اخذ سند مالکیت به وسیله اسناد عادی

امروزه وجود سند مالکیت در خصوص اموال خصوصاً اموال غیرمنقول می‌تواند تاثیر مضاعفی در قیمت آنها داشته باشد؛ چرا که وجود سند رسمی خیال خریدار را بابت مالک بودن فروشنده راحت خواهد کرد مخصوصاً هنگامی که ارزش ملک و بهای پرداختی چنان بالا است که امکان دارد شخصی کل اموال را در یک قرارداد یا خرید و فروش از دست بدهد لذا این موارد باعث می شود هر شخصی به دنبال اخذ سند مالکیت برای ملک خود باشد تا بتواند علاوه بر این که مالکیت خود را به صورت رسمی ثبت نماید از مزایای سند رسمی همچون اخذ وام های بانکی و وثیقه قرار دادن آن در مراجع قضایی و غیره استفاده نماید در این مقاله به زبان ساده ولی کمی طولانی نحوه اخذ سند و ابطال سند را برای عزیزانی که علاقه به مسائل ثبتی دارند توضیح خواهیم داد.

معرفی انواع اسناد رسمی توسط بانوی وکیل ما (از دست ندهید)

"در جدول زیر چارت های اقتصادی ویژه شرایط کرونا برای ملاقات تلفنی با وکیل در اختیار شما عزیزان قرار گرفته است تا به جای مراجعه به وکیل با او تماس بگیرید و به علت کرونا از احقاق حقوق خود باز نمانید"

"سریع ترین راه برای فهمیدن معتبر بودن سایت و وکلای مشغول به کار در آن، بررسی نماد اعتماد آن سایت است؛ به انتهای هر سایت بروید تا وجود این نماد را بررسی نمایید"

توجه: تمامی مواردی که در این صفحه ذکر شده اند مطابق با قوانین حاکم بر کشور بوده و این مطالب به هیچ عنوان با مطالب وزارت دادگستری کل کشور مغایرتی ندارد؛ لذا با خیال راحت به خواندن مطالب ادامه دهید.
 

توجه: در صورتیکه در خارج از کشور اقامت دارید می توانید از همکاران ما در خارج از کشور کمک بگیرید و با آنها تماس برقرار کنید.

روش های دریافت سند مالکیت

وکیل متخصص اسناد تجاری آنلاین و 24 ساعته در دسترس

• روش اول: مبنای آن ماده ۱۳۳ قانون برنامه سوم توسعه است که مجدداً در برنامه‌های توسعه بعدی تکرار شد که به برنامه توسعه روستایی مشهور است.

• روش دوم: قانون عام تری  است که مشمول همه املاک و اراضی می‌شود به نام قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند مالکیت مصوب سال ۱۳۹۰؛ لذا اگر شخصی می خواهد سند بگیرد و طرح دعوا شد یا سند مالکیت بگیرد عمدتاً باید سراغ این سه قانون رفت که دو تای آن در بالا گفته شد و سومین آنها مواردی است که در حوادث غیر مترقبه اسناد مالکیت آنها از بین رفته است؛ شرحی مختصر درخصوص ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت، اشخاصی که تا تاریخ اول فروردین ماه سال ۱۳۷۰ ملکی را به استناد اسناد عادی خریداری کرده‌اند می‌توانند حسب مورد از یک هیئتی به اسم هیئت حل اختلاف ماده ۱۴۷ یا از طریق رئیس اداره ثبت تقاضای سند نمایند تا سند مالکیت برای آن ها صادر شود؛ بنابراین اسناد در کشور و رویه حاکم به اسناد ۱۴۷ مشهور بوده اند، اما افرادی که تقاضای این سند را می‌کردند باید افرادی می بودند که ...

1. اولاً: سند مالکیت در دست آنها تا تاریخ انتقال ملک به آن ها حداکثر اول فروردین ۱۳۷۰ باشد.
2. دوماً: اینکه این سند عادی از مالکی مالک رسمی به آن ها رسیده باشد.

