث را به بانوی خواهان واگذار نموده و کل ثمن را دریافت داشته و سپس تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی انتقال نموده است، که با توجه به اصل صحت و لزوم تعهدات و علی­الخصوص دستور مقرر در ماده ۶۷۴ ق.م. که مقرر می­دارد موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد و نظر به اینکه از نظر دادگاه احراز گردیده مرحوم ... قبل از فوت مسئول اجرای تعهدات صورت گرفته از ناحیه وکیل خود در قبال بانوی خواهان بوده­ اند و در نتیجه بعد از فوت مشارالیه نیز وراث و یا قائم مقام متوفی ملزم به اجرای تعهد مورث خود بوده و نظر به اینکه از ناحیه خواندگان در قبال دعوی خواهان دفاعی ارائه نشده و دلیلی که اجرای تعهدات مورثشان را ثابت نماید ابراز نگردیده، بنابراین از نظر دادگاه دعوی خواهان ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۲۱۹ و ۲۲۳ و ۶۷۴ ق.م. رای به الزام خواندکان به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم انتقال قطعه ... بنام بانوی خواهان با رعایت کلیه شرایط قانون حاکم بر مملکت و شرایط مقرر در قرارداد عادی مورخ ... را صادر و اعلام می­دارد.

بدیهی است، با توجه به موارد فوق در موردی که قضیه عکس باشد، یعنی متعهد له فوت نماید تمام وراث یا هر یک از وراث به نسبت سهم­الارث خود (بر اساس دادنامه انحصار وراثت) می­توانند متعهد را ملزم به انجام تعهد نمایند.

دادنامه شماره ... مورخه ۳۱/۶/۹۰ در پرونده کلاسه ۹۰۰۳۶۶ شعبه دادگاه حقوقی شهریار

خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی ملک

شعبه مذکور در گردش کار رای خود آورده است: ۱-خانم ... اصالتاً از طرف خود و قیمومتاً از طرف ... و ... فرزندان صغار خود ۲-خانم ... فرزند قدرت به طرفیت خانم ... به خواسته صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم و انتقال سند رسمی یک واحد آپارتمان واقع در طبقه دوم قطعه پنجم تفکیکی به شماره پلاک ثبتی ... فرعی از ۴۷ اصلی مفروز از ... فرعی از اصلی مذکور به انضمام انباری آن به شماره پنج واقع در قریه ابراهیم­آباد شهریار به لحاظ فروش آن به مورث خواهان­ها مرحوم حسین ... با واسطه آقای جمشید ... طبق سند وکالت­ شماره ... – ۲۷/۶/۷۹ تنظیمی در دفتر اسناد رسمی ... شهریار و سند وکالت شماره ... – ۲۸/۱۱/۸۵ در دفتر اسناد رسمی ... شهریار و سند عادی مورخه ۱۰/۷/۸۵ تنظیمی بین آقای جمشید ... و مرحوم حسین ... ، با توجه به مفاد مدارک استنادی خواهانها و عدم حضور خوانده در جلسه دادرسی علیرغم ابلاغ قانونی وقت رسیدگی و مصون ماندن دعوی از هر گونه دفاع موثر، دعوی مطروحه محمول بر صحت تلقی، مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ ق.م. و مواد ۴۶ و ۴۷ ق.ث. اسناد و املاک و مواد ۱۹۴ و ۱۹۸ ق.آ.د.م. خوانده به حضور در یکی از دفترخانه­های اسناد رسمی و تنظیم و انتقال رسمی ملک مورد معامله با مشخصات فوق­الذکر به نام خواهان­ها، (وراث منحصر مرحوم حسین ...) با حفظ حقوق مرتهن (بانک مسکن) ملزم و محکوم می­گردد.