ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعاتی است که هر فردی می‌تواند با آن دست و پنجه نرم کند. طبق قوانین مدنی، قرارداد اجاره لازم الاجرا می‌باشد، به این معنی که پس از انعقاد طرفین موظف به اجرای تعهدات تعیین شده در آن هستند. با این حال بارها مشاهده شده که طرفین قرارداد از تعهدات خود سرباز زده و یا به بخشی از این تعهدات عمل نمی‌کنند. در این شرایط امکان فسخ قرارداد برای هر دو طرف اعم از مالک و مستاجر وجود دارد. البته در انجام این کار باید دقت کرد، چرا که اگر توجیه مناسبی برای فسخ وجود نداشته باشید، طرف مقابل می‌تواند برای دریافت ضرر و زیان تحمیل شده اقدام کند. در این مقاله از موسسه حقوقی وکیل تلفنی به فسخ قرارداد اجاره و نکات پیرامون آن خواهیم پرداخت.

منظور از فسخ قرارداد چیست؟

روزانه قراردادهای بسیاری در کشور منعقد می‌شود. این قراردادها در دسته‌بندی‌های مختلف بوده و هر یک اهداف خاصی را در پی دارند. یکی از رایج‌ترین انواع قراردادها، قرارداد اجاره است که به منزله آن مستاجر می‌تواند از اموال مالک در ازای پرداخت پول استفاده کند. منظور از اموال در اینجا ماشین، شی یا هر چیز دیگری است، اما در حال حاضر بیشترین کاربرد این قراردادها به اجاره خانه و ملک بازمی‌گردد. طی این قرارداد مستاجر می‌تواند در طول زمان تعیین شده از ملک استیجاری استفاده کند. البته این مهم منوط به پرداخت دقیق اجاره منظور شده می‌باشد. همچنین مالک نیز تعهداتی دارد که می‌بایست به آنها پایبند باشد. لازم به ذکر است چنین قراردادی از لحاظ قانون مدنی لازم الاجرا محسوب می‌شود، بدین معنی که طرفین حق برهم زدن آن را ندارد.

نکته‌ای که درباره این قراردادها وجود دارد، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک است. در واقع اگرچه امکان بر هم زدن قرارداد وجود ندارد، اما می‌توان بر اساس بندهای تعیین شده یا بر اساس قانون قرارداد را ملغی کرد. در این صورت از اصطلاح ((فسخ قرارداد)) استفاده می‌شود.

• فسخ قرارداد به معنی خاتمه دادن به اعتبار حقوقی قرارداد به صورت یک طرف است. حای این کار می‌تواند به موجب یک دلیل موجه در اصل قرارداد و قانون یا حتی بدون توجیه خاصی انجام شود.

شرایط لازم برای فسخ قرارداد اجاره

جالب است بدانید طی شرایط امکان حق فسخ برای طرفین قرارداد در نظر گرفته شده است، البته این امکان بیشتر توسط مستاجر مورد استفاده قرار می‌گیرد.  در این صورت نیازی به پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل نمی‌باشد. در واقع اگر طبق مصادیق قانونی اقدام به فسخ قرارداد اجاره کرده باشید، هیچ هزینه‌ای از بابت خسارت نباید پرداخت کنید. این اتفاق تحت شرایط مختلفی امکان پذیر است:

• رضایت طرفین: در صورتی که طرفین به باطل شدن قرارداد رضایت دهند، می‌توان بدون مشکل اقدام به انحلال ماهیت قرارداد نمود. در این صورت قرارداد به خودی خود فسخ شده و طرفین نیازی به پرداخت جریمه به یکدیگر نخواهند داشت. اما این تنها روش مسالمت آمیز برای فسخ است.
• دلیل موجه طبق بندهای قرارداد: همانطور که می‌دانید نگارش قرارداد مستلزم رعایت دستورالعمل‌های مختلفی است. اگر با نحوه نوشتن قرارداد مشکل داشته باشید، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی ما استفاده کنید تا اطلاعات بیشتری در این بار کسب نمایید. یکی از مهمترین بخش‌ها در قراردادها اجاره شرایط فسخ است. به منزله این شرایط طرفین ملزم به رعایت تعهدات خاصی هستند که در صورت عدم رعایت آن‌ها امکان فسخ برای طرف مقابل فراهم می‌شود.
• دلیل موجه طبق قوانین حقوقی: حتما نباید دلیل موجه بر اساس شرایط لحاظ شده در قرارداد باشد. شاید مشکلی از طرف مالک یا حتی مستاجر وجود داشته باشد که از لحاظ قانونی بتواند دلیلی بر فسخ قرارداد باشد. در این صورت حق فسخ به حکم قانون برای هر دو طرف از جمله مستاجر فراهم است.