مالک رسمی کیست؟ و جمله "از مالک رسمی به آن ها رسیده باشد" یعنی چه؟

مالک رسمی در واقع افرادی در دفتر املاک اداره ثبت ملک به نام وی به ثبت رسیده یا حداقل از وی اظهارنامه پذیرفته شده باشد؛ در جواب سوال دوم، باید بگوییم قال به آن ها باید سلسله ایادی را رعایت کرده باشد؛ یعنی باید یا به موجب سند عادی مستقیم از مالک خریداری شده باشد یا این مبایعه نامه و اسناد دست‌ به‌ دست به مالک رسمی یا به زبان حقوقی سلسله اعیادی منتهی شود به مالک رسمی باشد و شرط بعدی این است که ملک در تصرف مالکانه او باشد ...؛ با این سه شرط افراد می توانستند تقاضای سند مالکیت کنند.

پرسش: در ماده ۱۴۷ ذکر شده بود که صدور سند مالکیت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نمی شود همین پیامد ها و مفهوم گسترده ای دارد که نیاز است از چند جهت مورد بررسی قرار بگیرد و نکته مهم این است که ما چگونه متوجه شویم سند مالکیت سند ماده ۱۴۷ است؟
 

• پاسخ: چه در اسناد دفترچه ای و چه در اسناد تک برگی این موضوع مهم و قابل تشخیص است که چگونه در اسناد دفترچه ای و تک برگی متوجه‌ شویم مبادی سند کدام یک از قانون های مزبور می باشد؛ در اسناد دفترچه اگر دقت کنیم، در صفحه سوم یک قسمت وجود دارد به نام نام مالک و مشخصات مالک و محل آن که در این قسمت مشخصات و خصوصیات می توضیح داده می شود؛ پایین صفحه نحوه صدور مالکیت و انتقال به مالک را می‌نویسد که در اسناد ماده ۱۴۷ نوشته شده به موجب تصمیم هیئت موضوع ماده ۱۴۷ یا می‌نویسد برابر مواد ۱ و ۲ و ۳ اصلاح مواد قانون ثبت یا نوشته می‌شود، قانون ثبت ماده ۱۴۷ حالا ممکن است شخصی این مقدار را از سال سی خرید باشد که وی به استناد ماده ۱۴۷ قانون ثبت سند مالکیت گرفته باشد؛ در سند های دفترچه اسم مالک در ششمین صفحه سند در ستون نقل و انتقالات می آید، ولی ما کار به ستون نقل و انتقالات نداریم و بر میگردیم به صفحه سوم سند عبارت های فوق الذکر شده؛ اما در خصوص اسناد تک برگی در قسمت بالای صفحه در کادر مالکیت که در اینجا در یکصد نوشته می شود ماده ۱۴۷ یا تصمیم هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۷ یا موضوع مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت با مطالعه این موارد می‌شود ۱۴۷ بودن سند را تشخیص داد.

حالا چه اهمیتی دارد که به دانی مبنای قانونی اخذ سند ماده ۱۴۷ هست یا خیر؟ این موضوع مهم است که سند مالکیت ماده ۱۴۷ مستند به سند عادی تنظیم شده و امکان ابطال آن وجود دارد. 

چرا سند عادی تنظیم شده قابل ابطال است؟ و نحوه ابطال آن چگونه است؟

وکیل برای مشکلات ملکی با شمالی ها

• اولاً: این مسائل شکلی دوم ماهوی در امور شکلی اولین نکته که باید در نظر گرفت آن است که باید دقت شود شخصی که مستند به ماده ۱۴۷ سند گرفته مبایعه نامه از مالک رسمی دارد این مبایعه نامه متعلق به چه سالی است؛ اگر تاریخ مبایعه نامه بعد از اول فروردین ۱۳۷۰ باشد قابل ابطال است؛ همچنین امکان دارد موضوع ورانه تاریخ را برای قبل از اول فروردین ۱۳۷۰ بزنند، مثلاً در سال ۸۰ اخذ مبایعه نامه نماید؛ ولی تاریخ انعقاد عقد را سال ۱۳۷۰ در نمایند که در این موارد می‌توان با اثبات موضوع سند ماده ۱۴۷ را ابطال نمود، ولی از لحاظ ماهوی چند نکته می توان برای ابطال سند مالکیت ماده ۱۴۷ حائز اهمیت باشد.

