در بسیاری از موارد شخص نسبت به خریداری ملک با سند عادی اقدام و بخش عمده ثمن را به فروشنده پرداخت می­نماید و حتی ممکن است مورد معامله به وی تسلیم گردد، اما در فاصله تنظیم سند رسمی، ملک و سند توسط طلبکار فروشنده از طریق مرجع قضائی و یا دایره اجرای ثبت بازداشت و یا توقیف می­گردد، یکی از موارد نزاع و خطرآفرین برای خریدار، همین جاست، زیرا قضات در مورد قابل اثبات بودن بیع توسط سند عادی یکسان نمی­ اندیشند و نظر واحدی ندارند. اگر خریدار اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نماید، برخی از قضات معتقدند، که دادگاه باید به نفع خواهان حکم صادر نماید، زیرا در زمان توقیف، ملک موصوف متعلق به فروشنده و جزء مایملک او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات دعوی به نفع او مبادرت به صدور حکم کند و ممنوعیت بعدی نمی­تواند به عقد مقدم خلل وارد سازد.« به عقیده قضات محاکم حقوقی طرف مشورت، دادگاه می­تواند در صورت احراز صحت معامله ­ای که قبل از توقیف محقق شده له خریدار حکم بدهد.

چنین روشی در واقع تاثیرپذیری از عقیده ­ای است که معامله عادی مال غیرمنقول رابیع تلقی می­کند و توقیف بعدی را بی تاثیر در مال خریدار می­داند. و اگر پس از صدور حکم مورد معامله در قبال طلب ثالث توقیف شود اجرای حکم میسر است یا خیر؟

حسب نظر مورخ ۲/۵/۶۵ قضات محاکم حقوقی ۲ تهران با توجه به ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام، حکمی که مقدم بر بازداشت بعدی است با رفع توقیف اجراء می­شود و عملیات اجرائی ادامه می­ یابد ولی اگر حکم موخر بر توقیف باشد بازداشت به قوت خود می­ماند و محکوم­له برای جلوگیری از اقدامات اجرائی و رفع توقیف باید به دادگاه مراجعه کند. بدیهی است در صورتی که توقیف در جهت حفظ حقوق شخص ثالث باشد خریدار باید در خصوص رفع این توقیف اقامه دعوی کند، مثلاً درخواست توقیف عملیات اجرائی نسبت به مورد معامله».

عده­ای دیگر بر این نظرند، که در این مورد هم باید قرار رد دعوی صادر شود، چون مانع ماده ۵۶ ق.ا.ا.م. مانع صدور حکم است. همین قضات، در مواردی که توقیف از طریق اجرای ثبت صورت می­گیرد، با نظر گروه اول موافقند، و خواهان می­تواند دعوی توقیف عملیات اجرائی و ابطال اجرائیه را طرح کند و پس از اثبات حقانیت خود، نسبت به ملک رفع توقیف نموده و از دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بخواهد.

اگر بعد از تنظیم بیع نامه عادی، ملک موضوع دعوی از طریق اداره ثبت یا مرجع قضائی توقیف شود، شیوه عمل خریدار یکسان نخواهد بود. در صورت توقیف از طریق اداره ثبت، خواهانی که طرح دعوی الزام به تنطیم سند رسمی نموده است، مطابق ماده ۱۰۳ ق.ا.ا.م از دادگاه رسیدگی­کننده تقاضای ابطال عملیات اجرائی ثبت را می­نماید و در صورت احراز حقانیت خواهان، حکم به ابطال عملیات ثبت و رفع توقیف از ملک و نهایتاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد؛ و چنانچه از طریق مرجع قضائی توقیف شده باشد، خریدار می­تواند با طرح دعوی اعتراض ثالث اجرائی به استناد ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ ق.ا.ا.م. نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم کردن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. در این مورد و در صورت طرح دعوی اعتراض ثالث، دادگاه می­تواند با توجه به وحدت ملاک ماده ۱۹ ق.آ.د.م، تا اتخاذ تصمیم در پرونده اعتراض ثالث، رسیدگی به دعوی الزام به سند رسمی را متوقف نماید.