شرایط مطالبه خسارت بابت فسخ قرارداد اجاره قبل از موعود

مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل تنها در صورتی امکان پذیر است که فسخ قرارداد منشا قانونی یا قراردادی نداشته باشد. به عنوان مثال اگر مالک متعهد شده باشد که خانه را رنگ آمیزی کند، اما این کار را انجام ندهد، مستاجر می‌تواند بدون جبران ضرر و زیان اقدام به فسخ قرارداد کند. اما در صورتی که دلیل منشا برهم زدن قرارداد علتی غیر از قانون یا قرارداد باشد، فرد می‌بایست ضرر ناشی از فسخ را بپردازد. برای مثال اگر مستاجر سوژه بهتری برای اجاره پیدا کرده، تنها در ازای پرداخت خسارت می‌تواند قرارداد را از بین ببرد.

البته نباید از این نکته چشم پوشی کرد که مطالبه خسارت تنها در صورتی میسر است که در قرارداد بندی با مضمون حق پشیمانی درج شده باشد. حق پشیمانی به این معنی است که اگر هر کدام از طرفین به دنبال برهم زدن قرارداد بدون توجیه صحیحی باشند، باید خسارت وارد به طرف مقابل را پرداخت نمایند. البته اگر در متن قرارداد به مطالبه خسارات پرداخته نشده باشد، باز هم دادگاه می‌تواند با توجه به شرایط پیش رو از خسارت زننده ضرر و زیان مربوطه را دریافت کند. برای آگاهی هرچه بیشتر پیرامون شرایط مطالبه خسارت در زمان فسخ قرارداد می‌توانید از مشاوره حقوقی انلاین و رایگان بهره ببرید تا از حق و حقوق خود مطلع شوید.

مرجع صالح برای رسیدگی به ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

اگر مشکلی از بابت قرارداد اجاره با مستاجر خود داشته باشید، یا به عبارتی مستاجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل کرده باشد، می‌توانید از طریق مراجع قانونی ضرر و زیان خود را دریافت کنید. دقت کنید که در این شرایط برای دریافت حق و حقوق می‌بایست تنها به مراجع قانونی مراجعه نمایید. اما برای بسیاری از افراد این سوال مطرح می‌شود که مرجع صالح برای رسیدگی به ضرر و زیان‌های مذکور چیست؟ هم شورای حل اختلاف و هم دادگاه می‌توانند در این زمینه به عنوان یک مرجع قانونی جهت حل مشکل شما اقدام کنند. شما می‌توانید شکایت خود را از طریق این مراجع پیگیری کنید. 

• چنانچه خسارت درخواستی تا سقف 20 میلیون تومان باشد، مرجع رسیدگی شورای عالی حل اختلاف است. در غیر این صورت اگر خسارت بیشتری طلب کنید، باید به دادگاه حقوقی مراجعه نمایید.

چگونگی مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

تا به اینجا متوجه شدید امکان اخذ ضرر و زیان از مستاجر یا حتی مالکی که بدون هماهنگی و دلیل موجهی اقدام به فسخ قرارداد کرده باشد، وجود دارد. چنانچه یکی از شرایط گفته شده در بالا محرز شود، خسارتی برای طرف مقابل نوشته نمی‌شود. پس باید فسخ به موجب دلیل موجه صورت نپذیرفته باشد. در این صورت می‌توانید برای گرفتن ضرر و زیان به مراجع مربوطه مراجعه کنید. اما چگونه باید برای مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اقدام کرد:

پس از تهیه مدارک لازم از جمله قرارداد و سایر مدارکی که حقانیت شما را اثبات می‌کند، می‌بایست برای ثبت دادخواست به سامانه ثنا مراجعه کنید. چنانچه به دنبال مطالبه خسارت باشید، پس از ثبت دادخواست باید هزینه دادرسی را نیز پرداخت کنید تا دادرسی برای شما انجام شود. لازم به ذکر است این امکان دریافت هزینه ثبت دادرسی از طرف مقابل در زمان مراجعه به دادگاه وجود دارد. ناگفته نماند شما باید مدارک کافی برای بستن قرارداد و عدم پایبندی طرف مقابل به تعهدات خود (بدون توجیه) داشته باشید. در این صورت پس از مراجعه به شورای اختلاف یا دادگاه ضرر و زیان شما از فرد زیان زننده دریافت خواهد شد.

پیگیری مشکلات حقوقی بسیار سخت و دشوار است. چنانچه می‌خواهید با جزئیات مطالبه خسارت و دریافت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل آشنا شوید، می‎توانید از مشاوره حقوقی کارشناسان ما کمک بگیرید.