منشا اثر بودن تنفیذ قراردادهای عادی

هدف از تنفیذ قراردادهای عادی چیست؟ایا درمورد املاک غیر منقول که ملاک مالکیت دفتراملاک اداره ثبت اسناد واملاک است منشا اثر است؟

چنانچه دعوای مذکور به همراه دعوای الزام به تنظبم سند رسمی مطرح شود چه تصمیمی باید درمورد ان گرفت؟

نظر اکثریت"

اگرچه طبق ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک میشناسد که ملک به اسم او ثبت شده باشد و مواد 46 و47 همان قانون ثبت کلیه عقود ومعاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول  که دارای سابقه ثبت هستند یا در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تشکیل شده است الزامی اعلام کرده است

مشاور حقوقی کد 108

مشاور حقوقی کد 108

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)  ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

شماره مستقیم مشاوره با وکیل :۹۰۹۹۰۷۰۷۶۷ تماس از طریق تلفن ثابت

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

امااگر کسی به این تکلیف قانونی عمل نکند وبه طریق عادی وسند عادی معامله ای نسبت به اموال غیرمنقول انجام داد سپس درمحاکم طرح دعوای تنفیذ معامله  قرارداد یااثبات مالکیت نمود این دعوا منشا اثار حقوقی فراوانی است از جمله اینکه محکوم له میتواند به استناد ان از اداره ثیت تقاضای صدور سند مالکیت کند ویا درصورتی که کسی به حق شرعی او متعرض شود واورا مالک نشناسد مثل وراث معامل میتواند حکم تنفیذ یا حکم اثبات معامله ارایه کندوهدف از تنفیذ واثبات مالکیت این است که دادگاه اعلام کند  ارکان معامله محقق است تامحکوم له بااستناد به ان بتواند تقاضای صدور سند مالکیت کند وقابل استناد دانستن دعوای تنفیذ  یااثبات مالکیت منافاتی با ماده48 قانون ثبت ندارد زیرا منظور از ماده 48 اینست  که کسی که فقط سند عادی دارد نمیتواند انرا به عنوان دلیل مالکیت خود قرار دهد  وبه استناد ان از ادارات یا محاکم بخواهد به ان ترتیب اثر بدهند مثلا به شهرداری مراجعه کندو به استناد ان تقاضای صدور پروانه کند یا به محاکم مراجعه کند ویا به استناد سند عادی درخواست خلع ید متصرف از ملکی را بکند اما میتواند به استناد ان دادخواست تنفیذ معامله تقدیم کند ودعوای او هم قابل استماع است شکی نیست که یکی از راههایی که بیانگر رابطه معامل بین طرفین معامله فروشنده وخریدار است سند عادی است وچنانچه  از مفهوم ومنطوق سند رضای طرفین وایجاب وقبول انها بر وقوع معامله مستفاد میشود فرضا فروشنده و خریدار ومورد معامله معلوم ومشخص بوده وتمامی ثمن معامله پرداخت ومبیع تحویل وبه تصرف خریدار داده شده باشد حسب مواد 190/ 10 / 219قانون مدنی  ومطابق شرع سند مرقوم مبایعه نامه  وملک نافذ است  ولوعادی باشدواین امر منافاتی با مواد47و48 قانون ثبت ندارد زیرا مواد مذکور مشعر بر این است که اسناد عادی در محاکم بعنوان سند  مالمیت پذیرفته نمیشود در صورتی که در مانحن فیه  دارنده سند یاد شده ان را بعنوان سند مالکیت ابراز نمیکند بلکه بعنوان دلیل وقوع معامله ارایه میدهد واز محکمه الزام خوانده را به حضور دردفترخانه  برای انجام تشزیفات نمظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد 47و48 قانون ثبت خواستارمیشود .

