مقدمه :

مبحث اجاره تابع یک قانون نمی باشد .قوانین اصلی حاکم بر عقد اجاره اجاره ی اماکن تجاری منعقده از تاریخ ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ تابع قانون  موجر مستاجر ۵۶  و قانون مدنی و توافق طرفین است . اجاره ی کلیه اماکن اعم از تجاری و مسکونی و ... از تاریخ ۱۳۷۶ به بعد تابع قانون موجر و مستاجر ۷۶ ،قانون مدنی و توافق طرفین است . اجاره ی اماکن از تاریخ ۷۶ به بعد به شرطی تابع قانون ۷۶ هستند که یا با سند رسمی  در دفترخانه منعقد شده باشند یا اگر با سند عادی منعقد شوند در قالب دو نسخه تنظیم شده و انعقاد عقد به تایید دو شاهد  رسیده باشد . از اثار قرارداد اجاره مالک منفعت شدن مستاجر در ازای پرداخت اجاره بها  می باشد که بر این اساس طبق قانون مدنی  و قانون ۷۶ مستاجر میتواند منافع را به غیر اجاره دهد مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد . اما  قانون ۵۶ برعکس این مورد قید شده است مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مگر این اختیار  به او کتبا داده شده باشد .

نکاتی که  در خصوص قرارداد اجاره لازم است بدانید :

۱- مهم ترین  موردی که در تنظیم  قرارداد باید مورد توجه قرار بگیرد این است که مدت اجاره حتما باید  تعیین شود  وگرنه عقد باطل محسوب می شود

۲- نکته ی بعدی  این است لزومی ندارد اجاره دهنده مالک عین یا اصل مال باشد ولی باید مالک  منافع باشد .

۳-اجاره ی اموال مشاع به شرطی که  موجر تنها سهم خود را اجاره داده باشد نافذ است زیرا کلیه تصرفات حقوقی مالکین مشاع در سهم خود  صحیح و نافذ است

۴-به محض انعقاد قرارداد اجاره موجر مکلف به تسیلم مورد اجاره به مستاجر است در صورت عدم اجرای تعهد مستاجر میتواند موجر را ملزم به تسلیم نماید و در صورت تعذر تسلیم مستاجر حق فسخ دارد.

۵- با معیوب درامدن مورد اجاره  مستاجر حق فسخ دارد اما در صورتی که موجر رفع غیب کند مستاجر حق فسخ نخواهد داشت .  اگر مورد اجاره در طول مدت اجاره تلف شود قرارداد  منحل و منفسخ خواهد شد . در صورت  تلف بعض ان مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به الباقی فسخ کند یا فقط مطالبه ی تقلیل اجاره بها نماید .

۶ - اگر در مدت اجاره در مورد اجاره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در ان موجب ضرر شود  مستاجر نمیتواند  مانع تعمیرات مذکور شود اگر چه نتواند از عین مستاجره استفاده کند . هر گاه مستاجر مانع تعمیرات مذکور شود موجر حق فسخ خواهد داشت  و در وارد  ضروری حکم تخلیه ی موقت بگیرد .

تخیله ی مورد اجاره :

برای  گرفتن دستور تخلیه اماکن مسکونی چه مراحلی طی می شود ؟ معمولا در دو مورد دعوای تخلیه طرح می شود ۱- مهلت اجاره تمام شده و مستاجر  تخلیه ننموده ۲- مستاجر ۳ ماه اجاره بها پرداخت نکرده باشد . در این موارد موجر میتواند درخواست تخلیه مورد اجاره را به شورای حل اختلاف تقدیم نماید .

در خصوص اماکن تجاری و دارای سرقفلی وحق کسب و پیشه درخواست تخلیه به دادگاه تسلیم می شود .

همچنین به استناد قانون موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد در صورت تقصیر مستاجر در موضوع اجاره موجر ضمن فسخ قرارداد میتواند دعوای تخلیه مطرح کند .

رسیدگی به درخواست موجر موکول به این است که موجر مبلغی که  عرفا به عنوان پول پیش ، ودیعه  از مستاجر دریافت کرده بود را به مستاجر  برگرداند یا به حساب دادگستری تودیع کند و رسید ان را ضمیمه دادخواست خود کند .

با بودن تمام شرایط شورای حل اختلاف ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر می کند  که تحت شرایطی  قابل تمدید است .