• دوماً: ممکن است شخص ملکی را در گوشه‌ای ببیند بدون تصرف و بلاصاحب و یک مبایعه‌ نامه های جعل کند و امضای شخص را پای آن بزند و به استناد آن سند مالکیت گرفته در اینجا باید به ابطال سند مالکیت رفت به استناد اینکه مبایعه نامه اصالت ندارد و جعل است یا دلایلی داشته باشیم که نشان دهیم در سالی که شخصی تقاضای صدور سند مالکیت داده در تصرف او نبوده و این خود دلیلی برای ابطال سند از چراکه در هنگام صدور این گونه اسناد معمولی نسبت؛ افتند و صورت جلسه احراز تصرف تنظیم می‌کردند و نظر به اینکه این صورتجلسه توسط مامورین رسمی و وفق قانون و در حیطه وظایف آنها بوده رسمیت داشت پس حالت وجود دارد یا مبایعه نامه ارائه شده مربوط به سال‌های قبل بود و اداره ثبت متوجه نشد و در نتیجه اشتباهات ثبتی این سند صادر شد یا مبایعه نامه جعلی بود یا در خصوص احراز تصرف آن ممکن است ما مدعی شویم در این موارد ما می توانیم تقاضای ابطال سند موضوع ماده ۱۴۷ بنمایم.

پرسش: آیا دعوای فوق مرور زمان دارد؟ 

• پاسخ: در هر زمانی این دعوا قابل طرح است سوال دوم دعوای ما بر چه موضوعی است و خواسته ما چه باید باشد در اینجا فقط ابطال سند را نباید بخواهیم، بنابراین برای ابطال سند مالکیت موضوع ماده ۱۴۷ خواسته دعوا باید ابطال تصمیم هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۷ قانون ثبت و ابطال سند مالکیت شماره مربوطه باشد؛ البته همیشه هیئت حل اختلاف در این مورد تصمیم گیرنده نیست برابر ماده ۱۴۷ ممکن است خود رئیس اداره ثبت محل وقوع ملک و تصمیم گرفته باشد که در آن مورد هم باید ابطال تصمیم رئیس اداره ثبت یا ابطال تصمیم هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۷ و ابطال سند مالکیت شماره مربوطه را باید بخواهیم وخواسته ما فقط ابطال سند نیز ابطال تصمیمی که بر مبنای آن سند صادر شده هم باید خواسته شود.

خوانده یاخواندگان دعوای ابطال سند عادی

قاعدتاً خوانده باید کسی باشد که سند ماده ۱۴۷ در دست اوست؛ اما آیا نیاز است اداره ثبت هم طرف دعوا قرار بگیرد؟