مشاور حقوقی کد 108

مشاور حقوقی کد 108

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)  ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

شماره مستقیم مشاوره با وکیل :۹۰۹۹۰۷۰۷۶۷ تماس از طریق تلفن ثابت

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

علیهذا دراین مورد دادگاه میتواند رای به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد وبر همین اساس که قانونگذار در دومورد طبق ماده 1290قانون مدنی به اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را داده است که یکی از موارد ان در صورتی است که در محکمه ثابت شود سند مزبور را طرفی که انرا تکذیب یا تردید کرده فی الواقع انرا امضا یا مهر کرده است واین مورد قطعا مربوط به مواردی میشود که  معامله با سند عادی صورت گرفته است وموید این نظر رای وحدت رویه شماره  568مورخه 19/9/70 است که مقرر میدارد قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران  در اصل 159 دادگستری را مرجع رسمی تظلمات وشکایات قرارداده وبر اساس این اصل رسیدگی به دعوای راجع به معامله  نسق زراعتی درصلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است بنابراین شعبه 13 دیوان عالی کشور  که دادگستری را صالح به رسیدگی شناخته  صحیحی ومنطبق با موازین قانونی است  ووحدت ملاک مستفاد از رای وحدت رویه  شماره 569 مورخ 10/10/70  که مقرر میدارد دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات وشکایات است  و اصل 159 قانون اساسی  جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت املاک خود درنقطی که ثبت عمومی املاک اگهی شده مانع از این نیست که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین  دراصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی کنند بنابراین رای شعبه 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص میشود این رای طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

نظر اقلیت"

باتوجه به اینکه طبق ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک میشناسد که ملک بنام او ثبت شده باشد بنابراین صرف دعوای تنفیذ معامله یااثبات مالکیت وصدور حکم نسبت به ان فاقد اثر قانونی است زیرا در غیر اینصورت تعارض درمالکیت پیش میاید  چون از یکسو دفتر املاک شخصی را مالک ملک معین میشناسد واز سوی دیگر حکم دادگاه فرد دیگری را مالک ملک معرفی میکند واین امر به نوعی مالکیت موازی برای اشخاص ایجاد میکند  که برخلاف نظم وانتظام جامعه و درنتیجه برخلاف هدف قانونگذار است  وکسی که دعوای اثبات مالکیت  وتنفیذ معامله مطرح میکند  حتما باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح کند  درغیراینصورت دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ معامله قابل  استماع نخواهد بود ویااساسا اگر خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کند دادگاه در صورت احراز تحقق معامله فیمابین  خواهان وایای متعاقبه حکم به الزام تنظیم سند رسمی صادرمیکند وتنفیذ یا اثبات مالکیت فاقد اثر قانونی است وباید نسبت به ان قرار رد دعوی صادر شود.

مشاور حقوقی کد 108

مشاور حقوقی کد 108

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)  ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

شماره مستقیم مشاوره با وکیل :۹۰۹۹۰۷۰۷۶۷ تماس از طریق تلفن ثابت

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید

نظر کمیسیون نشست قضایی مدنی

چون برای انتقال رسمی ملک تشریفات  ومقررات دست وپا گیری وجود دارد  فروش مال غیر منقول نوعا دربنگاه معاملات ملکی باسند عادی انجام میشود پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری واداره ثبت اسناد واملاک وانجام  تعهدات خریدار وفروشنده اگر فروشنده شخصا حاضر به انتقال رسمی ملک نشود خریدار میتواند دادخواستی علیه فروشنده دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی به دادگاه عمومی محل تقدیم کند  البته مشروط به اینکه فروشنده در ملک مورد معامله سند رسمی مالکیت داشته باشد  والا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال وجهه قانونی ندارد.

 درصورتی که فروشنده نیز با سند عادی ملک موردمعامله را خریداری کرده باشد میتواند ید ماقبل خود را به دادرسی فراخواند  وخریدار که با ید ماقبل ملک معامله ای انجام نداده  الزام وی به انتقال سند رسمی ملک قابل پذیرش نیست.

از طرفی صحت مبایعه نامه عادی قبلی هم به اثبات نرسیده است وبه هرحال جوابگو فقط فروشنده است و اگر فروشنده ملک دیگری را انتقال داده باشد ومالک ان را تنفیذ نکند موضوع کلاهبرداری بوده وفروشنده به این اتهام تحت تعقیب واقع خواهد شد.

مشاور حقوقی کد 108

مشاور حقوقی کد 108

درخواست مشاوره حقوقی تلفنی (خط ویژه شش رقمی)  ۴۷۶۲۵۹-۰۲۱

شماره مستقیم مشاوره با وکیل :۹۰۹۹۰۷۰۷۶۷ تماس از طریق تلفن ثابت

جهت مشاوره حقوقی آنلاین رایگان کلیک کنید