مصادیق تجاوز متولی از حدود اختیارات تعیین شده توسط واقف

تولیت در وقف از مصادیق نمایندگی حقوقی است. متولی نماینده واقف در اداره موقوفه با اختیارات و شرایط پیش بینی شده از طرف وی در وقف‌نامه است و باید به ترتیبات مقرره عمل کرده و از آن تخطی نکند و اگر واقف ترتیبی مقرر نکرده باشد ملزم است مانند وکیل امین عمل کند.

در موردی که متولی علی‌رغم تصريح واقف بر منع اجاره بیش از 5 سال مال موقوفه، آن را برای 5 سال با حق تمدید برای مستأجر به اجاره دهد، خلاف منویات واقف عمل کرده و لذا شرط تمديد فاقد اعتبار تلقی می‌شود، هر چند مطابق توافق قراردادی مستأجر مبلغی را بابت اخذ این حق پرداخته باشد.

وقف - اجاره - سرقفلی - متولی - اختیارات متولی - حق تمدید اجاره

مستندات: مواد 75 و 82 قانون مدنی

دادنامه: ...................... مورخ: 18/02/1392

خلاصه جریان پرونده:

در تاریخ 22/9/90 آقای ع.ش. به وکالت از موقوفه مرحوم ی. اقامه دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم بر ابطال شرط مندرج در سند اجاره مورخه 6/6/75 به نفع مستأجر راجع به حق تمدید اجاره مقوم به پنجاه و یک هزار ریال و تخلیه مورد اجاره به علت انقضاء مدت و تأدیه خسارت دادرسی را کرده است و شرط مزبور را خلاف قانون مدنی و مقررات وقف تلقی و آن را باطل دانسته است و اجمالاً توضیح داده که متولی سابق موقوفه، بدون رعایت غبطه و مصلحت موقوفه، این اقدام را کرده است و آن خلاف ماده 468 قانون مدنی است. مدت اجاره هم ذکر نشده است. مبلغ پرداختی هم با توجه به مسکونی بودن مورد اجاره ودیعه است که سرقفلی نوشته‌اند. متولی طبق وقف‌نامه حق اجاره بیش از پنج سال را ندارد و شرط تمدید، مخالف نیت واقف و وقف است و بیش از 16 سال است که در تصرف مستأجر است درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته نموده است. شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی اراک وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت کرده است در جلسه مورخ 9/11/90 وکیل خواهان حضور یافته و مطالب سابق مندرج در دادخواست را تکرار و درخواست رسیدگی و صدور حکم کرده است. آقای ع.ت. به وکالت از خوانده در دادگاه حضور یافته و خلاصه دفاع نموده است که حق واگذاری به تمدید مورد اجاره به موکله غیر قابل اسقاط است و اجاره مدت دارد و موكله با استفاده از حق یاد شده به استفاده از مورد اجاره ادامه داده است چون در قبال حق مذکور وجهی به موقوفه پرداخت کرده است و حق واگذار شده مغایر با اساس قرارداد و وقف نیست و قبلاً نیز در این باره دادنامه‌هایی از محاکم صادر شده است و قضیه امر مختومه می‌باشد در خواست خواهان غیر موجه است و درخواست رد دعوی مطروحه می‌شود. وکیل خواهان ناسخ داده است که دعوی قبلی در مورد بطلان اجاره‌نامه بوده که پس از صدور رأی در دادگاه تجدیدنظر رأي ماهوی قرار تلقی و تبدیل شده است به علاوه در دعوی حاضر خواسته ابطال شرط است نه عقد اجاره لذا قضیه از باب امر مختومه نیست. تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را کرده است. در قرارداد عادی اجاره مورخ 6/6/75 آمده است:. مبلغ ده میلیون ریال بابت پذیره (تحت عنوان سرقفلی) طبق نظر کارشناس مورخ 6/5/75 آقای م.