• بسیاری بر این عقیده هستند که اداره ثبت هم باید طرف دعوا قرار گیرد که این نظر تعداد زیادی از قضات است ولی به نظر می رسد اداره ثبت در این جا سمتی نداشته باشد با این حال چون رویه بر این است که نام اداره ثبت هم باید باشد اینکه اگر تعداد خوانندگان زیادتر باشد خللی ایجاد نمی‌کند و نهایتاً قرار عدم توجه دعوا نسبت به خوانندگان صادر می شود؛ بنابراین بهتر است اداره ثبت هم طرف دعوا باشد به علاوه کسی که سند در دست اوست ما بیان کردیم ابطال سند ماده ۱۴۷ از دو مجرای ماهوی و شکلی امکان دارد حالا نکته بسیار مهم این است که اگر سند مالکیت که شرایط شکلی را ندارد باطل شود صرفاً خود سند باطل است ولی مالکیت زایل نمی شود. چون این انتقال مالکیت حاوی اسناد عادی بوده است در اینجا انتقال مالکیت صحیح است؛ اما سند مالکیت صحیح نیست؛ اما در شرایط ماهوی ما ادعا میکنیم مبایعنامه ای که شخص به استناد آن سند ماده ۱۴۷ گرفته این مبایعه نامه به طور کلی جعلی بوده است وقتی شخص مبایعه نامه عادی دارد که سلسله مراتب آن به مالکی رسمی می رسد مدارک را به اداره ثبت ارائه می‌نمود و اداره ثبت به استناد همین مبایعه نامه ها دستور صدور سند مالکیت صادر می کرد و در برخی موارد هم هیئت حل اختلاف این دستور را صادر می‌کرد در اداره ثبت اگر رئیس ثبت دستور صدور سند مالکیت می‌داد یا اگر هیئت دستور می داد وارد ماهیت نمی‌ شد و اصل را بر صحت می گذاشت احراز تصرف می کرد آگهی می کرد هر کسی اعتراض داشت جهت اعتراض ظرف مهلت مقرر بیان می‌نمود، اداره‌ ثبت و رئیس ثبت وارد ماهیت نمی شدند، چون در صلاحیت آن ها نبود و در صلاحیت مراجع قضایی بود؛ اما در مواردی که شخص به ‌طور ماهوی معترض است، به این اعتقاد است که این شخص که مبایعه نامه را ارائه داده و این مبایعه نامه به دلایل ماهوی معامله باطل بود یا اسناد جلب در اینجا ابطال سند ماده ۱۴۷ به معنای زوال مالکیت هم است ولی در قسمتی که دعوا شکلی از ابطال سند زوال مالکیت را به دنبال ندارد و فقط خود سند باطل می شود.

پیامدهای ابطال سندمالکیت (به استناد ماده ۱۴۷ قانون ثبت):

تنظیم آنلاین اسناد رسمی با وکیل 24 ساعته دادگستری در شمال کشور

فرض کنید شخصی به استناد ماده ۱۴۷ سند مالکیت زمینی را اخذ می‌کند و در آن یک آپارتمان ۱۰ طبقه می سازد و هر طبقه را به یک نفر می فروشد و هرکدام از این اشخاص ملک خود را چندین مرتبه مورد نقل و انتقال قرار می‌دهد این خود از خلأهای قانونگذاری است یا قانون‌گذار نباید این مبادی را پیش‌بینی می‌کرد یا اگر پیش‌بینی نمود نباید اجازه ابطال این را به راحتی بدهد و نهایتاً جبران ضرر را باید ‌بینی می‌کرد؛ چراکه ابطال این سند چندین نفر را دچار گمراهی خواهد کرد و این خود فاجعه است. 

چگونه افراد می توانند به استناد اسناد عادی سند مالکیت بگیرند؟

کسی که سند مالکیت عادی در دست است و می خواهد سند رسمی است کند، اگر نمی تواند از مبادی ماده ۱۴۷ قانون ثبت وارد شود؛ بلکه باید مطابق قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی اقدام کند قانون تعیین تکلیف بر خلاف ماده ۱۴۷ قانون ثبت ماهیتی دائمی دارد چون ماده ۱۴۷ به زمان محدود بود و بارها تمدید شد؛ ولی قانون تعیین همیشگی است و دائمی است و افراد برای اخذ سند مالکیت و اسناد ادعایی می‌توانند از این قانون استفاده نمایند و نکته دیگر اینکه قانون تعیین تکلیف نسبت به ماده ۱۴۷ حدود و ضوابط بیشتری دارد؛ چرا که ماده ۱۴۷ راه قانونی دور زدن قانون است، برای اینکه در صدر ماده ۱۴۷ بیان شده بود در مواردی که تنظیم سند به موجب قوانین مختلف میسور نیست؛ موجب این قانون امکان‌پذیر است؛ بنابراین افراد اراضی مزروعی و غیر قابل تفکیک را تصرف می‌کردند و اشخاص ها اعیانی می ساختند و به استناد ماده ۱۴۷ سند می‌گرفتند؛ اما قانون تعیین تکلیف این گونه نیست و ضوابطی متعدد دارد و برای همین استفاده از این قانون سخت‌تر و در واقع ابطال سند هایی که مستند به این قانون صادر می‌شوند دشوارتر است.

