پرسش: حکم خلع ید در فرضی که متصرف اذن در احداث بنا داشته است چه می­باشد؟

نظرهای ابرازی

نظر اول: حکم به خلع ید و قلع و قمع بنا داده نمی­شود و برطبق ماده۵۰۴ قانون مدنی، عمل می­شود.

دلایل گروه اول

در دعوای خلع ید، تصرف باید غاصبانه باشد؛ ولی وقتی که مالک اذن به احداث بنا می­دهد، پس تصرف غاصبانه نیست و از موارد خلع ید نمی­باشد، زیرا خلع ید دو رکن دارد: الف) احراز مالکیت ملک، ب) احراز تصرفات غاصبانه متصرف و در این مورد چون رکن غاصبانه احراز نمی­شود، در نتیجه حکم به تخریب بنا صادر نمی­شود و باید طبق ماده ۵۰۴ قانون مدنی، عمل کرد.

دعوای خلع ید با فرضی که مالک اذن در احداث بنا داده باشد، منافات دارد؛ زیرا اگر اذن باشد خلع ید مطرح نیست مگر اینکه بگوید تخلیه که این دو امر ماهیت جداگانه داد و در صورتی که موضوع را تخلیه بدانیم به استناد ماده ۵۰۴ قانون مدنی، صرفاً می­توان در مورد عرصه حکم داد نه در مورد اعیان احداثی.

چون مالک اذن داده است و اذن در احداث بنا به معنای اختیار است و برای احداث کننده ایجاد حق شده است، خواهان نمی­تواند قلع بنا را بخواهد.

اذن انواع و اقسام دارد و یک نوع آن اذن ایقاعی است که اگر منظور از اذن، اذن مالکانه باشد همان اختیار مالکانه می­باشد که به متصرف اذن در احداث بنا داده و در نتیجه مالک نمی­تواند قلع بنا را بخواهد.

نظر دوم

بر طبق اصل تسلیط باید حکم به خلع ید و به تبع آن حکم به تخریب (قلع و قمع) صادر گردد.

دلایل گروه دوم

این گروه معتقدند که بر طبق اصل تسلیط باید حکم به خلع ید و قلع بنا داد زیرا:

اذن به منزله عدول از مالکیت نیست پس مالکیت ادامه دارد و از زمان اعراض و قرارداد، وضعیت فرق می­کند، به خصوص با توجه به قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم»، اگر حکم صادر نشود، حق مالک ضایع شده است.

درباب تزاحم دو قاعده تسلیز و لاضرر، قاعده لاضرر مقدم است و در اینجا حق مالک مقدم است، زیرا مالک نمی­تواند اعمال حق مالکیت بکند و از طرفی در صورت تزاحم دو اصل، مالکیت باقاعده لاضرر است.

نظر سوم

بنا به قاعده تزاحم باید قائل به تفکیک شد؛ یعنی چنانچه اذن کلی و محدود به زمان باشد یا پرداخت خسارت حکم به قلع بنا صادر می­شود.

مبانی و نظریات گروه سوم

این گروه معتقد هستند که بنا به قاعده تزاحم باید قائل به تفکیک شد؛ یعنی چنانچه اذن کلی و محدود به زمان باشد با پرداخت خسارت حکم به قلع بنا صادر می­شود.

در این مورد بین اذن و حق فرق است؛ زیرا اذن قابل رجوع است؛ ولی حق قابل رجوع نیست و حق یک عقد است و چون عقد لازم است و اصل بر عقود لزوم آنها است به ویژه عقدی که بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم می­شود لازم­الرعایه است. دراینجا اگر احداث بنا صرفاً بر مبنای اذن باشد از ملاک ماده ۱۲۰ قانون مدنی، چون می­توان از اذن رجوع کرد پس مالک می­تواند با پرداخت خسارت، قلع مستحدثات را بخواهد؛ زیرا بر مبنای اذن، طرف بنا ساخته و این اعمال حق را مستنداً به اصل ۴۰ قانون اساسی، نمی­توان به ضرر غیر اعمال کرد؛ ولی اگر حق احداث بنا داده باشد چون این حق به صورت عقد بین طرفین است و عقد لازم است و اصل در عقود لزوم آنهاست و به ویژه عقدی که بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی، تنظیم می­شود لازم­الرعایه است، پس مالک نمی­تواند قلع بنا را به تنهایی بخواهد. در نتیجه باید اجرت­المثل زمین را بگیرد.

اگر طرفین در قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشند، بنا متعلق به متصرف است و اگر تعیین تکلیف کرده باشند طبق همان وضعیت عمل می­شود و در این حالت شرکت نیست که بتوان مقررات شرکت را درآن جاری دانست و باید قابل به تفکیک شد.

در پاسخ به مبانی نظریات گروه اول، باید گفت که قسمت صدر ماده ۵۰۴ برمی­گردد به مدت زمان اجاره که درآن مدت، بنا احداث کند و مالک در مدت اجاره حق کندن و خراب کردن بنا را ندارد و درقسمت ذیل ماده که می­گوید بعد از انقضای مدت، این امر مانع ازآن نیست که موجر با پرداخت خسارت قلع بنا را بخواهد و این حکم را نفی نکرده که تخریب را بخواهد، پس موجر می­تواند قلع بنا را بخواهد؛ زیرا پس از انقضای مدت اذن مالک قابل رجوع است.

به نوعی دیگر هم پاسخ داده شده است.

باید دید که خسارت وارده چه مقدار است، وضعیت قیمت اعیانی با عرصه باید سنجیده شود که اگر اعیانی از عرصه کمتر باشد وخواهان حاضر به پرداخت قیمت اعیانی باشد، خلع ید و قلع بنا با پرداخت خسارت بلامانع است و این در صورتی است که اذن کلی و محدود به زمان باشد و اعلام آمادگی به پرداخت خسارت از ناحیه مالک بشود.

نظر کمیسیون نشست قضائی(۵)

هرگاه شخصی مجاز به احداث بنا در ملک غیر بوده و به همین اعتبار مبادرت به احداث اعیانی در ملک کرده باشد به لحاظ اینکه در واقع اجازه به معنای اختیار و حق ایجاد بنا می­باشد، احداث کننده مالکیت اعیانی مستحدثه را دارا خواهد شد و با این ترتیب، مالک عرصه نمی­تواند قلع بنای مستحدثه را درخواست کند و ماده ۵۰۴ قانون مدنی، مؤید این نظر است.