• توسط: میلاد فتاحی
• ۱۴۰۱/۴/۲ | ۰:۱۲:۱

---

تفکیک سند ملک، در بحث صلاحیت نیز می بایست متذکر این نکته گردید که موردی هم که دادگاه پس از امتناع مالک از تفکیک و تنظیم سند انتقال، وی را محکوم به انتقال سند رسمی می نماید، باید اذعان داشت پس از صدور حکم، عمل تفکیک لزوماً از طریق ادارۀ ثبت اسناد و املاک صورت می پذیرد مراحل تفکیک سند مراحل تفکیک سند ملک توسط وکیل پایه یک، در صورتی که مالک واحد، ضمن تهیۀ نقشه تفکیکی از ادارۀ ثبت محل وقوع ملک، تبدیل آن به قطعات کوچک تر را درخواست می نماید؛ نظر به اینکه عمل قطعه قطعه شدن بنا به ارادۀ یک شخص (در چارچوب قوانین و مقررات) صورت می پذیرد، لذا عمل حقوقی، یک جانبه یا همان ایقاع محسوب شده که نهایتاً اداره ثبت پس از تأیید مراجع مربوطه (شهرداری، مسکن و شهرسازی و یا جهاد کشاورزی) اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می نماید. شایان ذکر است در صورتی که مالک ملک مورد تفکیک، یک نفر باشد، تفکیک قطعاً برای معامله و انتقال قطعات انجام می شود، که می بایست عنوان شود، در مواردی نیز شخص واحد صرفاً جهت استفادۀ بهینه از ملک خود اقدام به جداسازی قطعات می کند و هیچ گونه قصدی جهت معامله و انتقال ملک ندارد. نحوۀ طرح درخواست تفکیک بدین شکل است که متقاضی (مالک شخصاً، نمایندۀ مالک یا قائم مقام با ارائه دلیل سِمَت) ضمن تهیۀ نقشۀ تفکیکی با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، فرم مخصوص (فرم تقاضای تفکیک) را از متصدی مربوطه اخذ و پس از تکمیل مندرجات آن و تأیید دفترخانه، فرم تقاضای تفکیک و نقشه را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم میدارد و پس از طی این تشریفات، مراحل مربوط به تفکیک ملک آغاز می گردد. تا سال ۱۳۴۵ که قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری از تصویب گذشت و همزمان با آن نیز کار تهیه طرح های جامع شهری در ایران رونق گرفت، سیاست تفکیک و تعیین نوع استفاده از زمین در اختیار شخص مالک بود. مالک اختیار مطلق داشت که زمین خود را هر وقت بخواهد، به هر شکل و به هر اندازه که مایل است تفکیک و قطعه بندی کند و به هر شکل و هر چند طبقه و با هر مصالح ساختمانی و برای هر منظور که مایل است بسازد. اداره ثبت وظیفه داشت نقشه تفکیکی و پیشنهادی مالک را قبول کرده و به ثبت برساند و اسناد مالکیت تفکیک را صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت مراقبت از عدم تجاوز نقشه تفکیکی به اراضی مجاور و متعلق به دیگران بود. شهرداری نیز در مورد احداث ساختمان ها موظف بود، هر نقشه ساختمانی را که مالک پیشنهاد می نمود تصویب و پروانه ساختمان صادر نماید. صدور پروانه ساختمان فقط از این جهت انجام میگرفت که شهرداری مطابق متراژ ساختمان، عوارض خود را دریافت نماید و مراقب عدم تجاوز معابر موجود باشد. همچنین ساختمان دارای استحکام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جانی بوجود نیاورد و یا کمتر بوجود آورد. برای اولین بار در سال ۱۳۴۵، ضمن مواد ۹۸ الی ۹۹ و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری، این اختیار به شهرداری ها داده شده تا نحوۀ استفاده از زمین و منطقه بندی شهر و محل تأسیسات عمومی و سایر نیازمندی ها را تعیین نموده، در قطعه بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه های تفکیکی اراضی را قبل از اقدامات ثبتی، مورد بررسی و تصویب قرار دهند. ثبت ملک در دفتر املاک آثاری دارد که در قانون ثبت و سایر قوانین ذکر شده است. قانون ثبت در ماده ۲۲ مقرر میدارد: « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت....» این ماده و عبارت و مفهوم آن دلالت بر آن دارد که: ۱- ثبت ملک در مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است. تشکیلات رسمی مملکت در ماده ۲۲ که از آن به دولت تعبیر شده است، او را مالک می شناسد. منظور از دولت در ماده ۲۲، تنها قوه مجریه نیست، بلکه قوه حاکم است که شامل قوای سه گانه و تمام تشکیلات کشور می باشد. ۲- پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک، دلیل مالکیت محسوب نشده و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند استناد نماید. ۳- ثبت ملک به نام هر کس، از غیر سلب مالکیت کرده و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود. بنابر آنچه در خصوص مالک ملک و سند مالکیت توضیح داده شد ذکر این نکته مجدداً لازم می نماید که ، اجابت خواستۀ مالک یا مالکین در راستای مقولۀ تفکیک بستگی به آن دارد که در خصوص ملک مورد درخواست، سند مالکیت صادر شده باشد؛ به عبارت دیگر "تفکیک ملک فقط درصورتی امکان پذیر است که ملک دارای سند مالکیت باشد و با ارائه سند عادی نمی توان درخواست تفکیک نمود". در تفکیک، توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می گردد که با توافق نسبت کسری و زیادت با صلح و هبه رفتار خواهد شد. لازم است در خصوص تقسیم ملک به صورت تفکیک و یا افراز این نکات را بدانید: در تفکیک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی مالکیت برای بیش از یک نفر باشد.لازم است در خصوص تقسیم ملک به صورت تفکیک و یا افراز این نکات را بدانید: در تفکیک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی مالکیت برای بیش از یک نفر باشد. تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک وجود دارد. تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولی در تفکیک این ضروری نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید. تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورتمجلس تفکیکی، شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند. انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم تفکیک سند ملک همراه هزینه مراجع قضائی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر، هر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط یافته و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت شش دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این که چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن را به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید. اگر نسبت به ملک مشاعی، سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهندۀ ختم عملیات ثبتی است و درخواست افراز آن باید به اداره ثبت محل ارسال گردد. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد، بهتر است به اداره ثبت مراجعه شده و در صورتی که آن اداره ختم جریان ثبتی را اعلام نماید، باید دادخواست به دادگاه عمومی تقدیم گردد. در غیر اینصورت، اگر ابتدا به دادگاه مراجعه شود، دادگاه باید از اداره ثبت استعلام نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا خیر؟ سپس دادگاه با توجه به پاسخ آن اداره نسبت به صلاحیت خود اتخاذ تصمیم کند