مهمترین تفاوت قانون تعیین تکلیف و ماده ۱۴۷ این است که اصولاً قانون تعیین تکلیف برای آن دسته از اراضی و برای مواردی است که ...

• اولاً: مالک رسمی در دسترس نباشد یعنی این که به دلایل مختلف این توان مالک را در نشانی معین پیدا کرد.

• دوماً: برای آن دسته از اراضی است که مالک رسمی فوت کرده است و یا اینکه دست کم یکی از وراث در دسترس نباشد که باید فوت با گواهی ثبت احوال ثابت شود.

• سوماً: زمانی است که مالک رسمی محجور باشد یا غایب مفقودالاثر باشد.

املاکی که نمی‌توان برای آن ها مطابق قانون، تعیین تکلیف سند گرفت: 

1. اراضی ملی.
2. اراضی دولتی.
3. اراضی عمومی.
4. منابع طبیعی.
5. زمین های موات..

(مستند ماده ۲قانکن تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند)

نحوه درخواست صدور سند مالکیت برای املاکی که مشمول قانون تعیین تکلیف هستند؟

مرجع صدور سند در ماده ۱ مشخص شده هیئت حل اختلاف ماده ۱ اعضای آن رئیس اداره ثبت محل و یک نفر قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه که در استان ها به انتخاب مدیر کل دادگستری از و قانون بیان نموده حسب مورد نماینده راه و شهرسازی یا نماینده جهاد کشاورزی که زمانی که املاک در در حریم شهر هستند باید نماینده راه و شهرسازی و زمانی که املاک متقاضی سند خارج از شهر هستند نماینده جهاد کشاورزی حضور داشته باشد این مرجع به تقاضای رسیدگی می کند در قانون گفته شخص باید نقشه یو تی ام را روی نقشه ملی و کاداستر پیاده کند بعد در سایت سازمان ثبت نام نویسی کند؛ شرایط لازم برای تقاضای این گونه اسناد بدین شرح است که ...

• اولاً: شخص باید دارای سابقه تصرف روشن باشد.

• ثانیاً: قسمتی از ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد؛ یعنی حداقل اظهارنامه توسط اداره ثبت پذیرفته شده باشد.

زمان ابطال سند 

وکیل برای پرونده املاک

صدور این اسناد مانع مراجعه متضرر به دادگستری نیست لذا مقید به رعایت مرور زمان خاصی نیست؛ نحوه ابطال اسنادی که از مبادی قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند صادر می شوند: 

• باید خواسته ما ابطال رای هیئت ماده یک قانون تعیین تکلیف و ابطال سند رسمی باشد؛ خوانده القاعده شخصی است که سند را اخذ کرده؛ ولی بسیاری از قضات و رویه محاکم بر این عقیده هستند که هیئت حل اختلاف موضوع ماده یک را هم باید جزو خوانندگان دعوا آورد؛ دادگاه صالح برای طرح دعوی، مطابق اصل و قاعده و ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی چون دعوا در خصوص مال غیر منقول است باید در دادگاه محل وقوع ملک اقام شود.

نگارنده متن: ابراهیم کاظمی.

ویراستار: محمد رضا سهرابی.

در موسسه وکیل تلفنی برای مشاوره حقوقی آنلاین، کافی است در وب سایت ثبت نام نموده و ثبت سوال حقوقی بفرمایید تا بلافاصله ارتباط آنلاین مستقیم با وکیل پایه یک دادگستری به صورت رایگان برایتان مهیا شود؛ البته می توانید با مطالعه مطالب مشابه زیر، دانستنی های حقوقی خود را افزایش داده تا در روز مبادا از این اطلاعات استفاده نمایید.