خ. پرداخت گردید و ماهیانه مبلغ ده هزار ریال 10000 ریال نیز بابت اجاره تعیین شد با توجه به پرداخت پذیره حق تمدید قرارداد برای مستأجر محفوظ می‌باشد و پنج سال یک بار نیز ده درصد بر مبلغ اجاره اضافه می‌گردد.» دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره 9009978610200960-15/1/90 پس از نقل خلاصه جریان دعوی و رسیدگی با رد ایراد امر مختوم چنین استدلال کرده که در قرارداد اجاره مدت آن بیش از پنج سال نیست هر چند ذکر صریح مدت نشده است ... ماده 501 قانون مدنی حاکم است هیچ مستندی ارائه نشده که به موجب عقود دیگری ترتیبی داده شده باشد که عین مستأجره در زمان واحد برای بیش از 5 سال به اجاره واگذار شده باشد اگر چه عملاً مستأجر عين مستأجر را برای قریب 15 سال است در تصرف و اختیار دارد، ولی این امر دلالت بر عدم رعایت نیات واقف و ترتیب خاص مقرره از طرف وی که ماده 82 قانون مدنی به لزوم رعایت آن از سوی متولی اشاره نموده ندارد چرا که على الاصول با اتمام مدت زمانی که برای پرداخت هر دوره مال الاجاره معین شده است با نظر مستأجر عقد برای یک دوره دیگر تمدید می‌گردد و تمدید قرارداد اجاره مبتنی بر انعقاد عقد برای بیش از 5 سال نیست و امکان دارد مستأجر در عین مستأجره برای چندین سال متصرف ولی هیچ یک از قرادادهای اجاره و دوره‌های آن که با اتمام دوره قبلی تمدید شده است، بیش از مدت مقرره از طرف واقف نباشد و شرط موردنظر با در نظر گرفتن شروط باطل مقرر در ماده 232 قانون مدنی هم مقدور و هم دارای منفعت عقلایی است و هم اینکه مخالفتی با موازین شرعی ندارد و در تأیید این موضوع می‌توان مقررات ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 را به عنوان مثال ذکر کرد که با گنجانیدن شرط مذکورله مستأجر وی می‌تواند برای اسقاط آن وجه اخذ کند لذا نظر به مراتب مورد نظر دعوی را وارد ندانسته و موجبی برای بطلان شرط و منتقی دانستن عقد اجاره و تخلیه وجود ندارد و خواهان دعوی را به بی‌حقی محکوم می‌کند ...». پس از صدور حکم محكوم‌عليه از آن فرجام‌خواهی نموده است و بعد از تبادل لوایح و ارسال به دیوان کشور، رسیدگی آن در دستور کار این شعبه قرار گرفته است حاصل اعتراضات آقای ع.ش. وکیل فرجام‌خواه این است که واقف برای اداره موقوفه ترتیب خاصی قرار داده است و طبق ماده 82 قانون مدنی باید به همان ترتیب عمل شود و متولی وکیل واقف است و طبق مواد 662 و 674 قانون مدنی حق خروج از اختیارات پیش بینی شده را ندارد و موکل خارج از حدود وکالت انجام شده را به عمل وکیل تعهدی ندارد به علاوه شرط نامشروع و مخالف قانون و شرع است به متن وقف‌نامه توجه نشده است و رأی صادره و استدلال دادگاه مغایر مقررات و شروط مندرج در وقف‌نامه و نتایج قانون است چون اجاره به مدت بیش از پنج سال به غير موقوف عليهم خلاف وقف‌نامه و نیت واقف می‌باشد، لذا درخواست نقض دادنامه صادره را کرده است آقای ع.ت. وکیل خوانده در مقام تبادل لوایح طی لایحه‌ای وارده به شماره 9110098610200149-23/2/91 پاسخ داده است که عرصه مورد اجاره، وقف است نه اعیانی آن و در قرارداد اجاره حق تمدید به موکل تفویض گردیده است ولی قرارداد مدت دارد و در آن طبق ماده 23 قانون اوقاف پذیره أخذ شده است و آن برای حق تملک اعیان به مستأجر بوده است شرط عدم تجاوز قرارداد اجاره از پنج سال ارتباطی به تصرفات مستأجر ندارد اعطاء حق تمدید دلالت بر اولویت مستأجر دارد و چون تمدید می‌شود نمی‌توان گفت مدت اجاره بیش از پنج سال شده است و قرارداد حقی از موقوفه ضایع نکرده است قبلاً هم دعاوی طرح شده و حکم به بطلان آنها صادر گردیده است لذا درخواست تأیید رأی صادره را کرده است سپس پرونده برای رسیدگی به دیوان کشور ارسال و در دستور کار این شعبه قرار گرفته است.