حال همان­طور که گفتیم اگر قاضی، معتقد به نظریه اثباتی بوده و وقوع معامله با بیع­ نامه را قابل اثبات نداند، خریدار می­تواند با طرح دعوی اعتراض ثالث به توقیف ملک، با ارائه سایر دلایل اعم از شهادت شهود، اقرار فروشنده و ... برای دادگاه محرز نماید که در زمان توقیف، ملک موضوع توقیف به وی (خریدار بیع نامه عادی) تعلق داشته است، لذا ممکن است دادگاه دستور رفع توقیف از ملک و حسب خواسته خریدار حکم به محکومیت خوانده دایر به تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر نماید.

کما اینکه در پرونده­ای که با کلاسه ۹۶۹/۸۲ در شعبه اول ... مطرح بوده، دارنده چکی با ارائه شماره پلاک ثبتی متعلق به صادرکننده چک مبادرت به توقیف ملک مذکور از طریق دادگاه نموده و مرجع قضائی طی شرحی به اداره ثبت، درخواست توقیف ملک مذکور را کرده است، شخص ثالثی به استناد یک فقره فروشنامه عادی وکالتنامه رسمی از سوی کسی که ملک به نام وی ثبت بوده، نسبت به توقیف ملک مذکور اعتراض ثالث نموده و نهایتاً دادگاه با این استدلال که اگر چه سند رسمی ملک به نام خریدار (صادرکننده چک) بوده ولی با توجه به فروشنامه عادی و وکالتنامه رسمی مقدم بر توقیف، مالکیت ثالث نسبت به ملک مذکور محرز بوده و ضمن پذیرش اعتراض ثالث، حکم به رفع توقیف از ملک مذکور را صادر کرده است.

حال اگر دارنده مبایعه­نامه در مقابل توقیف مؤخر مال، دعوی را به استناد این سند عادی در دادگستری مطرح کند و قاضی رسیدگی­کننده جزء آن دسته از حقوق­دانانی باشد که بیع املاک ثبت شده، را جزء عقود تشریفاتی بداند که با سند عادی مالکیتی ایجاد نشده و صرفا پس از تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال انجام می­شود، رسیدگی به اعتراض ثالث توقیف بعدی، با توجه به این رویکرد نه بر مبنای بیع نامه بلکه با این استدلال که مالک (دارنده سند رسمی) با تنظیم بیع نامه عادی، حقی را برای خریدار نسبت به ملک مذکور بر قرار نموده است، ممکن است؛ لذا با توجه به تقدم حق مذکور بر توقیف ملک، دادگاه اعتراض ثالث را می­پذیرد و رای دادگاه در نهایت رفع توقیف از ملک مذکور است، زیرا اعتراض مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ ق.ا.ا.م. امری استثنائی و برای تعیین تکلیف اجرای حکم است و خوانده (دارنده سند رسمی) را محکوم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می­نماید.

قابل ذکر است که طبق ماده ۱۴۶ ق.ا.ا.م. چنانچه شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده، اظهار حقی نماید و دادگاه وجود حق برای ثالث را احراز کند، از مال مذکور رفع توقیف خواهد شد. این حق صرفاً حق مالکیت نمی­باشد، بلکه شامل هرگونه حقی می­شود که مقدم بر توقیف مال بوده و با توقیف مال در تعارض باشد. با تنظیم فروشنامه عادی، اگر چه خریدار مالک ثبت شده نگردیده باشد، ولی لااقل حق تقدمی در تملک مال موضوع فروشنامه تحصیل نموده است که توقیف مال با حق مذکور در تعارض خواهد بود و با احراز این حق برای ثالث (دارنده بیع نامه عادی)، از مال توقیف شده رفع توقیف به عمل آمده و موجبات صدور حکم به تنظیم سند رسمی فراهم خواهد شد.

با توجه به مراتب مذکور و بعلت عدم امکان کنترل و بررسی توقیف و یا بازداشت املاک در تنظیم اسناد عادی، خریدار ناآگاه، مال و آرامش خود را در معرض ریسک­های بعضاً جبران­ناپذیری قرار می­دهد. همان­طور که در بند دوم مبنی بر توقیف ملک مؤخر بر تنظیم مبایعه نامه بررسی شد، حتی اگر خریدار موفق به استیفا حق شود متضمن صرف مخارج گزاف دادرسی و از همه مهم­تر هزینه فرصت خواهد بود، و این در حالیست اگر مقدم بر این معامله عادی امکان دسترسی به دفتر املاک و استعلام از وضعیت بازداشت و توقیف از اداره ثبت می­داشت از افتادن در چنین مهلکه مصون می­ماند.