رأی دیوان در خصوص مصادیق تجاوز متولی از حدود اختیارات تعیین شده توسط واقف

فرجام‌خواه به استناد وقف‌نامه مورخ 5883-22/4/14 و قرارداد عادی اجاره 6/6/1375 که مورد اتفاق طرفین است درخواست رسیدگی و صدور حکم به ابطال شرط حق تمدید اجاره به نفع مستأجر در قبال اخذ پذیره و تخلیه مورد اجاره را کرده است و شرط حق تمدید مرقوم در قبال اخذ پذیره را که یک حق مالی است به مبلغ پنجاه میلیون و یک هزار ریال تقویم نموده است و تبعا تقاضای تخلیه عین مستأجره را هم کرده است با توجه به مندرجات وقف‌نامه یاد شده و سند اجاره مزبور بر رسیدگی دادگاه و استنباط از دادنامه صادره اشکال وارد است زیرا در وقف‌نامه واقف مقرر می‌کند: «.. و چنانچه بعض یا کل موقوفه به اجاره داده شود اگر مستأجر از موقوف عليهم باشد، متولی اختیار دارد که مدت اجاره او را تا دوازده سال قرار دهد نه زیاده و چنانچه مستأجر از غیر موقوف عليهم باشد مدت اجاره اعم از دوازده سال در مورد موقوف علیهم یا پنج سال در مورد غیر آنها منقضی نشود، حق اجرای عقد اجاره یا صلح منافعه با مزارعه و غیر آن به مدت بعد از پنج سال یا دوازده سال را ندارد و اعتبار شخصی مستأجر هم باید محرز باشد که مال الاجاره از بین نرود و چنانچه متولی وقت مسامحه در احراز اعتبار مستأجر و تأمین مال الاجاره بنماید و بعض یا تمام مال الاجاره از بین برود متولی وقت مسئول و خود ملزم به جبران آن است ...» تولیت در وقف از مصادیق نمایندگی حقوقی و طبق ماده 75 به بعد از قانون مدنی متولی نماینده واقف در اداره موقوفه با اختیارات و شرایط پیش بینی شده از طرف وی در وقف‌نامه است و باید طبق ماده 82 قانون مدنی به ترتیبات مقرره عمل و از آن تخطی نکند و اگر واقف ترتیبی مقرر نکرده باشد ملزم است مانند وکیل امین عمل کند لذا تمام مقررات قانون مدنی و نیز موازین شرعیه در مورد وقف و تولیت آن دلالت بر این دارند که متولی در انجام وظایف محوله در اداره موقوفه از حدود و ترتیبات پیش بینی شده توسط واقف در وقف‌نامه نباید تجاوز کند. با توجه به مراتب یاد شده و نص صریح وقفنامه مستند دعوی در قضیه مطروحه اگر مستأجر از غیر موقوف عليهم باشد متولی در هر مورد که موقوفه را اجاره می‌دهد نه تنها حق ندارد آن را به هر مستأجر با یک یا چند عقد اجاره به پیش از پنج سال اجاره دهد، عقد اجاره بعدی هم پس از انقضاء موعد اجاره قبلی باید باشد، به طریق اولی چه با أخذ وجه و چه بدون آن مجاز به تفويض حق تمدید اجاره به مستأجر نیست و آن از حیث لزوم انقضاء موعد اجاره در هر مورد و احراز اعتبار مستأجر توسط متولی و تأمین اجاره بها که واقف اختصاصاً آنها را به عهده متولی به عنوان امین گذاشته است با متن وقف‌نامه و نیت واقف مغایرت دارد. نظر به جهات یاد شده اعتراضات فرجام‌خواه موجه و قانونی تلقی می‌شود و استدلال و استنباط دادگاه و دادنامه صادره مغایر با نص وقف‌نامه مورخ 22/4/1314 و قوانین موضوعه و موازین شرعیه است مستند به مراتب فوق‌الذکر و بند دوم ماده 371 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه صادره نقض و رسیدگی بعدی به استناد بند جیم ماده 401 به شعبه دیگری از محاکم عمومی حقوقی اراک تفویض می‌گردد.

رئیس شعبه 3 دیوان عالی کشور - مستشار

جهت مشاوره حقوقی تلفنی کلیک کنید